300呎殘舊單位耗4個月翻新30萬裝修 戶主勉強收貨
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GS(14)@2016-10-30 14:34:17【地產專題】樓價比天高，莫講話小市民入場難，一般家庭換樓亦非易事，舊居翻新可能是離地樓價下的出路，市面上不同設計公司有各種收費水平，以一個實用面積300方呎的兩房單位為例，徹底翻新連部份傢俬的使費大約30萬元，不算平但亦絕對不算貴，反而施工前後的注意事項更要重視。記者：陳東陽 林幗欣攝影：李潤芳 李錦鏵 黃耀興 張志華 何頴賢
【裝修後】 內櫳改動後觀感變好，風格平實。
八十後Johnny打從娘胎便住在筲箕灣康華大廈，單位實用300方呎，經典眼鏡房設計。居所30年來零修茸，全屋狀況「殘、霉、亂」，為了改善居住環境及健康，Johnny一家決定花費30萬元全屋大翻新。為期超過4個月的裝修工程，本報全程追蹤毫無裝修知識的Johnny，紀錄為期超過4個月的裝修過程。裝修前，單位狀況可謂「立立亂」，傢俬擺位雜亂無章，廚房收納空間位置不足。其中一間睡房門被大型衣櫃擋住半邊，出入要打側身。屋內處處雜物，單計玩具漫畫已經幾大袋，走動空間少。多年來單位保養麻麻，尤以浴室問題最嚴重。80年代風格的瓷磚沖刷多年甩色、鏡櫃綑黑邊不特止，更令人難以接受的是天花板大片墨黑色的霉菌。兩間睡房牆角也有肉眼可見的霉菌。Johnny稱，「屋企人都年紀大喇，（間屋）發晒霉對氣管都唔好」！
■床邊罅位地磚收口位明顯不齊整，亦無地腳線。
■5月初，單位牆身及門框已拆走。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161030/19816404
湯文亮：被翻新的辣招
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GS(14)@2016-11-08 05:35:42【明報專訊】上星期五晚，政府在毫無預警之下，由CY率領財爺同各位房屋政策高官開記者會，政府唔講，大家都知道是要出新招壓抑樓市。在記者會後，評論話政府食言，財爺曾經講過如果再出招，就要通過立法會，但我又唔覺得政府食言，因為今次並不是出新招，而是修改雙印花稅，在房地產行業行內人語，這是翻新，所以毋須通過立法會，就算要通過又如何？
現在立法會兵慌馬亂，建制泛民為了人大釋法而劍拔弩張，但如果要出招打擊樓市，即使是翻新辣招，建制泛民一定會暫時放下敵對的態度，為了一個共同的目的而走到一起，而壓抑樓價就是他們共同的目的，所以，要通過立法會是絕對沒有難度，倒不如放政府一馬，希望政府在適當時候放寬部分辣招。
撥亂反正 修補DSD禍害
在政府推出雙倍印花稅（DSD）的時候，我話政府出錯招，是本末倒置，推DSD政府原意是希望幫助那些買細價樓的初次置業者，但結果是給他們引進一些實力雄厚、行事快狠準的物業投資者，因為，樓價愈高，要付的印花稅愈多，所以，他們當中有不少人轉而投資細價樓，不但少付印花稅，而且需求量大，易買易賣，唔需要過招，就已經知道初次置業者不是投資者對手。由於多了很多有實力的物業投資者參與投資，細價樓樓價急升是意料中事，所以，我寫了「細價樓爆煲論」，其實，書名並不正確，應該是「細價樓迫爆煲論」。
招數可接受 待供應到位可減辣
政府今次翻新辣招，可以說是撥亂反正，但亦有其他目的，在記者會中，陳茂波不斷提及供應不但可以達標，甚至超標，市民好似唔相信，但唔需要太耐，市場就會呈現供應太多的壓力，樓價亦會調整，如果政府現在不警告市民，他日市民就會怪責政府。另外，由於稅率相同，供應充足，翻新的辣招表示政府不希望地產商建那些納米樓，我個人認為翻新的辣招是可以接受，不過，稅率是稍為高了一些，希望政府能夠在供應充足之下，適當時候減少一些印花稅，達到劃一5%就最好，我有預感無論CY是否連任，政府會在兩年內降低印花稅。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9239&issue=20161107
E-Max地面樓層翻新後租金倍升
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GS(14)@2016-11-25 07:11:25【明報專訊】東九龍發展如火如荼，近期區內啟德住宅用地及商業地皮均以高價成交，合和（0054）旗下九龍灣國際展貿中心商場E-Max亦有新動作，其中3層打造成九展名店倉E-Max WearHouse，涉約30萬方呎，首階段地面樓層已竣工，涉約5萬方呎樓面，呎租介乎40元至50元（另加分成），租金較裝修前增一倍。
啟德頻現地王 合和看好區內前景
合和資產管理董事梁庇世表示，公司耗資近1.5億進行E-Max WearHouse工程，項目至今已租出八成，地面樓層已租出九成，舖位面積由1000至3000方呎不等，多家租客亦已陸續進駐。
至於項目2期部分包括地庫1樓及地庫3樓樓面，明年4月開始工程，涉及20多萬方呎，呎租20多元至30元水平，料2018年初完成。
他續稱，項目現時餐飲樓面涉9.2萬方呎，佔商場零售部份的12%，稍後將把2樓約3萬方呎樓面改為餐飲樓面，預計在2樓美食廣場開幕後將提高至16%，而九展名店倉2期內將來亦會設有餐飲店舖，涉約3萬方呎樓面。
灣仔合和2期 料2018年底落成
梁氏指，項目1期開幕後的人流比往年增加了30%，公司亦與中旅社合作，於九展特設中旅跨境巴士站，寄望商場內地客與本港客佔比可由現時10%升至20至30%。未來亦會考慮增加穿梭巴士，來往啟德新住宅區及九龍灣國際展貿中心。
至於系內位於灣仔的合和中心2期，項目正在平整地盤，料2018年年底至2019年落成，鑑於商場位處金鐘及銅鑼灣之間，項目的商場定位期望可連貫兩區特色，吸引不同客源。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0562&issue=20161125
恒隆大角嘴貨尾盤 682萬入場浪澄灣望海景 5億翻新
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GS(14)@2016-12-03 04:39:50■臨海地利是浪澄灣最強賣點，圖為浪澄灣外望景觀。
【新盤巡禮】大角嘴浪澄灣地皮於2000年12月拍賣，由恒隆地產前身淘大置業以底價25.8億元投得，樓面呎價僅1,582元，可能因這是一個穩賺的投資，物業2004年落成之後一直沒有出售的意圖，直至2007年才首次發售，多年來封盤不售的時間佔大多數，迄今仍有442伙待售，佔單位總數近兩成半。記者：伍志輝攝影：黃耀興 彭志行
浪澄灣現時推出從未開售的第2座62伙，折實平均呎價15,200元，兩房單位入場費約682萬元，實呎約1.21萬元，貼近屋苑二手市價。浪澄灣共建8座，貨尾集中未曾發售的1及2座，亦是最為貼近物業南面另一住宅項目瓏璽的座別，發展商表示，斥5億元全面翻新1及2座，包括每層電梯大堂，所有單位電器、地板及浴室潔具等。以今日開售的第2座為例，48樓現樓示範單位可見內櫳頗為新淨，觀感上與全新樓差距不大。
不設加辣稅補貼優惠
浪澄灣2座提供兩房至三房間隔，另有相連及複式戶，兩房單位分佈5至48樓B、D、E室及49至50樓C、D室，560至570方呎，戶型有兩類，橫廳單位玄關虛位特長，日字廳戶入口出現大斜角。三房單位包括5至50樓A室及5至48樓C室，805至863方呎，戶型亦有兩類，橫廳戶擁有特長玄關虛位，曲尺廳設計單位提供無窗浴室。相連戶設於49及50樓B室，1,374方呎，間隔五房。頂層3伙複式面積1,214至1,464方呎，一律三房間隔。景觀方面，各戶向平台花園都有機會望海，其中C及D室睡房前臨瓏璽，只有高層戶可以跨越樓群望遠景。發展商早前公佈物業最新183伙價單，平均呎價22,200元，若扣除最高23%折扣優惠，折實平均呎價17,100元。包括13伙位於1、2、7至9座的頂層複式戶。其中1座頂層複式A室，售價7,000.9萬元，呎價高見4.28萬元，為項目新高。今日發售當中的62伙，全部位處第2座，未有提供加辣稅補貼優惠。
■2座48樓A室，862方呎，客廳空間充足。
■廚房設有凹字形工作枱。
■部份中高層單位有露台。
■兩間睡房都有窗台。
■無窗浴室要靠抽氣扇疏氣。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161203/19853123
培育下一個尼拉特！Adidas翻新高中體育館
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GS(14)@2016-12-18 11:04:18美國奧克蘭這間公立高中的同學仔有福了，得到Adidas資助一個潮爆體育場館，對該校的重量級校友、NBA球星尼拉特（Damian Lillard）來說更可謂別具意義，讓他不但親自來為新場館揭幕，更現身說法自身高中經驗。駐美記者：唐芷瑩加州奧克蘭報道奧克蘭高中（Oakland Senior High School）培養出了許多體育健將，但犯罪率及高輟學率也讓校方十分憂慮。上月，19歲足球、棒球健將威廉斯（Antwaun Williams），不幸被證實在當地一個保齡球館外遭遇槍擊身亡，學校一眾師生都非常心碎。周五，他一班熱愛運動的同窗終於重展歡顏，在Adidas音樂會上狂歡一番。這個項目是由Adidas及奧勒岡州的製作公司Kamp Grizzly合作，幫學校翻新殘舊的體育館，所有新設施均由Adidas捐贈。除了為舉重房添置了很多健身器材，亦更換主館的計分板、牆身添上亮眼海報等。最特別是會設置一個錄音室，讓學生發揮音樂所長。生於奧克蘭的NBA拓荒者一哥尼拉特是這間高中的校友，加上剛剛又和Adidas推出新聯乘波鞋，今次活動當然有他坐鎮。尼拉特表示回到母校感觸良多，經常想回饋學校，更表示私立學校不一定比公立好。他說：「我轉校到這裏後，得到更多我所需要的資源和支持。」尼拉特當年原本入讀早就是NBA球星搖籃的聖約瑟聖母高中（St. Joseph Notre Dame High School），但覺得練波時間不夠而轉校。轉學反而讓他在高中最後兩年，在學界和球壇嶄露頭角。這間高中一向鼓勵學生參與不同體育項目，但也要求他們的GPA（成績平均績點）要有2.0或以上，一個學期內不可以有多過一科「肥佬」。奧克蘭整體高中的輟學率過往一直高企，現時整體畢業率自2009年起已有改善。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161218/19869349
領展斥四億翻新旺角工貿署大樓
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GS(14)@2016-12-24 10:54:00【本報訊】領展（823）年初向政府產業署以59.1億元購入的旺角彌敦道700號前工業貿易署大樓，將斥4億元翻新為銀座式商廈，基座商場面積11萬方呎，舖位由130方呎起，呎租100至400元。
舖位最細130呎
領展項目及發展主管莊思培表示，彌敦道700號將於明年第四季開幕，項目8層商場，每個舖位由130至2,700方呎，將引入日韓不同新品牌的時裝服飾及化妝品等，面積最細舖位將作化妝品專櫃，預計呎租約100至400元。日後將重新接駁與旺角中心連接的行人天橋。另餘下15層作為商廈，每層11,703方呎，暫有保險、商務中心洽租一層作純寫字樓，另有醫務所洽租，市值呎租約50元。此外，商廈方面，金鐘海富中心2座5樓1室，約2,611方呎，以5,483萬元售出，呎價2.1萬元。原業主為資深投資者鄭如雯及周聯發，於2010年以2,880萬元入市，持貨6年升值九成，賺2,603萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161224/19875269
紐約JFK機場斥資百億翻新料吸全球上億旅客
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GS(14)@2017-01-07 00:28:58美國紐約旅客喜訊！紐約州州長科莫（Andrew Cuomo）宣佈，計劃斥資100億美元（約780億港元）翻新已有68年歷史的甘迺迪國際機場（JFK International Airport），又評估興建連接曼哈頓市中心機場鐵路的可行性。重建後，甘迺迪國際機場每年可處理旅客量將由現時約6,000萬人次，激增至2050年達1億人次。駐紐約記者：鄭柏齡1948年落成使用的甘迺迪國際機場，去年為紐約接待5,600多萬名旅客，為美國最繁忙機場之一。科莫周三宣佈，計劃以公私營合作方式，投資100億美元重建機場，重點是把現有6個分佈不同地點、由航空公司各自管理的客運大樓，全部連接起來，方便旅客出入；另外，滑行道（taxiway）設計亦會有所調整，以提高航班升降量。同時，新設計的客運大樓將加入大量便利旅客的配套設施，包括充電設備、餐廳、免稅店、會議中心等。翻新後，機場外圍馬路亦以「圓環」方式重新設計，讓駕駛者在同一路線上，可駛到不同客運大樓，大幅簡化現時複雜的路線。《蘋果》記者在機場訪問旅客意見，從上海到紐約出差的鄭先生認為機場配套足夠，亦有不少休息空間，但轉機時「有點不方便，要拖着行李跑來跑去」，地面交通亦非常擠塞，希望翻新後有所改善。居住在羅馬尼亞的胡小姐，一家人經紐約轉機到佛羅里達州渡假，則認為入境排隊時間過長，「從歐州過來，入境也要三個小時」，她對機場整體感覺「中規中距」，但找不到無線上網服務感到不便，「作為主要國際城市，它（甘迺迪國際機場）應該有很大提升空間」。當局指，除翻新機場部份，現有兩條主要連接機場的幹道亦會擴建，包括位於Kew Gardens的交通交匯處，以及Van Wyck Expressway。料完成後，每年可為駕駛者節省740萬小時。另外，科莫又要求評估如何改善連接機場至曼哈頓市中心的大眾運輸方案。方案一為提升現有連接皇后區牙買加（Jamaica）火車站的機埸鐵路（AirTrain）班次及改善車站設計，成本較低；方案二參照其他國際城市經驗，興建新機埸鐵路連接市中心，惟成本較高。當局未有公佈具體完工時間，科莫解釋，重建機場由公私營合作投資，總100億美元投資額中，料70億美元（約546億港元）來自私人公司，預期航空公司將踴躍參與。科莫笑指，周三早上已收到來自達美航空（Delta Airlines）管理層電話，對方稱有意與政府合作，當局將以先到先得方式決定合作機構。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170106/19888392
金門台軍被指為陸客翻新心戰牆
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GS(14)@2017-01-21 03:36:38金門大膽島上的「三民主義統一中國」標語是陸客赴台的熱門景點，許多陸客花約160元人民幣搭船旅遊，為一睹這充滿神秘感的精神標語。台聯合新聞網昨報道，由於該標語掉漆（圖），廈門特地致電金門，指民眾愛看卻看不清，要求金門的台軍趕緊刷新。金門縣政府正趕工修繕包括標語牆等景點，但否認是應對岸要求。位於金門島西南方的大膽島、二膽島，距廈門僅4.4公里，是台軍防衞前線，常年被視為軍事禁區。島上最著名的心戰牆「三民主義統一中國」，與廈門「一國兩制統一中國」遙望，已成遊客必到景點。聯合新聞網昨報道，近日有網民在facebook稱，廈門市因「遊客喜歡看這景點卻看不清，打電話到金門國軍拜託幫忙刷新」，而金門台軍則回應立刻派人去刷。中央社昨引述金門觀光處處長陳美齡稱「沒有此事」，並指向台陸軍金門防衞指揮部了解，對岸未曾致電。陳說，大膽島從2014年6月30日由金門縣政府接管後，還有部份軍人進駐，但多是縣政府維護。縣府接管大膽島時就發現這座精神標語牆部份結構鋼筋爆裂，加上莫蘭蒂颱風吹襲，現已動工改善中。台灣聯合報網/中央社
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170120/19902775
【精品家居】居屋三房戶大翻新 30萬有找
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GS(14)@2017-02-18 00:50:37■客飯廳造通頂櫃應付大量收納需要，又騰出充足空間，予兒孫回來叙天倫。
居屋造就不少人達成置業夢，下月底又有新一期居屋接受合資格者申請認購，大家又可以繼續追夢。最早期的居屋於八十年代初落成，若當時購入住到現在，滿屋歲月痕迹最好搞翻新，花費20餘萬元，全屋耳目一新，不足500方呎空間可以有三間房，各自容納正常尺碼睡床，大廳有高櫃貯物，走廊有靚靚特色假天花，付出少少，想要的都齊全。記者：溫潤潔攝影：朱家駿
戶主在青衣青雅苑住了28個年頭，由後生變為長者，退休安享晚年，兒子們已遷出成家立室，實用面積近500方呎，對夫婦二人而言，空間綽綽有餘，無必要換樓去加重經濟負擔，不如翻新更實際。兩老不捨得丟棄雜物，全靠新造大大組電視櫃變成收納王，從客飯廳伸延至走廊轉角位，頂天立地容量驚人，部份劃作玻璃飾櫃，供奉觀音及放擺設，切合戶主信仰需求。青雅苑屬於Y型居屋，原則無間隔牆，自行編排睡房及大小，設計師發揮小宇宙，闢出三間房，每間房容得下3呎半至4呎床，連衣櫃及有合理通道。走廊空間有限，要容納三度房門，設計時就要計到盡，每度門只造26吋闊，比起標準少2吋，外觀不覺有差異，亦夠位出入。
■客飯廳最大幅的牆壁，貼中度灰色小方格牆紙，免得淨白產生冷凍感覺。
■電視櫃伸延至走廊造垂直木條子凹槽做把手，與上方假天花呼應，配搭具心思。
■電視櫃門造波浪形飾面，白得來有特色。
■大廳兩盞吊燈從網購得來，共約1,000元。
■客房衣櫃設於角落，為了盡用所有地方貯物及方便取放東西，特於側旁及正面開設櫃門及抽屜。
■舊居翻新裝修應慳則慳，原有花梨木地板狀態良好，保留續用，只花費約2,000元更換地腳線。
■戶主由一手住到現在，單位未翻新前，客飯廳鋪磚牆。
■昔日廚房枱面簡陋，無廚櫃，喉管外露。
進出廳房必經走廊，既是全屋中心區，也是入屋直望的當眼處，特意造橫條假天花燈槽滲光，擴闊視覺空間及增加亮度，側旁貯物櫃以垂直木條子凹槽做把手，橫直對比有呼應，聚焦在此。單位裝修本着應慳則慳的原則，沿用本身的花梨木地板，因其木質堅硬，穩定性高，這麼多年來木板仍緊密無疏離，保留續用既無浪費亦夠環保。不過，地腳線因破損一定要換，惟坊間已無花梨木地腳線出售，於是選用款式近似的沙比利木替代，所費2,000餘元。
■設計師Alvin Wong
歡迎讀者提供單位拍攝及介紹，請將資料傳真23703886或電郵mailto:
[email protected]
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170217/19930348
黃金海岸2期翻新後 租金升25%
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GS(14)@2017-03-29 17:37:58http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5602&issue=20170329
【明報專訊】信和旗下屯門黃金海岸2期服務式住宅，部署推出第21座招租，料物業完成翻新後租金收益可提升25%。信置（0083）聯席董事潘發柱表示，該座72伙單位，實用面積875至1069方呎（建築面積1138至1372方呎），月租2.6萬至4萬元，實用呎租30至38元（建築呎租23至30元），租約期兩年。潘指出，第21座經翻新後，租金可比之前提升25%，惟他未有透露該座之前的具體租金收益。
第21座招租 每月2.6萬起
信和昨日向傳媒開放21座17樓現樓連裝修的A室單位（圖），實用面積1069方呎（建築面積1372方呎），月租約2.6萬元起。潘氏續稱，黃金海岸2期共涉1102伙，出租率逾九成，實用面積476至2833方呎（建築面積610至3540方呎），月租1.28萬至9萬元，實用呎租約27至32元（建築呎租21至25元）。
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