大狀指單位分契後即可轉讓
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GS(14)@2016-11-08 05:48:47【本報訊】政府加重印花稅後，即有「首次置業」買家以一份買賣合約簽署方式，大手掃入多個新盤單位，部份個案可慳稅近七成。大律師陸偉雄指出，若單位未作「分契」，日後要將整批單位售予新買家，但「分契」後即可自由轉讓。陸偉雄指出，雖然買家可以以較低稅率入市，因今次買家以一份買賣合約購入4個單位，因為屬同一張樓契，業主日後要出售這4個單位，就必須一併出售予同一個買家，「相信要係二手市場搵到個買家要買晒4間機會唔大」。然而，業主日後如果要將4個單位拆開，分別賣予不同買家，則先要將4個單位重新分開為4張獨立契約，俗稱「分契」。
3年後出售毋須付SSD
有業內人士指出，由律師進行「分契」手續並不複雜，但受到額外印花稅（SSD）條例限制，即在購入物業3年之內「分契」，都要向稅局繳付不同比例的SSD稅率。由於SSD只限制住宅物業於3年內轉手，因此如果投資者3年後才把單位「分契」，即可獨立出售予不同的買家，毋須繳付SSD，有機會讓投資者透過未有物業的家人利用低稅率大手買入單位，購入單位作收租投資及轉售。故此，資金充裕的投資者，料受今次辣招的影響有限，政府加辣希望堵塞投資者入市意欲的如意算盤，成效或有機會被削弱。■記者程俊華
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161107/19825456
雍雅山1號屋 近9000萬轉讓公司股東
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GS(14)@2016-11-30 07:57:38【明報專訊】市場續錄大額豪宅買賣，由投資者羅家寶持有的沙田前雍雅山房重建項目雍雅山，其中一幢洋房以約9000萬元轉售予公司一名股東。
另外，內地客繼續大手掃貨，九建（0034）旺角麥花臣匯獲內地買家以5700萬元洽購5伙至尾聲，涉逾1700萬元辣稅。
市場消息稱，雍雅山1號、8號洋房近日分別以9000萬元及1.3億元售出，實呎4.4萬元及4.1萬元。四寶投資物業經理王慶新稱，項目未有放售計劃，上述8號洋房業權亦沒任何變動，惟實用面積2009方呎1號屋，已轉由公司其中一名股東持有並自住，做價與當年內部轉讓時相若。資料顯示，物業於2013年以8770萬元轉由一家海外註冊公司持有。
羅家寶於2005年以3.8億元購入雍雅山舊址雍雅山房，並重建成21幢洋房，於2013年一手新例推出後，項目轉由不同海外註冊公司持有，並簽下3年租約。
維港‧星岸特色戶定價7602萬
另長實（1113）紅磡維港‧星岸，周五發售14伙，當中第1座31樓A室、實用面積1408方呎另連425方呎平台特色戶，定價7602.3萬元、實呎5.39萬元，售價及呎價均挑戰同區新高；長實地產投資董事郭子威表示，項目去年8月推出至今累積售約250伙，平均呎價2.6萬元，套現70億元，內地客比例約兩成。
長實執行董事趙國雄則稱，部分買家期望買資產保值，即使要付新辣稅亦會入市，預計明年樓市將平穩發展，估計樓價上下波幅在5%至10%之間徘徊。
趙國雄：明年樓價波幅一成
恒隆地產（0101）奧運站浪澄灣過去4日累獲約2621張入票，相對周六推售62伙超額41倍。恒地（0012）馬鞍山迎海．星灣御更新價單，於周六起首15名購買實用面積1378方呎或以上大單位之買家，可以九二折購買車位一個。
市場消息表示，會德豐（0020）屯門掃管笏NAPA透過招標由單一買家連購8伙，相關單位包括3房戶、地下花園戶和天台特色戶，單位實用面積438至816方呎，惟一切以發展商上載銷售紀錄為準。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5416&issue=20161130
西九轉讓發展權被轟越權
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GS(14)@2017-01-22 01:56:54【本報訊】特首梁振英在施政報告提出強化西九文化區管理局的財務安排，將區內原屬政府的酒店、辦公室、住宅發展權授予管理局。昨日立法會民政事務委員會會議上，多名議員批評有關做法，公民黨陳淑莊指2008年西九管理局已向立法會申請追加撥款216億，現時政府又再建議轉讓發展權，質疑向西九「賣大包」的做法猶如「Cap水聖手」。她並質疑政府越權，違反當年指以賣地方式處理有關土地。
反拆灣仔場動議否決
民政事務局局長劉江華堅稱新安排完全沒越權，指「西九財務困難非常之大」，轉讓發展權是刻不容緩。施政報告也提及拆卸灣仔運動場，改建為會展一部份。劉江華表示，啟德體育園區動工後也要思考大球場將來的角色，倡將大球場改建為「標準、地區性」的運動場。對於灣仔運動場是否也發展成集合會展、康體及地區設施，劉江華指這屬初步構思，仍在探討階段，也會進行公眾諮詢。立法會議員羅冠聰動議反對清拆灣仔運動場的計劃，但最終因建制派反對，以13票對12票遭到否決。■記者陳沛冰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170121/19904331
發展局：中標官地不限股權轉讓 業界指若個案增加 政府不排除設限
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GS(14)@2017-09-17 11:26:20【明報專訊】宏安地產（1243）24.41億元出售馬鞍山白石耀沙路住宅官地的六成股權，因屬第二度轉售，惹來市場關注是否有炒作官地之嫌。發展局回應本報時指，招標出售官地限制轉讓業權，但不限中標公司股權轉讓，且不揣測這與樓價有無關係。有業界人士稱，有關限制業權轉讓難阻發展商圖利，又預期若類似個案增加，不排除政府在賣地章程加入新條款。
宏安本周售六成股權 呎價升55%
馬鞍山耀沙路地皮原由亞洲聯合基建（0711，前稱俊和）與中國城建於2014年12月以21.3億元投得地皮，每呎樓面地價僅5517元，惟中城建未有履行注資，亞洲聯合基建展開法律程序，終在今年6月將持有該地公司股權轉售予宏安，市傳作價26.3億元，折合每呎樓面地價6787元。時任發展局長馬紹祥今年6月時回應稱，以轉售公司股份形式或者母公司轉讓其股份，不適宜太多評論。
不揣測股權轉讓與樓價關係
事隔3個月，宏安將持有該地皮的公司六成股權以24.4億元售予內房碧桂園（2007），折合每呎樓面地價升至約1.05萬元，較今年6月高出五成半，惹來市場關注。就上述事件發展局以書面詳細回應指，於2014年透過公開招標把該地批予鋒尚有限公司，土地業權人至今並沒有轉售該地皮，上述情况屬於該土地業權人公司的股權變動。
發展局續指，政府透過招標出售土地的土地契約，一般載有條款限制在合約完成證明書（即滿意紙）發出前的土地轉讓，其限制的內容，須參考有關條款，不能一概而論。
該局又稱，一般而言，如果一幅土地是由一家公司購入，該公司便成為土地業權人。土地業權人若將有關土地轉讓與另一人士或公司，有關土地業權便會轉至該另一人士或公司，土地契約所載的轉讓限制（若有）一般是針對這種轉讓。此土地轉讓是有別於土地業權人的股東將其股權出讓，股權出讓並沒有改變有關土地業權及業權人在履行土地契約的責任，因此亦非一般地契需要規限的事項。同樣，就白石耀沙路地皮，有關的土地契約只限制土地業權轉讓，並不限制成功投標公司的股權出讓。
萊坊：發展商旨在分散風險鎖定利潤
發展局補充指，樓價變動受多項因素影響，供求因素、外圍和內地經濟情况、香港本身經濟和就業情况，以及利息因素等。就樓宇落成後出售的售價是按當時的市場價格去釐定，故樓宇出售時的市價跟成本價或股權出讓沒有必然關係，政府亦不適宜揣測。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，發展商旨在轉移風險及鎖定利潤，屬正常商業行為，但礙於現時樓價高企，地皮易手因價格上升而被容易解讀成炒賣官地。他預計，若類似個案增多，政府可能會在賣地時加入新條款。
明報記者 甘潔瑩
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2601&issue=20170914
股份買賣須協議轉讓 新三板流通量低
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GS(14)@2017-11-04 13:48:55【明報專訊】目前內地新三板分成兩大板塊，創新板及基礎板，擁有逾萬家上市公司，融資方式具彈性，可先掛牌後融資，或先融資後掛牌；但當中有公司掛牌後未能融資。其中港人最熟悉的，或許是由恒大集團（3333）分拆的足球會恒大淘寶，上市後成交卻非常疏落。
新三板融資方式具彈性
現時市場所見到的內地新三板，有1.16萬家公司上市，當中屬於創新層的公司佔比只有11.7%。「創新層公司」是指最近兩年符合年均利潤不少於2000萬元人民幣，最近有成交的60個交易日平均市值不少於6億元人民幣的公司，同時要求最近兩年營業收入連續增長，年均複合增長率不低於50%。至於「基礎層公司」，泛指未能夠滿足到前述要求的公司。
同時，由於新三板公司有很大比例取得掛牌資格，同時配套招股融資只佔少數，加上上市後採用的交投方式並非股票市場運作的持續報價及交投運作機制，而用通過做市商安排，或協議轉讓方式促成，實現交投金額及轉讓股份數目根本不多；因此，過去1年新三板陷入寒冬期。近年在港不少企業融資公司，已經不時收到內地新三板公司來港或尋求到A股上市的門路，以解決低估值、低流通量問題。
嘉利國際分拆機器人方案業務至新三板
不過，新三板公司並非完全沒有市場，不少香港上市公司旗下均有分拆公司到新三板上市。較為人認識的如恒大旗下恒大淘寶便是一例；另本港工業股嘉利國際（1050）較早前尋求將旗下從事機器人方案業務的廣東翠峰科技分拆；至於較受市場受落的如從事環保類的公司，仍能夠在新三板進行多輪融資。因此新三板市場並非一無是處。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9988&issue=20171030
去年內部轉讓4578宗 佔整體註冊一成
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GS(14)@2019-02-26 07:49:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1250&issue=20190225
【明報專訊】政府於2013年首次推出雙倍印花稅（DSD）辣稅，到2016年提高至樓價15%，不少業主透過內部轉讓把其中個別業主「甩名」，再以首置名義入市；據Q房網統計土地註冊處資料，去年全年有4578宗屬內部轉讓個案，佔整體二手買賣註冊逾4.2萬宗約10.9%，而截至上月，內部轉讓佔整體二手比例，已連續9個月在一成以上。
Q房網香港數據研究中心統計，土地註冊處資料，將買賣雙方最少有一個姓名相同（如物業原由A、B共同持有、但轉名至B，A已甩名），列作內部轉讓，去年共有4578宗，較2017年5099宗，按年跌10.2%。
十大屋苑業主內轉情况活躍
至於內部轉讓佔大市買賣比率，則由2017年佔11.9%，輕微跌至去年佔10.9%，跌幅僅1個百分點，反映去年下半年雖然市况轉淡，但進行內部轉讓、部署入市的業主沒有大幅減少，潛在買家對後市仍然樂觀。
可留意的是，十大屋苑於2018年共385宗內轉，較2017年僅跌1.8%，跌幅遠低於整體10.2%。另外，內部轉讓佔二手成交比率方面，十大屋苑亦跑贏大市，全年有13.1%，較整體10.9%高出2.2個百分點，反映大型屋苑業主，有較多內部轉讓需要。
業界:首置身分有一定價值
Q房網香港董事總經理陳坤興表示，內部轉讓個案維持10%以上高水平，反映不少業主透過內部轉讓，自製首置身分部署日後再入市，隨着政府辣招持續，「首置」身分仍然有一定價值，相信未來業主對內部轉讓需求會持續，預料今年該類成交仍會佔一成。
[破辣稅系列之一}
上月407宗近親轉讓 運房局：收緊「甩」名怕誤中副車
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GS(14)@2019-02-27 05:14:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8001&issue=20190227
【明報專訊】本報連續兩日報道有業主透過內部轉讓把物業「甩」名後再以首置身分入市。運輸及房屋局回覆本報時透露，去年平均每月約有390個近親住宅物業轉讓個案，今年1月份則有約407宗，輕微高於去年全年平均數。
本報就有關業主透過內部轉讓把物業「甩」名事宜，向運房局查詢，該局指出，根據稅務局的資料，以近親轉讓為理由申請按第2標準稅率繳納從價印花稅（即只繳付基本印花稅，下同）的個案，在2019年1月有407宗，與2018年每月平均約390宗相若。
去年平均每月390宗
若以運房局回覆的數字推論，即去年全年約有4680宗近親住宅物業轉讓個案，去年同期就有43,288宗二手住宅註冊登記，若以此計算，去年近親住宅物業轉讓佔去整體二手註冊登記的10.8%，在2019年1月，就有2616宗二手住宅註冊登記，近親轉讓佔其中15.5%，比例上高於去年全年平均數。事實上，據Q房網香港數據研究中心統計土地註冊處資料，去年共4578宗內部轉讓，佔整體二手註冊10.9%，與上述運房局公布數字相若。
中大經濟學系副教授莊太量認為，數字反映市場的確有投資需求，而要買第二層樓收租，業主亦一定會先「甩」名，以節省辣稅，他認為有關行為是無可厚非的，不應該打壓。
中大莊太量：數字反映投資需求
不過，被問及未來會否就有關行為收緊現有的印花稅機制，運房局則回應指出，如進一步收緊現行新住宅印花稅機制下為香港永久居民提供的豁免安排，例如規定只有從未在香港擁有住宅物業的香港永久居民買家方可獲得豁免，可能會誤中副車，包括換樓人士、過去曾售出唯一擁有的住宅物業，但現時因個人或家庭原因需要重新購入住宅物業作自用的香港永久居民等，政府必須審慎考慮。
運房局又稱，在新住宅印花稅措施下，若代表自己行事的香港永久性居民在購買住宅物業時並無擁有任何其他香港住宅物業，該份購買單一住宅物業的文書便可按第2標準稅率繳納從價印花稅，在申請按第2標準稅率加蓋印花時，買家只須申報在購買有關住宅物業時是否擁有任何其他香港住宅物業，毋須申報他／她是否曾經擁有住宅物業，以及於何時出售或轉讓曾經擁有的物業。
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