星洲樓市冷卻 香港無懼加辣 走勢相反 北水湧港成關鍵
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GS(14)@2017-06-23 01:34:27■Kembangan Garden外觀平實。
【本報訊】港府自2009年來多次收緊按揭成數、增交易稅打壓樓市，成效不彰，反觀新加坡早年面對樓市過熱用類似招數，卻能冷卻樓市，近月更減辣提振市場。專家分析3大原因，本港有中資資金湧入屬關鍵，加上新加坡資金渠道不及港豐富，且八成人住組屋，故調控成效較好。記者：周家誠
新加坡自2010年起開展逆周期措施，2013年樓價即見頂，截至今年3月底過去3年累跌近11%，故今年初調低賣家印花稅，減輕出售物業成本。星展集團研究部高級副總裁陳偉祥受訪時指，新加坡成功冷卻樓市，主因是2013年引入供款佔入息比率總限制（TDSR），令投資者入市意欲、借款能力大幅收緊。本港雖有類近TDSR準則，但中原地產新加坡總經理許大偉解釋，本港銀行以外其他融資渠道豐富，如物業二按較蓬勃、發展商貸款等，均未必審視TDSR，成為灰色地帶，新加坡則非常嚴格，二按和發展商貸款均受嚴格監管。陳補充，兩地冷卻樓市措施相近，但中資參與程度使樓價走勢不同。香港背靠中國腹地，是中資落腳地首選，很大程度影響本地樓價，新加坡雖有鄰近東盟優勢，但國家眾多，不及中國單一及資金量龐大。
新加坡八成人住組屋
許亦同意香港內地資金遠較新加坡豐富，令港成為投機者的「VIP賭場」，「睇中資投地嘅威力都知」。而新加坡則着重中長期發展，以移民政策為例，新加坡較為嚴謹，即使符合金額要求，尚須由政府決定背景是否適合，「唔想要中國富二代入嚟拎張證就走人，政府想要有實業有技術、以新加坡為家的人」。兩地住房結構亦有重大分別，新加坡組屋資助性質重，入場費便宜，而且市民級別待遇分明，公民（Citizen）可買一手組屋，永久居民（PR）可參與二手市場，亦可以公積金代供款，上車相對容易，故近八成人居住組屋，外地人則不能參與組屋市場。許認為，由於新加坡人可居於組屋，私樓只作「細屋搬大屋」之用，政府加辣自然立竿見影。相反港府對戶籍及房屋資源的規管僅以收入為最大原則，公屋申請者收入須相當低微，「所以香港人要結婚上車，一定要買私樓」，殷切需求拖累減辣成效。惟許說，如港府要加大資助房屋比例，會影響發展商及業主，私樓財富效應會消失，「如果顛覆既有事情，樓價一定會受到影響」。陳亦提及與不少香港客人見面時，談及兩地樓市政策，均指新加坡模式較優勝，如組屋提供不少津貼，低收入家庭亦住得起；果香港願意擴大公屋比例，社會紛爭將減少。他預期今年新加坡私樓樓價將有1%至2%升幅，若樓價下跌3%至5%，計及過去3年跌近11%，或會出現負資產個案，屆時政府或會再減辣提振樓市。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170619/20060824
回到英殖時：市民湧港督府：對未來班子太冇信心
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GS(14)@2017-07-01 09:26:44【97年6月29日】「我唔係唔捨得港督，我只係對未來治港班子太冇信心」。20年前的今日，回歸前最後一個周日，大批市民湧到港督府一帶拍照留念，張女士是其中一人。她嘆謂，20年前因為內地政局混亂而逃難來到香港，但轉眼又要回歸中國，感非常無奈，「我唔係唔歡迎回歸，只係臨立會、治港班子表現太令我失望」。20年前張女士這番感慨，今天也引起不少香港人共鳴。候任特首林鄭月娥上周帶領三司十三局管治團隊亮相，近七成人屬梁振英舊班子。
中央干預特首官員任命
外界盛傳林鄭原有心水人選，但遭中央或中聯辦否決；財政司司長陳茂波也避談是否有中聯辦支持才可「留低」。張女士為殖民地留影當日，前國家主席江澤民在北京人民大會堂再向港人強調，中央絕不會干預香港內部事務。10年後，全國人大委員長吳邦國發表講話，否定香港三權分立，指權在中央，「中央授予香港特別行政區多少權，特別行政區就有多少權」。由董建華到梁振英，林鄭也將上任特首，均被指由中央欽點。江澤民再三承諾當日，美國CNN播出已故英國前首相戴卓爾夫人的訪問，她表明從不信任共產黨員，也相信共產主義遲早瓦解。但對於首屆行政長官董建華是否北京傀儡，這名鐵娘子沒有正面回答。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170629/20072314
北水加速湧港 恒指企穩29000
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GS(14)@2017-11-12 16:49:42【明報專訊】「北水」加速湧港，昨日滬、深港股通合共淨買盤達41.86億元，為2月22日以來最多，且已是連續第32個交易日錄得淨流入。本月以來淨流入金額持續增加，至今7個交易日已累計流入215.42億元。
受內地資金追捧下，恒指昨日收報29,136點，升228點或0.79％，是近10年以來首次收市升穿29,000點水平。國指則跑贏恒指，升168點或1.45％，報11,744點。全日成交則較周三減少，但仍有1144億元。
港股通逾14億掃騰訊
昨日港股通資金主要買入騰訊控股（0700），昨日該股的港股通成交達14.08億元，佔總成交15％，當中淨買盤約3.7億元。本月以來，北水已累計淨買入騰訊34.65億元。另外，昨日北水亦主要掃入工行（1398）、瑞聲（2018）、平保（2318）及中興通訊（0763）。
瑞信發表報告表示，保險資金為北水南流的主要組成部分，但預期險資南下資金流將於未來一至兩個月放緩，因為經該行與幾家大型保險公司會面後，了解到險資已實現了今年的目標回報水平，傾向在年底前鎖定利潤，故資產分配上會變得保守。不過，該行指，長遠北水南下仍然持續強勁，預料明年北水的規模會由今年約3000億元，增至4000億至4500億元，當中1500億元來自險資。內地保險公司普遍仍看好港股，主要因為估值低。
儘管獲北水力撐，但騰訊昨股價反覆，早段最多升1.8％至392.4元，午後又一度倒跌，收市報387.8元，微升0.57％。升市火車頭為平保，昨日再創歷史新高，升3.67％至73.45元，中國人壽（2628）升2.23％至27.5元，其餘內險股亦做好，新華保險（1336）升4.07％，人保（1339）升3.9％，中國太保（2601）及中國太平（0966）均升逾3％。
分析：騰訊下周季績 恒指可挑戰29500
蘋果概念股亦全線「翻生」，瑞聲升2.4％至163元，恒指公司今日公布指數檢討結果，舜宇光學（2382）升7％至139.5元，與瑞聲雙雙破頂。招銀國際策略師蘇沛豐表示，港股板塊輪動的效應再現，即使騰訊稍為腳軟，亦有內險股及科技股推升大市，估計在下周騰訊公布季績前，恒指有機會挑戰29,500點。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6259&issue=20171110
摩通私銀施俊斌：內地人湧港 樓價升勢難擋
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GS(14)@2018-08-30 16:13:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2784&issue=20180830
【明報專訊】本港住宅樓價近年屢創新高，拋離大部分港人的購買力，原來與港府的人口政策有關。有豐富投資本港及海外物業經驗的摩根大通私人銀行董事總經理兼亞洲固定收益、貨幣及大宗商品主管施俊斌表示，2009年以來每年持單程證來港的內地人近5萬人，加上每年亦有數以萬計內地專才來港工作，故過去10年有數十萬內地人湧入本港居住，帶來龐大住宅需求，惟期內供應追不上，導致樓價急升；他預測，上述內地人湧港居住的趨勢將持續，故港府未來應該大幅增加土地供應，始可穩定樓價。
本港樓價2003年SARS見底回升以來，牛市行情已延續15年，樓價累積升了4倍、5倍，即使港府於6月底推出包括新樓空置稅等「娥六招」後，發展商加快賣樓，惟新盤銷情仍然有價有市，二手樓價亦屢創新高，施俊斌分析，這些年來有數十萬內地人湧入本港居住，住宅需求十分殷切，供應卻遲遲追不上，令市場出現供不應求，結果是價格屢創新高。
「你看香港近年有多少新移民入來，每日有150個單程證名額，1年便接近5萬個新移民來港；另外，每年來港工作的內地專才是不設限額的，我們（摩根大通）也聘用很多，很多機構也有聘用，他們既有需要也有能力住私樓，是很實在、可持續的需求，所以本港住宅的空置率這麼低，而細單位租金更尤其有支持」。
單程證加專才 每年數萬人湧港
事實上，翻查官方數據顯示，2009年以來每年有3萬多至5萬多內地人持單程證來港居住，屬申請公屋的主導力量之一，期內每年公屋建屋量僅介乎9938伙至15,389伙（圖1）。
另外，根據環保觸覺向入境事務處查詢所取得的數據，去年獲批准來港的內地專才達12,381人，較2009年增長近倍，同樣帶來殷切的新增住屋需求，私人住宅落成量在2009年至2016年長期徘徊在7000多伙至1.5萬多伙後，至去年始升至17,791伙（圖2）。
內地富豪港買豪宅不看回報率
施俊斌表示，內地因素對港樓的影響，除了人口增加所帶來的需求外，還有投資需求，「近年很多內地富豪來港購買豪宅，他們不是以租金回報率來衡量港樓的價值，因為租金回報率只有1厘多，甚至低於按揭貸款利率，根本不值得投資。內地富豪的心態是，不想只持有內地地產、股票及債券，希望分散投資，要分散投資首選是鄰近內地的本港，中國人向來鍾情磚頭，他們很自然便會來港買樓，目標是在本港擁有自己的物業。
近年中國富豪的財富增長這麼快，相對香港只是彈丸之地，自然出現供求不平衡的問題」。
低息環境近10年 業主已還近半樓按
本地因素方面，去年人口自然增長約1萬人；在本港近399萬勞動人口中，近387萬已就業，失業率低至2.8%，施俊斌認為，這也是支持樓價的正面因素：「本港正處於全民就業，樓價又怎會大幅下跌呢？」
另外，本港低息環境持續近10年，不少早年置業的業主早已償還完近半樓按，目前供樓負擔不高，防守力強，「在上世紀1990年代的高息年代，按揭利率達8厘至10厘，即是在最初10年的按揭供款中， 大部分用作利息支出，僅小部分可償還本金.
但過去10年按揭利率低至2厘，若10年前業主借2000萬元按揭，現已償還1000萬元本金，即未償還的本金僅1000萬元，故現時抵抗加息的能力增加，不太可能被迫賣樓，故樓價輕微下跌不足為奇，但相信難以大跌」。
大幅增土地供應 始可穩樓價
本港樓價於1970年代中後期開始大漲小回，至今升幅達數十倍，不少「50後」或「60後」的業主是在很多年前已購買物業。施俊斌指出，現時香港六成住宅物業已供滿，這些業主早已還清按揭、坐擁資產升值、財政實力強勁，目前可以加按舊樓套現，支付子女購買新樓的首期，這也會為樓價帶來支持。
綜合上述分析，施俊斌認為，市場對港樓的需求在可見將來料仍保持強勁，籲港府須千方百計大幅增加土地供應，始可望穩定樓價，「香港最大問題便是土地開發不足，目前政府手頭上的土地儲備便出現缺口，而填海造地有很多環保考慮，發展農地的速度亦很慢，問題如何解決呢？這是政府以至社會各界都需要思考的問題」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-08-30 16:14:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4032&issue=20180830
【明報專訊】美國聯儲局將於當地時間下月25日及26日議息，市場預期加息0.25厘的機會很大，惟總統特朗普早前卻大唱反調，指他對利率上升不感到興奮，並稱美元強勁令美國處於劣勢，加息亦不利美國。施俊斌則站在聯儲局的一方，指美國上季經濟增長逾4%，已經出現經濟過熱，指當局有需要進一步加息，為經濟降溫，並且穩定市場對長期通脹的預期。
施俊斌解釋說：「美國是一個成熟經濟體，長期經濟增長潛力僅2%，而上季經濟增長逾4 %，即是經濟已有點過熱了，所以美息一定要向上走。你想想，假如某一國家又要財赤、又要低息、又要經濟增長逾4 %，成本由誰來支付呢？結果便是通脹升溫。」
經濟已略過熱 美9月勢加息
他續稱﹕「美國政府若繼續以財政政策刺激經濟，過分透支將來的好處，令經濟火紅，物價就會上升，屆時問題便會更大了，因為長債息率一定會飈升，怎會還處於3厘以下？目前長債息率不升，原因是市場預期聯儲局將會調高短息壓低通脹，這個世界沒有免費午餐，若短息加得慢，長息就會彈，長息是大部分美國企業貸款的指標，而且當地最大的私人貸款市場——住宅按揭利率是根據30年國債孳息率來釐定，所以長息飈升的影響可以很大；故我認為聯儲局會繼續循序漸進加息，以免長息上升。」
至於美國聯儲局繼續有序收緊銀根對港樓的影響，施俊斌認為，即使本港銀行日後跟隨美國加息，按揭利率仍處於歷史偏低水平，不會壓垮樓價。
[名人樓市論壇]