迪士尼,全球最大的家庭娛樂集團;黑眼豆豆樂團(The Black Eyed Peas),排行榜上的嘻哈音樂常勝軍,靈魂人物威爾(will.i.am)以投資Beats等科技新創公司聞名。他們同時看上一家成立一年多的小公司──台灣女孩吳采頤創立的Ambidio,因為,她即將掀起六十年來首見的聲音革命。 美東時間三月十六日,迪士尼旗下的天行者音效公司(Skywalker Sound),宣布以策略顧問身分輔導 Ambidio發展技術。未來他們將把這個技術應用於好萊塢大製作電影中。 好萊塢專訪嘻哈天王 黑眼豆豆威爾:他們,是革命魔術師 天行者音效,被譽為是音效界一皇冠上的鑽石」,年年入圍或贏得奧斯卡獎,是《星際大戰》、《鐵達尼號》、《侏羅紀公園》等知名電影背後聲音的掌舵者。這次決定以導師的身分協助一家新創公司,是破天荒頭一遭。 領導黑眼豆豆樂團走紅的威爾,是七屆葛萊美獎得主,也是高階耳機與音樂串流商Beats創始股東之一,在Beats被蘋果以三十億美元高價收購後,被視為好萊塢最有投資眼光的藝人。與迪士尼選在同一天,他與亞洲首富李嘉誠旗下維港投資聯袂揭露身為Ambiclio股東的身分。 你有沒有想過?當人們所享受的影像已經從類比、數位、高畫質、3 D,甚至進展到現在的4 K 2 K(超高解析晝質),但人們所聆聽的音響技術,卻跟一甲子前沒太大差別。現在從喇叭中聽到的立體聲(Stereo),早在一九〇三年代被開發出來、一九五七年就商用化。 現在,吳釆頤與一群台大電機高材生創辦的Ambiclio,要讓聲音技術快步追上影像演進的速度,不但將改寫聆聽方式,也將刷新音樂創作規則。 「我真希望有人把我第一次聽(Ambiclio 展示帶)的反應錄下來,我那時的反應是:『我可以說髒話嗎?這他X的是什麼?太讚了!嚇死我了!』」威爾接受《商業周刊》專訪時說,「他們,是帶給市場革命性改變的魔術師。」神奇在哪裡?只使用筆記型電腦內建喇叭聆聽,聲音竟然就像從2D變成3D,可以聽到影片中太空船向你直撲過來。 舊金山直擊迪士尼重要基地天行者音效總座談合作:樂當顧問 吳采頤何許人也?為何能有這麼大的突破?又是如何贏得三大巨頭的支持?《商業周刊》以長達半年的第一手觀察,直擊這位二十九歲台灣女孩勇敢迎接挑戰、快速成長的過程。 時間拉回二〇一五年九月底。這天,商周記者與(Ambiclio成員一起來到位於美國加州舊金山金門大橋北方、綿延大半個丘陵的「天行者農場」(Skywalker Ranch)。這裡是大導演盧卡斯(George Lucas)的產業,一幢幢農莊式的建築中,有著美國最先進的影音設備。隨著迪士尼收購盧卡斯影業,這裡也成了迪士尼重要基地。 位於此地的天行者音效公司門禁森嚴、唯有受到邀請的人才能一窺究竟,卻是每位音效人員眼中,夢想要找機會進來瞧瞧的聖殿。由於技術實在太突出,吳采頤雖是小菜鳥,卻已第六次受邀來訪,除了向專家取經,也尋求未來合作可能性。 天行者總經理洛登(Josh Lowclen)、技術總監莫里斯(Stephen Morris)這兩位音效界「神級」人物一露面,就給了他們熱情的擁抱,但在吳采頤大大的笑容底下,仍藏不住戒慎恐懼的神情,一同前往的Ambiclio第二號成員—— 技術長、由南加大博士班輟學參與創業的謝沛倫,也忍不住用略嫌誇張的笑聲掩飾緊張。 吳采頤攤開筆記,瞪大雙眼一筆一畫寫下雙方討論內容。赴美讀書三年,她的英文說寫流利,但當開始討論合作方向,卻緊張到腦筋打結,而寫起了中文。為了緩和氣氛,洛登一把搶走筆記本假裝是自己的,大喊:「哇!我竟然會寫中文耶!」英語非原生語言,其實只是在異鄉創業的小小挑戰。來到天行者農場前,為了這次會面,吳采頤已連續數月高速運轉,要在最短時間交出比上次大幅躍進的成果,好證明技術商用化的速度夠快,來得及在今年上映的好萊塢大片中用上。 很難想像,兩年前她才剛從研究所畢業,一點創業訓練也沒有,甚至也沒有在一般公司上班的經驗,現在卻要管理一家新創公司、以執行長身分四處募資。 但她一出手,就是在二〇一五年七月拿到黑眼豆豆威爾和李嘉誠旗下維港投資提供的種子資金。關鍵原因是:技術實在太稀有。 時空快轉到去年十月天的好萊塢,坐在外有魁梧保鑣守衛、內有豪華設備的工作室裡,身為嘻哈界天王的威爾,特地為了吳采頤撥空接受商周訪問。「看過Ambiclio技術後,我馬上問:我要怎麼加入?」他用誇張的手勢說著,單聲道是一個喇叭,雙聲道是兩個,用Ambiclio技術創作能再多一個象限,「它會改變我的創作方法,提供我新空間去玩、去創造。」維港投資負責人周凱旋也有同樣經驗:「我們團隊全是愛樂、愛電影一族,一發現Ambiclio,花了六個月時間鍥而不捨遊說采頤,甚至動員所有來自台灣的同事參與這投資案!」 其實,市面上已經有不少讓聲音聽起來更立體的新技術,為何只有吳采頤的技術被大咖們青睞? 跌跤.資優生變叛逆少女 迷練樂團荒廢課業,學測不如預期 它同時結合了大腦感知聲音的心理聲學、改變聲音表現的程式運算、以及音樂人對高水準音質的敏感微調,「會寫程武的人,不見得懂音樂。懂音樂又會寫程式的人,不見得懂醫學。」吳采頤說。 對聲音的深刻洞察,卻是來自人生的挫敗。她曾是在學測中跌倒、在就業市場自我放逐,讓媽媽擔心到以淚洗面的反叛小孩,這些歷程融合出如今的創意。 吳采頤從小是功課頂尖的資優生,是被父母捧在手掌心的寶貝,拿市長獎,參加童軍團、學習才藝,卻在北一女時期迷上玩樂團,立志當「全台灣第一個樂團女吉他手」,課業成績一路下滑。 她的妹妹吳采靜還記得,高三有次段考前,吳采頤放著課本不溫習,堅持出門練團,把一向溫和的爸爸逼到暴怒。「爸爸出手掃掉桌上的東西,一不小心也把姊姊推倒在地上。」吳采靜說,姊姊當場轉身離家出走,她跟媽媽四處找人,最後才在北一女校園的一角找到她。 在父母期待、個人興趣的慘烈拉鋸戰中,吳采頤與國立大學失之交臂,考上了父母眼中表現失常的台北醫學大學醫檢生技系。在這裡,她更投入的練團。「雖然父親砸了我的吉他,後來還是偷偷來看我表演。」她笑著回憶,但畢業後的選擇,讓希望她到醫院安穩上班的父母傷透腦筋。「我有點自責:到底是哪裡教壞了?」吳媽媽回想起來眼眶依然有些泛紅。 反抗.棄醫療業玩音樂 樂器行當老師,再赴美攻音樂專業 她不但放棄研究所的入學許可,也拒絕走醫療業,選擇到樂器行當吉他老師,一教就是兩年。還好,自我放逐讓她體認需要更多的知識,才能將音樂變成自己的專業,決定赴紐約大學音樂技術研究所深造,才讓家人放下心中大石頭。 這些經驗全成了激盪出聲音革命的養分。「在樂器行環境聽久了,對環繞音響慼覺很習慣。到美國念書後,沒錢買喇叭,小小的租屋空間也放不下。」 吳采頤說:「為什麼我只有筆記型電腦的小喇叭呢?為什麼一定得用很多喇叭才能享受聲音呢?」這些問題一個串一個越滾越多,讓她決心找出在筆電上聽到完美立體音效的方法。 她不循著其他人用更多喇叭改善聲音的路徑,而是融合醫檢系知識,直接跟大腦理解聲音的機制對話,以樂器行經驗納入讓音響品質保持完美的「眉角」,藉由欺騙大腦,帶來全新的環繞音場體驗。她在碩士論文中架構出理論,自學C++程式語言寫出應用程式,找受試者做實驗。 契機.用筆電做完美音效 自學寫程式、做實驗,開啟創業路 結果相當驚人,只用筆電加上程武,就獲超過九成受訪者評價:比當前最夯的杜比音效更有「沉浸」感。研究大成功,讓吳采頤又做了個讓父母捏把冷汗的決定。她拒絕美國的工作機會,找來兒時童軍團認識的台大電機高材生謝沛倫,他再拉來同屬台大電機幫的蕭逸群、馬宗詮。三位放棄美國名校博士學籍的宅男,加上瘋狂女吉他手,就這麼在異鄉開啟創業生涯。 初生之犢沒門路,只能土法煉鋼。除了找學校人脈、請朋友轉介紹,她在專業音效討論區請專家試聽,有時得到極差的負評,得虛心寫信來來回回討教,才找到問題出在對方電腦喇叭的設定有誤。 「生命到哪裡,都會為自己找到出路,」愛看電影的吳采頤,引用《侏羅紀公園》的知名台詞說,過去的人生歷練讓她學到,越過困難都只是早晚的事。 發光.稀有技術獲大投資 她這家新創公司,連李嘉誠也說讚 努力很快的有了回報,懂門路的專家建議他們,一定要找天行者音效公司自薦。 透過朋友的朋友等間接推薦,他們終於與天行者、維港投資搭上線。 技術的稀有性,讓他們一敲門就獲得驚豔回應。原本吳采頤只是單純認為,自家技術能讓筆電族便宜聽高品質音效,因為有更多人在行動裝置上收看影片,電影公司也肯定樂意付費為預告片內嵌Ambiclio 音效。但實際上,就連用在有上百顆喇叭環繞音響的電影院,都有明顯的提升效果,整個影音產業的創作、錄音方武,都將因Ambiclio而改變。 今年一月,商周團隊再度造訪Ambiclio 洛杉磯辦公室。與天行者的合作案還沒定案,一位從台灣找來的專業音效師,因遲遲拿不到美國簽證打包回台。沒時間煩惱這些,趕著要在三月發表技術的吳采頤,操心公司Logo還沒選定,把記者當徵詢對象:「妳看這圖案符合公司形象嗎?」如今努力有了回報,天行者總經理洛登以「非常振奮」來形容跟吳采頤的合作。 「耳得為聲,目遇成色,人所共適。」李嘉誠則親自改寫了蘇東坡《前赤壁賦》文句,給予Ambiclio高度評價,她更是李嘉誠的維港所投資的首家台灣人新創公司。 「我偶遇的大部分事物,日後都成了無價之寶。」賈伯斯在知名的演說中,這麼看待自己學生時期的放浪。吳采頤人生跌過跤,讓她學到韌性,對喜愛事物懷抱堅持,讓她不後悔。「我花時間確認自己想要的東西後,從此只朝著它航行。」未來的她,也將繼續堅持下去。 撰文者蔡靚萱 | ||
「美國今年只升息一次、英國不會脫歐、油價走高」,這是香港首富李嘉誠在業績發布會後, 針對全球的經濟預言。話匣子一開,他也談財富、退休,還有香港未來。 身價高達二六六億美元的香港首富、長和集團主席李嘉誠,甫被美國財經雜誌《霸榮》(Barron's)評選為「二○一六年全球三十位最佳執行長」,擠下了蘋果執行長庫克等人,並繳出亮眼的經營成績單。 三月十七日,八十八歲的李嘉誠在股東會後,和媒體暢談一小時,除了預測全球經濟如升息、油價走勢、英國公投脫離歐盟等,也評論了中國經濟風險、香港政經局勢等,談話重點整理如下: 談全球經濟》 美國升息今年最多一次 油價之後會上漲! 現在很多國家都不敢升息,就算有升息的機會也不會加得太多。我對美國加息的看法是,今年就只會加多一次。 我不敢預估油價會如何,但很多中東產油國是以每桶一百美元這個價格,去做收入和支出的預算,現在他們很困難。雖然他們成本低,不會虧本,甚至還有一點點錢賺。長遠來說,以油價目前的價位,應該會在一段時間之後上漲一些的。 英國脫歐的問題,如果英國人為了他們自己的利益,我想脫歐的機會比較少一點。我有信心,脫歐這件事是不應該成功的。英國會留在歐盟。另外,如果英國脫歐,未來投資當然會少一點的。 以屈臣氏二○一五年的成績來說,是做得不錯的,歐洲是我們最大的市場。如果歐元沒有跌下來,歐洲去年賺的錢是好過一四年的。香港是賺少一點,但我們接近一萬三千家店,香港加起來不到七百家,所以我想說的是,我的股東為何喜歡我,因為我是從世界賺錢回來香港配息的。 談中國經濟》 外傳我撤資 其實我沒賣過一塊地 我自己做地產的,我沒有感覺到中國房價漲得太厲害,這一、兩個月,政府新的措施是可以賣多一點樓,但價格都是合理的,漲幅最多不會到百分之十。 其實在中國,我們有很多房地產,外界傳說我撤資,但我幾十年來,沒有賣過一塊空地,每一塊地都是建好才賣。所以,我投資在內地,單單長江地產,至少有一千多億元人民幣。我們在很多城市都有房地產,有的收租,比如北京的東方廣場,一直收租,絕對不賣。 中國經濟問題,你要這樣看。一個十三億人口的國家宣布一個五年計畫,GDP(國內生產毛額)可以有六.五%的成長,是很難得的。就算六.五%做不到,六%又何妨呢?沒事的。這個龐大的力量會使整體中國人的生活變好。 對於股市,我不是一個炒股票的人,我的看法是:第一,如果是買股票的人,要看資產淨值,就是不要買高太多;第二是看經營能力、賺錢的能力,如果PE(本益比)太高的,你要很小心。只是這麼簡單而已。 談香港政經》 我們沒資格獨立 別做對香港不好的事 今年的香港經濟,幾乎沒有哪個行業是好的。如果以過去二十年來算,從一九九六年到今天,今年我們地產、零售的情況是比SARS(嚴重急性呼吸道症候群)時更差。SARS時間短,現在時間長。今天香港各行各業都有不同的壓力,是相當困難的。 我希望香港人無論政治看法如何,大家都要為整個香港的利益來想,能夠不再傷害香港。「黃台之瓜,何堪再摘?」(出自唐.李賢《黃台瓜辭》),希望大家以香港七百多萬人的利益,做些對香港有利的事。有些對香港不好的事,不要再搞下去。 改變社會 要讓年輕人感覺有希望 香港人有什麼資格獨立啊?憑我這麼多年的經驗,香港人也不會樂意講「獨立」這兩個字。 對政治也好、經濟也好、對國家觀念也好,今天香港如果沒有中國的支持,如果他(中國)說,你自生自滅啦,你自己去救,我相信恆生指數最少跌一半。 中國已經一再重申,一國兩制會維持下去。我記得中國領導人曾經講過,「既然五十年不變,為何五十年後要變?」二○四七年,也可能一國一制都說不定,但香港如果做得好,為何要變呢? 年輕人希望改變,這個是社會的問題,香港今天的經濟,需要創造出讓年輕人感到有希望,這個是最重要的。若生活有希望,年輕人都很樂意去面對任何困難。 我有一個計畫做了三十多年(指李嘉誠基金會),是我一生未曾那麼辛苦去做的一件事,錢是其次,錢我出得到一百億的,希望能夠給他們(指基金會資助的汕頭大學生)更好的前途、最好的老師。 現在每個人在講新科技,我有幾十年沒送機了,有一次我送香港幾所大學的老師和學生搭機去以色列,參訪一所很出名的大學,由基金會提供所有的費用,去看新科技發展、研究對方怎麼做。我希望做一些事,讓大家能夠專心為香港總體的利益去想,不然,香港會逐漸落後。 談投資土地策略》 我們步步為營 不會在這時候搶地 所有我知道的地產商財政都很健全,負債並不高,他們不需要被逼拋售樓盤。香港這麼多年來都有風波,有時看到每個人都沒有信心時,你買,結果呢,我一直都是那句話:炒樓不好,自住就沒關係。 未來長實地產的投資土地策略,是步步為營的。不會在這個時候去搶地,如果價錢合理,在我們範圍之內,我們會去拿。 年輕人置產,如果自己的收入能夠支付分期付款的款項,何時買樓自住都沒有問題。 但如果想要搏一搏,多炒兩層樓就不好啦。 如果去年或前年買的樓,有些人虧錢都不出奇,但現在有不少的樓宇,尤其是住宅,現在的建築費已貴過地價,而建築費是不會跌的,比如普通的新界,今天地價可能二千多元港幣,但建築費四千多元,建築費就是占樓價成本的大部分,樓價是不會便宜的。 談退休、財富》 真正的財產其實是 能夠對人類有貢獻 第一,經濟差,當然不是很想退休啦。最好現在是經濟大好,退休會開心點。第二,我今年八十八歲,從十二歲全職工作,我差不多工作超過一百年,因為我工作時間長(編按:李嘉誠十二歲因父病逝而輟學就業,創業前十年每周工作七天、每天工作至少十六小時,有「李超人」的稱號)。 如果說完全沒想過要退休,那是騙人的。我隨時退休都沒有問題,公司無論財政、固定的收入、基礎都是好的。 (記者問到,現在很多中國富豪在財富排行榜都超越他。)我完全不上心。對我來說,這個紙上富貴,最重要是做人,做人要能夠對國家、社會、人類有貢獻。而你一生之中,無論是時間的服務,或者時間加金錢的服務,這個就是你真正的財產。 撰文 / 鄧麗萍 |
在2013年曾因不能正常生產經營而被列入工信部黑名單、被暫停生產資質的杭州長江客車有限公司,近期宣布在獲得香港五龍電動車(集團)有限公司(下稱“五龍電動車”)註資重組後更名為杭州長江汽車有限公司(下稱“長江汽車”),正試圖進入新能源行業,實現“翻盤”。
長江汽車是誰
4月17日,長江汽車年產總量達10萬輛的純電動客車和純電動乘用車生產線全線啟動。同日,長江EV品牌正式發布。就在當天,長江汽車還正式下線了AO級電動SUV逸酷e-cool。《第一財經日報》記者從長江汽車董事長曹忠處了解到,長江EV品牌旗下的產品線包括純電動中巴車、純電動商務車系列、公交和旅遊客車、純電動物流車等多款產品。目前,長江汽車生產的12米純電動公交車已經在杭州運行,而2016年9月將在杭州召開的G20峰會上,由長江汽車生產的7米級純電動中巴車,將有望擔負領導人的接待用車工作。
按照長江汽車的規劃,最初其業務將集中在新能源商用車領域,而未來,在獲得新能源乘用車生產資質後,其將生產A00級和A0級純電動SUV等,發力乘用車市場。
在杭州余杭區長江汽車的總部,《第一財經日報》記者看到,長江汽車總投資51億元,建成的工廠占地面積達到1150畝,在生產規模和建設水平上,確實在國內新能源領域里堪稱一流。
不過,對於廣大的消費者來說,估計並不知道長江汽車為何物。其前身是成立於1954年的杭州公交客車廠,後者在90年代後期停產。2013年10月15日,工信部發布《特別公示車輛生產企業(第1批)公告》(2013年第50號),對48家不能維持正常生產經營的車輛生產企業進行了特別公示,長江客車赫然在列。
這家年近半百的老牌客車廠原本或將退出歷史舞臺,但因為1997年以後,國家基本上不再批準新增汽車生產企業,汽車生產資質因此具有稀缺性。也正因如此,就在當年,來自香港的五龍電動車對其進行了重組,將其挽救於危難之中。在當年,五龍電動車進行重組的還有雲南的美的客車。後者誕生於1969年,具有客車和改裝車生產資質和生產線,也是一家因為經營不善而進入工信部黑名單,險些被退市的生產企業。在2013年,五龍對其進行重組後,與美的客車聯合成立了雲南五龍汽車有限公司,致力於新能源客車和商用車的生產。
五龍電動車是誰?頻頻整合瀕臨“滅絕”的老牌客車公司到底為何?記者查閱資料後發現,在港股上市的五龍電動車其前身其實是中聚電池,此前專註於鋰離子電池及相關產品的生產、分銷、銷售及技術研發。在發展過程中,其通過資本運作和整合重組,逐漸整合了車輛生產、電池研發、電池生產與集成等共8家生產制造公司,其中包括2個一級研發中心(簡式國際汽車設計(北京)有限公司和上海中聚電池研究院);2個鋰電池生產工廠(遼源中聚電池工廠和天津中聚電池工廠);2個新能源電動汽車整車工廠——杭州長江汽車有限公司和雲南五龍汽車有限公司。其中,杭州長江公司主要生產純電動中巴和輕中型商務客車以及SUV系列產品,一期設計產能為年產10萬輛;雲南五龍公司主要生產純電動大中型公交客車和旅遊客車系列產品,一期設計產能為年產1萬輛。
李嘉誠緣何投資一家虧損公司
資料顯示,五龍電動車的主要股東包括李嘉誠基金會和中信集團。早在2010年,李嘉誠就開始投資五龍電動車,到2015年6月3日,其持有五龍集團8.5億股,占公司已發行股本4.68%。而在2010年8月,他又進一步增持了五龍電動車,當時共持有的股份約達到15.93億股。
因為李嘉誠的持股,在當時,五龍電動車廣受資本市場青睞。但多年來,其業績表現平平。根據五龍電動車最新的財報,公司2011~2015年都處於虧損狀態,2015年公司的凈虧損與2014年公司虧損的9.06億港元相比,確實縮小了很多,為4.1億港元。不過,綜合來看,從2011年開始,這家公司每年平均虧損9.78億港元。這讓人不禁要問,香港上市公司上千家,盈利企業更是數不勝數,李嘉誠為什麽要投資一家虧損企業?
香港資深投資銀行家溫天納此前在接受《第一財經日報》記者采訪時曾表示,李嘉誠投資電動車企業,很可能是看好電動車的技術。這種想法其實可以理解,在此之前,股神巴菲特也曾投資電動車生產企業比亞迪,雖然在當時,其電動車並未體現出很強的盈利能力。
但據比亞迪發布的2015年財報,其新能源汽車已經體現出較強的盈利能力,全年銷量雖然不足6萬輛,但其營收已經可以與傳統汽車分庭抗禮,幾乎與旗下38萬輛傳統車創造的營收持平。另一家是宇通客車,在國家的強勢補貼下,2015年宇通實現凈利潤達35.35億元,而獲得國家和地方政府的新能源汽車推廣應用補貼高達68.565億元,補貼比凈利高出33.215億元。
新能源汽車特別是商用車包括客車,目前在采購方面主要由政府主導,而一旦進入政府公交和用車系統,對於新生的新能源企業來說,無疑是極大利好。而長江汽車在這方面有得天獨厚的優勢。
長江汽車相關高層此前在接受機構調研時稱,長江汽車的發展思路是最初借力政府補貼,將市場規模做大,進一步攤銷成本,最終獲得市場競爭力。按照現有的新能源汽車補貼,長江生產的6~8米的新能源中巴,光中央補貼就高達30萬元,而地方與中央的補貼比例一般是1:1或者0.5:1,也就是說,一輛車的補貼最高可達到60萬元。而一輛這樣的中巴成本大概在40萬元。盈利空間可見一斑。
在此之前,長江汽車還宣布了與集團將與商用電動車生產商Smith Electric Vehicles Corp.(史密斯汽車)於美國成立合營公司,將利用集團之電動車設計並結合SMITH之技術及銷售網絡,加快未來在美國市場的布局。
不過,對於新能源汽車這樣一個資金和技術密集型的行業,後來者長江能否借力政策和資本煥發新生,還有待進一步觀察。
英國博彩公司必發(Betfair)的最新數據顯示,英國有60%的可能留歐,脫歐則為40%。但這樣的概率對於商人而言是沒有意義的,哪怕只有1%的可能,英國脫歐一旦成為現實,都會對他們產生不小的影響,特別是已經將戰略重心轉移至英國的香港首富李嘉誠。
彭博6月21日公布的采訪視頻顯示,下個月就將88歲的李嘉誠4年來首次接受外媒專訪時表示,希望英國不要脫歐,否則英國和歐洲都會蒙受很大損失,語氣略顯強硬。
李嘉誠之所以擔心英國脫歐,與其戰略重心早已轉移至英國不無關系。有數據顯示,李嘉誠在英國的總投資已達到520億美元(約4034.47億港元)。長和集團(00001.HK)2015年的年報也顯示,公司近四成利潤來自英國,英鎊一旦大幅貶值,必定會影響長和的業績。
當然,曾經的亞洲首富並非省油的燈,針對英國脫歐這一影響全球的“黑天鵝事件”,“超人”實際早有防備。
“超人”公開呼籲英國留歐
“我希望英國不要脫歐,不然英國的損失很大,對整個歐洲的影響都不好,但即便真的脫歐,也不是世界末日。”李嘉誠在彭博的專訪視頻中說。
李嘉誠3個月前曾表示,如果英國最終脫歐,他會減少在英國的投資。當時的背景是,歐洲繼續實施寬松的貨幣政策,加上經濟及難民的問題,歐洲與中東和非洲地區的地緣政治風險都在增加,會令全球股票、債券、商品及貨幣市場加劇波動。
但在此次的訪問中,他的口徑似乎有所轉變,他的態度傾向於無論是否脫歐,長和將繼續維持在歐洲的投資。
“全球52個國家都有我們的生意,過去幾年,我們對於歐洲的投資一直在增加,涉及的領域也在不斷擴大,我覺得這並不存在問題,我們也遵守當地的法律和秩序。”李嘉誠在接受采訪時明確表示,他對自己的生意依然很有信心。
“超人”還對中國經濟投下了信任的一票,他表示依舊看好中國經濟的前景,“目前市場人士只是看到國有企業和民間的負債,但中國仍然是一個龐大的出口國,仍然充滿希望。”
但弗若斯特沙利文全球合夥人兼大中華區總裁王昕對第一財經記者表示,李嘉誠之所以從中國撤資轉投英國,是因為不看好中國經濟的未來發展,但沒想到英國也存在這種不確定性,所以不論英國是否脫歐,都會不可避免地令李嘉誠的資產縮水。
李嘉誠曾是亞洲首富,資產凈值達到286億美元。但彭博的最新數據顯示,李嘉誠目前在亞洲位列第三,排在阿里巴巴集團董事長馬雲和萬達集團股份有限公司董事長王健林之後。
事實上,長江實業與和記黃埔去年合並後,長和集團的股價一直都在走下坡路。光是今年5月份以來,李嘉誠旗下的各家上市公司的市值已經損失了近450億港元。
英國帶來近四成利潤
李嘉誠擔心英國脫歐的原因其實很簡單,逐步撤離中國內地市場後,其戰略的重心就轉移到了歐洲,投資主要包括基建、電信、零售行業、電網、水、管道燃氣等領域,英國則是“主戰場”。
長和集團2015年年報顯示,公司在英國的稅息前利潤(EBIT)占到了總額的37%,達230億港元,是長和整體業務中利潤貢獻最高部分,中國內地及香港的占比分別只有14%和5%,其他亞太地區則貢獻了20%。這意味著,整個亞太區加上大中華區的利潤,才剛好與英國相媲美,這也解釋了李嘉誠為何在英國公投前夕突然接受專訪,並特地強調了退歐的危害。
目前,李嘉誠在英國的投資已經滲透到了英國人生活的各個方面。屈臣氏曾於2000年、2002年及2005年將“theperfumeshop”、“superdrug”和“savers”等有上千家連鎖店的英國品牌招入麾下,如今這些店遍布英國的大街小巷。
早在1991年,李嘉誠就開始投資英國東南部地區的貨運碼頭;1998年又買下了兩個,其中一個位於倫敦。目前李嘉誠在英國東南部共持有3個貨運碼頭。
除了商店和貨運碼頭,2010~2011年,李嘉誠更斥巨資買下了英國水務公司(NorthumbrianWater)及英國電網公司(UKPowerNetworks)。兩家公司分別為英國7%和30%的民眾提供飲用水和電力,收購價格分別為588億港元及700億港元。
根據長和2015年年報,集團旗下持有的英國基建公司多達7個,其中包括配電、食水供應、汙水及廢水業務、燃氣配送、發電、租賃鐵路車輛,毫不誇張地說,英國人的衣食住行都要依賴李嘉誠。
有數據顯示,李嘉誠在英國的總投資達到520億美元(約4034.47億港元),包括三個港口、三家連鎖店、一家電訊運營商、一家鐵路集團、一家區域電網公司、兩家區域煤氣公司、一家水務公司等。
最大影響是英鎊貶值
野村證券近日發表的報告稱,英國一旦脫歐,將引發英鎊下調10%~15%,同時經濟轉弱的情緒會令民眾減少杠桿,令房價下跌10%,從而出現經濟衰退,到時候英國的貨幣政策也會有所變化。
評級機構標普發表報告稱,英國一旦脫歐,將會為長和集團、長江基建(01038.HK)和電能實業(00006.HK)的經營和財務帶來一定影響,但不會影響評級。
標普認為,英國脫歐最直接的風險是英鎊大幅貶值,將削減長和集團、長江基建和電能實業的現金流。由於長和集團在財物報表中入賬用的功能貨幣是港元,英鎊如果大幅貶值會令兌換率大減,同時集團以英鎊計價的負債也會減少。不過,這種影響需要在英鎊持續貶值1年以上,才會有實際的反應。
事實上,針對英國脫歐的風險,李嘉誠早有防備,“對沖”做得十分到位。仔細研究長和的財務結構不難發現,英鎊貶值對長和集團的財務並不全是壞事,根據2015年財報,截至2015年12月31日,長和集團的銀行及其他債務本金總額達到2876億港元,其中英鎊占25%,歐元占25%,36%為美元,7%為港元,意味著一旦英鎊貶值,那麽長和集團的銀行及其他債務能夠減少一些。
同時,如果按照幣值來計算,截至2015年12月31日,長和集團的速動資產中,英鎊僅占11%,而歐元僅占5%,在速動資產中最大的則是美元,占比達到40%,意味著即便英鎊大幅貶值,也不會影響長和的資產。
有市場人士表示,早在2013年,英國首相卡梅倫就首次提到了脫歐公投,並在2015年1月強調了脫歐的可能性,李嘉誠作為在英國大幅投資的企業家,肯定早有防備,所以在2015年的年報中,特地強調了長和的速動資產中只有11%為英鎊計價。
對於李嘉誠在英國的投資收益,即便英國真的脫歐,對長和也只是在賬面上的影響較大,實質上的影響並沒有想象中那麽大,尤其如果是債務能夠減少的話,反而是一件好事。數據顯示,2013年和2014年,長和在銀行的借款分別為31.46億及29.59億英鎊,是一筆不小的數目。
不過,香港資深投資銀行家溫天納表示,過去很多人投資英國是因為英國是進入歐洲的跳板,投資英國等於投資歐洲,但如果真的脫歐,英國就只是一個單一市場及經濟體,輻射作用及協同效應都不再擁有,難免會影響在英國投資企業的估值。
王昕表示,一個企業、一個行業乃至一個國家的發展都不能只看一時,從目前的國際局勢來看,歐洲經濟乃至全球經濟走勢還需要參照美元的動向,此次事件必定會帶動一些在歐洲的投資回歸美國,而美國不斷加大的債務能否平穩過渡,又是一項新的不確定性。
香港中學文憑考試(下稱“DSE”)剛剛放榜,李嘉誠基金會就開始向香港的考生派錢。這也是該機構的首次,將撥款1850萬港元,向明年參加DSE的天水圍及離島區學生,每人派發5000港元現金,鼓勵他們“善用自主”及善用金錢。學生最快10月就可以取得相關款項。
李嘉誠基金會稱,繼2010年推行“香港仁‧愛香港”凝聚愛心的公益行動後,李嘉誠基金會與社福機構再次合作,啟動“善用錢”計劃,邀請天水圍及離島區中學參加,向區內2017年香港中學文憑試(DSE)應屆考生每人發放5000港元現金。
DSE是由香港考試及評核局於2012年開始舉辦的公開考試,分數將用來參考香港考生是否能升讀心儀大學,與內地的高考制度有類似之處。
李嘉誠基金會稱,以天水圍及離島區的中學先行,讓就讀該兩區中學約3700名DSE考生參與,主要是因為上述地區較偏遠,部分學生的活動範圍往往因交通開支高昂而受影響,所以有關計劃給他們提供額外支持,勉勵學生規劃善用。至於未來是否會拓展至其他地區,將視乎計劃落實情況。
“善用錢”計劃提倡“善用自主”精神,同時協助學生在面對公開考試這關口,減輕外在環境壓力。基金會工作組經過討論,認為DSE考生在9個月內額外獲得5000元,是適當和合理的數目,能減輕生活、學習上的開支負擔。
“善用錢”作為對學生的一份支持,基本上是無條件發放,天水圍及離島區中學的應屆考生,一經登記,即可獲發現金。
李嘉誠基金會曾在2010年撥款3億港元,策劃了“香港仁‧愛香港”的公益行動,首項活動“Love Ideas, Love HK集思公益計劃”,通過集結科技思維、公益力量和小區觸覺,推展嶄新的互動公益概念,並由全港市民參與選出合共763個資助項目,累計約300萬人次受惠。而2013年以社工為對象的“愛心進行曲”項目,將“參與”、“共創”、“公民責任”連成一線,全部90個獲選項目順利完成,受惠人次約21萬。
李嘉誠坐上“甩賣”的高速列車就不想下來,這次連香港的地標性寫字樓中環中心都不要了?
香港中環皇後大道中99號,坐落著香港第五高樓——中環中心大廈,面朝維多利亞港,與中銀大廈等同處黃金地段。在過去的兩周時間里,由於買賣消息傳聞,它成為了香港最“炙手可熱”的寫字樓。
8月11日,長江和記實業(下稱“長和”)副主席李澤鉅在一個分析師會議上稱,“沒有生意是我們一定要做的,也沒有物業是我們一定要摣(廣東話“握”“把持”之意)在手的,除了長江集團中心,因為我們都需要辦公室工作。”
一言既出,引得很多準買家都虎視眈眈。目前中環寫字樓一房難求,仲量聯行的一份報告顯示,截至7月底,中環的甲級寫字樓空置率僅為1.5%,而香港整體甲級寫字樓的空置率則有4.2%。這意味著,中環房源一出,就會被立刻搶光。
根據交易記錄,中環中心的頂層單位在今年6月以5億港元的價格售出,面積為13213平方英尺,平均每平方英尺的價格達37842港元,是全香港最貴的商廈。市場人士稱,一旦中環中心出售,估價絕對不會低,目前市場上甚至叫價超過500億港元。
還有什麽可以賣的?
曾有媒體報道稱,中國工商銀行旗下的工銀亞洲,有興趣以348億港元的價格購買長實地產(01113.HK,下稱“長實”)手中中環中心75%的股權;而在6月份時,市場曾盛傳出售中環中心的價格只有200億港元。
針對這一傳聞,工銀亞洲上周發出澄清聲明,稱過去未曾參與洽談購買中環中心。不過,市場上關於中環中心出售的傳聞仍不絕於耳。
萊坊高級董事兼估價及咨詢部主管林浩文對《第一財經日報》稱,中環地區是香港的金融核心地段,也是全世界面積最小的核心金融區,目前空置率只有1.5%,市面上肯放售的單位已經少之又少。以整棟出售,並且可以買到命名權的大廈出售的情況,更是近年來罕見。加上未來中環街市將進行改造工程,投資前景很不錯,租金穩定,還有很大上升空間。
盡管工銀亞洲出面否認,但林浩文還是認為,相信市場上有很多準買家都在接洽賣家,而真正有實力買下中環中心的買家,應是中資大型企業。不過,如此大的交易,買家也需要進行較長時間的盡職調查,賣家也會參考買家背景再出售,所以這單出售交易也許不會很快完成。
而在李澤鉅8月的講話中提到,“除了長江中心沒有什麽是不能賣的”,意味著接下來也許還會有一系列的出售行動。除了中環中心,李嘉誠還有哪些物業是可以出售的呢?
根據長實2015年年報,長實旗下擁有多處投資物業組合,涵蓋辦公室、零售、工業物業及供長期投資的停車位,總建築面積約達150萬平方米,所占樓面面積大約62.75萬平方米。
這些物業包括中環的長江集團中心、中環的中環中心(部分單位)、紅磡海濱廣場1座及2座、中環和記大廈、青衣和記電訊大廈(部分單位)、中環華人行、紅磡黃埔花園(部分單位)、香港仔中心(部分單位)、尖沙咀港景匯商場、尖沙咀1881 Heritage(前水警總部),這些相對著名的物業都是寫字樓及零售物業,且長實都擁有中長期契約。
截至2016年6月底,長實的物業租務收入為36.7億港元,主要來自寫字樓、零售及工業物業,分別占期內物業租務收入的42%、38%及11%。這意味著如果單靠寫字樓的租務收入,公司上半年的租金收入已經達到15.4億港元。
除了寫字樓以外,長實在香港的酒店業務也非常龐大。該公司在香港擁有15家酒店及服務套房,在香港的平均入住率高達84.4%,上半年香港酒店及服務套房業務在扣除土地及樓宇折舊後的收益為6.98億港元。如果按照集團已落成的酒店及服務套房物業於中期結算日的賬面值計算,年收益達到14.4%。
在目前整體市場並不算好的時候,長實能達到這樣的收益率實屬不易。而李嘉誠在年報中也坦然透露他對市場的判斷。他在2016年的中期報告中稱,集團收益主要來自香港及內地的地產業務,未來將以兩地及海外地產業務為重點。目前物業市場正處於周期性階段,物色具合理回報的地產投資項目“殊不容易”。
優化資產組合再戰英國
香港首富既然表示以地產為重點,那麽在收益率並不低的情況下,為何李嘉誠要出售手中物業?
林浩文對《第一財經日報》記者表示,一般大型地產公司出售非核心資產,並非看淡後市,而是公司優化資產組合的一個步驟。以中環中心為例,如果真正出售,絕對擁有很高的溢價空間。套現後可以再投資香港市場,用於買地或投資於其他的產業。林浩文說,而套現的真正目的,要視乎具體是哪家公司的商業策略。
根據長實的中期報告,該公司將持續優化物業及項目管理業務,以支援其發展及投資物業。公司在鞏固現有地產業務的同時,“將會積極尋求及開拓其他新業務範疇的環球投資機遇,如有符合集團2015年年報內所述投資準則的新業務項目,會認真考慮及參與,以期爭取其他收益,平衡集團現金流因地產物業發展的周期性影響”。
根據其2015年年報,有三類投資項目是長實看得上眼的:第一,能長期增加穩固收入,提供穩健流動資金;第二,於短中期內有收入,有助於提升集團整體利潤;第三,使集團派息能力進一步增強,集團也會認真考慮及參與。
如果純粹從第一點來看,今年上半年長實的投資物業租金收入達到36.7億港元,收益非常穩定。不過,倘若能以超過500億港元賣出中環中心的物業,這樣的租金收入顯得有些微不足道。這一筆龐大的現金流,會很大程度地改善公司的現金情況。
然而,從長和(00001.HK)的半年報中不難看出,財大氣粗的李嘉誠根本“不差錢”。截至6月底,銀行存款及手頭現金為237.58億港元,現金及現金等值的賬面值為1544億港元;而長實則擁有現金及等價物約489億港元,長實的負債凈額與總資本凈額比率僅僅約為2.5%。
有市場人士認為,出售香港資產或許與英國脫歐有關。目前市場上的普遍觀點是,英國脫歐後,資產出現難得一見的低估,這對於已經在英國有大量投資的李嘉誠來說,是千載難逢的抄底機會,也是攤薄他投資成本的一次機會。
從李嘉誠在主席報告的言辭,也可以看到些許蛛絲馬跡。李嘉誠稱,英國脫歐已成定局,將於未來至少2至3年間,為英國及歐洲帶來不少負面挑戰,公司在英國和歐盟不同成員國家已有相當規模的投資及經營,但因絕大部分皆為民生必需品,所以相信根基仍屬穩固,以現在的世界經濟環境,總體而言,公司在英國及歐洲的現有業務仍可維持安定合理回報。
此外,他還表示,從環球觀點看,宏觀經濟及地緣政治不明朗,加上市場氣氛疲弱,股票、商品及貨幣市場很可能將於2016年下半年持續波動,可能令複蘇較難持續。
從地中海到西太平洋,資本和創新技術的流動漸成潮流。
為了準備在深圳中以醫療及生命科學創新投資大會上的發言,西蒙·埃克豪斯(Shimon Eckhouse)博士只睡了幾個小時,他想在這次大會上更加充分地展示自己所創辦的孵化器。
這是他在兩個月內第三次來到深圳。早在18年前,他所創辦的醫療器械公司就已經把產品賣到了中國,但最近他以投資人身份和中國之間的合作明顯加速了。
另一方面,尋找新增長點的中國投資經理們對以色列也更有興趣。這個面積比北京大不了多少的國家,已經成為除美國矽谷以外,高科技創業公司最密集的地方。以色列的一些孵化器平均每周都會接待來自中國的投資考察團。
中國存在巨大市場潛力,與以色列的高科技公司之間有極強的互補性。嗅覺靈敏的投資人和投資機構們早已展開布局。
地方政府和國內的孵化器也成為中以之間投資的橋梁。9月23日,深圳坪山新區中以創新中心正式成立,將引進以色列優秀產業服務公司、科技服務與成果轉化公司以及專業孵化器運營商。中以創新投資基金亦於同期成立。清華大學副秘書長、技術轉移研究院院長金勤獻對《第一財經日報》記者表示,“以色列和深圳坪山區的合作在平臺建設初期,落地的項目可能不多,一旦啟動,找到機制、資源、文化契合點,將會以較快的速度發展。”
連老人都在創業
以色列有840萬人口,是“輕量級”的城市國家:面積約22000平方公里,為近1.4個北京大小;經濟實力不俗,2015年人均GDP為3.6萬美元,約為深圳人均GDP的1.5倍,已有80余家高科技企業在納斯達克上市。
蔡聰是總部位於深圳的分享投資管理合夥人、“享投就投”CEO,他曾帶投資團隊去以色列考察一周,密集參觀了十幾家孵化器。
在向《第一財經日報》記者聊起以色列的創業氛圍時,蔡聰略顯興奮。他說,中國很多創業企業的CEO都比較年輕,但在以色列見到的創業者很多是頭發花白的老人,而最新的項目可能是他創辦的第五六個企業了。有一些人同時創辦幾個項目,而且創業團隊非常精簡。
數據顯示,過去十年,以色列融資總額最高的三個創業領域分別是生命健康、互聯網、IT及企業軟件,其中醫療健康領域的融資總額占比21.83%,排名第一。
埃克豪斯就是這樣一個在醫療器械領域頗具代表性的連續創業者及投資人。中以醫療及生命科學創新投資大會結束後,他向《第一財經日報》記者講起了自己的故事。
1992年,在為國防系統工作了近二十年後,他創辦了自己的第一家公司——ESC醫療系統有限公司,用無創技術治療靜脈曲張。四年後,這家公司在美國納斯達克成功上市,他也積累了第一桶金。
2000年,埃克豪斯開始在醫療設備和醫療技術領域創建並投資新的公司,身兼幾個公司的聯合創始人。他的二次創業也成功了,他創辦的醫療美容器械公司賽諾龍(SYNERON)於2004年在美國納斯達克上市,產品銷售到80多個國家,至今他仍擔任這家公司的董事長。
兩年前,基於其在醫療器械領域的建樹,埃克豪斯拿到了政府頒發的孵化器牌照,建立了一家醫療器械領域的孵化器。他也是以色列唯一運營政府孵化器的個人投資者,孵化器內投資的企業達到9家,未來數量將超過50個。
事實上,以色列因其國土面積和自然資源有限,尤其註重挖掘人才潛力。之所以成為創業的國度,除了擁有特拉維夫大學等科研型大學,以及跨國企業在以色列培養的大量科技人才之外,孵化器也扮演了重要角色。
政府包攬超八成啟動投資
與國內的很多孵化器僅僅是“二房東”不同,在以色列,孵化器有完整的配備。蔡聰表示,以色列的孵化器為創業公司提供會計、法務、行政,以及商業營銷等服務,入駐孵化器的創業公司只需要一兩個核心人員比如首席執行官(CEO)、首席技術官(CTO)就可以了。CTO通常是技術持有人;談融資和路演的通常是CEO,都是四五十歲的資深專家。
“在以色列,政府產業引導基金對於孵化器內創業公司的資助也功不可沒。”埃克豪斯對記者表示,通常,孵化器對創業企業投資15%,其他85%由政府投資,如果公司成功上市或並購,政府資金原價退出,失敗了就當作是創新投入,這一機制很大程度上促進了以色列的創新。
分享投資的投資經理吳寒對《第一財經日報》記者介紹說,以色列的醫療體系完善,醫療支出占GDP的8%。全球知名醫藥企業在以色列建了280個跨國生命科學研發中心,比如強生、飛利浦、通用電氣等都在以色列有研發中心。大部分研發中心是這些跨國企業收購以色列本土的技術公司演變而來。同時,以色列有7所綜合性大學、10所研究機構,以及5所醫學中心,其研究活動50%和醫療健康相關。
另外,國防科技是生命科學技術應用的沃土。以色列擁有大量國防科技人才,埃克豪斯就是其中之一。他也是以色列武器研發集團的董事會成員之一,擁有20多項註冊專利,在頂級期刊和會議上發表論文多達50余篇。埃克豪斯舉例說,在以色列醫療器械的創業領域,有很多人跟他有相似背景;也有一些人曾經在大型跨國公司在以色列的研發中心工作。“每個工程師都想創立自己的公司。”埃克豪斯笑著說,“而且,以色列的文化包容失敗,我們不怕失敗。”
搭建中小型公司的投資直通車
以色列看上了中國的市場潛力,中國看中了以色列的技術優勢。
以色列的創業公司成長到一定程度後,一般會選擇到納斯達克上市或者並購退出。吳寒介紹,2005年到2014年,共有62家以色列醫療健康產業的公司被並購,醫療健康產業公司被收購的平均運營時間為12.3年,從第一筆融資到並購退出平均耗時8.68年。不過,這主要是因為生物醫藥以及生物技術等細分領域拉長了資本回報期,普通的醫療企業投資周期相對較短。
海外資本目前是以色列醫療健康領域投資的主力。2015年,以色列境內資本投資3.32億美元,境外資本投資4.69億美元,境內資本投資總額占比下降到40%。
隨著中國經濟的發展,以及全球老齡化浪潮的到來,醫療健康產業在中國國內的發展迎來增長期。埃克豪斯對本報記者表示,在以色列越來越多人註意到,中國還在經歷一個快速發展階段,這樣的增速是美國不具備的。
與此同時,中國海外投資逐年遞增。2013年前後,一些知名中國公司在以色列相繼建立研發中心及相關產業孵化器,比如阿里巴巴、小米、百度、奇虎360、複星集團等,甚至“超人”李嘉誠也在以色列做了大量的投資布局。
近日,首輪融資拿到10億元人民幣的深圳碳雲智能科技有限公司宣布,並購了一家在以色列的大數據公司,在當地建立研發中心。
以色列為何能吸引中國資本集聚?還是以醫療器械公司為例,相比國內動輒估值10億元以上的初創企業,以色列同類型創業公司的估值更為合理。更重要的是,這里的創業者們更專註——他們喜歡在一個領域耕耘,不斷在技術上有所創新。
盡管有如此多的優勢,過去幾年,去以色列考察的投資人很多,但實際的投資行為並不算多。“主要原因還是有距離,看不準。創業企業很多,可是在當地也是魚龍混雜,沒有當地的合作夥伴也會碰壁。”蔡聰表示。
正因為如此,很多中國基金投資以色列也是通過母基金的形式,投到以色列當地的風險投資(VC),通過當地的VC來投資以色列項目,直接投資以色列項目的中國基金並不多。以色列的企業也並不敢親自面對中國市場,一些企業還直接把“如何防止被中國企業抄襲”寫進商業計劃書。
在兩個不同文化間投資,橋梁就顯得頗為重要。埃克豪斯尋找中國合作夥伴的方式是通過一些中以之間的會議或活動,通過不斷的“線下”溝通,建立互信,而他在中國最重要的合作夥伴就是清華大學與特拉維夫大學聯合成立的XIN中心。
對於以色列的醫療器械公司來說,中國中小型醫療器械公司是打開中國市場很好的合作夥伴。“這些中小型醫療器械公司既了解技術,又明白中國市場,可以說,未來雙方的結合將為一批轉型中的中小型醫療器械公司帶來發展機遇。”分享投資的投資經理楊曙卉表示。
蔡聰說,為了解決最後的銜接問題,分享投資旗下的“享投就投”,正與國內有“以色列通”之稱的對外經濟貿易大學中國猶太經濟與文化研究中心秘書長朱兆一博士合作,籌備第一只以色列專項投資基金,直接投入到以色列當地的早期項目中。
長實地產26日晚間公告稱, HPL 和 Chinex(間接全資附屬公司)及 Champ(李嘉誠海外基金會的直接全資附屬公司) 擬作價200億元(230港元)出售Mapleleaf Developments。
HPL、 Chinex 及 Champ 各自擁有 Mapleleaf Developments 已發行股本的 25%、 25% 和 50%。Mapleleaf Developments 間接擁有和黃地產陸家嘴,而和黃地產陸家嘴擁有該物業。
將出售的為"世紀匯廣場"商業物業項目,目前已竣工。預期交易將於2017/18年前後完成。
本次交易買方為新加坡證券交易所主板上市的房地產基金管理公司,一家保險公司擁有其多數股權。
10月26日晚間,由李嘉誠掌控的長實地產發布公告,看完後總結一下,說的就是,李嘉誠又賣樓了,而且這次,又是上海陸家嘴的“稀缺貨”。
公告顯示,此次交易的是近27萬方的上海陸家嘴世紀匯廣場,代價是人民幣200億元(約230億港元),交易在2017/2018年前後就會完成。
要知道,這棟物業大概值7.4萬/平米。今年夏天,中國人壽保險從SOHO中國手中,花32.2億拿到的SOHO上海世紀廣場,也處在差不多位置,折合單價7.9萬元/平。
李超人不僅拋了,而且和上次一樣,也是整棟出售。
所有相信他說的,“投資房地產,第一是地段,第二是地段,第三還是地段!”這一理論的人們,有沒有覺得臉上辣辣的?
賣它,是因為它的地段好!
而李嘉誠的每次出現總能引起騷動,因為在商界,他總能被奉為傳奇。這主要是因為其無比較精準的投資而被奉為天神。
讓我們來粗略算筆賬:目前,世紀匯廣場所在區域的租金差不多以10元/平米/天計,按照其面積計算,項目一年租金差不多10億,除去一些稅費、物業管理等費用,租金回報大概在5%左右,租金每年增長率大概3%。
3%,這個數字對於李嘉誠來說,低了,而且他可能覺得,未來增長空間是有限的(換句話說,已經差不多見頂了),所以此時出手賣掉並非不是好選擇。
但對於接盤方“中國人壽保險”來說,由於項目所處區域是上海最成熟的商圈之一,因此未來收益相對穩定,這樣的收益對於成本只有2%左右的險資來說再合適不過。
所以從做生意角度,這是一個雙方都心悅誠服的不錯買賣。
但很多人可能不懂了,3%,還低?
這就是李超人的高妙之處,人家總是能看到未來十年,甚至五十年。
無法否認,新商圈取代老商圈是規律,新興商圈的增值潛力或者說速度,比起已經很成熟(甚至熟透)的老商圈來說,一定會更大更快,也就是說成熟商圈的增值速度相對更慢。
參見標的可見陸家嘴的世茂濱江,如今的均價差不多只有8萬/平,而大寧金茂府的均價早已超過9萬/平。
“也就是說,不動產投資,成熟區域雖然流動性好,但從投資角度來說,並不合適。”資深房地產人士薛建雄直言。
但李超人拋,絕對是虧不了的。
要知道,十多年前,長和系中標世紀匯廣場所在的世紀大道2-4地塊時,樓面價才1.2萬元/平方米,而像長實這樣的香港企業,資金成本最多就在3.5%左右。即使項目在建設過程中的配套投資相當大,但沈澱了這麽多年,光靠土地增值也漲夠了。
好吧,這不是重點,重點是,我們應該學習李超人的眼光。判斷未來的眼光不易學,至少判斷投資標的的眼力,要能GET到。
李超人永遠不是沖著最好地段買!
既然李超人已經做出了投資表率——太熟的地方小心,那麽或許我們應該關註一些目前不成熟,但規劃已開始的區域。
但這之前還需要註意幾點:
首先,標的所在地一定是有發展規劃的,如果該地區的經濟發展不是很快,則在這類土地上建設的房地產在中短期內的增值幅度不會很大。
就拿佘山來說,雖然地方遠,但 《松江區佘山新市鎮總體規劃(2015-2040)》讓這個有森林、有地鐵、有規劃,還緊靠大虹橋中央商務區的地方“劇情滿滿”。相信提前布局這一區域的開發商會很興奮,比如在佘山有大量別墅項目的吉寶置業。畢竟它項目附近的大虹橋中央商務區,是納入了國家戰略版圖的,不僅擁有全市集中交通樞紐,更有數倍於陸家嘴的商務體量,未來升值潛力巨大。
第二,即便是市區鎮周邊的郊區或新開發區,投資物業也要選有完善區域規劃、具備基本的交通條件,以及有供水、供電等保障的地區。
據說很多開發商現在都很自覺得自造配套來提升潛力,比如上述吉寶項目都配備有五星級酒店、高爾夫球場、歡樂谷、大型購物中心等偏高端的休閑、娛樂、商業配套。要說“造城”的好處,世博前灘的迪士尼更有說服力。迪士尼一帶的可售住宅2008年的單價只有1萬/平米,現在均價已經上升至7萬/平米。
第三,要考慮城市規劃因素,包括土地用途、容積率、覆蓋率、建築高度、交通道路狀況等。土地用途的允許範圍越大,越便於規劃設計,越利於獲取投資收益,投資回報率越高。
第四,站在城市規劃角度,再來選擇投資地段。房地產投資地段只是整個城市土地的一個組成部分,因此必須從整個城市規劃的角度來選擇投資地段。在選擇投資地段時,既要判斷近期的投資熱點地段,又要判斷中長期的投資熱點地段,還要判斷隱蔽的投資地段。
綜合上面兩點,我們可以舉上海長興島的例子來說明。浦東新區核心地帶目前已經很難進去了,這就給了長興島這種地方很大機遇,因為首先從距離上看,長興島地塊距離浦東新區4大產業核心區域的距離並不是很遠,一旦客戶需求溢出,它或是最優先的受益區域,所以具備很強的消費潛力,而且這部分購買力還都不低。
像泰禾這些前期已經布局了長興島的企業,其實算眼光不錯的,比如泰禾在長興島買地的花費是47億,但在上海建設用地負增長的背景下,外環內宅地基本絕跡,供求關系非常緊張,長興島這片區域的土地增值比例,可能不輸前灘。
所以,無論是企業還是個人,投資確實看眼光。而眼光基於專業的投資知識,更基於對城市的了解、對政策的判斷。
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