花見人生：日本樓──回報率的疑惑
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GS(14)@2018-02-13 03:47:35打從我寫了兩篇關於日本樓買及租的故事後，就收到不少來自朋友、同事、讀者的查詢，大家都想瞭解多些也很想知道回報率究竟如何。其實我並非這一方面的專家，不過也許財經界有很多像我這樣的打工一族，我們不炒賣沒發達未上岸，手頭上有那麽一點有限的資金，希望尋求穩定而略勝於銀行定期存款的投資也是人之常情。於是我請教了一下我在東京的租務代理，為何香港市面上流傳的回報率多達7-8厘，甚至有說以民宿形式出租的話有18厘那麽高呢？原來是這樣的，舊樓的樓價低所以回報率有機會高達7-8厘，不過將來可能較難賣出。新樓尤其是大發展商按最新防震要求興建的一手樓樓價比較高，淨回報率大約是3厘。而民宿投資的確是比一般出租的回報率高頗多，但就欠缺一般出租的穩定性。目前東京的民宿入住率大約8成左右，表面回報率10厘左右。除非是買到非常便宜的樓來做民宿，才會出現超高的回報率。但如果是很舊的樓，則做幾年民宿以後那樓也就不好處理了。日本觀光廳的民宿相關法律預計於今年（2018年）6月開始實施。民宿法將會規定除「特區」以外的所有民宿設施在一年中作為民宿使用的日數最多為180日，無論由私人或法人進行運營，都必須去日本政府相關部門進行註冊登記，且須聘請正規的民宿運營公司協助運營。大阪是「特區」，但東京都內僅有大田區是屬於可365日做民宿的「特區」。從以往的數據看，東京都內民宿入住率最高的區域是新宿、涉谷、池袋、六本木等被外國人廣泛知曉的區域，但這些區域都不屬於「特區」，民宿法實施後，東京的民宿市場也許會受到衝擊。如要在東京的繁華區域運營民宿而又不想受制於180日的規定，就得申請旅館營業許可證，以簡易旅館的形式進行民宿運營，但申請手續繁瑣也要遵守較多的規定。目前市場上認為能夠利好日本樓升值的主要有兩點：開放賭博業、東京奧運會。興建賭場帶來新的潛力因而會利好樓價，但建造賭場的計劃要在奧運之後才提上日程，故選址仍屬未知之數。奧運方面，我個人的看法是：東京不是北京，也許只會是些微的利好而已。除非日本的經濟在失落30年後強勢回歸(Never say“Never”也)，日本樓是不會像香港樓或大陸樓般地漲價的，大部份人買日本樓是因為收租穩定，將來想要旅居日本時也可以自己住。大型發展商在賣一手樓時，會把外國人的比例限制在20%以內，也會問及外籍買家買日本樓的原因是甚麽，有些外國人給出的答案是「因為喜歡日本的文化」。至於我嘛，我在前篇已說過是「因為愛」了。個人認為，買日本樓的前設是「如果愛」。純粹考慮升值賺錢的話，不應考慮買日本樓而應投資大陸的二線城市樓。
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