港鐵呃上蓋業主六千萬
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GS(14)@2010-08-22 23:22:152010-8-19 NM
上週公布中期業績勁賺的港鐵，掠水招數層出不窮，繼容許旗下八達通公司「賣料」搵銀，本刊更發現，兩個樓齡達三十年的老牌車站上蓋物業，九龍灣德福花園和荃灣綠楊新邨，公契寫明港鐵持有外牆及天台業權，須承擔維修責任，但三十年來卻多次向小業主集資，將維修責任轉嫁小業主，款項高達六千萬元。
自知理虧的港鐵，上月底陸續向兩個屋苑「回水」，但只退回二千萬，並夾硬將外牆及天台業權歸還小業主，小業主不滿被屈，表示會抗爭到底。
「等於有人欠你一萬蚊，突然粒聲唔出，入一千蚊落你戶口，話以後無拖無欠。港鐵自己係大廈外牆業主，一直唔出聲，外牆廣告收入自己袋，但維修就叫小業主夾錢俾，好無良！依家知自己理虧，就夾硬塞一千萬俾你，話以後一齊承擔開支，你話唔係大蝦細係咩啫？」詹順平是德福花園的業主，也是屋苑權益關注組的委員，望着港鐵剛寄來的信件，啼笑皆非。
這封題為「大廈外牆及天台維修問題」的信件，由港鐵物業於上月廿六日，發給約五千戶德福花園業主，提出解決維修責任方案，同意向業主退回十二年共一千零六十七萬元維修開支，又謂已於上月廿二日直接轉賬給屋苑的管理費賬戶。
但信件又明言，由一月一日起，小業主須承擔大廈外牆結構的日常維修開支，包括滲漏及損壞，變相將外牆業權歸還小業主。
八達通翻版
本刊翻查德福花園大廈公契，列明天台同外牆屬於港鐵，持有共三百七十二份業權，作為業權人，要承擔維修責任，「但佢咁多年一個仙無出過，只叫小業主夾。」當日發現「公契」漏洞的德福花園業主彭先生說，自此他便與港鐵書信往來，追查到底，為長達五年的抗爭揭開序幕。
「根本係八達通事件翻版，港鐵從來唔認自己係外牆同天台業權持有人，到我哋翻查大廈公契，踢爆佢係業權人，搞咗幾年，推無可推，先偷偷入少少錢去你戶口，點解賠一千萬唔知，但錢就入咗你戶口，造成既定事實，要你既往不咎，仲要以後攤分外牆責任，你話唔係大石壓死蟹係咩呢？」彭愈說愈勞氣，認為港鐵有心隱瞞。
做科研工作的彭先生，早年購入德福花園六百呎單位收租，十年前搬回德福住，遇正大廈步入二十年樓齡大關要做大維修，每月單管理費及維修基金供款便已近二千。
「港鐵做物業管理，不斷叫小業主夾錢，怕你一次過俾唔起，要小業主分兩年俾，我住六百呎單位，高峰期每月管理費加三十蚊維修基金供款共八百三十蚊，仲有四百二十五蚊外牆維修供款、六百一十蚊大堂維修供款，分廿四個月俾，一個月近二千，供埋樓，你話幾慘？」貴價但維修質素奇差，令彭先生萌生翻舊賬的念頭。
德福花園乃港鐵首個落成的鐵路上蓋物業，共有二十一座，屬九龍灣區內著名的大型中產屋苑，成交量及呎價一直冠絕九龍灣，近期呎價平均為五千三百元，屋苑過去十年，單每月基本維修保養支出便已達百萬以上，其中歷時五年，於二千年開展的大維修，單工程費便達七千幾萬。
德福花園權益關注組估計，港鐵過去多收的外牆維修開支逾四千萬，對比起港鐵強行賠償給小業主的一千萬，仍欠三千萬。
綠楊新邨亦有份
而同屬港鐵物業的荃灣站上蓋物業、樓齡達二十七年的綠楊新邨，情況和德福花園一模一樣，上月底業主同樣收到港鐵的「回水信件」，向業主退回共一千零三十四萬元大廈外牆維修費，並將外牆業權歸回業主。
綠楊新邨業委會表示，港鐵仍欠屋苑一千八百萬維修費，業委會已於本週一起一連三晚，在屋苑平台舉行簽名會，反對港鐵賠償方案，主席林發耿謂會全力抗爭到底，計劃與德福花園業委會聯手，向港鐵追收兩屋苑餘下共四千萬維修費欠款。
港鐵發言人回覆，當年港鐵決定保留德福花園及綠楊新邨外牆業權，純為保障各業主利益，防止業戶在大廈外牆進行僭建，以免影響樓宇結構安全。至於就會否全數退回款項，港鐵未有回應。
知情人士透露，港鐵管理的鐵路沿線屋苑逾三十個，德福花園和綠楊新邨屬最早期（即八十年代初）發展項目，公契寫法類似，之後落成的屋苑，已寫明天台及外牆由小業主負責維修，「明顯港鐵方面早知悉德福、綠楊兩個屋苑的公契寫法或須承擔日後龐大維修開支，直到有小業主翻查公契才急急補鑊，但又無法更改公契，只好『回水』安撫小業主。」
交法庭裁決
至於港鐵「自行演繹」，將外牆業權歸回業主，是否具法律效力，就有好大疑問，專門研究大廈公契的鍾沛林律師說：「實際責任誰屬，唔係發展商單方面決定就係，需與業戶洽商達致共識，如雙方爭持不下，最好交由法庭決定，成為案例，等同樣有類似情況嘅屋苑可以跟從。」
鍾指出，公契寫法各有不同，最簡單是以業權份數劃分權責，業權持有人基本上須負上維修責任，「早年發展商會保留業權俾自己，因為外牆同天台可以賣廣告，好值錢，其後發生海景大廈案例（見表），法庭裁定大業主用外牆賣廣告，有責任維修，發展商先知驚，公契開始寫得比較小心，有啲精到寫明有絕對使用權，但維修就由小業主負責，如果小業主自己唔留意，真係會好蝕底。」他說。
海景大廈案例
九六年十一月，屋宇署對已有三十多年樓齡的海景大廈發出維修令，但法團與外牆業主Uniland就維修責任誰屬爭論不休，及至九八年十一月，因為外牆有石塊掉下，擊損在大廈外停泊的平治房車，屋宇署發出修葺令，Uniland不得已花了五百萬維修，事後Uniland入稟高等法院，向法團及管理公司追討費用，但主審法官判Uniland敗訴，裁定有關維修費不能轉嫁小業主。