投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹貳參)發達三大要素之：買甚麼？(第一零八回) 阿牛
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投資港股：中信泰富（三）
最近，中國銀監會建議商業銀行進行房價下跌60%的重度壓力測試，業界叫晒救命。其實跌六成就真喺好尷尬，應該都冇乜金融機構可以企得住；咁耐以來阿牛見過兩次真實的60%測試，一次由董建華個X人，幫我地香港人做『人體測試』，攪到日日有人燒炭，幾年間死千幾人，數以萬人家破人亡，有人肚餓到偷麵包，搶飯盒。
第二次就喺2008年10月，中信泰富炒燶澳幣。當時熊市剛過，中信泰富成間公司先淨番唔夠三百億，跟住話因為買澳元 Accumulator 蝕左一百五十億；單嘢出街，第二日中信泰富跌55%，剩番$6.5。尷尬嘅喺之前不久，公司先公報左話一切正常，跟住蝕咁多錢。更尷尬啲喺，揸旗嘅『疑似』喺榮家小姐榮明方，於是大家憎人富貴厭人貧，想人地再尷尬啲。
但喺：
不可不知中信泰富在澳洲有鐵礦，當時正在開發而未投產之際，需要用唔少澳元；買定啲澳元，lock死個價，方便控制成本喺好合理嘅，而且當時澳元一升再升，榮小姐看漲喺好合理嘅，而買 Accumulator 亦喺正常手段。簡單嚟講，等如lock死個兌換價同數量，再慢慢供款而已；點知個澳元會急跌喎！
側聞榮小姐做大生意好有膽色，私下更喜歡『跑夜馬』；唔喺我地啲小男人星期三去快活谷嗰隻，喺騎住隻馬，夜晚通山跑喎；兄弟，你有冇咁膽色呀？阿牛就冇喇。
好喇：
戲肉就喺，北京中信母公司兩星期內已經落實俾一百一十五億備用信貸香港中信泰富。一場風波，迅速落幕。証監側側膊唔多覺，中信泰富繼續做指數成份股。
買中信泰富，好過你攞住張報紙，左度右度啲壞鬼鱔稿，搵啲所謂實力股。
有乜嘢勁得過蝕得起吖，中信先喺 power 嘛！
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阿牛又想起啲肥皂劇：
老豆：咁夜呀，仔。
阿仔：嗯……
老豆：咪行住……食左飯未？
阿仔：嗯……
老豆：呢輪你好忙咩，成日唔見人。
阿仔：嗯……
老豆：叫廚房開飯你食左先喇……我晏晝入左錢落你戶口填晒條數喇……你下次小心啲呀。
阿仔：嗯……
老豆：你阿媽話成個禮拜冇見過你，呢兩日又話唔舒服，你食完飯上去同阿媽請安喇……我乜都冇同你老母講過。
去喇。
投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹貳肆)發達三大要素之：買甚麼？(第一零九回) 阿牛
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投資港股：中信泰富（四）
今日要講嘅兩個問題，阿牛嘅答案都喺：no
首先，睇完尋日個阿牛劇場，大家有冇覺得個仔，喺咪敗家仔嚟㗎？
阿牛答案喺：no
唔一定，老實講，邊個做生意未失過手吖。個老豆咁 cool ，佢以前唔喺一樣試過衰過，套劇冇講啫。你可能會話，個老豆可能衰過，不過衰少少，無個仔咁大鑊，會唔會呢？
會，因為當時佢老豆副身家冇咁大，同埋未必有老豆個老豆照吖嘛；其實 每個生意人做決定之前都喺諗住賺嘅，唔喺做嚟把鬼咩。而佢落疊之前，一定都會計過輸唔輸得起，包括有冇老豆幫佢埋單都喺考慮因素之一，全部佢都會計算在 內。所以阿仔衰一鑊，而佢老豆找得到數嘅，絕對合情合理，根本輸得起。
仲有，你估佢老豆唔知咩，甚至乎心知肚明，未必關個仔事，或者佢老人家親自出手，戰果可能都喺一樣。
從前90年代有間上市公司叫兆峰陶瓷，由一個後生仔叫李兆峰白手興家攪嘅，高峰時買埋南灣嘅別墅，住喺李嘉誠隔離，連李嘉誠都話佢叻仔；後來 2001 年公司擴張過度，一下週傳唔嚟，執埋笠。
李嘉誠點？唔通幫佢呀，都叫大家弄肋而為，冇咁大個頭就咪帶咁大頂帽喇。白手興家一個唔小心，就喺咁嘅下場。你買佢股票，咪陪葬囉。
衰左，最緊要有人找數，咁就喺叻。冇人找數，就唔叻。未衰過唔算叻，你『未』啫，唔表示你唔會。
跌底爬番起嚟？呃細路就得。
冇左份八千蚊嘅工，梗爬得番起身喇，搵過份九千嘅都得呀。冇左八十億，你赤手空拳搵番九十億我睇吖！
跌在那裡，就趴在那裡。
不過，李兆峰先生好嘢，而家轉戰上海，雖然冇以前咁大，一樣企得住。但喺個樣就蒼桑好多囉。
阿牛誠心祝福佢。李生，加油！
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第二個問題，中信泰富公報業績，純利急增一倍，阿牛喺咪好開心呢？
阿牛答案都喺：no
點解？
因為時候都未到，公報業績都唔會炒上嘅，最近放榜潮：
建行盈喜 ，股價跌
袞煤盈喜，股價又跌
鐵鈦盈喜，股價都喺跌
因為都未到牛三，個市要到牛三，個市場氣氛好，盈喜先有藉口炒上。
但喺，亦有異數嘅，早輪隻999 I.T. ltd 公報業績，當然喺好好，結果由一蚊炒上三蚊，仲唔跌番落嚟。所以好難講，天時地利人和一夾埋，炒高左就買唔番，陣腳大亂好尷尬。所以點解隻鐵鈦，阿牛咬實 牙根都要而家入貨，明知佢多數要等幾年，都未必有嘢睇。就喺怕佢『萬一』，忽然受市場重視，升倍零兩倍，唔湯唔水，咁就大劑，你話仲買唔買落去好吖。
咁買 I.T. 咪得囉！
你知唔知I.T.今年賺多左幾多呀？比舊年多五倍咁多。你話炒高三倍喺咪合理呢。咁你又知唔知南航今年賺多左幾多呀？喺八十倍呀！結果咪升左一毫子咁大把。
你話我聽下一個喺邊隻股票，盈喜之後會升幾倍嘅。
投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹貳伍)發達三大要素之：買甚麼？(第一一零回) 阿牛
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投資港股：中信泰富（五）
榮毅仁 (1916-2005)
故事由1865年說起。那年是同治四年歲次乙丑，是殿試之年，也就是三年一度考狀元的日子。當年的一甲第一名的狀元是滿洲鑲黃旗人崇綺，不過今天說的不是崇綺的故事，而是一個『交白卷』的人，無錫人薜福成。
薜福成當日並沒有作答，而是用答案紙寫了一封長信給曾國藩；當大家還在為八股文，破題，承題，起股，束股之際，薜福成已經在表達他的世界觀。他和很多無錫人一樣，已經具備了當時人沒有的『世界視野』。
其中的要點是無錫人早已擺脫了重儒輕商的傳統觀念，他們有自己一套『義利兼顧』的營商理念。無錫又因為靠近上海，兼收太湖水道運輸和滬寧鐵路之便，在清末就和常州和南通，成為中國新興的工業重鎮，以巢絲，紡紗和麵粉加工為三大經濟支柱。
榮毅仁先生的伯父和父親就是做茂新麵粉公司賺了第一桶金，跟著就兼做振新紗廠，一直到解放前，合共辦了幾十間工廠和錢庄，成為中國最大的民族資本家族。到了1949年，榮毅仁先生做了重要的決定，就是堅持留在大陸，不隨國民黨撤退台灣。
解放後中央已經留意到這批留國商人，翌年1950年，榮毅仁三十四 歲，獲邀和國家領導人吃飯，認識了周恩來總理，周總理笑說榮毅仁是『少壯派』，也就是『少壯派』三個字的由來。1956年察量當時的形勢，榮毅仁把榮家名 下的商業帝國，包括紡織廠，麵粉廠和銀行，無償交給了國家。上海市長陳毅尊他為紅色資本家，又助他選上海副市長，紡織工業部副部長。
文革開始後，榮家得周恩來總理一力保全，安然渡過。文革後的十一屆三中全會後，在鄧小平的支援下，1979年10月成立了一個投資機構—中國國際信托投資公司，CITIC
(China International Trust and Investment Company)，由榮毅仁任總裁。請留意，公司是直屬國務院的， 後來就易名為中國中信集團。公司第一年就接待了四十多個國家來洽談業務的四千多人，和國內企業的三千多人，連前美國的國務卿基辛格也受聘為CITIC的顧 問。CITIC以其獨一無二的國家背景，觸角伸進所有的經濟領域以及承擔起國家在國際經濟合作方面的發展。
80年代尾，CITIC發動了‘收購香港之戰’，1987年1月購入國泰航空12.5%股權，又收購港龍的38.3%股權，以及香港電訊公司20%股權。1990年中信購入泰富投資，翌年借殼上市，改名為中信泰富。
1993年，榮毅人年屆76，他把中信交給了助手魏鳴一和王軍，自己則回到政治圈，當國家副主席。
2005年榮毅人以89歲高齡逝世。
投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹貳陸)發達三大要素之：買甚麼？(第一一一回) 阿牛
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投資港股：中信泰富（六）
講完榮毅仁先生，就講吓中國中信嘅歷屆董事長及總經理。
1979年10月－1993年3月 榮毅仁任董事長兼總經理
1993年3月－1995年4月 魏鳴一任董事長，王軍任總經理
1995年4月－2000年7月 王軍任董事長，秦曉任總經理
2000年7月－2006年7月 王軍任董事長，孔丹任副董事長兼總經理
2006年7月－孔丹任董事長，常振明任副董事長兼總經理
習慣上都喺董事長退休就由總經理接任。
王軍：湖南人，是中共元老王鬍子，王震的次子。1966年畢業於哈爾濱軍事學院，進入船廠業務及海軍，直至1979年加入中信公司。從前有一段時間，喜歡稱他為太子黨。
魏鳴一：湖北人，1947年燕京大學物理系畢業，1949年獲美國布朗大學科學院碩士，同年回國，任職國院部工程師，官至電子業部副部長。曾參加研發中國的中、遠程導彈的電子系統，是微波技術專家。
秦曉：1975年率業於山西礦業學院機械工程系，1983年同校獲經濟管理碩士，畢業後工作於煤炭及石油部，1986年加入中信，2001年借調招商局集團，一直扶搖直上，現任招商集團董事長，及招商銀行董事長。
孔丹：江西人氏，父親是中央調查部部長，母親是周恩來總理的秘書。文革時頗吃了一點苦，1981年畢業於中國社會科學院經濟系，1983年加入光大集團直至1995年升任光大信托總經理。2000年調至中信集團，06年任董事長至今。
常振明：奇人也。父親常迵是清華大學教授，文革時，賦閑在家，開始下圍棋；十五歲已成國手，和聶衛平成為圍棋代表隊友，1982年被定為圍棋七段。1983年畢業於北京第二外國語學院，主修日文；畢業後進入中信工作，1989年獲紐約保險學院MBA，2004年調任建行行長；2009年4月接替榮智健成為香港中信泰富主席。
榮智健：榮毅仁兒子，1965年天津大學電子工程系畢業，文革後於1978年移居香港，任職尚未上市的香港中信及後來的中信泰富主席，直至2009年澳元事件後，和二把手范鴻齡辭職引退。榮智健十多年來都是胡潤中國百富榜的前十名常客，在香港交遊廣闊，尤其喜歡馬匹，是香港賽馬會活躍馬主。
范鴻齡：寧波人，是天一閣書樓范欽的後人，羅范椒芬胞兄。早年偷渡來港，1969年畢業於港大，自修成為律師。1990年加入中信泰富，輾轉升至總經理，2007年董事酬金高達5600萬元。范鴻齡更身兼不能想像咁多嘅公職，有公職王之稱。甚至有傳他對2012特首一位頗有興趣角逐；但是在2009年Accumulator事件中，范隨榮智健辭職後，轉趨低調。
大家睇完呢幾篇一疋布咁長嘅中信泰富介紹之後，喺咪開始『意會』到呢間公司喺乜嘢一回事喇？
投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹貳柒)發達三大要素之：買甚麼？(第一一二回) 阿牛
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投資港股：關於做功課
大家睇完早幾日啲Blog，都會覺得我地做小投資者，買中信泰富，好似都冇乜保障，只喺講個信字。 中信泰富講左六日，一個實質數據都冇講過，淨喺講吓啲古仔；聽完之後，好似乜都唔喺好知，好唔放心。喺咪應該多做功課呢？
啱。
好多媒體都叫我地小股民，買股票前要多做功課，巴菲特先生直情叫我地唔好買啲唔識嘅嘢。
但喺我地做左功課，自以為知好多，扮醒目，唔喺又喺『乜Q都唔知』。啲嘢都喺一知半解。一般㩒吓個yahoo，佢彈乜出嚟乜咪睇乜囉，睇唔明就跳過佢，睇下一段，連段嘢邊個寫嘅都唔知，寫嗰個可能仲低B過我地，兼且寫嘅時候必然『心懷目的』咁去寫；信佢一半都死呀。
你又知唔知阿牛喺邊個，同點解寫Blog吖？
收錢嘅書同雜誌會好些少，不過又未必寫啱我地要睇嘅嘢，大家又孤寒唔捨得買咁多書報嚟睇，香港人嘅閱讀速度又慢，我見啲人坐地鐵，攞住張免費報紙，架車行左幾個站，佢地睇嚟睇去都仲睇緊嗰頁，吸收知識根本就唔喺現代人嘅強項。
咁學巴菲特先生去明查暗訪得唔得呢？我都想呀，我研究隻鐵鈦嗰陣夠想 去四川考察番兩個月，順便搵個四川姑娘做響導囉，牛嫂肯俾先得㗎。 所以，大家如果諗清楚，就會知道，我地本身追求知識時喺有好大限制嘅。等如三十年前，啲人以為自己識嘢，問清楚啲佢，先知道佢話識嘅嘢，原來睇電視學嘅； 我地而家就識笑佢地蠢，但而家啲人以為自己識嘢，問清楚啲佢，唔喺又喺上網睇番
投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹參贰)發達三大要素之：買甚麼？(第一一七回) 阿牛
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投資地產：國內樓市
最近上海樓價又發癲，喺踏入『金九銀十』之前，偷步成交大增，樓價更一周上漲了5.69%。北京同廣州亦有蠢蠢欲動嘅形勢。中銀監統計部立即出嚟講嘢，副主任葉燕婓話；要嚴格執行宏觀調控政策，堅決遏制投機，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。佢又話；房地產市場同房地產貸款對國民經濟、國計民生至關重要。
先旨聲明，上面呢幅喺葉生舊年嘅相。呢幾日咁熱，如果佢仲著住羊毛衫番工，肯定令人懷疑佢精神有問題。
人民日報又有文章表態，話房價仍然處於歷史高位，遠高於普通購房者嘅購買力；當前房地產調控已到關鍵時刻，必須繼續堅持調控，目前推出進一步的調控措施，條件適宜，而且銀行對樓價下跌進行的壓力測試比較樂觀，減輕政府調控時的壓力。
呢段嘢原來講左三件要事，
第一，就喺即將有進一步調控出台。
第二，就喺早輪國家叫銀行做壓力測試，原來唔喺靠嚇同埋玩嘅，喺要知道調控時落重藥得唔得；會唔會連銀行都隊冧埋。而得出嚟個答案喺，銀行頂得到嘅，可以嘅。
第三，喺國家唔喺想個樓市平穩，喺想『隊冧』個市，要佢下跌，而壓力測試已經講左，預左最惡劣時跌四成。
我地祖國而家崛起，準備要行嗰條路，喺從來都未有人行過嘅，所以毫無章法可言，千祈唔好諗話外國都冇乜乜乜，又或者人地都乜乜乜，我地國家將唔會跟隨任何一條人地走過嘅後路去走嘅，而阿牛都好佩服領導層做嘅決定。一言蔽之，so far so good。我有啲感覺，國家直情喺想將樓房產業，好似德國咁做，永久推倒，作為一種社會穩定嘅基礎。喺德國，炒賣樓宇屬犯法，要罰嘅。
點解國內要走咁極端嘅一條路呢？我認為，首先喺國內從未試過大規模冧樓市，唔知冧起嚟有幾杰，搏唔過。其次喺國內冇公屋俾啲冇能力嘅人住；啲窮人租唔起，買唔起樓住，就只可以瞓街，所以樓價一失控向上，貧富懸殊就會好凸顯，有機會天下大亂。
咁點解國內炒家冇呢個insight呢？照計佢地了解國情，一定多過阿牛，點解仲去炒呢？
1)因為佢地見慣國家攪運動，以為運動過後，就炒樓照舊。
2)因為地方政府都唔願意見到當地樓價跌，亦都希望捱過左個運動就一切照舊。所以可能會派啲定心丸俾炒家。
3)佢地未見過樓價大跌，對經濟同民生嘅沖擊，所以唔明點解國務院咁有決心。
阿牛又喺度諗緊，會唔會國家調控國內樓市，一劑重過一劑之後，上面樓市顯著下跌，跟住拖累香港樓市順便爆埋，成為駱駝背上的最後一根稻草呢？
投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹參參)發達三大要素之：買甚麼？(第一一八回) 阿牛
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投資樓市：唔賣地，可以點？
如果政府明白阿牛尋日嗰個論點，就知道齋賣地喺唔掂嘅。等如你成家都肚餓，你去攞晒啲珍藏鮑魚，花膠俾老婆，又話啲靚嘢點計點計，扣番幾多家用，咁冇用㗎喎，你喺度做緊乜嘢呀？
要有用就要老婆盡快煮啲嘢俾大家食。鮑乜嘢魚啫！
問題就在於『盡快』兩個字。
要發展商盡快，就要學祖國；俾個限期佢起屋，如果過左期起唔到，就當屯積土地，輕則罰錢，重則收番塊地。
一招攪掂。
政府一賣左塊地，就應該立刻公報，呢塊地兩年後有幾多千個單位供應。最好連土 地可建多少單位都粗略固定，而且起好仲要攞晒出嚟賣，唔准留貨尾，唔准擠牙膏；例如平均八百呎一個單位，除到條數，假設塊地可以起千五個單位，賣地時附帶 條件，就喺規定佢起夠千五個。如果發展商鍾意起大單位，咪由得佢起囉，咁佢咪起番啲四百呎嘅細單位，戥勻條數，總之起好就要啱數。
發展商如果唔肯投地，咁仲好，等個樓市知道唔喺咁向好，自然就會冷卻少少；如此類推。
今時今日，死喇，賣左地，人地 hold 住等下一朝再高啲樓價先推出，咪又喺遠水不能救近火。
日本學者大前研一話，香港人個大問題，喺『原全冇遠見，淨喺睇到前面三呎，再遠啲嘅嘢，完全唔睇，完全唔諗。』。
靚地就買少見少，我睇你將來點。
阿牛都冇嘢好再講囉，所以今日篇Blog到此為止。
明日篇Blog好長，敬請收看。
謝謝。
下面隻蟹喺留番明日用嘅。
投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹參肆)發達三大要素之：買甚麼？(第一一九回) 阿牛
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投資地產：仲有乜招數
有
喺乜？
息口。
港幣要甩鈎喇。
當年信心危機，英國人將港元掛鈎美元，至為明智。當時人民幣不成氣候，不能掛。英鎊瓜田李下，不能掛。歐洲未有歐羅，散收收不能掛。一籃子貨幣太複雜，趕唔切安排。美元最穩定，最流通，最有公信，所以喺首選。
但針冇兩頭利，掛鈎之後，匯價同利率都要跟足人地，無自主權。1997嗰朝已經首先試過喇，亞洲就金融風暴，美國就經濟繁榮，所以最優惠利率喺十幾厘；如果唔喺掛左鈎，當年港元就可以減息嚟救經濟。但當時剛回歸，有實際困難，呢樣嘢唔怪得董建華。
呢兩年，美金不停跌，幾年間對人民幣已經跌左二十幾%。我地衣食住行都靠用國貨，即喺啲日常生活品貴左二、三成，對低下層市民影響尤深。啲嘢一喺加價，冇加到二、三成嘅嘢，就即喺換左低質素啲嘅次貨俾我地用，生活質素無論如何喺低晒。但喺呢個道理因為複雜少少，冇人提起，政府就當冇事，提都唔提，話知你水深火熱，橫豎啲低下層都唔知發生左乜嘢事。唔知，咪即喺冇事囉。
所以幾多錢最低工資都冇用喇，如果一甩鈎，大家啲錢就升幾成；你唔甩鈎，美金有排跌呀。如果你開間茶餐廳，一甩鈎，啲食品價格就跌幾成，毛利升番；俾多少少人工洗碗呀嬸都冇所謂。洗碗阿嬸亦覺得啲日用品平番，生活好左。
相反，而家鈎住美金，對人民幣不停跌。老闆成本貴，賺得少，加人工就一定冇可能，只好將兩個洗碗嘅炒咁一個，留番一個一腳踢。洗碗阿嬸亦冇好日子過，攞左最低工資，喺多左少少錢，番工就做到抽筋，但啲日用品就不停貴，生活艱苦。到下年最低工資又檢討，又話要加，啲食品來貨又加，佢老細自然會發覺開餐廳又辛苦，又冇錢賺，就會執埋檔嘢，炒埋洗碗阿嬸，租埋間舖俾美聯物業做地產。
當然，貨幣眨值，有利出口。但喺你話阿牛知，香港出口乜嘢？
影響旅遊業？円又夠貴喇，你仲去唔去日本吖？仲有，你希望個樓市爆煲吖，定喺少幾個嫌貴，唔嚟香港玩嘅遊客吖。
如果而家港幣有自主權，加番3/4厘息，我估個樓市立刻冷卻。乜都唔駛攪。香港其實比較容易，銀行放嘅款大部份同物業有關，工商貸款唔喺主流。其他地方就話驚加息，拖冧埋工商業啫，香港驚乜呀？話加息就可以加息。
咁樓市咪唔駛爆，捱耐啲，希望長玩長有囉。
香港史料披露，當年信心危機，英國人兩日就拍板將港幣掛鈎 ；而家我地政府攬住個 7.8 當正金科玉律，唔好話甩鈎，叫佢改高改低都驚到賴尿。話唔駛改嘅理由就梗喺多喇，但喺退一萬步諗吓，有冇可能香港貨幣同美金嘅比例，二十年來乜都冇變過，一模一樣唔駛調整吖？
其實當年個 7.8 喺隨便定出嚟；阿牛睇過電視專訪，始作俑者話：定做 8 又好似齊頭冇乜科學性，咪整個小數點大家覺得高檔啲囉！呢啲先叫做氣魄加幽默感。
你睇吓我地富士康，人地郭先一陣風搬晒去河南，當地政府倒履相迎，問題迎刃而解。你睇吓朱鎔基總理，上任時千頭萬緒，七萬幾個問題；佢話乜都唔怕，最多訂定棺材，同大小問題惡鬥，大不了最多喺死！可敬也。
香港，真喺一蟹不如一蟹囉。
嘉里置业13亿抢得地王 香港豪宅尚有一成空间
http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-3/2MMDAwMDE5NTY2MQ.html
嘉里置业最近大手笔不断。
8月31日，集团旗下位于香港的嘉里建设有限公司（0683.HK,简称“嘉里建设”）又以12.85亿港元总价竞得九龙塘义德道一块地皮，每平方尺楼面地价达到16587港元，一举刷新九龙地区豪宅用地最高楼面尺价的纪录，成为新地王。
相较同区仅仅两个月前获认的旧地王，九龙塘义德道地王每平方尺楼面价格升幅达32.27%。
招商证券香港投资银行业务董事总经理温天纳表示，“从这次九龙塘义德道地皮拍卖价格来看，长期而言反映了发展商对市区豪宅市场长期看好的举态，短期而言，市场气氛将因此被刺激。”
高出底价近一倍
当天拍卖会上热闹的场景，让人将港府正在轮番出台房市调控政策的现况抛之脑后。
当拍卖官以6.59亿港元的底价推出义德道地皮，并规定每口叫价2000万港币后，各大地产商便开始了举牌角逐。南丰、华懋、嘉里、新世界等市场玩家竞相承价，现场更是出现多家竞拍者抢拍的情形，五分钟内，承价已近10亿港元。
最终，嘉里建设后发制人，以高于起拍价94.99%的出价，拿下新地王冠冕。
美联测量师行董事林子彬(Alvin Lam)认为，该地块受青睐很重要的一点是它可合并毗邻九龙塘义德道3至5号地皮，故而发展潜力优厚。而由于发展项目设有高度限制，预料地皮将有机会发展为混合式洋房项目。
此 前，这一地区地王的纪录由何文田前山谷道村二期的每平方尺楼面价格12540港元所保持。据悉，这一总面积达17.4万平方尺（合1.6151万平方米） 的地块在6月8日竞标时，嘉里建设与李嘉诚旗下长江实业均有加入竞价战团，战局激烈，但该地块最终由新鸿基地产旗下宝仑有限公司以109亿港元竞得。
市场之前预计，九龙塘义德道1号住宅用地地皮成交价介乎9.2亿至11亿港元，相当于楼面地价每平方尺11876至14199港元，显然，最终的每平方尺约16587港元大超市场预期。
嘉里建设执行董事何述勤在竞拍成功后表示，集团将独资发展，预计总投资额17亿-18亿港元，该地段将发展为私人住宅项目，包括数十个豪宅单位。
香港置业行政总裁李志成对本报记者表示，卖地成绩理想，业主憧憬区内物业潜力看高一线，故有部分即时提价约一成，更有部分业主立刻封盘。
本 报记者从香港置业处得到资料显示，自九龙塘义德道地皮拍出消息传出后，区内业主憧憬理想卖地成绩纷纷反价，早前约有二成业主反价约5%至8%，叫价态度强 硬。自七月起多幅市区地皮高价成交，带动区内楼价拾级而上，而随着义德道地皮拍卖消息传出后，市场交投出现“价稳量升”。
后市豪宅预计涨10％－15％
由于2009年以来香港房价的快速上涨，港府数次出台政策稳定香港楼市。
就 在8月13日，香港特区政府、金管局、香港按揭证券公司等机构同日推出多项政策，主要包括：多渠道增加土地与住宅供应量，禁止炒卖一手楼花等投机交易，降 低住宅楼宇按揭上限（即提高首付比例），以及提升按揭供款对收入比率，进一步提升申请按揭难度，并要求银行针对按揭进行压力测试。
但除了其后几天港市地产板块股价的下跌，市场的镇定令人惊讶：政策颁布不过半月，人们又目睹了房价的上升。
中原测量师行董事总经理黎坚辉在接受媒体采访时也表示，这次拍地成绩对后市起积极支持作用，预料楼市未来数月会再起升浪，九龙豪宅楼价在今年年底时可望上升10%至15%。
温 天纳表示，“由于美国在近两年都不太可能加息，在联系汇率下，这种低息的环境会对港市的房价会有火上加油的影响，之后的房价肯定会稳中有升，除非政策有个 剧烈的调整。但就之前出台的政策来看，调控的成效不大，如果未来楼价持续上涨，不排除在此后的施政上会参照新加坡此前实行的房市调控手法。”
这次成交价超乎预期并不代表楼市调控措施无效，因为拍得地皮属长远投资项目，故不受短期政策影响。
嘉里发展执行董事朱叶培在记者会上则表示，认为政府推出的措施已足够，当前香港市场上高级住宅物业供应有限，市场对优质市区地段的物业需求殷切，是故现时楼市发展前景趋于向上。
香港股票人物的關係網(增補版)
(按: 謝謝Clark0713的指正。)
本來論壇是有的，但是後來壇的資料不見，沒有了，偉哥那邊有人問那堆股，我就憑記憶寫出來，但太長，沒法留言，所以就在此給大家看看，希望可以幫到大家。這亦可以了解到為何那堆股經常在報紙的吹股專欄出現。
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/13367
8046的資產根本和1094、2371是同一堆人賣給他們的。
http://realblog.zkiz.com/lgaim/9157
味皇關於197的分析
至於197的關係，幾本上包括香港的人和內地的財技人，197以前持有362的股票，362現時的大股東是一個我統稱為明日系的組織的陳先生，他們兩兄弟加上一個叫做劉志遠的人沾手過的股，包括有198、245(1998年前)、254、499、663、760、8041等等，亦曾想購入福記控制權。
和他們競爭的其中一個是曾重組金至尊、海域系的黃先生，其持有的公司有2882、870等。
2882、870給龔氏家族入股，其持有128、225、271等，亦曾有155、701等股權，155和555原本是同主，701和世紀城市系和華匯有關，其有數家公司617、78、120、1881。
另271曾是華人系及中建電訊系想爭奪的公司，力寶系和華潤系有合作過，力寶系包括226、156、665，中建電訊系股票包括138、261、8163，其曾持有1169。
197和362兩家公司經常用匯盈(821)，匯盈是前賭王子持有，現時這公司大股東包括1094的前主席，正如之前所說，他們和2371、8046、290、351等等有關，這正是他們被廣為宣傳的原因。
290、351和一堆公司有關，其中351的股東是1182，1182本身和283、402、530、1180、76、673有關，1182向心先生想購入，他另持有8171、1217。
290、351後又和中國電力系有關，其持有735、2380、8228，8228和9有關，735和1068、318有關，318和永義系1218、616有關，其曾持有的241和中信系有關，其中一隻1205和235有關。
另351後來的大股東之一是3800的大股東。
賭王子持有除821外，8198、200都是他控制的公司，其家族持有186、242、880等公司。880的CEO現正重組987。
曾是其手下的陳德源先生和前和黃大班合作搞94，這家公司亦曾和186關係緊密。
另外一家448在2000年前亦是和186有關係，但後來給長江製衣家族購入股權，其另持有294和375。
至於2371，是屬於一個叫個火車系的組織，他們有的股包括379、692、8089、8166和8158、745等。其中8158的前主席同時和125(這個老闆剛和李美人個姐姐結婚，之前同劉先生的關係眾人皆知)、399、724、1227、1228、2722、玖源生態有關係，8166以前的海域孖寶老闆，後轉入他們手上，又不久賣出。
692則現時可說被歸入一個華匯中心的老x股組織，其系下股票:70、136、273、279、329、412、885、901、913、928、986、8116，亦和474、563、1004、8131、8153及235有一些關係。1227之前的人都和他們有一些合作。
其中474原本早由金匯投資(378)一系持有，有關係公司包括648、603等。
724則是曾經和大凌系有合作，其曾有關係的股票，包括109、211、8017、8079、8100、59、1142等。早期幫他配售的包括1166等，大凌倒下後，大部分轉至金利豐一派配售。
1166曾經有三家公司，559和295，後因財困已倒。
1227方面，這家公司有好多財技人，其中有幾位，汪曉峰、黃金富都是值得留意。
汪曉峰近期屬於一個由孫粗洪先生控制的股票組織，其曾經持有的股票有209、263、377、547、1141、2326。
其中263是向保利系買入，其另持有119。
黃金富相信大家都熟，其曾經持有1051，再早期持有326、383等等，其中好像383和黃鴻年持有，他們亦曾持有1186(即現時電訊盈科)股權，前身的黃鴻年早期持有235。
326現時屬於中國星系，中國星系班底另有764、8172、8130等，8130據說和陳振聰有關，8172此前和前面的197、362人有關，亦和遠東系有關，其家族有35、36、37。另外764賣給8351的人，高管亦各有關係。
1051的班底和1041、985是差不多同一堆人，這三家公司的老闆趙渡實是早期曾控制651、21等，21原屬九倉旗下一公司，另外一些如港通售予張松橋。
1041的班底有970、1051的班底有宏安系、3389等。宏安系有四間:1222、221、987、149，其中221的原上市業務，據我未確切的資料，現時賣給627。3389和860合作，860和938有一定關係，938又和274有關，274和690、979有關，274的已被76的大股東購入可換股債。
另1041的前大股東張曦現時進入了471，471曾有屬於一個叫Shikumen的基金，其有關人士沾手145、585、966、8088等。
其中585的大股東亦是497大股東，497和1003、193等有關，497亦購入8220的物業，8220的物業，于小姐有合資，其持有華匯中心系329股權，其男友亦入股同系279。
九倉旗下的公司中，Joyce是向先施(244)家族購入。
張松橋和華匯中心一門、彩星系及大劉密切。其持有的港通(32)向九倉購入、1224是向華匯一門購入、75向彩星購入。
大劉系則是持有127、286、112及1212等，其中1212和新世界系合資。
彩星系現持有635、869。
651、235等曾屬於殼王系，其持有多隻股票，275、372、498、1189、577等，現時的盈大地產(432)前身都曾是他們的。此前揭露的事件曰491購入651的股權，其實亦是他們的股票，後售予覃輝。
432早期由蕭氏一族持有，其手上股票曾有8118、577等，其中最後全售予鄭氏家族及其手下魯先生，魯先生現持有862。
鄭氏家族太雜亂，持有好多股票，本系17、917、659、825、3989，亦包括166、235、276、723、1387、8299等，其中166是有57的身影，57家族同時持有8169。
覃輝現時的兩隻殼，491和198全部都曾是殼王系的，其曾持有的8010，現時轉予楊家誠，現時他直接持有2309，據說他曾控制幾家公司，包括228、8192等。
其中8010，曾由吳征持有，現時為酷6網的CEO(待查證)，其在香港曾經購入良記(307)，後易名陽光文化，又購入新浪，新浪其中一股東是四通，陽光文化後來輾轉落入胡翼時先生等人的手中，現為泰德陽光，胡翼時現時持有1215，亦持有851。
1215前主張揚，前購入202、380股權，202後來又購入8137的股權，8137的大股東賀學初，和南華系關係緊密，曾持有175、755等股票，做中間人協助林清渠購入660，林亦同時重組1013。
南華系現時持有265、413、619、8155，亦曾持有8078的股權，前8078屬於英皇系，現屬蕭氏一門，英皇系有163、296、708、887，亦曾持有147、283等殼股。
現時283屬於潘先生，其亦持有530股權。
8192由經過多番轉變由龐維新控制，其持有的股票包括8090(現459)、8136、8009、982等。
其中8009是後來轉售徐秉辰先生，其現時持有8081和8082。
而8192，售予陳振聰弟弟，陳振聰本身持有802，後又售予—不知名的人。
大致是這樣多，後來那些才想吧。
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