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「一日首富」許家印任劏

2001-05-13  NM





一眾金融大戶,上週四在恒大上市 六個月的禁售期解封即日,隨即拋售套現;加上恒大率先發難,全國樓盤八五折斬貨套現,恒大股價當日大瀉一成。

曾在恒大上市時當過「一日首 富」的主席許家印,身家暴升至四百八十億元,超過○九年《福布斯》中國內地首富比亞迪主席王傳福的身家。半年過後卻落得非常狼狽,許家印發茅四出叩門;望 富豪手下留情,忍手沽貨,恒大的生死存亡,就操控在持有近半成恒大股份的周大福老細鄭裕彤手上,一旦他按捺不住,在市場沽貨,恒大股價將跌個四腳朝天,隨 時被拆骨斬件。

上週四即五月六日,正是恒大地產上市六個月禁售期剛屆滿的「大鑊日子」,股價一開市隨即插水,最多跌一成有多,全日成交額 達五億元,週五未止瀉再跌半成,低見兩元四角八仙,較高位四個七,大跌近五成。同日恒大高調宣布全國樓盤八五折大減價,一時之間風聲鶴唳;市場人士都四出 打聽誰在沽貨,就連富豪飯堂——灣仔福臨門外的泊車仔,都加把嘴談論恒大割價賣樓的新聞:「何止八五折呀,同啲恒大相熟嘅人開句聲,七折都得呀。」

隔 日,設於廣州恒大御景半島會所(恒大酒店)的銷售中心人流雖然較多,但大部分只是已入住的住客,甚至有住客坐在銷售中心閒聊。全日睇樓的人估計有三十人, 而埋枱傾價的就只有五組客戶,廣州人金小姐亦被八五折吸引來睇樓,埋枱傾價近一小時仍未有成交:「折咗仲要萬五蚊一平方(約等於一千三百九十元一方呎), 太貴啦,個樓市仲有得跌,我會等到一萬蚊一平方(米)先買,現在先睇環境。」

昔日上市富豪捧場

半年前恒大上市時,認真星光熠 熠,鄭裕彤、大劉、張松橋、楊受成等人都俾面出席;大劉更是瞓身力撐。去年十一月,大劉以五千萬美元認購恒大股份,今年更兩度認購恒大優先票據共七點五億 美元,合共押注逾六十億港元。上週四、五兩天恒大股價累跌一成半,大劉如常到福臨門午飯,記者問他有否沽售恒大股份,他聽到後雖未有回應,但表現從容而且 微微嘴笑,心情大靚,答案似乎不言而喻。

另一有份力撐恒大的闊佬鄭裕彤,以他的私人錢包周大福名義持有恒大逾半成權益,記者致電予他查詢, 鄭裕彤說:「我無沽貨噃,我長揸嘅,佢(恒大)做得唔錯啦。」據知上週四除大劉外,有份沽貨者包括中東投資基金、新加坡的淡馬錫、德意志銀行、美林旗下的 房地產基金等等。這班金融大戶持有的恒大地產股份,成本價一元三角一仙至一元六角半,於禁售期滿後以二元半沽貨,絕不為奇。

許家印最擔心 的,莫過於這班金融大戶繼續沽貨,將股價繼續質低至某水平,連周大福的鄭裕彤也加入沽貨行列,到時他就真的一身蟻。事關周大福與許家印有協議,除非恒大跌 至某水平,否則不會清倉套現。周大福入股恒大成本價為一元六角半,估計協議沽貨價略高於此水平。

上週四、五兩日的二億多股成交,已令恒大股 價急跌一成半。若然持有逾百分之五、約八億股恒大的美林房產基金繼續拋售,觸發亦持逾百分之五恒大的周大福加入拋售行列,恒大將面臨災難,分分鐘遭瓜分。

難 怪當金融大戶上週沽貨後,主席許家印四出向眾位富豪,包括大劉及鄭裕彤,懇求維持秩序不要沽貨。事關恒大股價在上市後一年內,若然股價大跌,眾位債主賺不 到獲保證的近倍利潤,主席許家印還要私人作出賠償,最多可達十七億元,所以他須四出想辦法維持股價,包括向金融機構叩門按股套現,在市場買股托價。

肉 隨砧板上

「一日首富」落得如斯田地,並非一朝一夕;事關打從恒大上市前的數年間,公司一直向金融大戶及富豪舉債,以債養債,而且瘋狂擴展。 ○六年前,恒大的土儲不足六百萬平方米,但由於許家印好大喜功,一年間於中國的二線城市南征北討,把恒大的土儲增加八倍,至四千五百多萬平方米,接近五十 個房地產項目,資金緊絀可想而知。許家印唯有四出找美林、德意志及淡馬錫等金融機構為恒大舉債,並隨即安排恒大上市集資。當年恒大共發四億美元可換股優先 股予這班金融機構;及至○七年美林及瑞信又向恒大分別借十億及二十九億港元,並以恒大御景半島及金碧天下作抵押,「恒大未上市前,公司財政已經好有問題, 美林有個地產基金嗰陣都好頭痕。」一基金經理說。

金融大戶洗濕頭

金融機構願意借錢予恒大,無非憧憬着公司上市後馬上能償還債 務,大賺一筆。不過好事多磨,恒大○八年上市大觸礁,許家印唯有跟這些金融機構重訂更具吸引力的續借條款,並找來新水源周大福鄭裕彤,取得巨額貸款。

由 於當時恒大資金非常緊絀,一眾大孖沙的借錢條件當然辛辣無比。他們的借款以恒大股份償還;入股成本價只是一點六五元,以及上市一年內達不到近倍以上回報, 許家印就要私人轉讓股份給他們以作補償,而且財團還與許家印簽下認沽期權,恒大一旦被催債,許家印必須先行買回各投資者的股份。

恒大才上市 兩個月,馬上又乾水,要四出撲水。事緣該公司公開發售上市集資所得三十二億,近十億已用來償還瑞信的結構性擔保貸款,其餘廿億用來支付土地出讓金及項目所 需資金,所以馬上又要撲水。恒大於是找來鄭裕彤的老友大劉。計及今年一月及四月,大劉合共認購共七億五千萬美元(約五十八億港元)恒大的優先票據,最觸目 者莫過於是年息十三釐,大劉對傳媒宣稱自己及華置投資在恒大的資金之巨,是「人生第一次」,有投資銀行家表示:「以現時的市況,十三釐息恒大都借唔到錢 咯。」事實上恒大的優先票據二手市場價格已跌至九十三點六,反映市場人士認為該票據風險上升,按此計算,現時市況需要十四點八釐息才能借到錢。眾富豪見到 恒大水乾到如斯田地,不禁心裡發毛,亦不敢再隨便借出資金!

押股按地習以為常

恒大不單公司要撲水,主席許家印亦然。雖然恒大 去年上市,許家印售舊股套現廿一億,但其中十二億估計已用於償還周大福當初替他老婆贖回一批股份的款項,以及其他貸款,資金所剩無幾。今年初,他就把手頭 百分之一點八恒大股份按予工商銀行,借來四千萬美元(約三億港元),數天後許家印在市場掃貨買入恒大股份,涉資約三億,把恒大股價「頂住」三元五角的招股 價以上。近排許家印又再向金融機構叩門,商討按股事宜,但以他手頭持有六成恒大股份計,現市值二百二十億,最多可按到兩成,即四十多億元。但對於許家印來 說押股按地不足為奇,以往就一直是以債養債來經營恒大的。

今年五十二歲的許家印出生於河南省周口市太康縣,在武漢鋼鐵學院冶金系畢業後,被 分配到河南一間鋼鐵廠工作。至九二年,他南下到深圳一間叫中達的貿易公司工作擔任業務員,聲稱入職後不久,便為公司賺到十萬元,一年間便升任至辦公室主 任。九三年,他代表中達到廣州開發房地產市場,成立鵬達房地產公司。當時廣州的樓盤都以大單位為主,他反傳統建細單位,故十分暢銷,替公司賺了二億多元。 許家印夫子自道,幫公司賺大錢,自己卻只有三千元月薪,遂跳出來創業。

金碧花園成名

但據本刊查到恒大九六年成立的股東名冊, 當時董事有許家印的老婆丁玉梅,但卻找不到許家印股份。公司資本有一千萬,由天帝實業及凱隆實業各佔九成及一成股份。直至○二年,許家印才出現在恒大的股 東名冊上。九七年恒大以一點三億投得廣州市工業大道一塊前身為農藥廠的地皮,每平方米樓面價才七百元。許家印投地後,把其發展為金碧花園。當時的廣州人一 般不喜歡住在農藥廠上,住在那兒的黃太指:「個時賣二千幾元人民幣一平方米,我比較過係成個海珠區最平,同埋呢個花園有好多五、六十方米的小單位,都適合 啲年輕人買,我個時都係剛剛結婚,唔係好多錢,就揀呢度。」而金碧花園亦獲廣州市政府「特別眷顧」,外省人買金碧花園就可以拿得藍印戶口,住滿五年可以入 籍,故即使只是農藥廠的地皮,亦有不少人排隊要買,這亦成為了許家印的成名作,兼為他帶來第一桶金。

以債養債露危機

許家印借 三百萬元人民幣發展金碧花園之後,同期開發金碧華府、金碧御水山莊等十三個樓盤。恒大的經營模式以借貸來經營,○三年公司註冊資料顯示,恒大的負債比率已 達七成九,過去幾年國內樓房價格不斷攀升,透過預售樓花所賺的資金來還債,再以新項目向金融機構融資的營運模式尚可維持。

有投資銀行家說: 「大陸人搵錢容易,信心爆棚,未見過風浪。」許家印終於因過度擴張的借貸,形成了今天命懸一線的地步。以往面對資金困難之時,許家印會把「舞台」搭得更豪 華,高調宣傳以證實其「實力」;他初次認識本港富豪時,經常相約到澳門賭錢,上落以數百萬甚至千萬元計,藉以「充大頭鬼」,輸錢之時,又總是「有拖無 欠」,又例如○八年首次申請上市前夕,恒大不單以四十一億元人民幣投得廣州絹麻廠地皮,一時之間聲名大噪,只是地皮長期曬太陽未有發展,今年已被政府收回 兼殺訂一億五千萬元人民幣。到去年秋第二次上市前夕,恒大又以年薪五百萬元人民幣,聘請郎平出任廣東恒大俱樂部女排的教練,為公司製造聲勢。無獨有偶,在 恒大金融投資者的半年禁售期前夕,上週一,國內的《南都周刊》以許家印作為封面,報導他的「首富成長史」,以往如何經歷風浪及危機都可以安然渡過云云。

以 往許家印面對記者時總是口不停,帶記者睇樓盤時又風騷唱卡拉OK,但今年兩會期間,他在北京一反常態,藉詞中央打壓房地產,不便發言。事實上,許家印作為 恒大地產主席的角色甚為被動,公司的前景一切要看金融大佬及富豪能否忍手「掟貨」。

恒大地產債台高築

*負債比率是以總負債除 以總資產計算,數值愈高,代表公司資金愈倚重借貸。當經濟轉差,公司去貨套現出現問題時,就會對股東利益造成愈大傷害,負債比率愈接近100%。當遇上資 產貶值,便可能造成資不抵債。

^酸性測試比率(Acid-Test Ratio)是一項嚴謹的測試,以現金、應收賬款及短期投資這類短期資產,除以短期負債來計算。若該比率小於1,代表該公司的短期資產不足以在無需出售存 貨的情況下,解決其短期負債。數值愈接近零代表情況愈差,情況最差可能導致清盤。

恒大股權架構

△:股份禁售期為上市後半年, 即2010年5月6日為止。

周大福的每股投資成本為$1.65,美林每股投資成本為$1.31及$1.65都有。

*:這筆股 份大部分已按予PMA Capital Management。這筆股份原本由德意志銀行持有,09年6月周大福替許太贖回股份,涉資$12億,後來許太又向周大福買回股份,但須向PMA Capital Management按股以獲取融資。



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