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一個被逼去借財務的故事(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=9711讀者年輕，不應在三十歲就將三百二十萬現金葬於三房首期，借貸成本現只是2%而銀行職員是1%或更低，何不現在先借? 日後就算加息可將現金補回已借金額。
月入兩人共12萬是唔高唔低，當然三十歲之年是不錯了。如果係淡市或港樓未是如此受追捧，兩夫婦已可過著十分不錯生活，起碼唔住跑馬地都可做個「北角中產」吧。但現在樓價飛升(當然他們人工較好亦有賴樓價升值產出之財富效應)，兩夫婦月入12萬所擁之借貸力為120000/10000*50%*2.59mil=15.5mil。現自住樓只剩下1.6mil借貸，現提供兩個方案你們選擇:
一. 改善環境、
賣樓套回4.4mil，只用70餘萬作首期，買入港島大屋苑三房樓。用4.4mil做首期已在上文提及不值得。你可在網上找日本公司予你的按揭，或他方提供的九成上會途徑，按揭分25年還，年息用2.5%計，月供$31,493而印花稅支出是30萬。當然在前文已有提萬一遇上跌市，日本公司同香港銀行處理手法或有不同，就是有可能準時供款都照call-loan。不過你們手上還有3.4mil現金在手，除非太古城跌到三百幾萬一間而你兩人幾年內連一蚊都儲唔到先會呈現險象(不過讀者每月是可月儲四萬的，留意來文)，發生情況頗低，而該公司是肯先做預先批核，你兩人再去簽約的。
上段講咁耐，都係因為金管規定按證公司借九成上會，借盡都係4.2mil。所以讀者買入8.0mil樓房，如經按證公司點借都係4.2mil，即自己要補三百幾萬首期。你睇下香港求其一間三房都五至六百萬啦! 班官大人真係只會在房candy-crush，你等佢救確實係suck!
你呢個case，係一個典型被逼去借財務的故事。當然日本公司和油尖旺一班財仔是很大分別的，讀者自己再睇睇。
二. 維持原有環境，即開一拆二
由於現居欠款比樓價很低，不如轉單名比太太加按至樓價一半即300萬，套出1.4mil現金就先生揸手。聯轉單名都要比印花稅，用樓價一半計算即四萬幾。轉左單名那先生再買樓就不用比double stamp duty了。及後你將1.4mil做首期買入三百餘萬的新界樓收租，一季租金已可cover印花支出。點解要咁做呢? 其實你而家的忍耐，就係十幾年後無啦啦有多幢樓在手。新界樓只三百幾萬，蝕極有限，何不趁今次樓市升浪，完成退休買落五層樓收租的二部曲?
比起方法一，其實兩個方法都令讀者持有總值800-900萬樓房在手，但方法二是可隨時沽一防守，當中亦有租收產出正現金流。由於一生人所賺金錢是有限，理財要訣是延遲享受，用時間合理將錢財滾大，方法二實為貼切。何況讀者都知有被裁風險，那好好運用自己機遇，為日後準備了。
財務自由難道好似天上既月亮咁，得個睇字？(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=10120為人師表搞到每年都擔心續約、人工高低起伏、由上文已見為何高官們紛將仔女送往海外受教。而上述「錯配」事件之引起不能全數抵賴予教師校長們，而是一個好的人，入到一個差的制度，要麼就同流合污、一係抽身脫離行業。近年政府不斷撥錢去教育、醫療機構，唯制度不公，上樑不正，錢始終去不到有需要的人手上。
賣樓套現2.5M，自己同太太的存款少量，支出減去人工仲要每月抽番12-14k出黎，即你賣樓筆錢可以頂(2.5mil/14000)=178個月，即十幾年。如果樓價同物價跌就冇計錯數，不過如樓價不跌，再加上生活指數在十年升一半(其實每年通脹只要有4%，十年買到既野已少一半)，好可能五件過後你筆錢已花掉一半，到時冇樓在手份工又危，肯定遇上男人最大危機。
筆者建議你係2.5mil抽10%出黎，買入間2.5-3.0的舊樓，再搵朋友住入去，得閒叫佢幫手同你仔女交學費。其實只要你將視線轉到荃灣、元朗、土爪灣30-40年樓齡的舊樓，是有可以買到有lift及可按揭攤長至20-25年樓的住宅。買樓的目的一來是當買注保險、第時有咩事仲可以有間屋收番黎住。萬一他日收入有波動，到時你想買都未必有銀行借錢予你。第二是舊樓其實收租回報頗高的，幾年後如真的轉型成功可轉打「進攻足球」，不妨將屋一拆三，計及現在荃元一帶大兩房舊樓價錢都係三百萬左近，窗位合的大兩房是可間出三間套，共收租$15000為現時市價。那些可將屋的正現金流幫補你家庭支出。
用了10%買賣，剩餘二百萬港幣，如果你肯比時間不斷係唔同銀行搬黎搬去做一個月定期，人仔定存平均息口收4%之上，收息月均港幣七千或以上，但有人幣兌換風險。有朋友問及點解仲有銀行報人仔定期3%咁低，那你要看年期。其實銀行給予一年期3%年利率，計及是比一個月6%年利率更高成本! 如果你唔想一屋都係銀行信，都係每三/六個月續下定期好一點，當然有時間亦好想去銀行涼冷氣，每月搬一次銀去享受新資金定存優惠亦冇問題。
由於讀者家庭月入暫不過40k，仲有三個小朋友，縱在三十歲出頭抱著二百五十萬，始終離財務自由還遠。在此起首有三個步驟:
一. 買間房子細細間。租比人讓時間為你工作。樓市跌亦蝕有限錢
二. 除去定期所收息的金額，務必令自己產生正現金流，此為理財第一步
三. 你自己人工加又好、搵到個擔保人又好、同兄弟夾份買樓都好，盡加自己借貸力再在跌市買樓。由於能力暫大不、只好等時機了。不具備逆水而行條件
每日一小步、成就一大步。月球上的腳印都不是一天而成的、共勉之!
交多五百換大樓，人人可以住公屋(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=10213由於兩人合共人工是84k，是中等偏好的，再加上現在可儲收入一半($40k)，理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況，現在惟有是見有寫一句，儘量抓著資料作答。
借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多，建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌，既然讀者現自住在舊樓，不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住，將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:
舊樓月供五千，應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓，係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000，平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000，每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000，淨落袋又有$3000!
由於年齡已近40，再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段，建議是九成上會再買間大兩房，比心機睇下樓，睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情，更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓，比30萬首期而借入2.7mil，分25年收2%息，本金每月還$7000而利息支出$4500，即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?
| 舊樓的槓桿儲蓄(還本部份) | $4000 | |
| 舊樓供樓後淨落袋$3000 | $3000 | |
| 新樓利息支出 | $4500 | |
| 舊樓的槓桿儲蓄(還本部份) | $7000 |
其實細心再想，就當唔好理的還本部份，你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後，只不過是$4500-$3000=$1500，比起你之前「公屋價」，只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000，真係只要你肯供落新樓儲$7000，就有租客幫你儲多$4000，你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你，頂多被逼下同你供5-10%既MPF!
比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通，請留意! 新樓是價錢貴、租金低，只勝在有悅目的裝修，招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議，尤其係雜區會比人打劫!
校網遇著大維修、十厘回報有結果?(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=10024個blog寫左咁耐都未有提及一個重要因素，便是校網。今次有讀者「投案」方便借題發揮，便一談校網對樓房的價值因素。
在2007年土瓜灣同何文田校網合併在34校網，屋苑包括: 土瓜灣、樂民新村、馬頭角、曉暉華庭、海悅豪庭、欣榮花園、傲雲峰、愛民邨、何文田邨、山谷道邨、俊民苑、御龍居、欣圖軒、冠熹苑、何文田、馬頭圍邨、真善美邨、嘉多利山、窩打老道山、帝庭豪園、賀龍居、翔龍灣。有小朋友既讀者都知港爸港媽對小朋友教育極為重視，可能因為覺得今日打份工都係拜「讀書」所賜，所以對小朋友書本及技巧上之培訓極多，但連入lift要幫手禁關門掣呢樣野就十年都學唔到，自小有「姐姐」代勞。
講返讀者，借貸力是可以的，同女友家庭月入為$71000，借貸力約9.3mil。己用掉(1.9+2.6+1.75)=6.25mil，如果唔係加按老媽層樓，借貸力剛好用了一半。物業A如果有維修，若然夾錢條數唔係太「掠水」，是值得去做的。夾現錢再放售一般可抵大廈維修所付支出。不過讀者兩間細SIZE樓都係何文田，若果查證真係入34校網，那不如因細而將其間得更細，部處日後間房出租。
若果我係讀者，在香港來說人工起碼叫中等，是不甘於成世住係三十幾年樓齡之細單位的。方法一當然是賣出，但未來何文田有地鐵再加上有校網，可行是將細樓再拆細，然後租出去。你知個地址都值些少錢。另外香港現象是單身人仕不斷增多，尤其女性，原因確實是女性教育水平比幾十年前大為進步，加上香港以服務業為主、搵錢多過男人是可預期，亦轉變當中。有錢既女仕們當然可霸一間大屋，次一級會想要間「高級套房」是鐵一般事實! 所以套房服務有價有市、有的為搬出黎住、有的是想要個地址、更有人間套房經營無牌賓館、當然犯法既野唔好試。
所以讀者唔好放棄現有舊樓，很有可能為讀者創造更大現金流。至於老媽套到舊錢，由於都有百餘萬、其實諗下將一半放入債券。你只要相信到2018年仲可以行入I.T.(999)買到件衫既，你就有10%息。賣盤冇所謂，最緊要唔好賴債。另外你的收益是跟你買入時的孳息率的，之後債券升跌唔關你事。
| 證券名稱 | IDOTHK6.25 2018 |
| 票息 | 6.25% |
| 到期日 | 15/05/2018 |
| 貨幣 | RMB |
| 參考中間價 | 83.75 |
| 到期孳息率 | 10.67% |
去搵一搵，有其他選擇。有得「一百個」以上，實在是可「多樣化」一點。另外於龔成堂成日有人問的點樣可以達到10%年回報，那先予此法作參考。當然如果IT「執左」你會TOTAL LOSS的。建議成副身家只有一百萬的人不要將銀彈集中在單一投資物。小本有小本做法，留待他日再談。
另外由於現時教育局並沒有校網範圍地圖可供公眾參閱，只可看到涵蓋地區中的主要屋苑，如心水單位並非所列屋苑，可致電該局（ 2832 7700）代查是否處校網內。
讀者做錯買樓決定仲有冇得救?(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=9939讀者所作的是一般人的思維，即現樓升值再係旺市換樓。由於讀者未有提供入息，亦只係隨便講左幾句，所以不能因幾十字而斷定讀者應作何法。不過讀者的感覺(即決定太魯莽)應是沒錯的多了，原本讀者可能手握一間4-5百萬之居屋而現在upgrade到6百萬私樓，實是大眾思維，部署純為消費考慮而漠視投資考慮。剛套出的2.9mil在除去首期雜費後應只剩幾十萬。
由於樓唔係股票，做錯就係做錯，就因為咁本樣先出書寫blog，希望由接觸不同人仕望大家作決定前多想一遍。當初套了2.9mil就應買入4-5百萬私樓，除非讀者月入是豐厚起碼每年交到十幾萬稅，再加上儲蓄力強大，咁先至適宜在旺市賣樓再換大之法。不過人生是漫長的，筆者和不少同儕盡量希望在年青時住得儉樸一點，至於丟落海的稅款就是能省就省了。假如讀者肯先屈就換入4-5百萬樓房九成上會自住，好處是留二百萬現金在手，等時機最起碼可以添一間樓，進取些少用作買兩間樓之首期亦足夠。
現在只好寄望樓價上升，或希望唔好跌，而家SSD長達三年令轉身難度大增。只要樓價跌30%(其實都係返回2011年頭的位)，賬面虧損近二百萬，已將之前「修行」摧毀。好希望你入手既係單邊高層罕有單位，咁你有機會將新樓在幾個月後放盤，賣價可以係現價再加15%，然後推出成交期達一年之買賣條款，睇下有冇人接受，賣點當然係同買家對睹一年樓價唔會升超過10%。
如果樓價一年後升超過15%
那賣方就輸了，不過仍獲利15%，用筆錢用作SSD支出(第二年放要比20%)，來回輸5%，你由賣居屋後贏既錢仍超過二百萬
如果樓價一年後不升超過15%
那賣方就贏了，如果差距大買家更不會成交，殺訂10%，到時你再出同一招希望可以捱夠個SSD
如果樓價一年後樓價跌
咁你就好似成功沽空樓市咁! 因為買家一定唔會搵你買。你間樓價值跌左但仍可以有10%訂金補償。
由於此法最難是搵個人肯同你簽成年合約，不過重賞下必有勇夫，加經紀傭金試一試吧! 希望此招能幫到已做錯決定的你!
樓換樓要先fore水四百萬!?(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=9951由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少，看成交數據再用高層單位計應值五百萬。
讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧，那要看讀者現時的購買力，57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位，單靠一人能力是可購入該處細單位，但勉強。再加上現金只是十幾萬，等於三個月人工都冇，萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼，但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回，淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手，洗費都等於清水灣半島。
買入現值7.3mil樓房的洗費
| 首期(7.3mil-4.2mil) | 3.1mil |
| 印花稅7.5% | $547,500(如證實是樓換樓及在半年內完成，可退回一半) |
| 傭金 | $73,000 |
| 三房簡潔裝修 | $300,000 |
| 總計 | $4,020,500 |
可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil，所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般，還是由理財基本儲錢出發，增加儲蓄份額為上。
如果真係不習慣儲錢，在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順，只好等。
「大款」和褲穿窿的賭仔(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=9885已用144%借貸力
今次讀者的問題格式和其他讀者近似，但財務狀況和之前發問的讀者不大一樣，因為所借金額根本不是本身人工所能達成。讀者人工只五萬元，借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.4mil。現欠款項為奧運站442萬，西灣河406萬，美孚又套現78萬，即現所欠的為(442+406+78)/640=144%，即已用借貸力144%去買樓。就當用人工計，三單貸款月供為15000, 25000及3300，合共明顯超過人工一半。由於西灣河樓用公司名持有，不知該公司有否業務可提供收入證明，總結是讀者的總收入不明，所以不知現時她的持貨水平。既然讀者提及策略是可買可換，那一於看看所擁的千萬借貸力如何運用。
西灣河是買樓花，有望兩件期SSD快完，用3.15%分40年還，雖然年期是攤長了，但此息口欠406萬攤至40年，每月按揭還本部份根本係少得可憐。由於讀者的借貸力強頑，可行每隔幾年買間細樓收租之策略，此舉有幾個好處:
- 買樓都可以行成本平均，問題係你購買力是否出達至每隔幾年就可加借幾百萬。如單睇讀者人工五萬是不能單人行此策的，惟肯定有「外力」幫忙，所以唔好浪費
- 有兩間細樓合共市值為八百萬，是較一間八百萬樓房好。起碼跌市時你可以諗下沽一半(一間)減磅
- 雖然話大價樓在1991-2010年都係號贏細價樓，不過跑贏幅度是在千呎單位和七百呎單位以下作對比最明顯，你hold一間700-1000呎，同500-700呎比，分別是不大的。只不過是35A同38C兩個單位比，而不是屋村單位同HOUSE咁比吧!
另一點想知既係幾年後讀者會否成為永久居屋，因為賣樓比他人多一考慮，就是如BSD成幾年都唔撤銷，再買樓時都幾頭痕。但西灣河根本利潤不多(只20%)，即防守力不強，還是先沽為炒，980萬新樓只租25000，仲要用3.15%比息，現時肯定會有更好方法提供更大正現金流。當然你話好享受係新樓住，享受新裝修又是另一回事。但投資就不是先付出，延遲收成嗎? 那還看讀者自己。
賭仔戰場論
奧運樓可加按(不過新部份不會享有低息)再加上賣樓所收回的資金，放係債券收息都有$15000-20000一個月。有能者可以等時機，而資金稍遜的無殼者反而要先上車去減低樓市再升帶來風險，諗樣和傳統的觀點實有些分別。至於無產階級，都要等時機放手一博。這就解釋了賭場裡的常客是「大款」和「褲穿窿的賭仔」，平民根本賭唔起!
| 在社會 | 在賭場 | 在戰場 |
| 大款 | 資本大多 | 糧草無限的軍旅，可去攻城略地 |
| 平民 | 輸唔起，又唔敢去贏 | 糧草一般，行得兩步又話要搵個友城去做補給 |
| 流氓 | 無得輸，只會嬴! | 肚餓而又未死的軍旅是最可怕的，佢只要打唔贏守軍一定死，只係戰死同餓死的分別! |
我究竟要儲幾耐先還清手上按揭?(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=10144有報導指香港人獨特在出在和工作都是同一地方、平生走動不多、見識不廣。相信沒統計計出平均香港人一生要走幾多公里，不過外地人長大後多離鄉別井找工作，而港人少此煩惱，實是同意的。就當要返上深圳廣洲睇廠，那都是平日在內地、假日在港吧，很少會長時間離港! 能在出生地找到工作崗位、和朋友父母常共聚是福份! 今次個案是由外地人發的，見homeblogger由小小一個網站發展到現時小網站一個，能記載本地外地人的理財故事，十分欣喜，希望大家續欣賞本樣的自家創作。
讀者買入已補地價居屋出租、實在不智。不知是否在2013年初對居屋走漲行情大大看好、作此決定。筆者斷定居屋升勢是為虛火、昨日同經紀朋友吹水，談到石蔭村八百幾呎三房，經紀客人四百幾萬買入、如自由市場價成為五百萬港元，真係o哂咀! 雖然係套廁單位、但位處在的石蔭村，睇緊呢篇文既各位真係到過該地? 不過既然已買，有正現金流二千(10000-8050)，well，由得佢。到兩年SSD後稅率下降時才作打算。
先講讀者45歲時，能否全清還欠100萬港幣560呎居屋債項、和新置的400呎尚欠210萬居屋債項呢? 新置房應是攤了30年，所以每月還$8000。計一個人究竟係某時間內能否全清按揭，本樣建議下列步驟:
- 現時讀者係34歲，目標係45歲，那先將所有按揭的單位之還款表抽出，看看由現時計起到(45-34)=11年後究竟平金尚欠多少。如本個案為新置400呎居屋欠:$1,476,167。560呎居屋債項現時欠銀行100萬，供款年期不詳，就假設是15年吧，那時候間屋本金尚欠:$292,937(月供約$6500)。
2.列出各項開支，知道自己每月儲蓄
*月入計為(22000*12+150000)/12/0.79~HK$43000
| 月入 | $43000 | ||
| 收租 | $10000 | ||
| 支出 | $8500 | 支出細分1(如有需要) | |
| 供樓1 | $6500 | 支出細分2(如有需要) | |
| 供樓2 | $8000 | 支出細分3(如有需要) | |
| 儲蓄 | $30000 | ||
| 筆者對自己的財政還理解得好的! 你可以將自己的財政放上表，看能否成功BALANCE! | |||
3將到時(45歲)的結欠加起，即$1,476,167+$292,937=$1,769,104。然後再將每月儲蓄乘以到45歲的月數，知道期間可儲11年*12月*$30000=3.96mil。由於可儲金額大幅高於到時結欠，所以讀者可在45歲全清兩單位按揭。
4.如再想知最快幾時可將現按揭甩身，首先要找每單按揭每年總還本金的數字，由於按揭是息除本減，其實開首的還本是會少一點點，但此無礎於答案結果，除非你要求答案準確至邊一個月。找出每年總還本金為供樓(1)是$57113(見下圖)，而同一方法供樓(2)是$50390。是的!你在供樓(2)月供$8000，其實清既本仲少過供樓(1)! 因為年期是長了一倍嘛~
5.運用方程式
現所有樓按總結欠 – 每年所還本金*捱騾仔年數 = 每月所儲金額*12*捱騾仔年數
1.0mil+2.1mil – ($57113+$50390) *捱騾仔年數 = $360000*捱騾仔年數
本個案讀者捱騾仔年數 = 6.6年
一千五百萬退休目標能否達成?(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=10173由於讀者未有提供兩間物業買入價錢，本樣亦不能每case再行細問，那先依現有資料作答。其實讀者的收入在港算是不俗，借貸力有100k/10000*50%*2.59=12.9mil。而手上資產並有2.5mil，令購買力升至15.4mil。由於讀者未有提供樓房市價、或所欠金額，所以不知現欠下銀行幾錢。不過有件事可理順出來的，就是讀者現購買力和她的退休目標相等，即如盡用現購買力借盡佢，買入現值15mil的(幾間)樓房及維持出租，租金為樓價4%的前設下，就咁靠租客幫手供樓是不可以在退休前供完價值15mil的樓房。因為4%租金回報，收租都要廿幾年先可以收回九成的樓價(將90除4)。七成都要十幾年，以讀者四十出頭，等不了那麼久。另外讀者是不能掃入15mil的樓房組合。因現已有兩間房借貸，要從中減出。而兩間樓相信會在十餘年後供滿。
一千五百萬的退休預算對於讀者其實不是那麼難的事，其實讀者只要肯做到六十歲，每月儲四萬那廿年後都有9.6mil，計埋供滿兩間樓都有15mil係手。當然呢個係廿年後先儲到15mil，只要通賬係每年4%，廿年後一千五百萬只能買入現時七百五十萬買到之實物，銀紙貶值很快很大。讀者要快手「上岸」可做的就是增加儲蓄、當然唔係叫佢慳住洗，而是拓展有樓收租後的槓桿儲蓄。
如何拓展? 槓桿儲蓄在前文已解釋過是有樓收租後每月還比銀行的本金部份。只要你能在往後時段用買入價去沽出樓房，按揭還本部份就當是租客入落業主的豬仔錢罌中。讀者想快一倍上岸(即優化目標為五十歲退休)，咪就要將成個收租樓房的組合(加埋物業B)，在按揭總還本部份有四萬元。物業B現收租$12000，供款不詳，但應計都係七至八千還本，那讀者應做的，就是開展多$32000元槓桿儲蓄，計及租金回報率是4%，那要購入約($32000/0.7*12/4%)=13.7MIL市值的樓房。做好之後自己月儲$40000，每月收租又可以幫你儲多$40000，那儲錢自然快一倍。
上面方程的0.7是假設了$32000的每月槓桿儲蓄，需由每月$32000/0.7~$45000的按揭供款引致。惟按揭所用息率、年期都可令0.7此FACTOR波動。讀者應自己留意。但重點是今次將讀者的目標，用槓桿儲蓄這概念，倒轉去計番佢需要買多幾錢房產先可實現。希望大家想搵租客幫你加快儲錢的人，可用此方法計出你的目標，需要買幾多樓房才可達成。
至於讀者，行第三策略再借多些少去加大槓桿為好方法。由於收入頗好不用將物業A賣出而大屋換細樓。不過讀者用「儲到幾多錢」去定退休目標雖是大部份人所想，但不建議。因錢是會跟通賬是轉變購買力，將退仔收入掛在由租金產出的正現金流當中，更有保證。因租金是隨通賬同升跌的，雖不完全一致，但是沒辦法當中的最佳辦法。
金山軟件 (3888 HK)： Go big or go home
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金山軟件 (3888 HK)： Go big or go home 作者：郝雲帆 ■ 獵豹移動和金山雲的增長是金山軟件短期重要的催化劑 ■ 受到獵豹移動和金山雲加大投入的影響，2015年金山OPM將繼續下降 ■ 2015年已成為明確的業績底部，2016年將是金山收獲周期的開始 獵豹移動：打造全球領先的移動廣告平臺 獵豹移動4Q收入再次超過管理層指引上限。移動端MAU在4Q達到3.95 億；移動端收入占總收入由3Q的24%上升至38%；海外移動端收入占總收 入達到24%。我們相信獵豹移動已經證明了其在海外移動廣告市場的貨幣 化能力。公司2015年目標包括1）移動端MAU達到6億；2）收入增速超過 100%；3）海外移動廣告成為主要的收入增長動力。 金山雲：小米的心臟，金山的未來 我們相信金山雲作為小米生態系統內最主要的雲服務供應商擁有非常可觀 的前景。短期來看，金山雲將受益於小米生態系統內數據量的爆發增長； 長期來看，金山雲將有機會成為中國主要的雲基礎設施+平臺供應商之一， 受益於中國雲計算行業的發展。我們預計2015-2017年金山雲的收入將分 別為4.5億元、14億元及30億元，占收比為9%、16%及22%。 All in 2015，收獲2016 我們預期2015年金山將繼續All in策略，投入的主要方向為獵豹移動和金山 雲。在2015年激進的MAU及收入目標的前提下，獵豹移動將加大市場推廣 及人才層面的支出；金山雲將加大IDC資源投入及人才投入。我們預期 2015年金山OPM將較2014年進一步下降至13%。另外，手遊業務是2015 年金山業績重要的變量。我們的收入及盈利預測沒有包括手遊業務的潛在 貢獻，若手遊業務成功，則金山2015年OPM壓力將明顯緩解。最後，我們 預計2016年將是金山收獲周期的開始，因為1）獵豹移動將進入盈利釋放 周期；2）金山雲將實現盈虧平衡。 估值/風險提示 綜合我們對收入及OPM的調整，我們下調2015盈利預測7.8%，上調2016 年盈利預測2.5%，並加入2017年預測。綜合以上調整，我們下調基於DCF 的目標價至HK$30，對應29x2015E及17x2016E P/E。金山軟件目前股價 相當於25x2015E及13x 2016E P/E vs. 行業平均31x2015E P/E。重申買 入評級。 
獵豹移動：打造全球領先的移動廣告平臺 獵豹移動4Q收入增長118%至5.89億元，高於管理層指引的上線5.7億元。收入快速增長主要受益於高速增長移動端收 入，特別是海外移動端收入的快速增長。獵豹移動4Q14有幾個數字值得關註：1)移動端MAU達到3.95億，同比增長 138%，其中69%為海外用戶。移動產品總安裝量為10.89億; 2) 移動端收入占比有3Q14的24%上升至4Q14的38%。 其中海外移動端收入占總移動端收入比例達到24%，上季度為11%; 3)在移動端收入中75%來自移動廣告，25%來自手 機遊戲 。 在產品及用戶數方面，根據App Annie，獵豹移動從2013年9月首次進入GooglePlay全球非遊戲應用下載前十名後，截 止2015年1月，連續17個月保持在榜單的前十名。獵豹移動在2015年1月的排名是第2名，僅次於Facebook。獵豹移動 已經建立起了完善的工具手機應用矩陣。目前獵豹移動已經有4款APP達成超過1億下載量（Clean Master, CM Security, Battery Doctor, Photo Grid）。獵豹移動在近期也推出了多款新產品，如CM Launcher, CM Keyboard and CM Transfer, 這些新產品將進一步完善獵豹移動的產品矩陣並且覆蓋更多的移動用戶。
在海外移動廣告變現方面，我們相信獵豹移動經過幾個季度的摸索已經基本搭建完成海外移動廣告貨幣化體系。目前 獵豹移動主要通過三個渠道進行海外移動廣告變現：1）Facebook Audience Network；2）第三方廣告平臺；3）自有 廣告平臺。其中，Facebook Audience Network是Facebook針對移動端的廣告平臺，可以允許廣告主將廣告顯示在除 Facebook產品以外的手機應用上。管理層表示獵豹移動目前已經是Facebook Audience Network上表現最好的移動開 發商之一。在自有平臺建設方面，獵豹移動仍處在相對初期的階段，管理層表示，在獵豹移動積累了海量用戶流量、 精準廣告投放技術以及用戶行為數據後，公司在2015年將會加快自有移動廣告平臺的建設。近期獵豹移動5800萬美元 100%收購Mob Partner就是完善自有廣告平臺的舉措之一。無論從廣告庫存的開放程度還是廣告價格來看，獵豹的貨 幣化仍然處在初期階段，仍然有很大的上升空間。 基於龐大的用戶基數以及海外移動廣告市場貨幣化的成功，獵豹移動制定了非常具有野心2015年計劃:1) MAU達到6億; 2)收入增速超過100%; 3)海外移動廣告成為主要的增長動力。為了達到這個目標，獵豹移動制定了與其相匹配的投入 預算。市場預期2015年將是獵豹移動OPN開始回升的一年，但是在公司最新目標的前提下，我們預期2015年獵豹移動 的OPM將有可能低於2014年的水平。不過我們非常認同獵豹移動的戰略方向，我們認為，在獵豹移動已經取得海外移 動工具應用市場絕對領先地位以及已經找到貨幣化模式的前提下，獵豹移動應該利用領先優勢進一步擴大用戶基數。 金山雲：小米的心臟，金山的未來 小米的心臟 金山雲是小米生態系統里唯一的雲服務供應商。金山雲是金山軟件的子公司，由金山軟件的CEO張宏江博士兼任金山 雲的CEO。根據小米生態系統的規劃，金山雲是小米生態系統里唯一的雲服務供應商，是小米生態系統的根基和數據 的集散地。 從長遠來看，我們相信小米將打造一個以手機為中心的智能生活生態系統。經過3年的布局，我們認為小米在手機端的 布局已經初見成效，成為了中國第一的手機廠商。我們相信小米未來將會在繼續鞏固手機領先地位的同時把重心逐漸 向周邊產品轉移，開始構建外圍生態系統。我們認為小米外圍生態系統將圍繞著用戶的兩個地理空間或生活場景展開： 家庭和家庭以外。以家庭為核心的智能生活生態系統主要圍繞著智能家居展開。路由器是小米智能家居生態系統的網 絡中樞，而手機是小米智能家居生態系統的遙控器。小米目前自主推出的智能家居產品包括路由器、小米電視、小米 盒子以及小米小盒子，合作推出的產品包括空氣凈化器、智能插座以及智能燈泡。在家庭以外的智能生活生態系統主 要圍繞可穿戴及便攜設備展開。小米的可穿戴設備產品主要通過投資的小米體系中的公司提供。目前已經推出的可穿 戴及便攜設備包括小米手環、運動相機以及智能攝像頭。在家庭以外生活場景中，手機扮演的角色是數據的收集和分 析中心。 我們可以看到，在小米未來的布局中，無論是智能家居還是可穿戴設備，每一個硬件產品都將成為一個數據生產中心。 可以預見的是，隨著小米外圍生態系統構建愈加完善，生態系統內產生的數據量將呈爆發式增長。在這樣的趨勢下， 小米生態系統中將需要一個可靠雲服務的供應商，這個供應商將負責處理、分析和儲存小米體系中的所有數據，其價 值不言而喻，而金山雲就扮演了小米體系中唯一雲服務供應商的角色。
從另一個角度看，我們註意到目前無論是中國還是美國市場，比較成功的雲服務均由強大的互聯網或IT企業提供，例 如亞馬遜、IBM以及微軟等。這也反映出雲服務 – 特別是基礎設施服務 – 的發展路徑即行業特征，即目前市場上的 雲服務商通常都經歷了一個由內需供給到對外服務的過程。換句話說，這些互聯網及IT企業通常是為了滿足自己內部 龐大IT資源需求開始構建雲，之後隨著技術的成熟及市場需求的增加逐漸將雲服務開放。這樣做的好處是，1）分擔自 有IT資源的運營成本；2）增加新的收入來源；3）長期來看雲服務將成為新的社會基礎設，坐擁海量社會數據資源的 雲服務供應商將擁有很高的競爭門檻。 雲服務基本架構 雲計算的核心精神是讓 IT 資源變成一個像水電一樣基礎資源，能夠讓開發者、企業及用戶根據自己的需要按需使用 IT 資源及付費，不需要再為了 IT 資源不夠用或者冗余而擔心。從個人用戶的角度來看，在理想的狀態下，個人用戶將不 再需要電腦主機，而只需要一個能夠接入互聯網的顯示器（就像一個接入城市自來水系統的水龍頭），剩下的一切 IT 資源（如計算及存儲）都會根據用戶的使用需要自動調節，按需供給。從企業的角度來看，企業將不需要自建的數據 中心或者機房，只需要通過租用的方式按需使用，所有的計算和存儲都將在雲端進行。 雲計算服務基本架構主要分為三層，即 IaaS、PaaS 以及 SaaS，分別對應了基礎設施服務、平臺服務以及軟件服務。 基礎設施服務主要提供雲主機、彈性計算、雲存儲等基本服務。平臺服務主要提供了軟件運營平臺、軟件開發環境以 及一系列輔助功能。軟件服務則是提供了運行在雲中的軟件及應用。從這三層服務架構來看，IaaS 和 PaaS 結合通常 比較緊密，目前包括亞馬遜 AWS 在內的主要雲服務供應商均是采用了 IaaS+PaaS 的服務模式。SaaS 模式相對獨立， 市場也相對分散。
中國雲服務市場進入快速增長階段 中國雲計算市場仍然處在相對初期的階段。與美國類似，中國雲計算市場目前的增長動力更多是來自互聯網、IT 企業 及電信運營商自身的業務需求，更多的企業以及個人用戶仍然處在慢慢認知雲服務的階段。這一點從中國 2014 年上 半年公有雲市場排名就可以看出。互聯網企業中只有阿里雲一家上榜，而百度和騰訊的公有雲業務仍然處在初期階段。 不過我們相信在移動互聯網應用（遊戲、視頻、相片）的推動下以及隨著智能設備的普及，中國的公有雲市場已經開 始進入快速增長階段。
在雲服務供應商的商業模式方面，從上述的三層服務架構來看，IaaS 和 PaaS 結合通常比較緊密，目前包括亞馬遜 AWS 在內的主要雲服務供應商均是采用了 IaaS+PaaS 為主的服務模式。SaaS 模式相對獨立，市場也相對分散。以 亞馬遜 AWS 為例，亞馬遜 AWS 作為全球雲計算企業的標桿，已經建立起了一套跨 IaaS-PaaS-SaaS 的完善的生態系 統。即便如此，AWS 的 SaaS 服務是通過 Marketplace，即開放平臺的方式提供。在 AWS Marketplace 上可以找到各 類基於 AWS 雲服務的軟件及應用。 中國主要的雲計算服務商基本以亞馬遜 AWS 為對標提供雲服務。由於市場發展階段不同，目前中國主要的雲服務供 應商主要提供 IaaS 的服務，小部分雲服務供應商同時提供 PaaS 的服務。從目前中國市場對雲服務的需求層面來看， 對 IaaS 的需求占到了 73%。從目前使用雲服務的客戶來看，主要集中在互聯網及移動互聯網公司中。 金山雲模式： IaaS + PaaS 我們相信金山雲也將采取 IaaS+PaaS 的模式。在 IaaS 方面，金山雲的基礎設施服務已經涵蓋最基本的雲計算、雲存 儲和雲數據庫三個領域。金山雲在物理數據中心（IDC）層面將采用中心節點自建+其它網絡節點租用的方式運營。在 IDC 方面，金山雲已經通過入股世紀互聯和與中國電信深度合作的方式保證了 IDC 及網絡資源供應的數量和質量。在 PaaS 層面，金山雲近期聘用了原新浪雲 PaaS 產品（Sina App Engine）構建者符慶名作為 CTO，我們相信金山雲的 PaaS 服務也會在今年上線。 從收入貢獻的角度看，金山雲的收入將主要來源於提供給小米的雲存儲服務。另外，雲計算服務將是金山雲 2015 年 的重點。金山雲以遊戲雲為突破口，截止 2014 年底已經有超過 500 家手遊企業選擇金山雲，超過 90 款遊戲上線，其 中不乏爆款手遊，如『全民奇跡 MU』以及『十萬個冷笑話』等。2015 年除了遊戲雲，金山雲還將在嘗試在視頻雲及 電子商務雲方面突破。
收入預測 我們預計金山雲的收入從 2015 年開始將成為金山收入增長的重要動力。我們預計 2015-2017 年金山雲的收入分別為 4.5 億元、14 億元及 30 億元。2015-2016 年的收入預測是基於金山和小米簽訂的協議：，小米 2015-2016 年將分別支 付金山雲 4.5 億元及 14 億元的雲服務費用。2017 年的收入是基於我們對小米數據量增長的預測。我們的預測沒有考 慮雲計算業務帶來的收入貢獻。 網遊業務 金山網遊 4Q14 收入 3.47 億元，同比增 20%，環比增 14%。龍頭遊戲劍網三受到期內重大更新的推動收入同比增 48%，環比增 10%。在手遊方面，公司預計 2015 年將有超過 10 款手遊上線，其中三款遊戲將是 2015 年的重點：神 之遺跡、劍網三移動版以及劍俠情緣移動版。手遊業務的表現將是 2015 年金山業績重要的變量，若手遊業務取得成 功，金山的 OPM 的壓力將能得到明顯的緩解。目前我們的預測暫時沒有反應任何手遊的收入貢獻。
WPS 4Q14 WPS 收入 8500 萬元，同比下降 20%，環比增長 15%。WPS PC 版 MAU 達到 8200 萬，移動版 MAU 達到 8500 萬。4Q 收入環比加速增長主要受益於新一輪政府采購的開始以及 4Q 是傳統的政府采購旺季。另外值得註意的 是，公司在期內推出的 WPS Mail 在用戶數方面取得了良好的增長。WPS 移動端產品 8500 萬 MAU 中 6500 萬為 WPS Office 產品，剩下的 2000 萬主要來自於 WPS Mail。目前市場上尚無一款非常出色的第三方手機郵件應用，我 們認為 WPS Mail 一方面可以填補這一項空白，另一方面也會與 WPS Office 形成協同效應。我們相信 WPS Mail 未 來將成為 WPS 在移動端重要的組成部分。
估值與評級 綜合我們對收入及OPM的調整，我們下調2015盈利預測7.8%，上調2016年盈利預測2.5%，並加入2017年預測。綜合 以上調整，我們小幅基於DCF的目標價至HK$30，對應29x2015E及17x2016E P/E。金山軟件目前股價相當於 25x2015E及13x 2016E P/E vs. 行業平均31x2015E P/E。重申買入評級。
（招商證券香港） |
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