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一架的士夠借幾錢?(答) Home Blogger

讀者在香港只有一架的士，究竟可唔可以借到錢? 其實除左的士之年收入外，讀者在外地之入息是可確認為核實入息的，只不過要打個五折或七折。有銀行更可將你的credit history transfer至香港，當然要係外資國際行先有得做。

 
讀者收入是較高一群，問題係不長留在香港，如果用七成或九成買入樓宇後租出，有咩事起上黎真係遠水唔能夠救近火。搵有興趣租樓既親戚，再比足五成首期加蓋印稅租出，是為上策。當然香港有機構幫你打點租屋收租事宜，讀者可自行選擇。如果係收租，買返20年樓齡的舊樓租出回報是高點，至於買間樓及後又拆一間房租出去，通常係老舊片中常見橋段，讀者都係唔好攪埋d複雜野。

讀者是有兩個方向可取得按揭。方法一為用月入去證明借貸能力。先是在港的士車租可用入數及車行證明。再加上美國銀行戶口之月結(細明)單，百萬年薪打半都應計月入四萬。最好準備定六個月出糧記錄及聘請合約，加埋香港身份證批出有望。

另一方法是資產證明，可批出你資產淨值乘以factor, 及物業價值之40%的金額(較低者)。當然會覺得40%好苛刻，此為政府收緊信貸的結果。如幾年後樓市鬆綁有望借多些少。現時以讀者資料，的士淨值計50%，現金全計，股票折半，加埋借三百幾萬有可能。但留意年尾銀行多不願意做資產證明，說穿了就是跑到數唔做麻煩野。

 
如讀者未有居住需要，可不急於此時購入樓房。當然一定有人同你講早買早供完，但諗樣沒有叫你買樓的生意，所以可幫你一個銀仔睇哂兩面。現時美國不是最困擾之因素，出口術令大家處於曖昧之中，最可控制大家預期而唔會出事。反而中國一輪急跌，真的怕新總上場會製造一次可控的經濟災難，淘汰沒實力的企業。六月樓市在預期之中由居屋帶起，中短期走勢我會在下個月的講座中，我同財叔同場為大家講解。

港人的個人投資周期8步(答) Home Blogger

對於讀者個案，先要了筆者modify了去配入港人的個人投資周期
1. 個人特質發展
2. 儲蓄階段
3. 投資工具試用期
4. 擴張借貸
5. 二度擴張借貸
6. 退出部署
7. 去槓桿階段
8. 穩健收息保養期

在打工冇發達下、懂得利用借貸是十分重要。當然明白有打工皇帝，不過你知道皇帝都係不少公司之director嗎?
很多人終身都被困在步驟1-3的
第4-6階段中，你需要不斷的稅務及法律意見。
如果你沒錢，你需要將市場起伏，配合4-6的步驟中。
如果你有錢，你可不理市場起伏，只用年歲去判定自己行步驟4或5或6。
大部份人都希望進入步驟8，惟對步驟8之定位不清楚。筆者的文章是為大家達到步驟8，而不斷在課堂講解步驟1-6。

而當然行每步要做的是，審視個人資產與負債。正如你買粒糖前都睇下荷包有幾錢，如人買貨前不審視本身資產，萬一睇中粒糖太貴，引申過份了的慾望，最尾一定火燒身。

由於讀者歲數未明，現有資產亦未明，所以筆者只著量發表下意見。而本個案點配合上述8個步驟，還看下篇。

物業利得稅、物業印花稅、投資8個階段 Home Blogger

你好；

5月入了太子及深水步單枝，共4.26MIL, 首期給了三成多，按揭共2.8MIL

問1. 想問那個融資安排好些,

PLAN A:做十年按揭，月供26000,扣除租金收入仍要供12000.

PLAN B:做25年，可抵鎖供款，還有少量現金流。

個人想PLAN A, 因為家庭月入十萬，兩年後其中一間的欠款只餘1.1MIL，憑價劵和價劵基金收入加儲蓄可FULL PAY 其中一間。

問2. 如果不FULL PAY, 便會將資金買入多間，到底開公司, 以公司名義買，還是用個人名義買多間，兩者都要給額外或雙重印花稅，但那個著數？

問3

第二層物業的首期是賣掉現有投資換來

PLAN A: 50多萬人仔定期, 每月可收1300港紙息加升值預期

PLAN B: 60多萬高收益亞洲債券，每月可收5000幾港紙息加2017年到期，會收到10多萬港紙息差。

煩請給予意見

ANSWER:

再一次提出，港人的個人投資周期中8個階段

1. 個人特質發展
2. 儲蓄階段
3. 投資工具試用期
4. 擴張借貸
5. 二度擴張借貸
6. 退出部署
7. 去槓桿階段
8. 穩健收息保養期

要解答讀者應否做十年按揭或廿五先按揭，先要知道讀者現在是需要擴張借貸還是逐步去槓桿。如果讀者是四十歲以下，除非已成李生手下猛將，否則借盡去擴張借貸，努力產生被動收入去產生財務自由是必須的。這符合了諗樣提出用時間去貶抑債觔這原則，亦利用港元時跟美元長線貶值這背景。所以做PLAN A想快手清還，實在不須，應有債就拉長還，最緊要搵個好租客，令你正現金流不曾中斷。

上段所說的是BLOG中其中一個最起始之理念，但明白BLOG文章日多，讀者未必將眾多文章閱畢。所以將部份文章整理，配上脈絡，印成本書盡快在本月推出。

至於買樓，用空殼公司買賣還是好的。雖走不掉雙倍印花稅，但樓宇買賣始終可用公司股份轉讓模式去做，慳返唔少。當然如你成世只買一至兩間樓，咁就無謂大費周章。空殼公司比一般有限公司之做法簡單，稅務上較易但留意賣樓之收益很有可能要付利得稅，亦是需要的。在樓宇買賣，判定你為私人自用買賣要打稅或是投資獲利要抽稅基於幾個原則，

二百萬食糊求番身(答) Home Blogger

先計你們的購買力，由於你出糧出現金，要保存好受聘合約，每月入人工去同一個戶口，有望可將收入一半當作核實收入。那讀者一半之收入加上太太月入即19k+12.5k= $31500。年紀其實都仲係後生、恭起哂已有個4歲既小朋友，讀者算起步得好早，五十歲時仔女絕對有望可自立。現時借貸力為: $31500/2*2.59=4.07mil。 而現時已借約$(2.10mil+0.8mil)=2.9mil。讀者要睇銀行之欠款表查明。

其實此家庭收入，有兩間樓係手再加上讀者收入不穩，算是不錯。惟在旺市想再擴張借貸買入第三間，實在是太為急進。放出居屋可套現(2.9mil-0.8mil)即二百萬，當然對很多人也有吸引力。假設讀者可將現收入$44000之一半儲起，二百萬對他們來說要90個月即7.5年才可儲到，仲要加上讀者入息保持穩定才行。所以建議讀者放出居屋，套回二百萬就算有咩事都有太太一間出租樓對沖樓市上行風險。

放出居屋再換樓因是自己名所以不用付雙倍印花稅，另可在下次跌浪買入更優質私樓，所以應趁此機會同自己搞個大翻身。人到三十人工仲係位署中庸之間，老實說都係庸才一個，係時間決定應利用樓房借貸及睇準合適時機為自己爭取退休本錢了。有人話投資不是富人的事嗎? 為什麼中庸一輩更要早為著緊? 諗樣認為窮中產成世人都搵埋唔多，如不及早理財及借助時機，在此洗費早及銀紙貶值的香港，根本好難有出路。

賣出單位後可將資金作定存或債券穩住資本，二百萬收息少既都有六千幾蚊一個月，稍進取可以有一萬元，夠讀者租間兩房單位。如讀者有信心係下次金融危機仲保有份工及keep住有$25k每月出糧，那等跌市再用二百萬求一開二未遲，有望在36歲前圓三間樓之夢。否則要趁市未差就用一百萬七成上會買間兩房，淨低另外一百萬再作打算。

住宅、商鋪或工廈投資應作何選擇?(答) Home Blogger

假設2014年再買物業，到時男友單名買，由於本身沒物業，借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間，再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的，不過要有合理的解釋原因，例如買樓比家人住，要書面說明此書，如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出，更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以，但現時因借貸收緊，證據同原因都要堅實些少。咁有人問，我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上，通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間，原因合情理絕有可能。另外提一提你，如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租，女友便沒自住樓係身，可以做九成上會。因看之重點，是申請人有否多於一間的自住物業。

至於三間都買上車盤，對於一般打工仔來說，已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬，有時七百萬都係上車格局，或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈，建議如果你沒搵生意經驗，又冇人帶路，你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆，如果你連老闆都未做過，咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面，你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既，就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢，即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭，話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%，係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修，再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面，最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客，冇消防樓梯，你話係咪搵黎攪?

所以初心者一定由住宅開始，你一定做過用家，而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐，佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做，消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法，可向舊樓及間房單位出發，相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下，市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下，舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩，自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高，但做運算及人生編排都做得好好，只要不一是大貪買入符合不來的單位，三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間，離供滿贖契還遠。

港人之苦: 產生被動月入一萬的例子(答) Home Blogger

香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭，只要第二套房都是自住的，就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓，是可以在第二套房九成上會，當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策，即將現居屋由聯名轉單名，DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。

還有一點就是，同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓)，如在港購買多一間住宅，是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問，惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之新政策，在港熟悉此策的人根本未有。基於本BLOG希望提供資料不是純粹和大家解字面，本樣會力求將真確信息放上網，如大家有更多此方面資訊不妨傳送予我和大家分享。有所不當亦請提出，你可見之前有些文章會公開重要的修訂。

家庭總收入為$48000，已假設所收租金為可核實收入，租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL，剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯，買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL)，最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點，現時估價都係1.9MIL，但市場做緊2.6MIL附近，此為讀者活生生提供的例子，說明唐樓有其投資好處，但在首期上，及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計，回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%，不過不失。

現時老公要幫家人買樓，就係放棄第時市跌再買平貨的機會。既然係屋企人，那也沒從選擇。其實以你們人工只中等，小朋友出世後更要沒錢儲，難免要保留實力再乘下次跌市，買入物業善用槓桿才能改善下半世的生活。香港人就是就是這麼苦，人工已經唔高，仲要計好兼食盡個勢，再能用有限人工去改善人生。當然人工是可以靠努力去增加的，但是此等機會在香港你話有幾多呢?

由居屋步向私樓之法第二集(答) Home Blogger

如果你們賣出居屋，接受政府房屋資助的福利便告終。公屋可以綠表上居屋，但賣左居屋後十年，除非年老及無依，否則想「入番」公屋都幾難。筆者在此情況下都建議你賣居屋，原因是家庭負擔大令讀者儲蓄能力少，賣樓獲得280萬多於十年家庭儲蓄，此舉可改變一生。

「焗賣」同「焗坐」

至於是「焗賣」，原因是不靠此舉，讀者撫心自問，如非樓房槓桿做成世都未能儲得此數目。其實賣樓決定可輕易決出，反而諗樣想道出重點是，賣完樓後讀者要「焗坐」。因為環顧香港都好少私樓平過三百萬，如讀者賣出2.8mil樓房又「細細地」用部份資金再買番間私樓收租，此行徑只令讀者在旺市「套現」、但不能「獲利」。讀者有未補價居屋，可視為擁有約6成業權的一間私樓，賣了此「6成居屋」後又買回同樣價值私樓，令自己暴露在市場的風險無減低，能獲好處只係同政府講拜拜，以後買樓就買足「百份百業權」。正因為讀者當然想套現之餘又獲利，那一定要買平價於原本「六成居屋」的私樓，即少於2.8mil，在此市況，唔係咁易搵到，即係要「焗坐」。

當然賣左樓就咁「裸等」，即任sir提及的「沽空樓市」，行為十分危險。在課堂上引述了新書中一個case表明。由2010年至今，諗樣眼見不少人盡賣樓房而向我查詢有何投資，都係勉強買些債券同ETF「頂住檔」，問返事主都係一句:「早知咪鬼賣樓啦!」所以諗樣為大家建議一個「十年儲蓄」的賣樓法則，再在早前文章提謝你賣左間五百萬既樓，不妨入番間三百萬，等於「買住半間樓」(詳見書樓換樓Q22: 買住半間樓先咁騎呢?)。講返本案讀者，由於賣出已是2.8mil樓房，再向下行已「退無可退」，所以要「焗住裸等」。

為何不等市跌，而全力一擊呢?(答) Home Blogger

對於讀者來說有兩個單位在手對他在跌市不會造成壓力。先將現東涌物業租出，更可找銀行套現至樓價五成後再和租客簽約出租，留意套現部份應不能享有H+0.75%低息，但多筆錢在手，他日跌市令自己位置變為主動。將東涌物業租出後收$13000租金，借貸力因而增加了，計為: (35000+35000+13000)/10000*50%*2.59=10.75mil，購買力近12mil。套現後只借了2.25mil為偏低，可再運用借貸力借更多。

當然讀者會諗為何不等市跌，而全力一擊呢? 只可說估「市升市跌」是適合好窮或好有錢既人。有錢人已達成財務自由，亦懂如何為自己的財富成立防火牆，賺多賺少都係贏個開心，所以不妨考不自己眼光，等大跌市執平貨。窮人資本有限，如果眼見自己工作或機遇不能為自己累積更多資本，那只好被逼估市，估中可以番盤，估錯輸去的都不多。就如日前本樣在課堂上和大家說無奈的情況。

讀者如月入是穩定，可以考慮再購一房， 不用因要住在大圍而焗限自己買樓決定。如果讀者想改善自己生活質素而在現時在大圍買入三房新淨樓宇，只會令自己借貸力用掉七成以上，失去旺市入貨機會。人工水平勉強可行平均樓房入手策略，即每隔幾年入手細樓一間，變相拉平入市價位。如你人工比本個案家庭收入還低，你應不能行此策略。本個案讀者是因為買樓買得早，入個位平而令現時資本較足，才可試行樓市平均入市法。

股市行平均法成日都有人講，樓市行平均法效果又如何呢? 平均法最適合於長遠向上，而低位持續長時間，高位只一瞬的投資物。股票實是比樓更適合作平均成本法的! 但由於股票易買易放，正中了香港人想賺又想快之心態，所以香港人買股票都係快手買入、賺少少就放出、輸又死坐，所以如果你炒股水準只是一般或平均，你應是輸緊錢。將平均成本法換作樓固然是更多資金，但樓加平均法混入了平均價入市加「唔易賣而焗等」兩大好處，贏面即時增加。

所以讀者可在新界西或大埔、沙田入手住宅。樓價只保持在三百五十萬，那借七成只令自己負債加至(3.5mil*70%+2.25mil)/12=39%，新樓另想辦法租出。新樓應可收租約$11000，按揭攤長30年只還$9200。對於你而言如果份工不大受經濟周期影響，負債只39%令你處安全水平。另外因為你有兩間細樓，有咩事可以沽走一間。此法和你一心想改善居所而買間價值七百萬樓上之dream house更有彈性。只要計好借貸力，有在跌市不怕太大壓力。兩間樓可為你提供正現金流(13000-11000)+(11000-9200)=$3800，只能少許地資助你名城的$19000月租。但世上是沒有辦法兩個人人工予幾個人洗，仲要養埋工人加住在名城都不吃力的! 本樣只能更清楚為你計出預算，如果你決定了要改善生活質素，你只好比傭比稅又捱住租了。有樓幫你養租已不錯，他日要你人工再升到下個層次，才可更快向財務自由邁進!

投資起步點? 債券如何投資? (下) Home Blogger

上回提及何評級之債券會有何違約率。咁大家係香港見到既公司，究竟係咩評級呢?

正因成日講AAA比你知都無用，不如比幾個例子:

*SOURCE: Moody’s website.

聲明:請以該行提供之最新資料為準。評級每日更新，投資者不應依靠此欄資料作投資考慮，本公司亦不會為此負上任何責任

那你就會有個大概，如完到是有個A字的，大概至少比A3的大新銀行相同或強吧! 另外買債要留意發行人違約風險，令你沒本或蝕息。另外要注要是現在美國大唱「收水」，且看最近各種債券有何波幅，回顧一下各類債券到今年目前為止的表現。

由於債券未有好像恆生指數的代表性指數，故用下表以追蹤債券指數的ETF做為範例。好似”Vanguard Total Bond Market Index”咁，我唔講可能香港人以為華潤有賣債券，所以還是用ETF好了! ETF是另一個大課題，好想講，但手只得一雙，要再作一星期鍵盤戰士才行。

你可以見長期美國公債跌幅仲勁過高收益債，與書中所述有違。書本是高收益債是投資於評級低的債券，有咩事一定比人走資，升快跌快。但現在得到是長期美國公債(即30YEARS TREASURE-BILL)狂瀉，反而高收益債暫時頂得住。都係拜於南克BB(伯南克)2013年5月尾吹風收水，大家趕沽美債去拆之前由長低息環境引起之息差倉，導致美債價跌但孳息率急升。高收益債有影響，但不是主戰場，暫保平安。時至七月頭南克BB又吹風說短期不會「收水」，且見步行步，有消息會再同大家更新。不過點都唔夠買左股票既傷! 債券郁一郁，股票跌成幾千點。

由價差思維到炒股致富 Home Blogger

上回提及不少人投資徘徊在價差思維，即儘量將一蚊既野賣貴佢，一鋪過有咁多賺咁多。賺價無非系估升或跌，估中十鋪已可發達，吸引非常。為何諗樣會建議大家逐步拓展收入，舍快取慢呢?

原因是人對投資出現「贏通街」的估計經常有偏差，人是喜歡憑自身經驗去推斷未來事件之出現機率。之前系股票贏過大錢的，對勝出率過份高估，而之前被蛇咬的，推都唔願番身。賺價是自己同市場的博奕，但打從「投注」開始，至少一半參與者就對某投資工具有所偏袒，減少自己能在市場賺錢的機會。

另一方面是市場對投資工具所附風險之估計有所誤差，特別是對發生機率很少的。例如對一隻股票之風險估計，是先計算該股票的平均價位(MEAN)，而風險是各個SAMPLE偏離於平均價位的絕對值之平均數，即是標準差(STANDARD DERIVATION)，根據德國數學家CARL所提議的吊鐘模型，有99.9%的SAMPLE不會偏離標準差三倍，即機率為1/1000。再仲延下去，又或者你可以去翻書，偏離標準差十倍和十一倍發生的機率，是1/14000000000和1/88600000000000000。用港人財富做例，偏離標準差十倍的人，話唔定求其一個大老闆，或者吳鎮宇都系，而偏離十一倍的人，陳啟宗先生的財富比吳生先簡直系有多冇少。惟吳鎮宇同陳啟宗之出現率，直系差咁遠嗎? (即1/14000000000和1/88600000000000000)筆者不是想和你談數學，而是用著名的吊鐘模型，根本系低估左某罕有事件的出現率，即系李嘉誠根模型講系幾億人先會有一個，惟世上都會搵到十餘個李先生同等財富的人。那，又與你何關呢?

現今各大投資銀行對風險之計算，都是用吊鐘模型，根據上面論證，現今大家用STANDARD DERIVATION去描述風險是不合適的，至少在某些稀有事件上，這模型錯得很。因而導致人們及機器過份低估某些異數事件之出現率。異數事件可能系幾年先出現一次，但由於長期低估而加上人類過份依賴電腦(連買賣決策都用程式計好)，異數事件一出現會導致大圍崩盤。這十幾年大家都深感電腦發展快速，而電腦最叻奠過於計FORMULA。由於打從起始輸入計股票風險的程式都是有缺憾的，所以你想用股票去賺價，只如越來越難。市面上有不少人提倡用市場漏洞去賺錢，其實是有道理的，因為你好似筆者咁根書讀，單靠傳統理論去買股票，越見不可能會賺錢。

其實筆者之前提倡的80/20投資法，部份亦源於上述論據。市場不確定性太多而計不清，那不如大部份十分保守，少部份作超進取投資了。亦有人將20%，或更多金錢，去捕捉發生頻率越來越高的射幸事件。引述黎耀祥在明報的一番話，他認為炒股多年，與其出出入入不如等大跌市一次SHOWHAND。他得出此觀點，是因大家過份依賴吊鐘模式去計算風險，由於模式在稀有事件上不能清晰作解，當中所給予你的一個執平貨機會。如在80/20投資法，應留有80%資金，在跌市下大注。本篇道出筆者對靠賺價去贏錢的看法，至於拓展收入去致富，在傳統大家想靠賺價致富的想法有何分別，容後再談。