胡孟青：誰最能為樓市降溫？
1 :
GS(14)@2017-06-08 00:30:58【明報專訊】一條長長人龍，樓市火熱再成為全城熱話。樓價失控上升，部分人是憂心忡忡，部分人則認為極其合理，說到底，目前本港樓市某程度上就是市民財富及槓桿能力的消耗戰，樓價再進一步上升，風險與回報就變得更合理，否則後果難言了。
近20年，每次出現萬人空巷式人龍場面，是否就代表不祥之兆？1997年的青衣新盤；2000年的科網招股；到現在與青衣一水之隔的新樓盤，20年後的今天，愈快樂難道就會重演愈墮落？從媒體報道，近日新盤熱賣，大致得出幾點結論：
（1）其實頗多準買家都是應付不到持續收緊按揭的，上會有困難，一手盤變相成為上車天堂；
（2）父母協助子女上車個案多的是，從發展商及代理的數字，有可能已佔近半，甚至更多；
（3）「遺憾效應」已牢不可破，愈來愈多市民不相信樓價會調整。簡而言之，一手新盤很大程度是持續收緊上車房策下，邊緣置業人士的避難所，更甚是，若沒有銀髮族的財富支撐，八九十後大多是毫無能力置業的。
觀乎政府近年種種樓市政策，骨子裏就是先為銀行體系提供保護、風險轉嫁到發展商、發展商的二按或高按揭成數安排，根本就是將最終風險推回給買家。有幸是，樓價升了，是對他們願意承受高風險的獎勵，否則後果自負，尤其很多人現在已忘記了有追補差價這回事。
樓市火熱之際，多家主要銀行宣布上調按揭利率，時間上頗值得細嚼。在金管局「內評法」的收緊下，按揭貸款風險權重下限提升，銀行要維持原有按揭業務回報，就要上調利率，有部分大行分析員計算，按息或要再加1厘。從另一角度看，在銀行體系資金持續氾濫下，按揭既是有利可圖，亦是相對優質及具抵押品支撐的貸款，銀行其實暫時可以不理，繼續催谷貸款業務，加息決定似乎或多或少是監管當局與主要銀行之間商討後的結果，說白一點，可能就是金管局的要求，銀行本身對當時樓價水平亦漸感不安，於是一拍即合。
上調按揭利率 象徵意義多於實際
按揭利率上調了10點子（100點子等於1厘），但觀乎作為銀行資金成本指標的1個月及3個月期同業拆息，年內均持續下跌，如果跟去年底比較，1個月拆息回調了近40點子，3個月拆息亦下降了25點子。換句話說，區區10點子的上調，絕對只是象徵意義大於實際。
這麼多年來，樓市的表現導致很多精英意見領袖的分析及判斷失效，一言堂效應破滅。撇除市面充斥追隨市况提供分析的言論，以往好些官員、名家、學者及分析員，言論部分會對市場起到再三反思或降溫的作用，惟他們的預警失效，部分更被批評是「明燈」、危言聳聽、而且愈來愈不被重視。似乎要真正為樓市降溫，可能要靠李嘉誠、李兆基等城中大孖沙甘願冒倒自己米之險出言相勸了，當有一天連超人都說憂慮樓價，斷估全港市民才會全然重視也。
著名獨立股評人
[胡孟青 青出於婪]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0367&issue=20170605