樂風大角嘴工廈 申重建28層商廈
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GS(14)@2019-01-30 05:45:36https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7939&issue=20190130
【明報專訊】寫字樓需求增加，不少業主把工廈重建成商廈，其中樂風集團持有的大角嘴必發道100至114號工廈項目，向城規會申請，擬重建成1幢28層高寫字樓及商店，項目佔地約10,042方呎，地積比率14.4倍，總樓面約144,608方呎。
世邦魏理仕料中資租賃需求放緩
事實上，近年本港寫字樓市况走勢凌厲，據世邦魏理仕最新公布《大中華區2019年房地產市場展望》報告，全港靈活工作空間 (包括共享工作間及服務式寫字樓在內) 的總存量由2017年87.3萬方呎增加至2018年的110萬方呎，其中九龍區的靈活工作空間存量增加得最多，按年增長53%。
該行又指，2018年香港甲級寫字樓市場表現強勁，租金按年由2017年的3.1%增加至6.7%，但貿易衝突、資金外流管制及人民幣貶值影響，來自中資企業的租賃需求會在今年上半年進一步放慢，而今年將有7個全新甲級寫字樓項目落成，合共提供240萬方呎，預計今年將出現兩極局面，核心市場的租金會下調最多5%，但非核心地區的租金則錄最高5%增長。
另2018年核心區街舖租金終錄得正增長，全年租金錄0.2%微升，是連續4年下跌後錄得首次增長，而本港商場租金於2018全年大致持平。該行又預期，今年街舖租金表現大致持平。
興勝中央工廈申放寬地積比至12倍
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GS(14)@2019-03-13 09:45:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2838&issue=20190313
【明報專訊】發展商積極改劃持有項目，興勝創建（0896）或有關人士，就葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈，向城規會申請放寬地積比率作重建。
屏山屋地9000萬放售
城規會文件顯示，上述地盤面積24,337方呎，屬於「其他指定用途（商貿）」地段，最高地積比率為9.5倍，申請人希望將地積比率增加22%至11.648倍，擬重建為一幢28層高（包括一層地庫及一層空中花園或隔火層）的辦公樓宇，涉及總樓面面積約28.35萬方呎。申請人指，擬議發展符合政府鼓勵活化工廈的政策，而放寬地積比率限制的幅度合適，與政府倡議幅度相符。
此外，韋堅信測量師行獲業主委託，以招標形式出售屯門青山公路屏山內地段6號一幅屋地，業主意向價9000萬元，可建樓面7926方呎，每方呎樓面地價11,355元。地皮將以現狀交吉形式出售，截標日期為今年4月30日。
韋堅信物業發展及投資董事許偉國表示，上述地皮位於屯門青山公路─青山灣段，地皮面積約1.98萬方呎，可建地積比率為0.4倍，即可建面積7926方呎，而地皮早前已獲准建一幢3層高洋房連兩個車位。
他指，屯門至赤臘角連接路將於明年開通，將縮短往來屯門至機場，經港珠澳大橋前往大灣區亦方便，預計屯門區內住宅發展亦受惠於基建配套所帶來的機遇。
曦臺折實均呎1.76萬 2房769萬起 毗鄰多工廈 首批呎價低同區海傲灣一成
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GS(14)@2019-03-15 17:30:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2382&issue=20190315
【明報專訊】恒地（0012）紅磡啟岸上周六首輪推售246伙清袋後，新盤推售浪接浪。繼新世界（0017）土瓜灣瑧尚日前開價後，宏安地產（1243）油塘四山街曦臺昨天亦公布首批66伙價單，折實平均實呎17,578元，較去年底開售的同區九建（0034）海傲灣，首推折實平均實呎1.99萬元低逾一成，估計除與曦臺單位面積較大，令呎價水平相對較低外，亦與項目鄰近多幢工廈有關。
明報記者 林可為、鄭錦玲
曦臺是繼海傲灣去年10月推出後，油塘區5個多月來另一全新登場樓盤。項目樓花期長約19個月，明日開始正式收票。首張價單涉及66伙，整批定價平均實呎20,205元，發展商提供最高13%直減折扣，令整批折實平均實呎降至17,578元。
可留意的是，海傲灣去年底首推折實平均實呎1.99萬元，至於同區的Ocean One、PENINSULA EAST近期二手平均實呎約1.56萬至1.75萬元，反映曦臺首批開價低於海傲灣首推折實價約一成，並與同區二手價相若。
首批66伙 明日起收票
業界認為，海傲灣較靠近鯉魚門，主打實用面積179至301方呎開放式和1房細單位，即使呎價較高，仍可以較低入場費招徠。至於曦臺，物業四周均為工廠大廈，環境較嘈雜，並主打2房、3房單位（實用面積456方呎、連平台特色戶），面積較大，故首推呎價較低。
曦臺首推66伙實用面積由494至716方呎，定價計市值約8億；售價及呎價最低單位為2座6樓E室，實用面積494方呎，2房間隔，折實768.8萬元，折實實呎15,563元。
另外，買家可選用「180天起動九龍東按揭付款」計劃，向指定財務公司申請八成一按，最長還款期25年，首兩年利率為P減1.995厘（P為5.375厘），其後P加2.615厘；不過，選用此付款法，照定價減3.5%、而即供付款則照定價減8%。
宏安：首批貼市價 或加價加推
宏安地產行政總裁黃耀雄形容，曦臺首推價錢「貼市親民」，不排除稍後或加價加推。宏安地產早於2017年6月宣布，與內房旭輝集團（0884）合作，發展上述曦臺項目，兩者各佔50%權益。資料顯示，項目可建總樓面面積約27.2萬方呎，宏安曾表示整體投資額約30億元；同年9月，宏安等接納約9.83億元補地價，折合每方呎樓面補價約3615元。
海傲灣餘貨擬加價3%至5%
同區九建海傲灣亦有新動作。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，海傲灣估計下月獲批入伙紙後，餘貨將有3%至5%提價空間。楊續稱，海傲灣去年10月至今累售逾240伙，套現約13億元。
麒豐資本觀塘工廈重建寫字樓過關
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GS(14)@2019-03-22 09:49:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0742&issue=20190322
【明報專訊】由4名80後「富二代」組成的房地產基金麒豐資本，就觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈，向城規會申請作發展辦公室、商店、服務行業和食肆用途，有關申請將於今日進行審議，規劃署認為，有關發展該地段的發展，不反對其申請，料獲開綠燈通過。資料顯示，項目地盤面積9808方呎，麒豐資本擬以14.4倍地積比率發展，重建為1幢38層高（連4層地庫）的商廈，其中寫字樓面積佔99,126方呎，商店、服務業及食肆佔37,522方呎，另停車場佔4589方呎，總樓面面積約14.12萬方呎。
另羅氏地產持有的觀塘道350號麥士威工業大廈，同樣向城規會申請由工廈轉作辦公室，同於今日審理，規劃署亦不反對其申請，料獲批建1幢33層高（包括4層地庫及1層空中花園）商廈，涉約27.62萬方呎樓面。
羅氏麥士威工廈申轉辦公室料獲批
由資深投資者舖王鄧成波持有的屯門河田街2號東亞紗廠工業大廈，去年5月向城規會申請擬建酒店、辦公室、商店及服務行業，規劃署亦不反對其申請，涉及樓面約46.6萬方呎。
第一集團荃灣工廈轉商廈補價9.2億
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GS(14)@2019-04-12 08:52:46https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0146&issue=20190412
【明報專訊】發展商積極透過洽商補地價增加土儲。第一集團董事魏深儀透露，旗下荃灣大涌道18號項目已完成補地價，金額逾9.2億元，以可建樓面約17.27萬方呎計，每方呎樓面補地價5334元，創全港工廈轉寫字樓每呎補地價新高。
資料顯示，第一集團於去年初以6億元購入荃灣大涌道18至20號地盤，地盤面積約1.8萬方呎，預計可建樓面約17.27萬方呎，每方呎樓面地價3474元，計劃興建一幢22層高甲級商廈，每層面積約8000至1萬方呎，最快於今年年底以樓花形式推售。
此外，由莎莎國際（0178）主席郭少明幼子郭浩泉、泛海國際（0129）主席馮兆滔之子馮康等人創立的麒豐資本，早前就新蒲崗美華工廠大廈向城規會申請放寬地積比率至14.757倍，擬議重建為一幢26層高（包括2層地庫）寫字樓，涉總樓面面積220,174方呎。據規劃署文件顯示，該署不反對有關申請，料今日於城規會審理獲通過。
麒豐微調方案 榮興利工廈再闖關
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GS(14)@2019-04-13 12:32:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2029&issue=20190413
【明報專訊】由4名80後「富二代」、包括莎莎國際（0178）太子爺郭浩泉等組成的麒豐資本，再就觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈，向城規會申請擬議放寬地積比率發展。城規會文件顯示，項目地盤面積9808方呎，麒豐資本擬以14.4倍地積比率發展，發展比率與去年申請相同，維持總樓面約14.12萬方呎，但微調其發展方案。
新發展方案將重建為1幢35層高的商廈，較去年12月方案減少3層，其中寫字樓佔10.7萬方呎，較過去方案9.9萬方呎增加8.2%；商店、服務業及食肆所佔3.75萬方呎減少16%至3.15萬方呎；停車場面積減少47%至2413方呎。
另億京、資策（0497）及信置（0083）合作發展的觀塘偉業街38號，過去兩周錄兩宗成交，共涉逾4.6億元，該項目過去約1年已售出近半單位，預計今年內入伙。項目昨日售出16樓E室，面積2769方呎，呎價14,800元。
關之琳7000萬再購黃竹坑香華工廈
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GS(14)@2019-05-21 08:37:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3890&issue=20190521
【明報專訊】有「娛圈富婆」之稱的關之琳一向鍾情物業投資，除購入豪宅外，更連番購入港島區工廈物業，上月便以7000萬元購入黃竹坑香華工業大廈14樓全層，呎價逼近1萬元水平。
呎價9687元 較去年貴近四成
土地註冊處資料顯示，香華工業大廈14樓全層，面積7226方呎，上月以7000萬元成交，呎價9687元，買家以天禧有限公司（SKY JOY LIMITED）作登記，雖然董事為GRL19 NOMINEE LIMITED，但公司登記地址，正是關之琳所持有的中半山地利根德閣3座一個高層單位，相信上述工廈物業由關之琳或有關人士購入。
值得一提的是，關之琳早於去年4月便以5100萬元購入香華工業大廈13樓全層，面積與今次購入之物業相同。換言之，物業事隔剛好一年，已升值37%。
西洋菜南街舖90萬租出 3年跌三成
另市場消息指，旺角西洋菜南街4號昌記大廈地下B及C舖，剛獲首飾店以約90萬元，舖位面積約1322方呎，呎租約680元。
據悉，舖位原由時間廊手錶店及藥房租用，合共租金約137萬元，但2016年先後結業後，僅以短租形式租出，現租金較3年前低約34%。
活化工廈變身過渡房屋零申請 投資者：5年後發展存疑 難控成本
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GS(14)@2019-05-27 16:50:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7344&issue=20190527
【明報專訊】特首林鄭月娥在去年施政報告中提出重啟活化工廈計劃，其中包括由民間主導改裝整幢工廈作過渡房屋建議，以解房屋供應燃眉之急，惟如意算盤未能打響。過去曾贊同此發展方案的「舖王」鄧成波之子、陞域集團主席鄧耀昇，更轉軚不支持，指工廈改作過渡房屋不超過5年，僅屬短期發展，5年後發展存疑，增加發展風險，決定放棄有關發展。
明報記者 甘潔瑩
就新一輪活化工廈計劃申請，本報曾向地政總署查詢，該署回覆指，2018年施政報告公布的新一輪活化工廈計劃涵蓋6項措施（見表），當中4項分別為重建、整幢改裝、擴闊緩衝樓層的准許用途，以及改裝以提供過渡性房屋，需向地政總署申請。到目前為止，該署接獲2宗重建的申請，同時已就5宗有關重建的規劃申請及1宗有關整幢改裝的規劃申請向規劃署提供意見，即至今尚未接獲改裝作過渡房屋的申請。
鄧耀昇轉軚不支持
資深投資者鄧成波孻仔鄧耀昇，旗下陞域集團於首輪活化計劃中共遞交20個申請，當中19個獲批，尚餘1個申請尚待處理文件，可謂積極參與活化工廈。過去鄧耀昇極力支持改裝工廈作過渡房屋，但他接受本報訪問時表示，這發展方向是他獻計給政府，因他發現公屋申請宗數高逾20萬個，若將工廈改作過渡房屋，市場定能消化一批排隊輪候公屋的申請人，認為「做得過」，一個工廈能改裝為600至900個房間，能有效協助政府增加房屋供應。
不過，在新一輪活化工廈計劃中，有關工廈改作過渡房屋的措施，除租期不超過5年外，亦未有提及5年後的發展方案，鄧耀昇表示，「曾建議政府批出過渡房屋許可之時，同時批出酒店發展的申請，好讓過渡房屋租期完結後，可保留有關設施作經營酒店之用，但政府未有回應這個建議。」正因為過渡房屋租期完結後的發展存疑，亦不能確定改裝成本能否在租期內回本，令發展風險增加，故在新一輪活化工廈申請中未有選擇此發展方案，但整體而言，是次活化工廈措施屬多元化和具彈性。鄧又透露，是次計劃遞交約10個申請，目前正預備相關文件，對於申請數目較首輪計劃大減一半，他不諱言，物流業對倉庫需求大，出租工廈亦屬不錯的投資。
麒豐資本：補地價磋商時間較長
另一工廈投資者麒豐資本，其共同創辦人洪英偉亦稱，過渡房屋方案租期僅5年，難以控制及計算成本。對於其他的措施，他認為有部分細節不夠清晰，如整幢改裝項目，當中有10%樓面須作政府要求的特定用途，但未有具體說明特定用途；重建工廈能予以增加地積比率，但當中需要補地價，與政府磋商補地價的時間可能很長，從而增加發展成本。雖然如此，但麒豐資本仍會物色合適發展的工廈項目。
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