2016年多個城市土地市場持續火爆，作為過去兩年房價漲幅最高的深圳也不例外。
臨近年尾，深圳土地入市更加快了節奏，2016年12月全市掛牌交易土地共計20幅，為當年單月供應最多的月份。
中原地產數據顯示，深圳2016年賣地收入已超千億，單價也達到1.26萬/平方米，雙雙創下新高。
不過，和其他城市不太一樣的是，深圳供地大幅偏向商辦和工業用地，顯示政府出讓土地在向產業傾斜。而居住用地的供應則越來越依賴舊改，不管是深圳本土還是外來開發商，在舊改領域的競爭越來越激烈。
土地“定向”產業類公司
據深圳中原研究中心監測，2016年深圳全市土地招拍掛市場共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬平方米，同比增長30.9%；土地出讓金額約為1044億元，同比增長140%；綜合樓面地價每平方米12651元，同比上漲49%，均創下近年新高。
其中，2016年深圳工業和商辦用地表現突出，全年共計27幅工業用地成交，用地面積約115.1萬平方米，占比50.1%。
由華星光電拍得光明新區最大的一塊工業用地，面積達50萬平方米，占了全年工業用地成交量的一半。
商辦用地方面，2016年深圳共計26宗入市，成交量為83.7萬平方米，較2015年占比翻了3倍，占比達36.6%。
帶有居住功能的綜合類用地以及規劃完好、地理位置優越的商業用地是拉高深圳土地出讓金額的主力軍，僅龍華上塘、光明和大空港三塊商辦地的成交金額就占據了總成交的60%。
2016年8月29日招商蛇口華僑城聯合體在深圳寶安大空港以總價310億奪下全球最大的展館地塊，更是刷新了全國總地價紀錄。
由於大部分地塊設置了嚴格的限制條件，深圳土地出讓越來越表現出“定向”的特征。
2016年12月26日，深圳土地交易市場4宗土地出讓，土地性質為商業用地和工業用地，均以底價成交。其中2宗商業地位於深圳灣超級總部基地，樓面地價僅不到2萬/平方米。分別由招商銀行、天音通信獲得。
另外兩幅地塊由海能達通信和深圳廣田集團拿下，也都是產業類公司。
多位深圳業內人士指出，深圳土地市場的出讓地傾向於工業和商辦用地，表明政府對發展產業的支持力度在加大，以及通過產業項目帶動多邊產業配套設施的發展。
深圳中原地產研究中心總監王飛表示，工業、商辦用地在土地市場的交易占比較高，是政府對產業發展的考量。通過整合小而零散的工業土地，包括“工改工”的改造，配合城市更新的進程，深入帶動深圳創新型產業、互聯網、金融的發展。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說，商業用地是城市產業轉型升級的需求。深圳這幾年初級工業退出，轉型高端工業、高端制造業，後者占比又相對較小。產業發展需要向高端過渡。
在招商蛇口聯合華僑城拿下大空港會展項目之時，招商蛇口董事長孫承銘表示，這不僅是一個房地產項目，也是一個產業項目。通過大空港會展來拉動會展業、旅遊業還有上下遊相關產業特別是第三產業的發展，這也契合國家在自貿區、深港合作、粵港合作的大戰略。
第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿認為，深圳政府掌握的土地資源少，所以對於重大土地出讓的方式日益成熟，設計得非常精細和富有策略性。
開發商暗戰城市更新
而在純居住用地方面，2016年深圳僅有4宗土地入市，分別位於龍華、光明、大鵬和坪山，用地面積約23.97萬平方米。據了解，2010年後宅地供應面積逐年減少，2012年後宅地供應一直在超低位水平。
在新增土地供應緊張的情況下，城市舊改成為土地供應的主力軍。深圳中原研究中心數據顯示，2016年全市新增土地供應面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到330.7萬平方米，占比高達56.9%。
根據深圳發布的《城市更新“十三五”規劃》要求，在此規劃期內，全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里；完成100個舊工業區複合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。
據此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。
近年來，深圳本土開發商如佳兆業、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發商恒大、碧桂園等，均在加碼進入舊改領域，彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發商的重要收入和利潤來源。
2016年12月26日，恒大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露，目前公司已在深圳擁有房地產開發項目32個，其中6個位於南山，在深圳全部項目開發後預估總貨值約6000億元。
恒大這個“外來和尚”動作迅猛，深圳開發商也不甘落後。21世紀經濟報道調查顯示，目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發商，至少有華潤、佳兆業、華僑城、招商蛇口這四家。
佳兆業是深圳本土專註城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據了解，佳兆業的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域。
但是舊改本身也存在很多難題，拆遷和推出時間很長，增加了各種成本以及被拆遷方與開發商的利益博弈。
盡管宣稱有32個儲備項目，但恒大2016年中報顯示，其深圳市場的1200多萬平方米土地儲備，僅131萬平方米確權納入報表。
開發商之間的競爭也日益激烈。2016年12月8日，深華發的一紙公告，揭開了其控股股東中恒集團與萬科、華僑城之間關於深圳光明新區一幅舊改用地的糾葛。
這場舊改項目的爭奪中，華僑城半路殺出，即使知曉萬科與深華發的舊改項目深陷仲裁，仍要趟這個渾水，可見舊改項目之重。
“城市的住宅舊改項目問題比較多，而且複雜，個人比較看好深圳的工業、商業房地產市場的發展。”宋丁說。