上周发在FTC上的专栏，核心意思是：在当今中国的经济环境中，国有企业是那种“看上去象企业的政府”，而地方政府则是那种“看上去象政府的企业”，民营 企业夹居其间，进退失措。
标题：当政府也是“经济组织”
上周发在FTC上的专栏，核心意思是：在当今中国的经济环境中，国有企业是那种“看上去象企业的政府”，而地方政府则是那种“看上去象政府的企业”，民营 企业夹居其间，进退失措。 标题：当政府也是“经济组织” 一个国家及一个时代，影响经济成长的主要因素到底是什么？这是经济史学的原始命题之一，由此出发形成了形形色色的理论及学派。一种广为流传的理论是，近当 代经济的历史是围绕着工业革命而展开的，新技术的应用及发明是推动经济进步的主动力，另外有学者强调对人力资本的投资是经济增长的重要原因，还有的则探讨 市场信息成本下降对经济增长的效应。不过，这些理论似乎都无法解答这个疑惑：为什么有些社会具备了这些条件却没有如意的结局？ 二十世纪下半叶以来，随着制度经济学的兴起，人们开始意识从制度安排的角度重新思考。如1993年诺贝尔经济学奖得主道格拉斯·诺斯所指出的，“那些原因 ――创新、规模经济、教育、资本积累等等――并不是经济增长的原因，它们乃是增长。我们的观点是，有效率的经济组织是经济增长的关键。除非现行的经济组织 是有效率的，否则经济增长不会简单地发生。” 不过，在诺斯的分析框架中，所谓的“经济组织”只指的是企业，另外一个“组织”――政府――在他的理论里是“一种提供保护和公正而收取税金作为回报的组 织，即我们雇政府建立和实施所有权。”关于这一点――国家财政收入的主要来源是税赋，数百年来的西方经济学家似乎并没有太大的分歧，如卡尔·马克思也曾经 论述说：“赋税是政府机器的经济基础，而不是其他任何东西。”、“国家存在的经济体现就是捐税”。然而在中国，诺斯或马克思的论述却不尽然准确，因为，政 府收入是由税赋和专营收入两项构成的，后者的实现，是通过控制战略性的、民生必需之物资，以垄断专卖的方式来完成的。这一治国理念之形成及传承，始于公元 前7世纪，在当时，齐国的管仲将盐铁收归国有专卖，此后两千多年
一个国家及一个时代，影响经济成长的主要因素到底是什么？这是经济史学的原始命题之一，由此出发形成了形形色色的理论及学派。一种广为流传的理论是，近当 代经济的历史是围绕着工业革命而展开的，新技术的应用及发明是推动经济进步的主动力，另外有学者强调对人力资本的投资是经济增长的重要原因，还有的则探讨 市场信息成本下降对经济增长的效应。不过，这些理论似乎都无法解答这个疑惑：为什么有些社会具备了这些条件却没有如意的结局？
二十世纪下半叶以来，随着制度经济学的兴起，人们开始意识从制度安排的角度重新思考。如1993年诺贝尔经济学奖得主道格拉斯·诺斯所指出的，“那些原因 ――创新、规模经济、教育、资本积累等等――并不是经济增长的原因，它们乃是增长。我们的观点是，有效率的经济组织是经济增长的关键。除非现行的经济组织 是有效率的，否则经济增长不会简单地发生。”
不过，在诺斯的分析框架中，所谓的“经济组织”只指的是企业，另外一个“组织”――政府――在他的理论里是“一种提供保护和公正而收取税金作为回报的组 织，即我们雇政府建立和实施所有权。”关于这一点――国家财政收入的主要来源是税赋，数百年来的西方经济学家似乎并没有太大的分歧，如卡尔·马克思也曾经 论述说：“赋税是政府机器的经济基础，而不是其他任何东西。”、“国家存在的经济体现就是捐税”。然而在中国，诺斯或马克思的论述却不尽然准确，因为，政 府收入是由税赋和专营收入两项构成的，后者的实现，是通过控制战略性的、民生必需之物资，以垄断专卖的方式来完成的。这一治国理念之形成及传承，始于公元 前7世纪，在当时，齐国的管仲将盐铁收归国有专卖，此后两千多年以来，被相继收归国有专营的有：酒、漕运、矿山、铁路、外贸、银行以及土地等等，在这种体 制内，政府其实变成了一个有赢利任务的“经济组织”。这种不同的经济理念，其实正是中国与西方诸国最大的差异所在。
问题在于，当政府也是一种“经济组织”的时候，它在经济增长的长期表现中又将扮演怎样 的角色？
与诺斯同为制度经济学派的张五常教授在他的新著《中国的经济制度》一书中给出了独特的描述。在这位从1979年起就专心关注中国的香港教授看来，最近这三 十年的中国经济改革是最成功的改革，而其真正的秘密是“县际竞争”的成功。
以来，被相继收归国有专营的有：酒、漕运、矿山、铁路、外贸、银行以及土地等等，在这种 体制内，政府其实变成了一个有赢利任务的“经济组织”。这种不同的经济理念，其实正是中国与西方诸国最大的差异所在。 问题在于，当政府也是一种“经济组织”的时候，它在经济增长的长期表现中又将扮演怎样的角色？ 与诺斯同为制度经济学派的张五常教授在他的新著《中国的经济制度》一书中给出了独特的描述。在这位从1979年起就专心关注中国的香港教授看来，最近这三 十年的中国经济改革是最成功的改革，而其真正的秘密是“县际竞争”的成功。 “县际竞争”的原因是县的经济权力最大——“决定使用土地的权力落在县之手”。张五常用购物商场来比喻这个制度。“一个县可以视作一个庞大的购物商场，由 一家企业管理。租用这商场的客户可比作县的投资者。商场租客交一个固定的最低租金（等于投资者付一个固定的地价），加一个分成租金（等于政府收的增值 税），而我们知道因为有分成，商场的大业主会小心地选择租客，多方面给租客提供服务。也正如商场给予有号召力的客户不少优惠条件，县对有号召力的投资者也 提供不少优惠了。如果整个国家满是这样的购物商场，做类同的生意但每个商场是独立经营的，他们竞争的激烈可以断言。” 张教授高度赞赏中国目前的县际竞争制度。他指出，尽管“好些国家的租约或者雇用合约往往有类似的安排”，然而，中国道路的独特之处在于这种制度层层串连， 无处不在，而且，由于没有任何顾忌，各级分成往往由政府内部相关利益各方进行商讨安排，这种分成往往也体现了市场的力量和效率。 雄辩而天才横溢的张教授对中国经济的独特性给出了自己的观察意见，不过，这个“最优秀”的制度安排，却也似乎有很多天然的盲点。比如，在一些民营企业看 来，它似乎缺乏公平性。 在当今中国的经济环境中，国有企业是那种“看上去象企业的政府”，而地方政府则是那种“看上去象政府的企业”，当它们从各自的利益诉求出发，成为微观经济 领域中的逐利集团时，真正的产权清晰的中国民营企业集群则被夹在其中，进退失措，中国经
“县际竞争”的原因是县的经济权力最大——“决定使用土地的权力落在县之手”。张五常用购物商场来比喻这个制度。“一个县可以视作一个庞大的购物商场，由 一家企业管理。租用这商场的客户可比作县的投资者。商场租客交一个固定的最低租金（等于投资者付一个固定的地价），加一个分成租金（等于政府收的增值 税），而我们知道因为有分成，商场的大业主会小心地选择租客，多方面给租客提供服务。也正如商场给予有号召力的客户不少优惠条件，县对有号召力的投资者也 提供不少优惠了。如果整个国家满是这样的购物商场，做类同的生意但每个商场是独立经营的，他们竞争的激烈可以断言。”
张教授高度赞赏中国目前的县际竞争制度。他指出，尽管“好些国家的租约或者雇用合约往往有类似的安排”，然而，中国道路的独特之处在于这种制度层层串连， 无处不在，而且，由于没有任何顾忌，各级分成往往由政府内部相关利益各方进行商讨安排，这种分成往往也体现了市场的力量和效率。
雄辩而天才横溢的张教授对中国经济的独特性给出了自己的观察意见，不过，这个“最优秀”的制度安排，却也似乎有很多天然的盲点。比如，在一些民营企业看 来，它似乎缺乏公平性。
在当今中国的经济环境中，国有企业是那种“看上去象企业的政府”，而地方政府则是那种“看上去象政府的企业”，当它们从各自的利益诉求出发，成为微观经济 领域中的逐利集团时，真正的产权清晰的中国民营企业集群则被夹在其中，进退失措，中国经济的宏观环境也必然变得非常之诡异。
关于政府在经济增长中的角色扮演，诺斯的意见似乎也与张五常有点出入。在《西方经济的兴起》一书中，诺斯通过对15世纪西班牙“羊主团”的案例研究发现， “不能保证说政府会认为保护增进效率的所有权（即经济活动的私人收益率相对于社会收益率提高），与反对可能完全阻扰经济增长的业已受到保护的所有权，同样 对其有利。作为一种比较，政府在出售可能阻扰创新和要素流动的专有的垄断权时会得到短期利益，因为他直接从这种出售中所得的收入多于其他来源所得――即经 济结构重组的交易费用将超过直接收益。”
诺斯进而论证说，“有效率的经济组织需要在制度上作出安排和确立所有权，以便造成一种刺激，将个人的经济努力变成私人收益率接近社会收益率的活 动······政府的财政要求可能导致对某些不是促进增长而是阻碍增长的所有权的保护，因此我们不能担保一定会出现生产性的制度安排。”
是张五常说的对，还是诺斯说的对，而或他们各自说出了事实的一个方面？这实在值得持续的观察，在这样的分歧里，也许埋着另外一个关于中国经济奇迹的解释， 它可能是光明的，也竟可能是灰色的。
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為調控樓市，上週五財爺曾俊華突然出招，繼四月公布的「九招十二式」後，加碼推出「三招十四式」，即時禁止摩售樓花，暫停九成半按揭等等，財爺更揚言如有必要，會繼續落藥打壓炒風。 政府再度出招調控樓市，首個週六、日的成交量，即時大減五成，地產股週一亦跌百分之三至五。但不足一天，長實就連下兩城，天價投得亞皆老街及紅磡地皮，簡直當政府花招冇到，地產股亦馬上大反彈。 本刊追訪了多個大型屋苑的資深炒家，他們雖然風格各異，但卻齊聲表示冇有怕；其中成功避過九七金融風暴的慕詩老闆陳欽杰，認為在大陸資金及低息環境支持下，樓市仍然易升難跌。狂炒太古城起家陳欽杰 坐擁約五億元物業的陳欽杰，見盡樓市起跌，即使九七年亞洲金融風暴亦能全身而退。他認為政府打壓樓市的新招作用不大，「樓市唔會咁易轉勢，政府之前都出過好幾次招，但好快就反彈，對我無乜影響。始終息口低，資金多又無出路，最終都會放落磚頭。」 他不擔心政府繼續出招，反而密切注意息口會否抽升，「如果加按息就要好小心，加得急就要準備走貨。不過美國冇咁快加息，我估明年中之前都好安全。」 他認為今次出招，租客才是苦主，「以前賣樓連租約，同普通單位無分別，依家連租約的話，買家只做到六成按揭，單位變相較難賣出。業主好可能等租約夠期就狂加租，逼走咗租客，等個盤容易賣啲，導致租金短期內上升。」 撇除手持近五億物業，多年以來他靠炒樓已賺逾二億元，其中太古城更是他的老巢，至今仍清楚記得二十年前首次沾手的經歷，「嗰日係星期日，漢宮閣27A業主係教師，嗰時賣一百四十三萬，我落咗五萬蚊訂，但業主臨時覺得賣平咗唔賣。」該單位相隔半年後升至二百萬元。 首宗交易泡湯，反而令他對太古城更有信心。他初期仍要頻頻睇樓，但很快已熟讀資料，在記者面前如數家珍：「太古城一萬二千個單位，共六十一座，最大單位是 一千二百三十一呎，山字閣園景清靜，最好炒；天字閣多日本人住，最好租；安字閣近工廠，成交少；海景花園望海，最貴，但放盤較少。」 政府新招碎料 陳欽杰足跡遍港九 簽定支票予經紀 他每天均向經紀套料，日日閱讀數份報紙，看到有筍盤，便問經紀為何沒通知他。當時陳欽杰在太古城的御用經紀，是現任利嘉閣董事總經理廖偉強，廖說：「佢日 日都打電話嚟問有咩盤放，放咩價位，幾多人問呢個盤。佢仲放低本簽晒名嘅支票簿，簽定一疊臨時買賣合約，有靚盤只係打個電話俾佢，啱就即刻幫佢填銀碼及單 位資料，同對方交易。」 陳欽杰認為筍盤手快有、手慢無，「幾秒就要決定，覺得個價合理就買，試過上晝落十萬蚊訂，下晝賣咗即賺十萬蚊，所以做決定一定要快！」他現已得出一套入市 理論，「市況平靜時，就揀優質盤，向海的高層賣到較好價錢，市旺就要偷雞買啲無咁優質單位，因為市旺優質盤會先升，之後帶旺其他盤，可以賺一轉水位。」 炒樓變正職 陳欽杰七七年與妻子開設製衣廠，從事成衣批發及出口，由於競爭劇烈，八七年已將工廠搬到內地，但他坦言九十年代做廠前景麻麻，炒樓更好賺，「大型屋苑易管 理，賺一成左右便放盤，就好似trading咁，買買賣賣，大中細碼的單位有齊，租客穩定，價啱先賣，唔啱價可以放租。」 他指太古城租客優質，因此租客亦有要求，故必定揼本豪裝單位，「大概每呎俾二、三百蚊裝修，好處係可以揀客，租金又可以貴啲。」他指日本人是首選，「佢哋比較錫住用，唔似韓國人，租完之後要大執，牆又花、窗簾又爛、連冷氣機都要換埋。」 避過金融風暴 由於他買賣極快，持貨最多一年半載，早在九六及九七年便炒賣了四十個太古城單位，獲利逾三千五百萬元。惟九七年初，陳欽杰開始感到不安，「啲價升到完全脫 離普通打工仔的負擔能力，銀行突然間話唔借咁多，按息又升到十釐。」他遂減少買盤，並加快放貨速度，最長持貨兩、三個月便轉手。 到九七年第三季，亞洲金融風暴爆發，儘管陳欽杰因快買快賣而未有持貨太多，惟仍有個別單位要損手。九七年十月，他以九百一十萬元買入的太古城銀柏閣單位，未能及時散貨，結果翌年勁蝕三百二十萬元斬纜，陳欽杰無奈地說：「拆息最高去到三百釐，咁樣落去只有死路一條。」 他將套現所得的一億元，重做老本行時裝，成立自家品牌MOISELLE，九八年由一間分店擴展至十五間，「當時市場上，少中價女性嘅時裝，所以搏得過。」○二年慕詩成功上市，在中港現有逾百間分店，「我唔想子子孫孫問起我做過乜嘢，我只答炒太古城囉。」 雖然陳欽杰投資戰績彪炳，但慕詩卻從未買入鋪位，每月都要捱貴租，他不甘心地說：「係幾唔抵，不過之前答應基金，唔將生意同物業投資混雜，佢哋怕炒樓損手，影響公司價值，所以一直無買鋪，錯失好多機會。」 不過，他個人於○一年已重出江湖，轉炒豪宅，「當時大型屋苑同豪宅呎價差唔多，豪宅的水位其實高過屋苑。」事實上，當時太古城的呎價約四千元，北角半山豪宅的呎價亦不過是四千五百元；現時前者呎價約八千多元，後者則已過萬元。 陳欽杰特別鍾情港島東及半山，專吼自住物業附近的樓盤，例如住半山嘉雲臺時，便大手掃入五個跑馬地的比華利山；近年住地利根德閣，則買賣毗鄰的帝景園及曉峰閣。 陳欽杰指現時樓市熾熱，但仍與九七年泡沫不同，「當時係香港自己人炒自己人，依家大部分係大陸資金，仲有好多投資移民，而且九七年按息好高，依家好低，樓市好難跌。」 海怡地膽冼榮耀 太古城之外，同樣是指標屋苑的海怡半島，明顯受政府新招影響，在剛過去的週末，樓價較之前一星期急跌近一成，嚇得財力欠佳的投資者割價沽售，成為跌勢最勁的藍籌屋苑。 在海怡炒過逾三百個單位的冼榮耀，卻完全沒有異動，有經紀表示：「佢同平常一樣，間唔中落嚟搵吓新盤，無急買或急放。」他與妻子梁錦妹，現時持有八個海怡 住宅單位，以及四個商場鋪位。本刊記者早前找到冼榮耀，但他一口拒絕訪問，「俾人知我係炒家，銀行借錢都無咁容易，佢哋都想低調借錢，如果唔係會俾金管局 查。」他如此害怕，原來是兩個月前由相熟經紀搭路，接受了傳媒訪問，起初他以為毋須拍照便答應，結果出街後看見自己容貌，承認已帶來不少麻煩。 追康怡趕太古城 他在訪問中表示，受惠於明年動工的港鐵南線，加上附近的黃竹坑工業區正改建酒店及寫字樓，可為海怡帶來新景象，「我不敢預測樓價能否追過太古城，但屋苑的設施及空氣質素，可以追過康怡的樓價。」 經紀指他對區內樓市瞭如指掌，「佢下午一定去幾間地產鋪打躉，一傾就成個鐘，好多時消息仲快過經紀，我哋電腦未有嘅資料，佢已經收到風。」冼榮耀偏好買樓 收租，然後善價而沽，惟九七年曾有十個單位慘蝕一千二百萬元，「佢九八至二千年好少買貨，只係問吓有咩單位放盤，無以前咁豪爽。直至○一年才再次入市。」 買貨後，他通常賺一成即離場。 冼榮耀大部分的海怡單位，集中於第二期及第四期，因為二期單位有海景，其中第十三A、十五及十六座更是樓王所在地，他自己便在十五座的高層，將兩個單位打通，自製相連單位居住，而第四期則是則王，間隔實用，而且靠近巴士站，故此深受租客歡迎。 賣海鮮起家 綽號賣魚冼的他，祖父於七十年代已經營海鮮生意，當時流行在避風塘上船出海食海鮮，父親冼華趁香港仔魚市場成立，便在場內以「華仔海鮮」經營海鮮批發至今。 八十年代初，香港仔新樓盤落成，但該區交通未算方便，加上經紀業未算興旺，故發展商多數讓魚檔老闆優先入貨，賣魚冼的親戚因利乘便掃入不少單位，所以他從小已跟親戚學炒樓。現時華仔海鮮雖然仍有開檔，但冼榮耀已甚少落手落腳賣魚，多數約早上十一點，才回鋪頭埋數。 開餐廳自讓慳佣 冼榮耀炒樓數量冠絕海怡，而且扑槌快速，十五分鐘便簽票落訂，理應深受經紀歡迎，但有經紀卻大嘆無奈，「佢成日拖佣，等咗幾個月都唔肯俾，但又唔可以追佢俾錢，因為海怡佢揸好多單位，或多或少都會同佢再有接觸，只係敢怒不敢言。」 該經紀還說冼榮耀為了慳佣金，曾經在自己開設的餐廳，直接與街坊交易，「响餐廳向街坊推銷單位，好處係兩邊都慳番經紀佣金，但後來餐廳生意麻麻就執咗。」而每逢過年他例牌失踪，目的是為了不派利是。 掃第一城收租劉俊豪 陳欽杰和冼榮耀是典型炒家，左手來右手去，一年半載已炒賣數十個單位，相比之下，沙田第一城的大業主劉俊豪則屬包租公。 沙田第一城交通方便，素來受租客歡迎，故有兩成樓盤由炒家擁有，劉俊豪便是其中大戶。他於○一至○七年間，最少買入三十六個第一城單位，全部用作放租，除 於○八年初沽出一伙外，一直等到去年才陸續放貨，至今共賣出了二十二個單位，獲利約一千三百萬元；其餘單位全部放租，數年間除了租金收入外，單位已升值逾 五成，令他賬面獲利一千七百多萬元。 儘管劉俊豪是第一城炒家，但該區很多經紀未見過他的廬山真面目：「佢唔使睇樓，淨係睇價錢，決定咗之後，所有嘢都係派個伙記落嚟搞，普遍都會略為裝修過先 放租。」除沙田第一城外，劉俊豪亦有買入鄰近的富豪花園、大埔滌濤山、火炭駿景園等單位，不少已持貨三至四年，仍未出售。 名車博覽館搞手 買樓收租外，劉俊豪本業亦以收租為主。他與太太是碧海藍天名車博覽館的搞手，主要工作是管理博覽館並把地方租給不同車行。 劉俊豪近年已上岸，鮮有返寫字樓上班，有車行中人說：「佢兩夫婦做咗咁多年，依家得閒就去旅行或者打網球，不知幾過癮。」事實上，劉俊豪頻頻參加網球公開賽，根據香港網球總會資料，其去年於香港男子單打排名八十五。 淘大街坊炒家麥襯喜 九龍灣的淘大和得寶花園，幾乎是九龍區最平的大型屋苑，亦是不少炒家發跡之地。其中年約六十五歲的麥襯喜，表面是無業肥師奶，實際卻是淘大的大炒家，經紀估計她每年炒賣逾二十至三十個單位，估計多年以來，合共賺逾一千萬元以上。 有經紀透露麥襯喜曾在國內開酒店，結業後才返香港炒樓為生，「佢專吼百零萬單位，貪釐印費只係一百蚊，為咗慳成本，仲通常一炮過現金買樓。」她鍾情淘大與得寶一帶，就算一街之隔的港鐵上蓋屋苑德福亦甚少沾手，「佢話唔熟唔炒，嗰邊都有地頭蟲。」 她絕對是得寶的地膽，自己亦居於此，記者曾於下午三時登門造訪，她的住所竟鐵閘大開，穿着睡衣的她知悉記者來意後大驚，「有咩就搵我個仔，佢最清楚淘大行情。」 原來，其子翟永麟在淘大開了地產經紀行，背後出資的正是其母。「佢媽咪見炒樓咁好搵，咪叫經紀受埋佢玩囉，而佢個仔本身係經紀，一直喺其他區撈得麻麻，咪順理成章要佢返嚟睇實盤生意。」 但有該分行員工表示，甚少沾手麥襯喜的買賣，「我哋做佢嘅買賣，必須同另一方申報，講明佢係公司股東的直屬屋企人，所以好麻煩，所以佢情願用拍檔嘅名義入貨，你哋根本查唔到。」 金獅收租冠全港程永雄 大部分炒樓老手都相當倚重經紀，一個電話便決定買賣，惟專買大圍上車盤金獅花園的程永雄，近兩年才開始大手入市，算是初哥，情願親力親為，該區地產經紀說：「佢呢兩年開始買，但通常自己睇過樓先買。」 程永雄居於大圍半山聚龍居，是華達塑膠廠的老闆，兩年前開始與家人投資金獅花園，至今最少買入十五個單位，但僅售出四個，獲利約八十萬元，其餘全部放租。 金獅花園的租金普遍約六、七千元，雖然和豪宅無得比，但回報率卻是全港數一數二高，一個一百五十萬元的四百餘呎單位，租金可以達七千元，回報率約五釐六。 該區經紀說：「金獅一向好租，因為佢差不多係大圍、沙田最平的屋苑，多新婚客或剛搬出來住的單身人士租。而程先生買的單位多數係二期，較近港鐵站，又比一期多咗健身室、網球場等，所以佢嘅單位已全部租出。」 狂掃「低水」嘉湖李之朝 除了金獅花園外，嘉湖山莊的租金回報亦逾四釐，欣欣皮業老闆李之朝兩年前便不停掃貨，上月還大手買入了六個，至今持有二十多個單位，就算政府上星期出招壓抑樓市，他亦無有怕，不願上鏡的他說：「我哋唔係炒，係買來長線收租，所以唔擔心。」 他貪嘉湖山莊樓價長期低水，「我公司在元朗，一直有留意呢區，呢度呎價先二千幾蚊呎，如果政府收番塊地再賣，一定唔止賣二千幾蚊呎，起樓建築成本都要千幾 蚊一呎啦。大家九七時俾佢嚇怕咗，搞到呢區長期被遺忘，但我打算收租，所以無問題。我有晒嘉湖平面圖，一有靚盤，只要啱價，睇都唔使睇，二十分鐘內便將支 票交到經紀手上。」 李之朝表示，五百多呎的細單位最易放租，樂湖居交通最方便，美湖居景觀則最佳，「部分單位望到米埔。」 儘管他買樓不用睇，但一定親自揀租客，謝絕生意佬幫襯，「後生仔做生意未必長期，有番咁上下年紀的話，如果做生意仲要住呢度，盤生意都唔係太好。」 |
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http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-26/wMMDAwMDE5NDMwMw.html
在一些地方政府看来，国土资源部正在展开的土地清查行动，很可能只是一种高调的姿态。
最近两个月，山东某县级市官员李祥跟随他的市长不停地奔走于国内各大城市进行宣传推广，意在引进更多的开发商。但这场土地清查行动让他们的“招商”行动变得步履维艰。
一场处理闲置土地的“战争”，挑战了太多地方政府的利益。中国人民大学教授严金明认为，闲置土地背后隐藏着复杂的利益链条，永远都不能期望一个文件、公布一次名单就解决问题。
在上周五举行的一次地产商夜宴上，一家房地产公司分管拿地的负责人王先生委婉拒绝了来自西南某城市的诚意邀请，尽管上述西南城市给出的优惠条件颇多。
王先生委婉拒绝上述城市邀请的原因很简单，就是之前一天国土部宣布在10月底前清理2815宗闲置土地。而上述王先生所在公司位于北京的多幅地块在国土资源部公布的名单之列。公司的拿地策略转变为“可以短期开发、短期销售的小地块”。
李祥与他的市长也屡屡碰壁。尽管已经举办了五场招商会，但仍未谈妥一家开发商，主要障碍就是遇到了土地清查运动。
尽管如此，在李祥看来，这一次土地督察的结果也可能是雷声大雨点小。“在我记忆中，从1995年开始，这已经是第四次土地调控，无须大惊小怪。”
据 李祥介绍，地方政府应付国土部一向都是“上有政策，下有对策”。例如，通常国土部给地方的指标都不够，但地方政府总有办法卖给开发商大面积的土地。“一般 像山东一个县一年的用地指标才四五百亩，可能一个项目就用光了。很多地方都在大量透支着未来的用地指标。这种情况造成的土地问题有人能查得清？”
一位资深房地人士喜欢把政府与开发商解释为“地产商”与“房产商”。他认为，开发商的利益得不到保证就等于地方政府的利益缺失。
“山东各市尤其是沿海城市，地方政府70%左右的财政来源是依靠土地财政。这一现实在10年内甚至20年内都改变不了。”李祥认为，地方政府过度依赖土地财政使得不会有人真正去动“土地”这根弦。
土 地财政已经成为全国的普遍现实。相关数据显示，北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%。杭州2009年土地出让收入1200亿元，而其同年财 政收入为2219.43亿元。上海2009年土地出让收入达到了1043亿元，政府财政收入才2540.3亿元，土地收入相当于财政收入的41%。
“地方政府应对清查总会有办法。开发商与政府的关系错综复杂，每块土地闲置背后的原因也相当复杂。没有人会真正能承担起闲置土地的责任，尤其是历史遗留问题。”李祥说，除非是有国务院领导签字，强制地方政府去执行。
“无偿收回土地，谈何容易。以前政府卖地的钱已经花出去了，这笔债难道让现在的政府去承担？一幅土地动辄千万甚至上亿，牵扯的利益盘根错节。”李祥过激的态度背后显示着处理闲置土地的包袱难度极大。
任 志强的一句话似乎道破天机。“从国土部已公布的数据以及这些闲置土地中的地方政府的原因占大头，就可以看出，为什么作为土地出让合同责任一方的地方政府不 去承担法律赋予他们责任的清查工作，而要由中央政府主管部门去干这件非直接合同一方的监督责任工作。这难道不是博弈吗？”
任志强认为，当一些非发达城市政府用优惠政策以及成片的土地来吸引开发商时，是靠开发成果改善城市的面貌，提升土地的价值。当政府拥有的土地能获得更多的升值时，又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值？这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。
上述资深房地产人士问，“国土部为什么不公布这些闲置土地哪些是831大限前，哪些是831大限之后闲置的？为什么不公布每一宗闲置土地背后的具体原因是什么？为什么不公布实行招拍挂制度之后开发商故意闲置的土地占比多少？”
他认为，这是因为这些问题谁也解决不了，尤其是责任在地方政府导致的闲置。“那些因为地方政府换届引发的规划调整问题，显然是地方政府违规在先。
克 尔瑞公司最近的一份土地调查报告显示，72.77%的闲置土地集中在华南和西部两大区域。华南区域因为容易受政策调控影响，土地市场波动明显。从闲置地块 合同签订时间来看，57.9%的闲置地块是在2004年8月31日前成交的。2004年8月31日之前，各地方政府土地出让多采取协议方式，拆迁多由开发 商自行负责，而随着各地房地产市场的逐步发展，土地存在较多的规划变更问题，这是造成土地闲置的最重要原因。
“国土部把解决如上等等问题的包袱扔给了地方政府，现在就看地方政府怎么做了。”全国经理人联盟秘书长杨乐渝认为，没有改变利益机制的政策，最终可能也难以改变什么。
据透露，李祥所在的小县城，正为了吸引开发商进驻，近期将在北京十家媒体推出城市宣传广告。
任 志强的一句话似乎道破天机。“从国土部已公布的数据以及这些闲置土地中的地方政府的原因占大头，就可以看出，为什么作为土地出让合同责任一方的地方政府不 去承担法律赋予他们责任的清查工作，而要由中央政府主管部门去干这件非直接合同一方的监督责任工作。这难道不是博弈吗？”
任志强认为，当一些非发达城市政府用优惠政策以及成片的土地来吸引开发商时，是靠开发成果改善城市的面貌，提升土地的价值。当政府拥有的土地能获得更多的升值时，又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值？这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。
上述资深房地产人士问，“国土部为什么不公布这些闲置土地哪些是831大限前，哪些是831大限之后闲置的？为什么不公布每一宗闲置土地背后的具体原因是什么？为什么不公布实行招拍挂制度之后开发商故意闲置的土地占比多少？”
他认为，这是因为这些问题谁也解决不了，尤其是责任在地方政府导致的闲置。“那些因为地方政府换届引发的规划调整问题，显然是地方政府违规在先。
克 尔瑞公司最近的一份土地调查报告显示，72.77%的闲置土地集中在华南和西部两大区域。华南区域因为容易受政策调控影响，土地市场波动明显。从闲置地块 合同签订时间来看，57.9%的闲置地块是在2004年8月31日前成交的。2004年8月31日之前，各地方政府土地出让多采取协议方式，拆迁多由开发 商自行负责，而随着各地房地产市场的逐步发展，土地存在较多的规划变更问题，这是造成土地闲置的最重要原因。
“国土部把解决如上等等问题的包袱扔给了地方政府，现在就看地方政府怎么做了。”全国经理人联盟秘书长杨乐渝认为，没有改变利益机制的政策，最终可能也难以改变什么。
据透露，李祥所在的小县城，正为了吸引开发商进驻，近期将在北京十家媒体推出城市宣传广告。
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過去數月，港鐵轄下的八達通公司出售市民私隱資料圖利，趕搭發水樓「尾班車」，以及在繁忙時間出現列車故障而不懂應變，惹來各方面的非議。特區政府作為港鐵的大股東，未有好好監管港鐵，容許公司只顧牟利而不顧商業道德和社會責任，實在難辭其咎。 港 鐵前身是地鐵公司，成立於1975年，當時由政府全資擁有，以審慎商業原則負責興建和經營鐵路及相關業務。地鐵興建的第一條鐵路線是由觀塘至中環，於 1979年至1980年分段通車。之後，地鐵的網絡不斷擴展，覆蓋港島北面，以及由荃灣伸延至將軍澳新市鎮。上世紀九十年代政府興建新機場，地鐵負責興建 機場鐵路，連貫赤鱲角機場及中環。 九七回歸前十多年，香港經濟快速增長，樓價大幅颷升，由1984年至1997年，本地樓價平均上升10 倍。地鐵受惠於樓價上升，從發展車站上蓋物業中取得豐厚利潤。九七回歸後，地產泡沫爆破，樓價在六年間下挫近七成，地鐵有份發展的西九龍和將軍澳樓盤，空 置情況十分嚴重，市場湧現大量負資產物業。2002年10月政府推出挽救樓市措施（即「孫九招」），其中一項是暫停地鐵上蓋物業的招標，藉此減少樓宇供 應。 亞洲金融風暴後，特區政府面對多年財政赤字。為了滅赤，政府決定出售手上資產，包括地鐵的股權。政府2000年將地鐵上市，出售25% 股權，為政府帶來近100億元收入。由於政府依然是大股東，擁有約75%股權，又負責制定房屋及運輸政策，以及監管地鐵的運作，結果不時出現角色衝突的情 況，決策時不知應該是為了股東利益，還是乘客或公眾利益。
九七回歸後，樓價已不像之前瘋狂上升，地鐵依靠物業發展利潤補貼 鐵路營運的模式已難以維持下去。公司於是要直接向政府伸手取錢，由政府注資興建鐵路新線，當中包括迪士尼延線、西港島線及廣深港高速鐵路香港段，動用公帑 達700億元。2007年，政府又半賣半送將九鐵的鐵路經營權及物業發展權給予地鐵，令市場對地鐵日後發展充滿憧憬。 兩鐵合併成「港鐵」， 新公司在公共交通市場的佔有率超過四成。港鐵取得九鐵的物業發展權，又成為西鐵沿線物業上蓋發展的代理人，有能力操控樓宇供應，影響樓價升跌。合併後兩年 多，乘客便要面對加價，亦有資料顯示港鐵沒有按照原先計劃，為各物業發展項目進行招標，令過去幾年本地樓宇的供應量大跌，直接間接助長樓價颷升。 合 併前，港鐵在2007年的鐵路營運業務及相關業務的經營利潤只得30多億元，合併後，2009年的利潤倍增至60多億元。港鐵的額外利潤，主要是來自九鐵 的虧損。現時九鐵仍擁有鐵路業務的資產，但根據合併協議，卻只能以超優惠價每年7.5億元將資產出租給港鐵營運。由於九鐵興建西鐵的投資額十分龐大，每年 折舊支出達20多億元，在租金收入低微的情況下，賬目上錄得超過20億元經營虧損，這還未計10多億元的利息支出。 港鐵是名副其實的國企，公司利潤主要依靠政府提供資金、廉價土地和優惠租金而得到。筆者過往亦曾經做過統計，發現港鐵參與興建「發水樓」的數目，更是眾發展商之冠。 自 2000年上市後，港鐵這間國企的管理層，薪酬大幅上升近一倍，薪酬最高的董事由年薪800萬元左右上升至超過1,500萬元，還有七位董事年薪超過 550萬元。港鐵是依靠政府補貼的國企，長期向政府伸手取着數，管理層卻以為自己十分能幹，收取所謂「市場酬金」，納稅人、小股東和乘客，又是否服氣呢？ |
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http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-9/4NMDAwMDIwNTE4NQ.html
360与腾讯的纠纷必将成为互联网历史上的经典事件，不仅是因为波及到的网民范围前所未有，而且是因为在这场纠纷中，一些问题将引发集 体反思，即便是虚拟世界的服务，企业竞争是否应该在用户利益面前划一条界线，企业即便是从最基本的“自身救亡”角度出发，可以多大限度地来僭越这条线？
此外，“不正当商业竞争”、“反垄断”这些相应的法律法规，在这场纠纷当中，能否、以及如何“定性”，这场争斗的最终是商业领域的竞争，还是必须延伸到刑事领域中来？也都是整个行业和网民关注的角度。
从 政府部门来说，对这一案例的处理也必须慎之又慎，一方面，网民的利益必须依赖公权力的权威得以保障，专家对管理部门有可能采取行政手段导致过度管制而影响 行业进一步创新的担忧也同样存在，而从企业来说，特别是创业企业来说，这场纠纷又怎样影响他们成长的走向？为此，在南都记者的专访中，360董事长周鸿祎 表示，“有网民支持就不害怕巨无霸，即便腾讯可能会采用商业竞争之外的手段”。
“事件爆发：我们放弃了攻防的念头”
南都：当时腾讯在周三下午宣布“二选一”的时候，您的直接反映是什么？最近，百度、金山等厂商也纷纷宣布与360不兼容，这段日子，您觉得压力最大的地方是什么？
周 鸿祎：既在预料之中，也出乎意料吧，因为我原来设想的是可能QQ会对QQ保镖作一些技术上的不兼容，但是没想到他会选择全线产品不兼容。给我感觉，是那时 腾讯眼睛中只有仇恨，他的逻辑是因为我的商业利益受到伤害，所以我就要打伤360，在这个过程中伤害到用户的利益也在所难免，而忘记了公司是对用户有责任 和承诺的。
其实当时我们也设计了一些在桌面上攻防的方案，比如让腾讯软件检测不到360，让腾讯检测360的模块失效，几年做安全软件的积累，我们这方面的实力还是有的，但是感觉当时很多网民已经处于慌乱、迷茫的状态中了，觉得我们就不要再火上浇油了，所以就放弃了这些方案。
事 实上，这阶段我压力最大，也是最为担忧的一件事情，就是害怕因为卸载360而使很多用户电脑的安全防护程度降低，从而导致大规模的木马病毒暴发。实际上， 我觉得这件事里我们受点委屈没关系，一城一地的得失也不重要，我们以前就是在3721的时代吃过大亏，教会了我们必须把用户利益放在首位。
“水可载舟，亦可覆舟”
南都：最近您也给网民写了一封公开信，检讨了3721时代所犯的错误，不过您是否觉得，历史问题还是会在相当一段时间内，影响用户的印象或者说您的诚意？
周 鸿祎：关于一个人是不是会改好，多年前那个印度电影《流浪者》说的就是这个道理，谁没有在年轻时代做过一点荒唐事呢，现在很多大公司当时也做过错事。看一 个人是不是真的幡然悔悟，要看他的实际行动。而如果360没有真的有益于用户的电脑安全，又怎么会在腾讯要求“二选一”的时候，还有那么多用户不放弃 360？
也就是3721那段炼狱般的日子，让我明白了必须重视用户的体验，当时3721把百度的插件都打败了，但是还不是失掉了用户的支持？我也被网民骂得狗血喷头，同时也失掉了搜索市场几十亿美元的机会，这就是“水可载舟，亦可覆舟”的道理。
现 在腾讯也是这样，给我感觉，这么多年来，腾讯凭借自己在IM领域的掌控力，已经越来越漠视用户的感受，他觉得用户跑不掉，实际上，几乎所有的企业都在说 “用户至上”的理念，但是一到关键时刻，是不是真的遵守这一理念一下子就考验出来了。今天他腾讯觉得360损害了他的商业利益就可以不兼容360，那明天 他要是觉得其他软件同样损害了他的利益，是不是也可以不兼容其他软件？
其实开公司、赚钱还是赔钱都是必须要面临的选择，没有什么能保证你商业利益一定不受损害的，如果觉得自己商业利益受到损害，我觉得还是应该首先从自己那里找原因。
南都：那在这一事件中，您觉得360自身有无需要检讨的地方，比如说，对产业生态环境的反思？
周鸿祎：我觉得我们推出QQ保镖为了用户的出发点是没有错的，需要检讨的地方就可能是做得过于极端了，而没有注重其他公司的利益。你所提的产业生态，我觉得所谓“产业生态”都是产业的领导者、垄断者愿意看到的，小公司必须以创新作为前行的动力。
事实上，腾讯、百度这两个中国最大的、千亿市值的互联网公司，前所未有地对待这么一个创业公司，到底有什么深仇大恨，也是因为我们触动了他们的利益。
而且尽管发生了这样的事情，我们觉得用户是无辜的，我们也一定会努力争取为QQ的用户提供安全服务。
“下一步有可能提供兼容方案”
南都：对于更多的网民来说，大家关心的是，在政府介入下这一纠纷到底什么时候可以顺利解决？
周 鸿祎：政府现在要求的首先是大家各退一步，不要再做强制用户的事情，这个360已经做到了，但是看到腾讯的用户群中还是有不兼容360的现象，比如QQ空 间和QQ邮箱中就不能兼容360的浏览器，所以下一步我们可能在征得政府同意、征得网民同意的情况下，提供一些兼容的方案。
南都：前不久腾讯方面指责QQ保镖是外挂并已经报案，现在大家看到这场纠纷有可能从商业领域延伸到刑事领域？这对360有什么样的影响？
周 鸿祎：目前还没有影响，但是我们已经感觉到了腾讯的那种杀气腾腾的味道。实际上，360作为一个创新公司，正是因为重视到了用户的需求才一步步成长起来、 包括QQ保镖，也是给用户选择权。但是我们也必须看到，一些垄断公司的种种做法，从抄袭、到胁迫用户、甚至非商业竞争以外的一些做法，正在扼杀中小公司的 创新，而如果不能维护好中国互联网的创新环境，我觉得就无法诞生伟大的公司。
在这场竞争中，我想只要有网民支持，我们就不害怕巨无霸。
2010-12-02 AD
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何謂型男？講嘢 夠guts，幾多歲都係型男！卓能（131）主席趙世曾（圖），噚日俾記者問到點睇政府出招打壓樓市，趙生咁講：「落藥落重咗少少，香港政府同大陸一樣做 緊宏觀調控，等地產市場高高低低，好事嚟嘅；但係落藥比較重……印花稅嘛，加到8個（%）10個（%）就OK，唔需要落到15（%）……我哋睇長期嘅，有 啲措施係好，但唔應該一味出口術，出唔到口術就出重藥……」作為發展商咁坦白，型爆！ 至於熱爆嘅南豐爭產官司，趙生話：「呢件事係好不幸！」佢又話同陳廷驊係識得嘅，陳生係好精明嘅人，但佢唔想講咁多人哋家事。 |
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2010年快將過去，今年港人最關心的經濟議題，依然離不開樓價高企和置業困難。過去一年，反映二手市場樓價的中原指數差不多上升了兩成。若由2008年12月時的低位計算，升幅更超過五成。 樓價上升，有人歡喜有人愁。現時有五成多的家庭擁有自置居所，其餘的四成多要租住單位。因此，樓價升跌一直是港人最關心的經濟議題之一。1995年10 月，曾蔭權出任財政司，帶頭唱好樓市，樓價在兩年間颷升近一倍，港人的供樓負擔比率高達85%，即是絕大部分收入用作供樓。這兩年間，市民和政黨大力呼籲 和要求政府出招，打擊樓宇炒賣活動，以及增加樓宇供應。 政府於是順應民意，收緊樓花買賣，大量興建夾屋、居屋和公屋，並且容許地產商改變土地用途和提高地積比率，增建大量私人住宅單位應市。結果幾年後樓宇供應量大增至一年10萬個，超出85,000個的建屋指標，樓價一瀉不可收拾，到2003年下跌接近七成才喘定下來。 港人汲取上次樓市下挫的慘痛教訓，在今次的升市中表現得較為理智。樓市自2003年下半年回升後，每次大幅上升後便橫行一段時間，沒有像九七前一般的瘋癲 上升。到2008年9月金融海嘯前，樓價五年間上升約120%，平均每年升17%，樓價依然是在港人負擔能力之內。金融海嘯爆發後，整體樓價下跌約兩成後 便回升，並沒有出現恐慌性拋售潮，特區政府推出一系列的政策保住樓市和經濟，應記一功。 2009年1月樓市反彈回升，到同年10月已回升至金融海嘯前的水平，當時曾特首還說樓宇炒賣活動只局限於豪宅，在施政報告中沒有提出打擊樓宇炒賣的措 施，結果被市民齊聲責罵。到今年2月，財政司司長曾俊華在財政預算案中，只針對性地調高2,000萬元以上的豪宅要繳付的印花稅。 到今年四月，樓價持續上升，曾俊華突然公布九招十二式，要求地產商增加售賣樓花的透明度，若情況沒有改善，政府不排除立法規管。一眾地產商隨即在土地拍賣時降低出價，令東涌及粉嶺兩幅官地的成交價低於市場預期。但樓市稍為放緩一個多月，在六月之後又再急升。 於是政府在今年八月，又再使出三招十四式打擊炒樓活動，包括禁止一手樓摩貨及轉名，提高殺訂比例至樓價10%，收緊1,200萬元以上豪宅的按揭成數，以 及要求銀行審批按揭時做壓力測試。但樓市對政府的招數和口術完全沒有反應，不斷繼續上升。政府被迫在十一月落重藥，向在短期內買樓及賣樓的人，徵收懲罰性 印花稅5%至15%。措施較徵收資產增值稅，或者樓宇買賣暴利稅更為厲害，樓市成交量即時大減。 有意見認為政府徵收懲罰性印花稅，嚴重侵犯私人財產的轉讓權，對業主不公。個別地產商更突然間十分關心樓市的用家，擔心新措施會損害用家的利益，完全忘記他們出售發水樓給用家的缺德行為。 正如前面所述，過去兩年特區政府表現得十分克制，試圖以溫和措施調控樓市上升速度。但在資金氾濫、利率超低和短期供應不足的情況下，樓價對政府措施幾乎完全沒有反應。政府最終要落重藥，打擊短期炒賣活動；倘若仍然沒有效果，相信下次會針對樓宇空置及內地人炒樓而出招。 住宅樓宇除了是投資物品外，本身還有其居住的消費用途，與市民生活相關，政府很難完全不管。過去日本和香港的經濟長時期陷入困境，以及近幾年英美經濟一潭 死水，都和之前的樓市泡沫有關。因此，政府適當時候出招，打擊在市場上興風作浪的地產商和投機者，避免樓市泡沫愈吹愈大而損害日後經濟，實屬政府應盡的責 任。 林本利 現任教於理工大學，專門研究公用事業及公共政策。 |
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