浪翠園兩房668萬 實呎1.45萬首破九七高位
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GS(14)@2018-08-23 08:00:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0547&issue=20180823
【明報專訊】雖然近期有個別二手成交價低於市價，但「九七蟹貨」重災區的深井浪翠園卻錄得破頂成交，呎價首次突破1997年最高位。土地註冊處顯示，浪翠園3期8座中層C室，實用460方呎，2房間隔，上月以668萬元易手，實呎14,522元，呎價創屋苑歷史新高，較1997年時創下的屋苑呎價最高紀錄14,140元，再高近3%。原業主2014年以400萬元買入，持貨4年，帳面獲利268萬元或67%。
此外，西灣河鯉景灣一伙中層戶「雙破頂」，並獲新買家支付近280萬元辣稅承接，共斥資近2130萬元入市。土地註冊處顯示，鯉景灣觀海閣中層A室，實用797方呎（建築884方呎），上月底以1850萬元易手，實呎23,212元（建呎20,928元），成交價及呎價創屋苑新高。是次新買家需付15%辣稅、涉及金額277.5萬元，即合共動用2127.5萬元入市。原業主2013年以1120萬元買入，帳面獲利730萬元或65%。
鯉景灣1850萬 實呎2.3萬雙破頂
將軍澳即將再有新盤開售，同區天晉IIIA二手做價再創新高，美聯分行營業經理林志堅表示，天晉IIIA 2B座中層D室，屬實用355方呎一房戶，成交價783萬元，實呎22,056元，成交價創天晉系列一房新高，原業主2014年10月以520萬元買入，帳面獲利263萬元或51%。
伍尚修1.18億入市愛都大廈
另外，土地註冊處顯示，中半山老牌豪宅愛都大廈2座高層D室，實用2888方呎，上月連車位以1.18億元成交，實呎40859元，登記買家為Wu Samuel Sheung Shau，英文姓名與永隆銀行伍氏家族成員伍尚修相同。原業主1986年以535萬元購入，持貨32年，帳面獲利逾1.12億元或21.1倍。
此外，光萬投資持有的九龍塘耀爵臺，有代理表示，目前大業主所持的6伙分層單位，全淪為銀主盤，惟項目須依一手新例推售，所以仍會以招標形式放售，有傳意向價由2150萬至2700萬元，以單位實用劃一為982方呎計，呎價約2.2萬至2.75萬元。
事實上，項目早前以低價售出一伙頂層複式單位，同屬大業主的銀主盤，成交價6550萬元，較兩年前定價低約34%。
太古城九七貨1630萬沽 重返去年底價
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GS(14)@2018-10-20 22:01:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8883&issue=20181020
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【明報專訊】樓市交投淡靜，藍籌屋苑做價亦未有突破，鰂魚涌太古城3房則王成交價重返去年底水平。美聯高級分區營業經理吳肇基表示，太古城恆星閣中層H室，實用748方呎，屬3房套間隔，上月放盤叫價1800萬元，新近減價170萬元或9.4%、以1630萬元易手，實呎21,791元，與去年11月同類單位做價1650萬元相若。
原業主1997年9月以715萬元買入，持貨21年，帳面獲利915萬元或1.27倍。
富寧3房不足600萬 實呎跌穿萬元
居屋樓價亦逐步回落，將軍澳富寧花園一伙3房戶，於自由市場以低於600萬元成交，實呎跌穿1萬元，呎價重回今年初水平。
美聯分行營業經理林志堅表示，富寧花園4座高層C室，實用592方呎，約兩個月累減130萬元或18.3%，終以580萬元（已補地價）易手，實呎9797元，原業主2014年11月以450萬（已補地價）買入，帳面獲利130萬元或29%。
龍門居綠表兩房300萬
另屯門龍門居兩房戶樓價較高位回落近三成，重回去年9月份水平，祥益地產高級區域經理黃慶德稱，龍門居3座中層D室，實用484方呎，本月初以400萬元放盤，半個月累減100萬元或25%，以300萬元（未補地價）易手，實呎6198元，原業主1998年以85.35萬元（未補地價）買入，帳面獲利逾214萬元或2.5倍。
此外，中原城市領先指數CCL再錄跌幅，最新報185.07點，按周跌0.10%，連跌3周共0.82%，其中新界東指數更跌穿200點，重返今年6月水平。
CCL新界東指數跌穿200點
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，新界東CCL Mass最新錄196.46點，按周下跌3.33%，連跌7周共5.92%。他續稱，CCL四大整體指數齊跌，近6周出現5次，樓價由早前的反覆微升，轉為見頂回軟，料整體樓價出現較明確的下調訊號，將於下月上旬公布的CCL反映。
陸振球：樓價指數升勢如九七爆破前
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GS(14)@2019-05-18 13:54:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4493&issue=20190518
【明報專訊】中原城巿領先指數CCL最新報187.41，按周再升0.73，距離歷史高位188.64僅一步之遙，利嘉閣統計50個主要屋苑的平均樓價更已創出新高（圖1）。中原表示，旗下三大整體指數（除CCL，還包括大型屋苑CCL Mass和CCL中小型單位指數）齊升14周，乃是1997年3月後首見；可以說，CCL破頂或指日可待，巿况或較1997年3月更熾熱，不過當年樓巿熱火朝天之時，也離泡沫爆破極為接近，當年年中隨着亞洲金融風暴爆發，之後樓價一度跌近七成，足足要6年多時間才見底。
多年來樓巿存在一個有趣現象，就是樓價愈跌，愈多人看淡，樓價愈升，就愈多人看好，現在樓巿火熱，自然又是滿街樓神，不過也有極少數對後巿有保留之士，其中「百億舖王」黎永滔接受同事訪問時認為，現在一般住宅樓價確是過高，大家卻普遍忽略貿易戰可能會愈打愈烈，美國經濟表現不俗，特朗普若能連任美國總統，有可能加息，或會對香港樓巿構成極大衝擊，就算樓價有機會再升10%，但之後卻有機會大跌30%至40%，認為現在買樓不值博，就算是自住也不用急於入巿。
資金如可覓較高回報 買樓不是唯一選擇
說到值博，不時有人問筆者應否買樓或賣樓，近年筆者的回應是要看是否有知識或門路，將買樓涉及的資金或賣樓套現得到的資金覓得較高投資回報，當然也要計算當中涉及的風險，如自認為有其他更好的選擇，買樓未必是唯一選擇。
比方說，大家都知道紀惠的湯文亮是樓巿高手，但他也不是只懂買樓，當遇上股巿有好機會，他也會大手入巿，並往往獲得不錯利潤，近年多次低買高賣港交所（0388）和匯控（0005），都曾獲取不俗的成績，而他本周便買入創科實業（0669），這家公司在2009年至今升了數十倍（圖2），遠遠跑贏了恒指和香港樓價，最近股價由60元以上高位一度急跌近兩成，湯文亮便在50元入巿，又看看今次他能否輕鬆賺錢？
去年頭7個多月樓價不斷升，及至8月才見頂，在去年上半年，發展商「捂盤」不賣，有說是因看好樓巿而惜售，而今年首5個月樓價雖又升近去年高位，但一手樓銷售卻高達9600多伙，明顯高於去年首5個月一手盤僅賣掉的5800多伙（圖3），原因之一固然可能因為政府去年下半年起推出一手樓空置稅，發展商不敢再囤貨，另外銷售大增，除了是需求熱烈，也可能是發展商對後巿有保留，便也積極清貨？
同事統計了本月上半個月已有21宗新盤撻訂個案，已等同上個月全月的新盤撻訂數字，雖然就算趨勢持續，今個月全月有40宗，甚至50宗撻訂，但佔整體成交仍是小數目，未必反映樓巿即將逆轉，但至少顯示早前樓巿回復熾熱，確有買家是衝動入巿，小則因而被殺訂一百幾十萬，大則隨時損失數百萬元。
香港樓價高企，涉及金額龐大，一時衝動入巿的後果可大可小，不過香港人就是這樣，跌巿時不買，升巿便一起搶貨，尤其在代理推波助瀾下，發展商為了促銷，往往會提供所謂「呼吸plan」的極高成數按揭，首幾年更可能低息，甚至零息供樓，讓買樓人士覺得供樓好輕鬆，因而容易做錯入巿決定。
「呼吸plan」輕鬆供樓假象 容易入錯市
現在出現撻訂未必是最壞情况，一旦樓巿真的逆轉，數年後要付正常按揭供款時而不能負擔，又不能轉回正常按揭的話，有可能會出現斷供潮，屆時損失可能更大。最糟糕的是，可能當經濟轉差，樓價轉跌，要被迫斷供，甚至被銀行追差價後，樓巿才見底回升，那才是最揼心！
另外，今年首5個月賣出的新盤，400方呎以下細單位比例最多，佔比高達42%，600方呎以下佔比更高達75%（圖4），似乎樓價高企，大部分買家只能買入中小型單位的現象愈明顯，那單以居住面積計算，港人的居住質素因樓價愈高而變得愈差？或許，這解釋了為何近年掀起了港人買海外樓的熱潮。
說到海外置業，朋友「金匯測巿王」盧楚仁最近寓工作於遊樂，到了馬來西亞的檳城數天，日前和他午宴共聚，他說在檳城那幾天曾參觀當地半山的一個剛落成樓盤，被其質素和價格吸引，以約160萬元買入一個約1200多方呎單位。
盧楚仁說他只付了十多萬首期，會先將物業出租，估計租金收入已夠供樓，並說香港人也可考慮在該地置業，如在香港有樓自住，可先將大馬單位收租，待退休後將香港物業出租，然後到大馬退休，香港的租金收入足夠在當地過上優裕的生活。事實上，香港樓價高企，以160萬元買一個車位也不夠，在檳城卻可以買入1200多方呎的新盤，兩地樓價差距隨時超過10倍！
[陸振球 樓市解碼]
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