「house」，顧名思義，就是一幢房屋。買了樓的你，有否想過地契內若有此字眼，這幢樓便難以拆卸重建，一世被綁死？地政總署最近發出了作業備考，明確就去年終審法院對地契中有house字眼的樓宇作「終極判刑」。此後，凡地契內有house字眼，便不能當「apartment」（分層單位）處理；要重建為高樓大廈，必須逐呎付足昂貴的補地價金額。但問題是，原來早年土地管理行政混亂，不少在九龍城、深水埗及跑馬地等多層式舊樓，都「無厘頭」在地契中出現house一字。本刊抽查九龍城區部分舊樓，命中率竟達六成。這批物業，重建潛力已經消失；有測量師更預算估值蒸發一半。有落了釘的地產商「中伏」，更多的是仍懵然不知、千千萬萬個小業主或準買家，宛如一個「都市陷阱」。

House地契的「重災區」，都集中在九龍城、深水埗及跑馬地、北角等，較多五、六十年樓齡的舊樓叢。本刊從九龍城著手進行大搜查，抽樣將聯合道、南角道、福佬村道、賈炳達道等多條街、共四十多個地段「起底」，發現中了house緊箍咒的機率高達六成！居住在聯合道六十八號金城大廈的邱太，所住物業便不幸中了此魔咒。邱太住了多年，一直對地契內容懵然不知，更加未聽過「house」。對她來說，一心只在等待有發展商睇中搏收購，「都想改善嚇環境嘅，呢度嘈咗啲囉！」本刊對她解釋，該物業有「house」緊箍咒，令單位貶值，她顯得茫然，亦不理解，只一味堅持價格要「企硬」，「九龍城區起碼都一萬元一呎啦，如發展商出手太低，留嚟自住囉！」而獅子石道九十三號、只二十多年樓齡的光大樓，亦「中了獎」。於○八年以七百九十萬元、買入其中一間地鋪的業主羅兆養，將該舖位出租作食肆。記者找上羅先生，他透露兩年前左右，田生地產曾敲門商討收購，但價錢不合適，而樓上業主亦拒絕出售，令他認為仍有「討價」餘地。「我哋租出去都係簽長租，三年三年咁，好少變動，收入好穩定o架！」本刊向羅先生透露，由於有「house」魔咒，有測量師已估計其舖位估值跌了一半，羅先生口裡說：「無所謂，反正出租。」但另一方面又非常肉緊，不停追問地契內容有何影響。

無路可捉睇彩數

哪個物業有house魔咒，根本無路可捉，純粹睇彩數。但綜合來說，多在五、六十年代批出的地契上出現。想當年，第二次世界大戰時，留在香港的人口只有六十萬人，戰後，大批香港原居民由內地返回，再加上國共內戰，令不少內地商賈逃亡至本地。一九五○年，人口激增至超過二百萬；然而，大量房屋卻因戰火摧毀未及重建，難以配合經濟急速復元及人口增長，這時政府遂批出大量土地起樓。「這類有house字眼嘅地契，就是在二戰前後批出。當年不似而家咁有系統，可能負責嘅職員，求其搵份地契左抄右抄。唔同物業嘅地契內容，就睇出自邊個職員手筆，所以你幢樓有無house字眼，只係睇彩數。」曾於地政工作逾廿年的資深測量師蘇振顯透露。早年政府監管不嚴，甚至只要有圖則就起得樓，故這類有「house」字眼的樓宇，當年仍可起六層甚至更高的樓宇亦無王管。直至二千年，地政總署發出有關「house」的作業備考，指建築物只要有一個正門及一個逃生門，就會被地政署理解為「house」。當年地政總署署長，正是被指與發展商關係密切的布培。此舉擺明放生發展商，只要他們收購舊樓重建，新起的建築物有正門及逃生門，便沒有違反地契；亦即可盡用地積比率起高，並將「house」變為分層單位，亦無須補地價。

落閘綁業主

事情在去年急轉直下。資深投資者盧華，約十年前，開始收購九龍城南角道四十三至五十一號、五個相連的地段，使費起碼兩億元。○六年他早獲屋宇署批准，於上述地方重建一座二十六層高的住宅大廈。然而，地政總署卻以不符合地契上每個地段各建one house為由，要求發展商要以補地價形式改契，多名測量界人士憶述：「當年大家都嚇一跳，應該係正值地政總署內部換律師，不同人對條文有不同理解。」盧華遂於一○年，入稟高院要求就地契內的「one house」解釋，一一年法官指多層單位於七十年代才出現，故撰寫地契時「one house」並不包括分層建築物，當時地政即叫停十宗重建申請。盧華不罷休上訴，雖然得直，但地政署告至終審法院。去年四月終院首席法官馬道立一鎚定音，「house」一詞難以獨立定義，須參照訂立地契時相關事實的狀況，判定盧華要重建起更多單位，一定要補地價。

估值跌一半

專攻舊樓拍賣及重建的第一太平戴維斯董事總經理陳超國，對於新詮釋說得直截了當：「以後有『house'嘅地契，不可起高，現有四層就四層，若然地契係寫『one house'，更加連合併都唔得，要獨立發展！總之作任何改動，多於所限嘅面積，就要補地價。」按九龍城區樓每呎一萬元計，盧華要由現時四層重建至二十六層，所補的地價可達四億元！現時其重建計劃已擱置，暫時出租單位「吊命」。「小業主損失先最大！發展商最多唔再收樓重建，但小業主手揸嘅物業，價值就即刻跌一半。而家啲小業主覺得太技術性，根本理解唔到發生乜事。」慶幸甩到身的小業主，包括兩年前賣了聯合道八十六號的張先生。他與太太早於一九七五年以十八萬元買入地鋪，前年以一千八百八十萬元賣出，如今搬到葵湧居住，「當時覺得個價唔錯，呢邊又新啲。」他知道項目因地契有「house」字眼發展受阻，雖未能透徹理解，但亦大呼好彩賣得早，可全身而退，「舊時啲契好多麻煩嘢！我哋唔識咁多，一陣又話維修，一陣又唔符合咩規格，好多政府嘢處理，好麻煩。」

為甩身各施各法

張先生的單位，原來賣了給羅守耀打骰的裕泰興集團，他十年來以兩億多元，收購八十四至九十八號，但這連續八個相連號碼中，竟有五個中了緊箍咒。本刊問羅守耀，他非常勞氣：「而家未係一個句號。係法官咬文嚼字！以聯合道呢個項目為例，我逐層買入，全部都打曬釐印，政府點可以話『今日的你打倒昨日的你』？一萬呎地盤，地積比係九倍，唔准起分層，唔通起一間屋過九萬呎呀？點起呀？點賣呀﹖」專收舊樓的羅守耀，拒絕透露旗下有多少項目中了咒，並強調：「我會按照番程序入則申請重建。要逐呎補地價嘅話，我唯有打官司！」業界估計，將來有關「house」一詞涵義的訴訟勢會增加。而同樣中招、收了九龍城廣場旁邊、賈炳達道一排舊樓的田生集團，則相當「精靈」，於今年一月初以「暗標」形式，放售持有該項目業權的公司，並成功以逾二億元賣出當中四成九股權予一家海外註冊公司。資深測量師蘇振顯分析，若發展商想以技術性修改（technical modification），即補數萬元地價解決「house」問題，似乎沒有可能，「因為在商業上，改咗呢啲字眼，價值就增加好多，地政無理由唔逐呎去計。」他補充指：「就算你將項目重建番一樣嘅總樓面面積及高度，但只要可出售面積（saleable area）增加，即係例如樓梯位、升降機位因共用而慳咗等，一樣要逐呎補！條數非常可觀！」現時舊區重建因此紛紛停滯起來，而當年買樓的小業主，有沒有揀中「house」，根本只是「命水」，印證何謂「失之毫釐，差以千里」！

重建不再easy

樓市愈升愈有，連帶居屋樓價亦狂飆，有財務中介看準商機，向居屋業主發信，其格式以至公司標誌均抄足房屋委員會和房屋署公函，內文涉嫌威嚇業主已違例借貸，須即時與中心聯絡另辦按揭，又向業主索逾二十萬手續費。本刊調查後發現，該中介收取高昂服務費，替業主代辦轉按居屋圖利，但中介否認發信威嚇。房屋署發言人強調，署方與該中介公司無任何關係，並會轉介執法部門跟進，又稱居屋業主如有特別需要重造按揭，可自行向署方申請。

潘先生的親戚為將軍澳寶林邨居屋單位業主，曾獲房署批准向財務公司按揭單位借貸，但已還清借款，單位一年前亦已供滿。去年十一月，業主收到一封由「香港居屋按揭服務中心」發出、儼如警告信的信件，標題為根據「房屋條例……貴處可能有使用不合法按揭」，若業主想「避免負上不必要的法律責任」，可使用中心提供的「居屋免補地價再按揭計劃」。潘的親戚見信件抬頭與房委會及房署共用的「井」形標誌幾乎一模一樣，信件內容亦跟署方公函類同，遂不敢怠慢，立即根據信上的資料致電查詢，當時對方自稱房署職員，又於通話中確認業主姓名、地址和過往借貸記錄等，催促事主盡快上門了解。潘先生遂與親戚到信件列出的尖沙咀「房屋署」辦事處了解，潘憶述職員一開始便力推貸款計劃，「佢哋話俾到銀行再低啲嘅利息，五萬蚊係要俾佢哋嘅，再幫你轉去銀行就要二十幾萬嘅手續費。」潘聽後心感不妙要求離去，但遭職員阻止，好不容易才成功帶親戚離開，「點解佢哋會有我哋咁多私人資料，好擔心。」

跟進已搬遷兼改公司標誌

記者根據信件的地址，兩週前以顧客身份到該中心了解，發現該處招牌已換上「第一信貸」，卻未見按揭中心字樣。第一信貸職員指有另一組同事專責居屋加按，並着記者到尖東麼地道冠華中心辦事處查詢。記者登門後終找到香港居屋按揭服務中心，雖然公司名稱依舊，但辦公室門外的標誌已更改，僅餘一個紅色房屋圖案。自稱「中心主任」的李世章與記者見面，得悉記者欲加按居屋後即大表興奮：「有得做，你依家係幫個仔升學係教育嚟呀嘛，呢個就係reason。」但李世章又一改口風，否認中心是政府機構，表明以中介身份協助未補地價的居屋業主，向房署申請加按，獲批後會找銀行承造按揭，成功後收取最少八萬元或貸款額百分之五作手續費，又吹噓成功率達九成，記者反問可否自行申請加按，他即擺出專家口吻：「極難，因為房署鍾意有第三者證明……有好多文件你未必識搞。」

與財務公司千絲萬縷

根據公司註冊記錄，香港居屋按揭服務中心有限公司去年九月才成立，至今不足一年，股東是一間英屬處女群島註冊的公司，董事名為李世章。第一信貸亦僅於去年七月成立，股東為韓嘉軒和黃榮華，兩公司的登記地址原本相同，但按揭中心今年三月更改申報地址至麼地道冠華中心。雖然該中心搬遷兼更改公司標誌，但記者發現其宣傳單張以至職員卡片，仍沿用與房署極相似的標誌，就連聯絡人電話號碼亦相同。翻查資料，市面上有很多財務公司都宣傳類似服務，以低收費及高獲批率作招徠。現時全港約有三十二萬個居屋單位，當中約廿五萬個未補地價，根據《房屋條例》，未補地價的居屋單位不能轉讓、按揭或抵押業權，除非業主有特別理由如急需籌措醫藥費、教育費或殮葬費等合理原因，房署會因應個別情況批准業主免補地價加按，需時約八個月。

專家話或觸犯詐騙罪

大律師陸偉雄了解後稱，若證實香港居屋按揭服務中心曾寄出模仿政府文件，並自稱為房署職員，已觸犯假冒公職人員罪及《盜竊罪條例》，「好明顯佢依家唔係冒認公職人員咁簡單，而係想呃個當事人做多啲生意，背後目的係想獲利，呢個係詐騙行為。」向晴軒債務及理財輔導服務項目主任翁麗萍解釋，近幾年樓市急升，不少未補地價的居屋業主都希望加按套現，她批評部分財務中介見有機可乘，竟威迫利誘業主加按借貸，並濫收巨額手續費，中心收到的求助個案亦因此上升。「但佢哋收費都十分之貴，律師樓加埋上會費都六、七萬，如果你自己搞其實只係三千幾蚊。」翁麗萍建議居屋業主如有債務問題，應直接向房委會申請加按，又或向非牟利機構求助，嘗試以債務重組方式解決問題。公屋聯會主席王坤則踢爆，經財務中介申請未必更有效率，「唔係委託代表申請就會容易、快啲同一定得，因為房署都係睇個人實際需要。」他稱不少財務機構利用申請者急於借錢的心態，收取天價手續費，部分更可能沒詳細註明手續費，結果變成以債養債，「可能先收你三萬，但仲有廿萬要還o架，仲可能寫埋落樓契……到頭來不但申請唔到，仲倒蝕一筆。」

回應聲稱被偽冒發信

記者其後到香港居屋按揭服務中心與董事李世章對質，他矢口否認扮房署出信，又形容自己才是受害者：「我哋好多客人都收到呢封偽冒信，有好多款，有黑白有彩色，但依家冇喺手證明。」但李世章承認曾採用類似房署的公司標誌，並解釋只為宣傳噱頭，由於之後收到不少投訴，故二月已更換新標誌，並計劃為公司改名，「改做正大囉，正大光明呀嘛」。第一信貸總經理林志華表示，公司與香港居屋按揭服務中心獨立運作，他解釋兩公司曾申報同一地址，只因早前曾借出辦公室予對方營運，兩公司只是「有生意往來」。房屋署回覆，近年未補地價居屋獲批重新按揭的個案大幅上升，去年便有七百零七宗，比前年增加七成。署方強調與香港居屋按揭服務中心沒有合作關係，近期已收到約八十多宗有關財務中介公司的查詢及投訴個案，會把個案轉介執法部門跟進，呼籲居屋業主依法向署方提出申請。（李詠珊、陳君沛）

壹判官

扮房署職員呃人，又威嚇小業主幫襯，認真可恥！居屋業主若有需要借錢，記住自己向房署申請。劣劣劣劣劣（五個劣為最嚴重）

未補地價居屋申請加按流程

1. 填妥重新按揭（加按）申請表及通知書，須填寫申請理由2. 準備相關證明文件，例如升學需要備有學校取錄文件3. 到屋苑所屬租約事務管理處呈交文件及繳付$3,860手續費4. 等待批准信（最少八個月）5. 成功後找銀行或財務公司加按6. 簽署律師擬備附有房署條文的按揭契資料來源：房屋署網頁

自由行，約十年前中央送給香港的「大禮」。其間創造香港零售神話，名店搶租，瘋狂天價。來到今日， 是「現眼報」的時候。市場預期，因着零售寒冬，鋪租劈足五成！表面上業主最傷，但本刊翻查全港所有龍頭鋪的租約記錄，發現大部分由老牌家族持有，食到盡過 去的租金瘋潮。例如提早結業的中環COACH旗艦店，業主李國寶家族，○三年將地下租給Body Shop時，月租只是廿萬；數年間轉租予COACH，租金火乘風勢，竟加至七百二十萬元！這班老香港業主，坐貨夠穩，經濟起落無損一分一毫，陣亡的是過去 搶貴租，來自歐、美、澳的各路名店。本刊為此揭開老牌業主的精明收租搵銀術。率先陣亡COACH冚旗

上星期一，龍頭鋪流出「第一滴血」。位於中環興瑋大廈、蘭桂坊街頭的手袋連鎖店COACH，正式結業。熄燈後的原址，封上圍板，冷冷清清；在這中環最熱鬧 的地段，顯得觸目驚心。其實COACH的租約，到二○一七年十月才完結，即是足足提早了兩年退租。翻開COACH的租約記錄，可見業主李國寶家族，真正舔 到盡，「享受」了香港過去十年的經濟成果。原址地下，由九八年起原租予護膚品牌Body Shop，當時月租只是三十三萬元。到○三年沙士期間，更減租至每月二十一萬。四年後自由行急升，李國寶家族索性將地鋪連樓上三層，轉租予COACH。租 金即時來個大跳升，月租加至二百萬，外牆還要另收六十萬元！到五年後租約滿，李氏獅子開大口續租，每月再加租至七百二十萬元！計計數，租金幾年間跳升三十 多倍。其實COACH賣的手袋，平均只是三、五千元，對比PRADA、LV，在自由行眼中也只屬三線。結果一個寒冬冚來，率先陣亡。只有業主，才真正做到 「通殺」。市傳已有海外珠寶商Harry Winston以四百萬承接，不過比起前一張租約，仍有巨大升幅。興瑋大廈地段，由李國寶家族於一九五五年，以一百二十萬元購入，一直守得穩，「坐貨」至 今。李氏後人大部分都有股權，並由李福兆長子李國麟負責簽訂租約。按股權計，李國寶分得最多，每月「唔使做」可袋五十一萬，其他後人如行政會議成員李國 章、曾任首席法官的李國能等，通通有得袋。不過對他們來說，只是零用錢而已。

最大鑊H&M摸頂租

開到成行成市的瑞典時裝連鎖店H&M，原先租了中環連卡佛大廈作為旗艦店，每月租金五百五十萬元。三年前，ZARA以月租一千萬元搶租該鋪。 H&M遂另覓地方，可惜比ZARA「更大鑊」。去年先以每月九百萬元，搶租下恒隆發展的旺角家樂坊商場。緊接再以每月一千五百萬元的天價，租下同 樣由恒隆發展、位於銅鑼灣恒隆中心的四層高巨鋪。H&M一向走平價路線，短裙最平四十九蚊已有交易，每月要賣出三十萬條裙才夠交租。最慘是摸頂價 租下，但現時兩鋪仍在裝修階段，最快今年十月開幕，暫時一蚊收入都未有！有地產界人士就大讚恒隆聰明：「恒隆去年已部署趕走家樂坊啲租客，成個商場用高價 租晒俾H&M，唔使再逐間鋪去傾租約。如果今年中先傾租約，分分鐘要劈租三成先有人肯租晒成個場。」按此，H&M每年要向恒隆進貢二點八 八億元租金。恒隆去年的香港區商鋪租金收入，是十八點三億元；亦即是說，單是H&M這兩巨鋪收入，已佔了當中一成六，今次可算恒隆陳啟宗的「神來 之筆」。

最好命COTTON ON加得少

當然，並非每個業主都咁狼死。比賭王何鴻燊更早在澳門經營賭場的傅老榕家族，在香港亦有不少物業，除了七三年創辦的富麗華酒店（現址為友邦金融中心），在 一○年零售市場熾熱時期，亦斥巨資在尖沙咀掃入多間商鋪，當中包括以三億二千萬元，買入加連威老道三十四至三十六號地鋪連樓上兩層，由一二年起租予來自澳 洲的時裝店COTTON ON。

雖然一簽六年，但根據該份租約，首年月租是一百七十萬元，其後每年加租十萬，直至租約滿。即是到二○一八年約滿前，租金加至二百一十九萬元，加幅就如「面 嗰浸」。一名負責租務的地產經紀表示，通常業主知自己鋪位叫座力不足，都會簽訂此類租約。「通常港島區嘅鋪位，會簽三加三（三年生約及三年死約），因為業 主知租金有條件跳升。如果係九龍或新界無咁靚嘅鋪，就會加幅少啲但約長啲，業主自知更有保障。」事實上，傅老榕這鋪處於加連威老道，記者到現場睇過，整條 街「屍橫遍野」，共有十四間吉鋪，尾段戰況更慘淡。幫傅老榕家族計計數，其鎖定租客策略，租金回報一直在六釐以上，去到租約滿的一年，更加有八點二釐；其 投資智慧，由此可見。

巨鋪通通時裝店

除了COACH、H&M及COTTON ON，其他在香港的地標巨鋪，都不約而同租予海外時裝店。例如霍英東家族在中環畢打街的巨鋪，現以每月七百萬元的價錢，租給來自美國的A&F，而 且簽下十年長約，到二○二○年才能完約。而月租達一千三百萬元的銅鑼灣京華中心鋪位，現租予來自美國加州的FOREVER 21。老牌地產商陸海通家族，則以每月五百萬元，將中環皇后大道中三十一號，租予GAP為旗艦店。這類快速時裝（fast fashion）店，由於貨價平，人流一定要夠旺力谷營業額，往往租下鬧市巨鋪，一簽十年。遇着訪港旅客減少，零售轉勢，便會首當其衝。事實上，現時業主 租客，正陷講數拉鋸戰，雙方在試對方底線。例如由李兆基阿嫂持有的銅鑼灣羅素街地鋪，由英皇珠寶租用多年，月租二百五十萬元，今個月約滿，英皇已表明不續 租。最終業主與英皇達成協議，英皇再承租半年，但租金已劈至每月七十萬元！跌幅達七成。

市場人士指：「因為就嚟到聖誕同新年嘅黃金時間，業主唔想吉咗間鋪，咪劈七成租繼續短租俾個客，等大家都有錢賺囉。個市咁弱，如果逼個客棄租，業主又係要 減租吸客，重新放租又要再交代理佣金，又要為新客預留裝修期，業主嘅損失分分鐘比個租戶更慘。」部分吉鋪，亦開始有地產經紀坐在裡面。其中一名閒坐吉鋪打 機的代理表示，是應業主要求，讓準買家隨時walk-in睇鋪。「如果間鋪長期拉閘，買家要打電話預約睇鋪，已經遲咗，故業主要我哋坐埋喺度，若有人行經 想物色鋪位，可以即時睇鋪。」

劈足五成

亞洲地產總裁蔡志忠認為，一線鋪位減租三成不足為奇：「傾鋪嗰時都係盡量三年一約，如果租客真係生意唔掂，多數會同業主傾吓，但因為係死約，租客有時會搵 人頂埋餘下嘅租期。有啲租客甚至乎會肯為新租客交部分租金，為求退出死約。例如月租一百萬，舊租客出三十萬，新租客出七十萬，舊租客寧願每個月蝕三十萬都 好過做賠本生意。」高瑋環球董事張翹楚則指，部分業主將鋪位抵押給銀行貸款，難以減租，是零售寒冬中的輸家：「鋪位靠租值來評估價值，如果租金下跌，咁物 業抵押嘅估值都會跌，咁銀行可能會call loan或者要你增加抵押品，咁部分業主咪寧願暫時吉咗間鋪，都唔想減租住。」

去年中提價達一倍、以月租二百八十萬，搶走行家軒尼詩道巨鋪的六福珠寶，其主席黃偉常向記者苦笑道，鋪位太早租下，現在租起碼平三成。「唔會再開新鋪啦。 我唔識睇，總之零售唔會咁好。」而在旺區租下多間鋪位、本身亦有鋪收租的太子鐘錶珠寶主席鄧鉅明認為，奢侈品市場將會萎縮：「今次股市殺了很多人，大陸那 麼多人買孖展，跌三成還不立即斬倉嗎？這批消費者要等三、四年才能重新累積消費力。人民幣又跌，所以暫時零售業前景都不太好。」

他相信一線鋪的租金要回落三至五成：「我羅素街一個單邊鋪，租約期未到，業主都減我三成租金啦，因為大家都明生意真的難做咗。」而二、三線鋪亦將會有很大 減幅，「之前很多外國品牌以為銅鑼灣就是旺區，例如羅素街要一百萬，蘭芳道可以用八十萬租下，就以為平了很多。但其實該處是食肆區，人流可能只有十分一。 之前市場扭曲了，未來租金可能由四十萬跌到十萬，跌幅七成五好像十分誇張，但其實只是回到一二年水平，就香港而言是好事。」在上水有鋪位的科達地產主席湯 君明更講晒粗口：「個市咁差，我×！你睇上水已經冇乜人行，地鋪好慘情。好彩我嗰區有樓上鋪，而家好多人傾緊想搬去我啲樓上鋪位，我諗而家我係受益人！」

撰文：孫樂祈、陳新政

攝錄：財經組

資料：黃詠茵

[email protected]

沿着微斜的大坑浣紗街向上走，途經一幢幢高尚住宅及食肆，盡頭之處，可見一座只有四層高、外牆已泛黃的建築物──融苑，多少滲出從「歷煉」而來的霸氣。它，是殖民地時代留下的產物。五十年代，政府容許公務員間「合作」、向政府借錢批地起屋。此計劃於一九八○年代告終，其間共成立了二百三十八個「合作社」。「合作社」的住客，如融苑，都是高級公務員，身光頸靚、名車代步，出入皆惹來街坊羨慕。隨着年月洗禮，沖走了貴氣，遺留下來的，是更現實的問題。由於合作社需七成半社員同意才能解散，重建又須補地價，過去只有十一幢樓宇成功拆卸重建。還住在合作社的住客，是「同生共死」的關係；彼此的命運，都在對方手中，比一紙婚書更忠貞不渝！然而望着近年樓市升溫、呎價動輒上萬，對部分深鎖於殘舊唐樓內的居民，這一紙也是怨憤的魔咒。門外有天曾經的風光

就在浣紗街盡頭的融苑，共兩排十六伙，每排只靠一條狹窄的暗黑樓梯通往各層。梯間散發着陣陣潮濕之霉味，夏天時走一趟已汗流浹背。推開已生銹的門鎖，走進陸太位於三樓的單位，才發現門外有天，千二呎的單位內有着高樓底及大露台，分外開揚。陸太父親當年，用六萬元與其他公務員組成了「浣紗合作社」。「以前有四間房兩個廁所，後來大家搬走晒就拆咗間房。」對比現今年輕人連開放式無廳無房的新樓也視為寬敞，這裡的間隔相信會令不少辛苦上車的人眼紅。五十年前，大坑是客家人聚居之地，附近住屋仍以鐵皮屋為主，融苑顯得別樹一幟。「細個周圍嘅樓，全部仲係金字塔屋頂，嗰陣街邊人話我哋係有錢人家，讚融苑好靚，有自己花園。」陸太摸着家貓笑說。雖然花園的大樹早已被砍掉，但回憶總是美好的。在此區長大、有份搞舞火龍的大坑坊眾福利會總務主任陳德輝，也大讚融苑是當年的豪宅。「當時最新最靚就係佢！位置夠入，可以自成一國。」

離家不出走

這裡的十六伙人，因着合作社的契約，未有解散再拆契轉售，五十年來住的都是同一伙人。說是鄰居，其實更像家人。「所有鄰居都係我細個時識，佢哋個個屋企我都入過晒。」八六年結婚的陸太，曾一度搬到葵興一帶居住，在九四年時和丈夫及女兒重新搬回來。「搬出去後我有些少情緒病，醫生建議我返去自己成長嘅環境住，話對病情會有幫助。」其時陸太的父母已不在，但這屋簷仍留着一家八口一起生活過的餘溫。「合作社的房屋在出售及出租的限制很多，社員身份主要都只係傳俾直系親屬。」排行第三的陸太指兩名哥哥早就事業有成搬走了，而她的弟弟和妹妹都移民海外，順理成章就由她承繼了居住權。人去樓未空，屋內大部分的擺設也沒有移動過，伴隨着陸太新成立的家庭成長。「呢幅刺繡係我公公嗰陣入伙收到嘅禮物，掛起咗就無除過。」陸太女兒Esther只有廿四歲，笑指屋內很多物品也比她年長。三合一的舊式組件床、斷了一腳仍不換的木櫃等，全都見證着兩代家庭的點滴。打扮與一般少女無異的Esther，站在青青綠綠的古式馬賽克地板上，雖有點格格不入，但每每談及家中細節時也面露笑容。「我朋友覺得我屋企好有電影《古宅心慌慌》嘅感覺。」對比有人欣賞唐樓的氣質，她更欣賞的是舊樓的實際。「去過人哋屋企先知，唔係度度都有平台天台等等，就算有都唔代表可以俾大家笑住用。」不少屋苑晾衫會被趕、放狗會被投訴；大家居住及享用的，就只有那數百呎的劏房單位。「我哋呢度好自由，晾衫嘅可以落去花園，燒嘢食可以上天台，戶戶都得。細個我仲會上去同其他小朋友一齊放貓，哈哈！」

貴氣逼人招賊也招星

貴人招風雨，融苑的貴氣亦招來過血光之災。陸太在二十一歲時，曾因屋苑太招人耳目而在家中遇劫受傷，眉上縫了八針。「嗰陣旁邊係寮屋區，嗰兩個賊仔應該留意咗我哋好一段時間。有日喺廚房個窗度爬入嚟，一入就入咗我間房先。」她指當時兩人拿着菜刀在她頸前脅持，她受驚過度掙扎被割傷。「佢哋整傷咗我眼睛對上，我成塊面都係血，結果佢哋仲驚過我，一仆一碌咁走都走唔切。」憶起驚險事跡，陸太已很輕鬆，指兩個賊仔笨得很，跳露台走都被捉到。她們一家也沒有因此事，而對大坑治安無信心，陸太更為寮屋區平反。「嗰陣係有人吸毒犯事，車房仔有時都會撩吓女仔口花花，但佢哋盜亦有道，絕少會搞區內居民。」她指大家以往對社區極有歸屬感，對朝見口晚見面的街坊很照顧。

難敵時代巨輪

融苑還曾受過電影及廣告商青睞，陸太單位除了是金象米廣告的取景之地外，也曾租給電影《常在我心》及《我的野蠻同學》拍攝。「嗰陣有睇住我大嘅叔叔，問我係咪等錢使，對於我租地方俾人拍嘢有少少不滿。」陸太解釋指為的並非錢，而是希望讓女兒開「另類」眼界。「陳奕迅、容祖兒同阿Sa佢哋都嚟過，次次都拍到好夜，未埋位時佢哋都只係蜷縮喺二人沙發度瞓。」她希望當時年幼的女兒看到明星華麗背後，理解到各行各業的辛酸。記者多次到訪融苑，發現住客大都年紀老邁；據知已有發展商睇中，全面買起合作社權益。其中住客何先生透露，大家將會在二○一七年搬出，「呢類舊樓，拆一間無一間，一直倒數緊！」他不願多談詳情，只表示雖非第一代業主，但住在這裡多年，感情極深。而正忙於準備中秋活動的陳德輝，指該地皮價值極高，加上融苑面對老化問題，有人出手打動到街坊們也不足為奇；只嘆來年舞火龍穿過浣紗街時，已物是人非了。

合作社小資料

公務員建屋合作社始於一九五二年，當時政府以特惠價格批出土地（一般是市價三分之一），讓當時合資格的公務員，以合作社形式興建房屋。合作社擁有有關土地及樓宇的業權，並承擔樓宇管理及維修等責任。合作社社員根據與合作社簽訂的分契佔用有關單位，但他們並不擁有有關單位的業權，政府於一九八○年代終止計劃。及後在一九九三年，推出現行的解散合作社指引，容許只要得到百分之七十五的社員同意，便可申請解散合作社。解散合作社再拆契，轉售仍要補地價。全港共有238個合作社，單位數目達5,000多個。現尚有54個未解散，而在已解散的184個合作社中，13個已就轄下的樓宇向地政總署補地價，當中11幢樓宇已重建。

同樓不同命

過去公務員樓一直被契約及地價問題纏繞，但仍不乏少數投資者，願出資拆卸重建，如有保齡球大王之稱的楊家樹、楊敏健父子，於一三年以一億三千萬掃入土瓜灣美善同道的泳苑十二個單位，申請重建為酒店被拒後，現正出租。同樣位於長沙灣、同是公務員樓的翠華閣，卻從沒有被發展商睇中，命運並不如泳苑或融苑。住客還要面對更大捆綁──全因它是一九五九年制水下的不良產物：鹹水樓。曾任職工商局高級文書主任、並成立公務員合作社申訴大會的黃伯仁，今年七十多歲，正是翠華閣的居民。他指該合作社早於十年前，已獲住戶同意解散，為的是希望得到重建的生機，可惜乏人問津。黃伯仁與鄰居兼好友黃錦怡及區日慶，是後來加入合作社的第二代居民。由於業權在合作社，他們以加入合作社成為社員的形式（類似公司股份轉讓）取得「居住權」。三人閒時大聊「兒孫經」，但一談到該樓問題就立即認真起來。「我哋當年加入合作社都有條件，第一必須係長俸公務員，第二是之前無得到過任何的房屋津貼。」曾是建築署職員的黃錦怡，指翠華閣老化問題多多。「消防處要求我哋改善消防設備，但本身樓太舊，天台根本承托唔到水缸。」而鹹水樓的混凝土受鹽結晶體影響，令樓宇鋼筋生銹、石屎爆裂和剝落，比一般舊樓更危險。

呻政府視而不見

黃伯仁指雙重補地價的做法，多年來嚇退了不少有意收購者。「香港發展商係最聰明的，如果發覺到呢個地盤有利可圖，佢一定會搵上門。」發展商如欲收購公務員樓重建，除了要付單位的樓價外，若想用盡地積比率，更要付出高昂的補地價金額。以位於西半山的寶翠園為例，當年發展商單是補地價，就用了七十億元。在成本效益上，發展商捨難取易也絕不無道理。三十多歲的黃耀生，於土瓜灣的好景地產代理工作多年，他形容位於順寧道的翠華閣，少大車經過夠靜，是當區「地王」。以長沙灣唐樓市價六千元一呎為例，翠華閣千二呎的單位可賣得七百多萬，估計需另外補地價三百七十萬元才可出售。但他認為政府按照多年合約處理是公道。「佢哋（公務員）曾幾何時係以低價買入，只係雙方都無諗過現時樓市咁高要補咁多。」

新舊世代的理解

今年七月，黃伯仁獲得一個可能鬆綁的機會。房協宣布，為推動重建公務員合作社，會推出先導計劃協助重建合作社，但條件是要先取得百分之一百社員的同意，再由房協以市價收購所有單位。黃伯仁直指：「計劃無幫助！」他解釋要得到全部社員同意已極難，其次地盤面積不能小於一千四百米，亦非每個合作社可符合要求，「而賠償額都好唔吸引，暫時未見有合作社有興趣。」「我哋參與過幾次的聽證會，都有團體代表話我們貪得無厭。」黃錦怡認為這是此一代對他們的誤解。「合作社嘅所謂福利，正確嚟講係一個服務條件。係政府同我哋訂下的僱傭條件之一，我哋要用畢生勞動力服務政府直至退休才可換取返嚟。」他們三人表示，一直要求的非細樓換大樓、也不是望搬到貴價地段居住。其實香港大多的鹹水樓早已拆卸重建，翠華閣卻受着公務員樓的「光環」捆綁，「一千呎換取七百呎我哋都願，為的只係唔想喺問題多多嘅舊樓居住！」黃伯仁回憶昔日的美好、視線重返眼前的殘舊時無奈道。

撰文：黃綺敏攝影：廖健昌攝錄：關永浩[email protected]