抵押物業養老 享低息貸款 樓價倘看跌 趁高做逆按揭
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GS(14)@2016-08-06 00:28:52【明報專訊】政府專為65歲以上長者設計的通脹掛鈎債券「銀髮債券」剛剛推出，曾經同為長者設計的安老按揭計劃也快5周年，最新數據顯示，現時安老按揭累計申請1299宗，長者的接受程度仍然不高，加上去年以來本港樓市成交淡靜，樓價下跌，更令業主卻步。然而，業界認為供應增加有機會令本港樓價繼續下跌，加上低息環境持續，是申請安老按揭貸款的好時機。
香港按揭證券有限公司公布的最新安老按揭數據顯示，7月新增宗數為19宗，相比年初每月新增約30宗，安老按揭的受歡迎程度稍有下跌。去年全年新增宗數為368宗，而今年以來7個月新增189宗，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，這個數字不算差，且樓市成交淡靜，一般樓市按揭成交量亦有下跌。
樓市一度轉趨淡靜 申請略減
房地產顧問公司萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，總體而言，雖然香港樓市自去年高位已經跌了約10%，且最近有回升趨勢，但隨着新界樓市供應增加，樓價有機會再跌，樓價處於高位。
另外，低息環境亦是安老按揭的有利因素。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀表示，低息可降低安老按揭的貸款成本。現時既是樓市高位，又是加息前夕，若長者未有足夠現金存款，且毋須擔心子女生活，不妨申請安老按揭。
劉圓圓表示，現時安老按揭普及度不高，或是因為投資者教育不足，長者對安老按揭的認知度仍低。目前累計申請1299宗，規模不算大。
安老按揭又稱逆按揭，與需要供款的一般按揭恰好相反，長者業主向銀行抵押物業，而銀行須分期向業主提供「貸款」，計劃旨在為55歲以上長者提供現金收入，同時減輕子女供養負擔。這筆貸款既可一筆過提取，應對緊急情况，亦可選定提取年期，分別為10年、15年、20年或終身，無論已全數領取還是領取期間，長者仍可繼續居住原有物業，直至百年歸老。
貸款可一筆過提取 或分年期
通過年金支付，以物業估值為800萬元或以下的物業計，年金上限為估值100%，但800萬元以上估值的物業，上限則可能為60%至80%。年齡愈大，年金年期愈短，物業估值愈高，每月領取的年金則愈多。但要注意的是，貸款利息的計算並非按年金年期計算，無論10年還是終身借款，利息年期均按長者的在世年期計算。
以400萬元估值物業計，一位60歲長者借款10年，則每月年金為1.48萬元，70歲長者每月則可獲年金2.04萬元。若年金年期為15年或20年甚至終身，則60歲長者的每月年金則分別為1.12萬元，9600及8000元。安老按揭亦可由夫婦共同申請，按照上述方法計算，60歲兩位長者若同時借款10年，每月每人可獲1.32萬元。兩人或以上同時借款，以最年輕借款人的年齡計算。
7銀行參與 貸息約2至3厘
另外，安老按揭有6個月的解除合約期，首6個月內，若長者決定終止貸款，只需全數清還包括累算利息和法律費用在內的總結欠。
現時坊間共有7間銀行提供安老按揭——中銀、永隆、東亞、交銀、上海商業銀行、富邦及匯豐；息率相若，通常為2厘至3厘。不過，銀行對這類產品的積極程度參差，優惠較少。現時中銀香港對安老按揭客戶提供火險或家居險的保費折扣，並豁免按揭期內中銀信用卡年費。富邦銀行「安枕無憂」按揭理財計劃，則向客戶發放1000元超市現金券。
此外，安老按揭除了以住宅作為抵押物外，還可外加壽險保單作為附加抵押物，以提高每月年金或一筆過貸款的金額，官方稱之為「壽險保單轉讓」。可以附加的壽險保單數目不限，其退保現金價值將用於償還安老按揭貸款，惟壽險保單轉讓只適用於不超過兩位借款人的按揭。
明報記者
[姚丁鈺 負利率年代 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7543&issue=20160805
中資頻外闖 掃港物業
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GS(14)@2016-08-09 06:56:36【本報訊】人民幣貶值令資金爭相逃出境外，逼得內地監管當局自8.11以來連番出招堵塞走資。外管局先聯同5部門打擊地下錢莊，單計廣東及浙江省被冚的地下錢莊涉案金額已超過萬億元；及後又禁止以「螞蟻搬家」形式使用多人額度換滙，又傳銀行須向監管部門每周上報首10位資金外流客戶名單，勢要全方位堵截走資潮。至於本港保險業亦受牽連，以往不少內地客來港「碌銀聯卡」買美元、港元保單，藉此繞過外滙管制中每年最多只可兌換5萬美元的上限，今年2月最終逼使銀聯出招，設每次交易上限為5,000美元。今年首季來自內地客的新造保單保費錄132億元創新高，按年升近一倍。
內地屢出招 遏走資潮
中國去年外滙儲備下降逾13%，其中12月單月更錄下跌逾千億美元歷史紀錄。不過，隨着全方位堵截走資潮，6月外滙儲備數據有回升，資金外逃稍有緩和。另外，在人幣長遠貶值預期下，中資加快海外收購步伐，亦更積極在港掃物業、地皮。不足一年，市場上就有4幢商廈由中資公司巨額購入，總作價逾328億元。如深圳富豪陳紅天旗下祥祺集團斥45億元買入紅磡甲廈One Harbour Gate東座；恒大地產（3333）去年11月亦以125億元購入灣仔美國萬通大廈全幢，成本港歷來銀碼最貴的商廈買賣。瑞銀報告指，截至5月10日中資海外併購涉及的金額高達1,110億美元，已超越去年全年的1,080億美元，料2016年全年有關金額將按年大升20%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727357
7月辣稅物業成交宗數下跌
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GS(14)@2016-08-11 05:54:17【明報專訊】雖然上月樓市回穩，但據稅務局最新公布，7月份涉及額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）三項辣稅的成交宗數均按月全線下跌。3款稅款收益中，只有DSD的金額錄得按月輕微升幅2.4%。
僅DSD稅收微升2.4%
據稅務局最新數據顯示，7月涉SSD成交為31宗、涉稅款1170萬元，按月少33%及42%；涉及BSD的成交有147宗、涉稅款2.76億元，按月下跌2.6%及20.3%；DSD成交方面，7月錄2422宗、涉稅款11.15億元，按月下跌約12%，金額方面則微升2.4%。
美聯住宅部行政總裁布少明認為，7月份樓市轉旺，但當中以上車客的比例較高，故期內涉及DSD、BSD的成交宗數有所減少，另由於上月樓價由低位回升，部分二手業主希望待樓價更高時再沽出物業，令涉及SSD的成交亦有所回落，但他指，隨着樓市再度轉旺，8月份涉及辣稅的成交將會增加。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6736&issue=20160811
周顯﹕長實賣收租物業釋放價值
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GS(14)@2016-08-15 05:26:19【明報專訊】根據報道，長實地產（1113）副主席李澤鉅在分析員會中，聲稱除了總部長江中心之外，什麼物業也可以出售，包括了中環中心。
查長實地產在香港的土地儲備有70萬平方米，上半年的香港物業銷售，包括商用物業在內是86.86億元，比去年同期少了16.1%。我當然不會和其他傳媒一般，去揣測這和看淡、撤資有沒有關係，我只是想客觀地分析，這做法在商業上是否有利。
收租物業回報低
大家都知道，收租物業的回報十分低，平均大約是3%吧！可是，一家藍籌上市公司的市盈率是幾多呢？以長實為例子，大約是十多倍PE吧！所以，如果是以盈利來計，收租物業根本不划算，因此，從會計學上來計，收租計的是yield，利潤則計入市盈率，因為這兩者根本不可以同日而語。這好比你投資一間茶餐廳，和投資買物業，前者所要求的回報率一定會比較高。
我在《炒股密碼》和《財技密碼》都說過，物業放在上市公司的手裏，一定會有價格折讓。反過來說，如果長實把手頭的收租物業賣掉，得回現金，反而會釋放其股票的價值。之所以收租物業是有利可圖，只因為在香港這個畸形的社會，樓價不合理上升，所以收租可以等着樓價升值，如此而已。如果樓價只是緩慢地上升，甚至下跌，收租反而是比較差的投資。試想想，收租怎能收到一年十幾個巴仙的利潤呢？
我常常說，如果香港的幾間地產發展商把手頭所有的收租物業賣掉，換回現金，派特別息給股東，它們的股價隨時會比現價漲出一倍。那麼，大家可能會問﹕咁阿李生同郭家咪隨時有錢過蓋茨？我說：梗係！不過，這得有一個大前提，就是咁多優質地產，要有買家接貨先至得，所以要慢慢賣，才能賣出好價錢！
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3875&issue=20160815
WakeupHK鍾錦江 多物業揸手
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GS(14)@2016-08-16 06:18:38【明報專訊】反對上市監管架構改革諮詢的「民間團體」「WakeupHK」，其發起人鍾錦江（Gabriel Chung）報稱「資深傳媒人」，更自稱「炒親（股）都輸」，但原來曾任《新報》副社長的他，有不少物業「揸手」，更伙同炒家齊齊炒樓，曾向記者介紹他在中半山的豪宅，來頭不小。兩年前鍾錦江接受記者訪問時，更向記者介紹其位於中半山地利根德閣、面積3000多呎的大屋，並透露該物業的裝修費高達300多萬元。2010年時更有報道指鍾錦江伙拍地產炒家陳清白，在柴灣山翠苑炒賣10多個單位。
身家似乎相當雄厚的鍾錦江，昨日強烈指控方案會令證監會權力被無限放大，變成「完全沒有制衡的絕對權力」，對香港金融業造成打擊。
email:
[email protected]
[小琴密語]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6002&issue=20160816
收租王百伙物業突封盤不賣
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GS(14)@2016-08-17 07:32:21【明報專訊】樓市回升，加上終落實深港通，有利市場氣氛，有投資者隨即封盤不賣。物業投資者楊達潮旗下的太平集團地產有限公司，持有約103個物業，包括66個住宅及37個工商物業，總值逾20億元，昨突於其公司網頁顯示，所有物業全線封盤，只租不售。
值得注意的是，楊達潮的投資足迹遍佈全港，持貨最多的屋苑為愉景灣，涉及11伙，另多個大型屋苑亦見其蹤影，包括鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園、海逸豪園等；豪宅物業包括南區陽明山莊、跑馬地比華利山等。事實上，楊達潮於今年初開始放售上述物業，近月開始頻頻沽貨，包括太古城、薄扶林碧瑤灣及大嶼山愉景灣等，年內已售7項物業，合計套現近9000萬元。
利東邨未補價實呎6562元 撲歷史紀錄
另一邊廂，公屋市場做價亦見回升，鴨脷洲利東邨一伙享海景的2房實呎高見6562元，創全港未補地價公屋次高。區內代理稱，該單位為利東邨東平樓中層15室，實用381方呎，上月以250萬元（未補地價）售出，實呎6562元，創全港未補價公屋呎價次高。原業主於2010年以106萬元（未補地價）購入，帳面獲利144萬元或近1.4倍。值得注意的是，現時全港最貴未補地價「公屋王」同為利東邨，於去年5月誕生。該單位實用面積同為381方呎，以260萬元（未補地價）成交，實呎6824元，是次成交呎價僅低於最高紀錄約4%。
另香港仔雅濤閣亦有3房海景戶創今年屋苑新高價。土地註冊處顯示，雅濤閣4座高層G室，實用576方呎（建築689方呎），以585萬元（未補地價）成交，實呎10,156元（建呎8491元），做價創屋苑今年新高。原業主2010年273.3萬元（未補地價）購入，帳面獲利約312萬元或逾1倍。
另屯門叠茵庭有2房特色戶實呎破頂。美聯分行營業經理陸家民表示，叠茵庭9座頂層連天台單位，實用381方呎（建築555方呎），反價8萬元至428萬元成交，實呎11,234元（建呎7712元），呎價破屋苑紀錄。原業主於2013年以305萬元購入，帳面獲利123萬元或四成。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3710&issue=20160817
收租王百項物業封盤 涉逾20億
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GS(14)@2016-08-17 07:54:22【本報訊】樓價急升，全城現封盤潮。低調收租王楊達潮旗下太平集團地產公司，近日突將手持100項物業全線封盤不賣，住宅佔六成，總值逾20億元，相信是近年全港最大規模封盤個案。楊達潮過去3個月沽出6項物業套現近9,000萬元，但可能見近期樓價急升，或預見大升市來臨，突將約100項目全線封盤，這批單位在集團網站已寫上「封盤Not for Sale」，當中包括約60個住宅單位，之前叫價總值近16億元，包括鰂魚涌太古城（5伙）、紅磡黃埔花園（4伙）、北角城市花園（1伙）及和富中心（1伙），柴灣杏花邨及鴨脷洲海怡半島亦各有1伙。封盤名單中亦包括一批豪宅，單是中半山及南區已涉及17個物業，總值5.5億元。大嶼山愉景灣11個單位亦封盤。另香港仔居屋雅濤閣4座高層G室585萬元售出，呎價10,156元，為今年首宗呎價重上萬元綠表居屋。同區公屋華貴邨綠表價低見78萬元，創屋苑五年新低。富誠地產林栢榮稱，鑽石山龍蟠苑兩房重上500萬元，B座高層10室售505萬元。中原地產亞太區總裁黃偉雄持有的跑馬地禮頓山2座頂層A座相連戶，昨瘋傳以1.6億元售出，呎價6萬元創屋苑新高，但黃氏否認已賣樓。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160817/19739360
內地資金追捧寫字樓 本地薑紛賣非核心物業 恒基44億沽上環商廈 高市價兩成
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GS(14)@2016-09-17 15:26:37【明報專訊】「大孖沙」放售非核心物業成風，就連鮮有出售大型項目的恒基地產（0012）亦落實向獨立第三方，以43.68億元出售上環金龍中心，總建築面積為15.6萬平方呎。集團預計，出售金龍中心交易會在12月1日完成，預期交易會為集團進帳19.96億元盈利。
明報記者 陳偉燊、林尚民
恒地又稱，若加回該項目的累計公平值收益約18.76億元，估計截至今年底錄得出售之收益並列為基礎盈利約38.72億元。不過在今次公布內，集團未有透露買方身分。較早前市場已傳出，恒地會出售一籃子非核心物業，總值達320億元，當中亦包括金龍中心，當時意向價已經介乎44億至45億元。
交易料帶來近20億盈利
根據恒地的官方網頁資料顯示，金龍中心共27層，當中有2.1萬方呎商場，其餘為寫字樓樓面，單位面積介乎962至5385方呎。該項目在過去一年正着手進行翻新工程。金龍中心由恒地負責發展，早於1991年落成，前身為金龍酒樓。近年該集團亦出資將位於區內另一幢租盤富衛金融中心進行分期翻新，此前亦有消息指，富衛金融中心亦為放售物業目標之一。此前，該集團曾於2014年着手安排以19.6億元代價，轉售於新蒲崗的友邦九龍金融中心予同系陽光房託（0435），可惜因為陽光股東反對而未能成事。
呎價貴過信德海景單位
市場消息稱，金龍中心原本放售價約為45億元，現成交價仍與意向價極為接近，而物業折合呎價約2.8萬元，比區內指標商廈信德中心部分海景單位呎價高約兩成，如信德中心招商局大廈低層09至11室，單位可望維港海景及開揚城市景，上月以每方呎2.28萬元放售，面積約4535方呎，涉資約1.03億元。
萊坊：核心商業區租金料升逾2%
另萊坊發表2017年《全球城市報告》，指香港摩天大廈寫字樓租金於未來3至5年將繼續排名全球首位，該行高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，現時中環甲級寫字樓空置率只有約1.6%，屬低水平，加上中資機構需求大，以致其他城市寫字樓租金水平低於香港，預料下半年核心商業區租金將會上升2%至3%，全年會有5%至6%升幅；至於下半年非核心商業區租金則會下調1%至2%，全年約有2%至3%跌幅。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5391&issue=20160916
國際金融中心地位難動搖 趁脫歐低吸倫敦物業
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GS(14)@2016-09-23 08:01:05【明報專訊】美國聯儲局加息步伐緩慢，加上香港樓價高企，港人前往海外投資物業的意欲熾熱。作為熱門升學地點，加上不少港人較熟悉英國房地產市場，倫敦一直是香港人海外置業的心頭好。英國房地產中介公司第一太平戴維斯稱，倫敦物業受脫歐陰霾影響，加上此前價格一直處於高位，預計今年核心區域房產價格將下跌9%。倫敦發展商Crest Nicholson表示，有信心倫敦在脫歐後仍然保有其金融中心的地位，長遠仍然看好其樓市。
明報記者 蘇樂恩
過去兩天日本央行及美國聯儲局分別公布議息結果，聯儲局一如所料維持利率不變。在美國仍然維持貨幣供應寬鬆的大環境下，港元兌多國貨幣的購買力維持強勢，令海外物業價格顯得更為吸引。其中英鎊自從脫歐公投後，兌港元一直維持在大約10至10.1算的水平，遠低於長期平均約每英鎊兌13港元。
雖然低匯價某程度上反映了投資者對英國未來缺乏信心，Crest Nicholson倫敦分部常務董事Trevor Selwyn表示，「不確定性（uncertainty）並不足以令目前成為一個不當的投資時機」。他又稱，在公投之前沒有人想像過英國真的會脫離歐盟，因此公布脫歐結果後，「當天早上市場的確是被嚇到了」。但隨着時間過去，站在現在這個時間點回望，相信不少人都同意，事實上沒有想像中差。
金融海嘯時 樓價未受太大打擊
他表示：「當然里斯本條約仍然要啟動，脫歐的真正影響現在尚未完全反映；但倫敦過往對重大轉變的適應能力很強。例如，在2007、2008年的全球金融危機中，倫敦樓價幾乎沒有受影響。」
第一太平戴維斯國際住宅銷售部主管Thomas McAlister表示，在脫歐公投前大約6個月顧客較為審慎，但隨着結果塵埃落定，加上市場反應遠較預期正面，最近倫敦物業在香港的查詢和銷售亦有所增加。他表示，「不少香港客戶仍然對倫敦的基本面因素甚有信心。另外，本地不少顧客在倫敦置業是為了預備子女在當地升學，因此對短期的樓價波動並不太在意」。
長期求過於供 支持樓價
McAlister及Selwyn均認為倫敦在基建及其他方面，均是難以取代的商貿中心。Selwyn稱，「可能你身處香港未必同意，但我仍然相信，倫敦是世界的中心城市，將來亦將繼續如此」。脫歐公投後有聲音稱，國際機構將遷移總部至巴黎或其他歐洲國家的首都，但McAlister表示，「人們喜歡在倫敦工作，就目前情况看，大機構不太可能將總部搬遷至其他城市」。預計在脫歐尚未實際啟動的這段期間，跨國機構並不會貿然大舉搬遷，於倫敦工作及居住的人口短期內亦不會大規模減少。
作為長遠投資，倫敦樓價不菲，回報率一直維持在不多於4%，但最吸引的地方在於其資產升值前景。Selwyn表示，作為一個歷史悠久的城市，倫敦市中心可發展的地方非常有限，長期求過於供支持樓價一直上揚。以Crest Nicholson最近推出的樓盤為例，該樓盤位處倫敦zone 1的南華克區（Southwark），地皮亦是以收購重建的方式取得。他表示，「每一年倫敦需要5萬個新單位供應，但只有2.7萬個推出市面，可見供求非常不平衡」。
第一太平料2019年樓價回升
第一太平戴維斯預期，今年倫敦核心高尚住宅價格將下跌9%，未來兩年樓價漸趨平穩，預計最快2019年才會重拾升勢（見圖）。
至於價格較低的倫敦非核心區，該行預期今年住宅價格將下跌5%，2017年再下跌1%。雖然在脫歐疑慮下，倫敦樓價短期內不容樂觀，但隨着脫歐商議逐步明朗化，他們預期2017至2021年的5年間，倫敦核心區住宅將升值21%，非核心區亦將見15%升幅。第一太平洋戴維斯表示，「脫歐後的未知因素，加上近年接連的稅項提升，令倫敦高尚住宅市場的增長一再延遲」。對倫敦物業有興趣的投資者，可考慮謀定而後動，把握未來一兩年出現的樓市低位入貨。
（海外置業錦囊 - 英國篇）
[蘇樂恩 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8245&issue=20160923
借稅貸冚貴債可慳息若父母代借幫補物業首期 小心風險高
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GS(14)@2016-10-11 08:09:22【個人理財】稅務貸款息率今年平絕全城，大部份較按揭年利率低，有理財專家建議，債仔可以趁機借平錢冚貴債，例如信用卡貸款或私人貸款等；若果計得掂數，甚至可找父母代借稅貸供首期，上車客可獲變相十成按揭，加快上樓機會，不過這個做法風險甚高。記者：周家誠 陳洛嘉
現時華僑永亨信用財務1.25厘稅貸息率，屬銀行界最低。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀表示，稅貸申請期僅得短短半年，故此是一年一度的好機會，若果部份夫婦希望上車，而每月收入足夠歸還按揭貸款，惟首期不足，而父母亦未必有足夠流動現金助兒女上車，父母可以代為借稅貸。張佩儀說：「如果夫婦自己借完稅貸，再借樓按就有機會借唔足成數，搵父母代借稅貸係聰明做法，不過等於十成樓按，樓價跌一跌已經係負資產，風險擘到最高。」
可投資短年期產品
她形容這做法需要計足數，因為以上車盤樓價400萬元計算，首期額高達40萬元，而現時借月薪12倍已是最盡可借的貸款額，意味父母月薪必須較高，而且還款期最長為12至24個月，「頭1、2年要還兩個貸款，壓力好大，變相係有雙重風險」。理財顧問陳偉明指，須注意稅貸針對收入較高的僱員，故此大部份時候稅貸只能幫補部份首期，未必能完全作首期之用。中大商學院助理院長李兆波表示，聽聞坊間有人利用上述方法供樓，認為市民若使用這個方法，其每月收入及現金流必須要較強，否則風險會較高。此外，大部份理財專家均認同稅貸可用作投資套利。李兆波認為，由於支取稅貸後，每月均要還款，故此不能投資長年期投資產品，只能博取短期獲利，「例如半新股，部份較優質的如郵儲行（1658）有升值空間，可以一博。」新鴻基財富管理策略師溫傑表示，資產風險較低，如債券基金較為適宜借稅貸套利。以安聯動力亞洲高收益債券基金為例，今年至今回報為13.04%。張佩儀認為，若果本身有信用卡貸款債務在身，由於貸款息率普遍較高，可以選擇以稅貸平息冚高息債，不過前提是債仔本身有償還最低貸款額，整體財政狀況健康，銀行才會批出稅貸。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161011/19797077
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