耀才葉茂林：貿戰衝擊 增現金等買平樓
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GS(14)@2018-09-13 15:41:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9242&issue=20180913
【明報專訊】股巿和樓巿，有眼光都可以投資獲利。耀才證券（1428）主席葉茂林除了縱橫股壇，他上世紀70年代在土瓜灣做小販起家，跟着從事紡織業賺得第一桶金，並且在2003年起大舉買入本港物業致富，目前持有物業總值達30億元，是商界白手興家的代表人物之一。這名有近50年營商及投資經驗的老行尊接受訪問時表示，美國以加息、減稅及增加關稅三招對付中國，「目標是攞中國命」，料內地以至本港經濟均會轉差，不利本港樓市，故目前不論住宅、寫字樓及工商舖均非投資好時機，他早已增持現金，預備等樓價下跌後再執平貨。
本港住宅樓價於2003年SARS見底後，過去15年大漲小回，累積升幅達5倍，而不少寫字樓及工商舖表現更佳；葉茂林當年亦早着先機大舉買入本港物業，主打商舖，包括銅鑼灣羅素街、波斯富街、旺角彌敦道舖位，代表作是在尖沙嘴加拿芬道一口氣買入近10個舖位，也有投資多層寫字樓物業及服務式住宅。
從上述事例可見，葉茂林擅長把握投資轉折點果斷轉身，而他在是次專訪中透露，早前已經善價沽出部分物業，獲取可觀利潤，原因之一是他從事證券行業，經常需要大量資金周轉，所以一直以來個人的地產投資策略是「快入快出，密食當三番」；另一原因則是近期的中美貿易戰。
美加息減稅加關稅 組合拳重擊中國
根據葉茂林的分析，美國是次發動貿易戰的根本原因是「特朗普唔畀中國出頭」、「美國佬想攞中國命」，影響重大，「中國已成為全球第二大經濟體，近年更希望逐步邁向世界，這樣發展下去，再過多10年中國便會爬美國頭，故特朗普的想法是，一定要在現時出手打沉中國」。
葉茂林認為，是次美國以加息、減稅及增加關稅的三招組合拳重擊中國，整個佈局十分精密，包括：（1）加息縮表，令美元與其他貨幣的息差優勢拉闊，增加美元的吸引力，帶動美元轉強；（2）降低稅率，過去多年美資跨國企業在海外滾存了數以萬億美元計的利潤，特朗普稅改將有關現金回流稅率減至15.5%，而且將美國企業所得稅稅率亦減低至21%，增加在美國本土投資的吸引力，促使美企班資回朝；（3）增加關稅，美國向中國入口產品徵收關稅，目標是令跨國企業從內地撤走生產基地搬回美國。
關稅大規模加碼 逼美企從華回流
中美兩國於7月起已先後向對方500億美元產品互徵關稅，華府早前已完成向另外2000億美元中國產品徵收關稅的諮詢，料短期內公布實施細節，而特朗普上周更說會再向2670億美元中國產品追加關稅，即總徵稅規模達5170億美元，超過去年美國入口中國產品總額5050億美元。葉茂林認為，既然特朗普是次目標是「攞中國命」，最終美國的徵稅規模有機會真的高達5170億美元，屆時中國出口業將備受打擊，而隨着跨國企業撤離，內地就業情况亦會惡化；而本港作為中國對外的窗口，經濟及就業市場也會受壓，屆時樓價難免受累下跌。
有分析認為，美國若向中國發動全面貿易戰，除了令當地消費者要買貴貨推升通脹外，對美資跨國企業亦有不利影響，故特朗普會投鼠忌器；惟葉茂林指出，從近月中港股市大跌而美股卻屢創新高可見，對特朗普來說，貿易戰的結果是「你（中國）衰十、我衰一；你重傷、我輕傷；（既然你我是敵對關係）所以我已經賺了」；至於事件對美資跨國企業的影響，他相信美國總統的決策最重要是對國家有利，國家利益一定高於企業利益，而美國企業亦會自己想方法應變。
本港經濟就業料轉差 拖累樓價下跌
綜合上述分析，葉茂林強調，投資者千萬不可對中美貿易戰的影響掉以輕心。雖然中美貿易戰於7月爆發後，過去兩個多月新盤仍然熱賣，二手樓價亦繼續在歷史高位徘徊，惟葉茂林相信，隨着美國向中國產品徵收關稅的規模不斷加碼，遲早也會衝擊本港經濟及就業，樓價亦會受累下跌。
有豐富紡織出口經驗的葉茂林，以美國最新貿易數據解釋說，「雖然7月6日美國已開始向中國產品徵收關稅，但7月美國向中國入口產品反而增加，貿易逆差亦擴闊，原因是在更大規模的關稅實施前，美國入口商搏命增加入口儲平貨；隨着日後美國向所有中國產品徵收關稅，我相信中美貿易市場會轉趨淡靜，本港樓市亦是一樣」。
中環中心拆售滯銷 反映甲廈轉弱
雖然近年甲廈表現跑贏住宅，惟葉茂林認為，從盧文端等5名投資者向長實（1113）購入中環中心後拆售市場反應欠佳可見，甲廈市場亦在轉弱，「這批投資者買入中環中心的呎價是3.3萬元，借貸成本首年是7厘，第二年是15厘，加上經紀佣金的話，也即是說，他們一年後才沽貨成本呎價已升至逾3.6萬元，兩年後始沽貨成本呎價便升至逾4萬元，故他們應該急於減磅，但是放售逾兩個月，至今的成交不多，可見市場承接力不大」。
至於工商舖市場，由於對經濟景氣更加敏感，葉茂林現時亦不會沾手，「我目前在物業市場的策略是儲定銀紙，估計兩年後便可以執平貨了」。雖然看淡後市，但他目前仍持有約30億元本港物業（見表），部分出租予耀才，配合耀才的業務發展需要，故暫時不擬出售，「自用物業很難轉身，賣咗又要買番，搬來搬去亦很麻煩」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
陸振球﹕貿戰衝擊股市 不影響樓市？
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GS(14)@2018-09-17 06:00:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4814&issue=20180917
【明報專訊】10年前由於美國政府拒絕拯救雷曼令其倒閉，導致金融海嘯一發不可收拾，10年後的今天，貿易戰如失控，會否再來一趟更嚴峻的金融危機？今天較1997年金融風暴和2008年金融海嘯較佳的狀况，是中港兩地的領導人和投資者經過上兩次的經濟危機，至少有較高的警覺性，就如超強颱風山竹來襲，大家早有戒備，未至於被殺過措手不及。
其實，香港經濟受貿易戰的真正影響仍未浮現，但股巿已較高位一度跌超過兩成，被不少分析員指已踏入技術熊巿，其實也不是壞事，因為反映了股巿投資者警覺性較高，對貿易戰最終的影響早有戒心，才預早出貨。反而股巿已跌了兩成，但樓巿卻仍在高位，更是值得關注。
事實上，由於自2003年後樓巿已大漲小回15年有多，一些年輕人已形成了樓巿只會升不會跌的觀念，發展商近年賣樓不斷提供高成數按揭，催谷買家入巿，美國已加息多次而香港未曾跟隨，一些人透過高成數按揭買樓，如他日貿易戰對經濟的影響明顯惡化，甚至影響就業巿場，按揭利率又明顯調升的話，便可能導致一些人要斷供物業，引爆樓巿的計時炸彈。
要知道，買股票如沒有孖展，蝕了錢也不太礙事，但買樓多數涉及按揭，如樓價急跌變成負資產，賣了樓也可能要被追差價。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
奧園郭梓文：中央放水抗貿戰 內房長遠俏
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GS(14)@2018-09-20 10:07:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8516&issue=20180920
【明報專訊】中美貿易戰不斷升溫下，去年升勢如虹的內房股，就算是基礎因素良好的也在今年出現明顯調整。一向少有接受訪問的中國奧園（3883）主席郭梓文，在接受專訪時承認，今年內房股主要面對兩大挑戰，第一是中央去槓桿政策令市場資金相對趨緊，第二是中美貿易戰令內地居民擔心前景，削弱房地產購買力。但他強調，內地資金環境過去一個多月已有所鬆動，而且隨着美國政局可能出現變化，貿易戰隨時可以出現轉機，故他對內地樓市長遠前景仍樂觀，指目前財務狀况穩健的奧園擬趁淡市增持優質土儲。
雖然隨着中美貿易戰持續升溫，恒指今年自高位一度下跌近兩成，惟內房股價期內表現跑贏大市，而奧園今年以來更錄得近三成的升幅（見圖）。事實上，奧園股價強勁亦有業績支持，集團上半年盈利按年勁升62.1%至12.2億元（人民幣·下同），而奧園於8月銷售收入按年增長158%至68.5億元，今年1月至8月銷售收入則增長約145%至約531.6億元，已鎖定可觀賣樓收入，可憧憬未來一至兩年業績持續增長。
郭梓文接受訪問時分析，今年以來內房股面對兩大挑戰，第一是市場解讀中央去槓桿政策對內房有不利影響，而此情况在7月底以來已有改善，「市場原先擔心去槓桿令地產公司資金會否出現緊張，但我覺得7月31日召開的中央政治局會議後內地資金環境已有所鬆動（編按：會議主要部署下半年經濟工作，強調要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕），雖然水源暫未流到地產，但整個社會的資金環境有所改善」。
大灣區出口佔全國近半 貿戰削購買力
至於內房股面對的第二個挑戰，郭梓文認為是中美貿易戰，而且他料影響會持續一段時間，「中美貿易戰無疑會影響市場信心，特別是粵港澳大灣區佔全國出口貿易最大的比重，差不多達二分之一，目前出口企業老闆及高管對市場前景均有一定擔心，這樣的話，他們花錢便沒有以前那麼大方，所以他們對房地產的購買力也有一定削弱，我們亦已感覺到此一市場變化。」
「但我覺得，既然貿易戰已打到家門口，我們中國人一定要齊心合力去打，更加要強調共度時艱，以前更艱難的日子也都捱過去，目前大家都殷實了，面對這些小問題、小波折，只要大家挺一挺，也許能夠轉危為機也說不定」。
信貸評級升 今年境外融資13億美元
在內房銷售短期可能轉吹淡風的情况下，奧園有何應對策略呢？郭梓文指出，奧園對完成今年730億元的銷售目標仍然很有信心，而且奧園截至6月底土地儲備建築面積達3001萬平方米，總貨值約3275億元，足夠滿足未來3至4年發展需求，平均土地成本為每方米2143元，土地成本優勢明顯；他表示，雖然奧園目前不會進取買地，但若價格合理也會優持優質土儲，強調不需要對中美貿易戰太過擔心，「我覺得是次中美貿易戰的周期，與美國政治周期亦有關，美國每4年總統大選，而且總統任期上限為8年，故特朗普不會做一輩子美國總統，日後若換一個總統，貿易政策便可能不同了」。
郭梓文指出，奧園成立以來一直強調有節制地發展，「要做低調文明的力量」，「多做事、少說話、少折騰」，經營方針向來穩打穩扎，近年財務狀况更持續改善，截至今年6月底淨負債率為67.5%，處於行業合理水平，故他相信奧園有能力應付短期市場波動，「我們向來不追求規模做到好大，雖然規模亦不能太細，但我們更追求活得長久一些」。事實上，奧園過去兩年獲惠譽、穆迪及標普上調信貸評級後，今年8月再獲惠譽上調評級展望至「正面」，反映國際評級機構對奧園財務穩健的認同，奧園亦把握此優勢，年初至今成功境外融資逾13億美元。
近月有個別內房的地盤出現施工意外，導致人命傷亡，在內地社會掀起頗大迴響。郭梓文回應說，奧園的營商宗旨是「首先不能犧牲質量去追求速度，不能犧牲質量去追求規模，這是最重要的」。他解釋，樓宇施工本身有科學周期，例如即使最快的「深圳速度」亦只是5日建一層樓，不能勉強壓縮至3天，否則便隨時會出現意外，「總之地盤施工一定要安全，不能在績效考核時太強調速度」。
大灣區南沙中山樓價追落後
奧園今年以來股價表現跑贏同業，原因之一是在番禺起家的奧園近年早着先機搶佔大灣區發展先機，實現大灣區「9+2」城市全覆蓋，區域內項目55個，貨值近1050億元。郭梓文十分看好大灣區的前景，認為區內「9+2」城市只要做到「金融、交通及人才」的「三通」，便會出現「木桶效應」(編按：指一個用來裝水的木桶，若組成的木板參差不齊的話，那麼它能盛載的水容量不是由最長的木板、而是由最短的木板來決定；此理論又被稱為「短板效應」，「短板」的長度決定整體發展程度，一件產品品質的高低，取決於其品質最差的、而非品質最好的零部件)，區內樓價較低的城市可望追落後乘勢而起，「大灣區內眾多城市中，目前最高樓價的是香港，跟着是深圳、廣州、佛山及珠海，這樣的話，我估計『三通』以後，目前樓價比較低水、在每方米約2萬元的城市會有機會，例如隨着跨江基建落成，最直接得益的是南沙，跟着中山也會受惠，而江門及肇慶等發展較慢的城市亦會有後發優勢」。
明報記者 葉創成、陸振球
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2018-09-20 10:09:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9484&issue=20180920
【明報專訊】近年內房積極進駐本港，而奧園亦有透過收購舊樓的方式，發展本港住宅及商業物業，郭梓文就此解釋，「奧園上市公司的總部在香港，我們希望團隊在此有管理開拓的經驗；而且我們以本地化、低成本方式收購舊樓，並非高價投地，發展項目的風險也可以控制」。
郭梓文認為，目前不論本港以至內地一線城市樓價均沒有泡沫，「我在內地從事地產業近30年，每年均會聽到有人說樓市有泡沫，但我覺得要判斷一個地區的樓價有否泡沫，最重要看當地買樓人士的收入；目前香港、北京、上海及深圳均是世界級城市，它們所創造的社會財富，以及在此工作的人所創造的收入，都是世界級的，世界級城市及收入所對應的樓價應該要匹配，不可能對應第三世界國家的樓價」。
內地2013年大增供應 兩年見成效
至於目前本港樓價偏離大部分港人購買力的問題，他認為港府應該增加土地供應，指此舉是穩定樓價的最有效方法，「樓價高低與供應量大小有直接的關係，供過於求樓價必然下降，相反亦然，這是市場經濟的基本法則。
目前不少港人對樓價高企相當不滿，港府便要反思是否供求出現問題，我覺得港府應該增加土地供應，特別是增加與剛性需求有關、老百姓買得起的供應，這樣的話，樓價是不可能進一步大升的。參考中國內地的經驗，在2013年全國各地均賣地，一線城市每季推售20至30幅土地，而個別只有200萬至300萬人口的小城市，一年賣地竟然有60多幅，結果2014年已出現供過於求令樓價升勢放緩，2015年更要去庫存，所以一切都是供求關係」。
[名人樓市論壇]
貿戰下商界審慎 寫字樓屢見頂租
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GS(14)@2019-01-31 07:51:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0224&issue=20190131
【明報專訊】啟德跑道區首幅商業／酒店官地流標收場，部分原因源自中美貿易戰持續，令貿易公司對本港寫字樓需求轉趨審慎，而近月市場更接連出現頂租個案，反映部分公司正縮減規模，減少租用相關樓面。
東九甲廈供應超中環 租金受壓
另一邊廂，是次流標地皮位於東九啟德，而東九甲廈的樓面日漸增加，令區內商廈租金受壓。
世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平稱，東九甲級寫字樓存量由2017年約1450萬方呎，增至現時約1530萬方呎，超越金融核心區中環寫字樓供應，供應量為全港之冠。
資料顯示，過去12個月已有4幢甲廈於東九落成，包括九龍灣金利豐國際中心和富通中心、牛頭角豐樹中心及觀塘Two Harbour Square，涉及170萬方呎樓面。
今年全港有7個甲廈項目落成，當中逾七成樓面來自東九，分別為領展及南豐合作發展的牛頭角海濱道海濱匯（約62.77萬方呎）、綠景中國於2017年10月向會德豐購入的海濱道NEO（約42.46萬方呎）、以及億京牽頭的偉業街38號（約39.54萬方呎）等，涉約145萬方呎。
啟德續推3商地 總樓面250萬呎
值得留意，除了上述供應，東九尚有數幅商業地皮待售，主要來自啟德新發展區，分別為昨日流標的第4C區5號地、毗鄰第4C區4號地；另第1M區1號地及第1M區2號地亦已納入賣地計劃內，3幅地皮涉及可建樓面逾250萬方呎。
無懼貿戰 MONTARA116伙餘貨沽清 九肚澐灃實呎42300元 新界分層新高
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GS(14)@2019-05-11 09:45:06https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8974&issue=20190511
【明報專訊】美國雖然開始向中國價值2000億美元的貨品徵收懲罰關稅，在中美關係轉趨惡化下，會德豐（0020）上周六紅盤高開的將軍澳日出康城MONTARA，昨次輪盡推餘下116伙仍告沽清，標誌全盤616伙僅花兩日便售罄。另永泰（0369）牽頭發展的沙田九肚澐灃，有分層戶獲買家以實呎4.23萬元承接，再創新界分層戶新高呎價紀錄。
明報記者 林可為
此外，今天起至佛誕三天假期，新盤市場主要銷售貨尾，共涉8個新盤共442伙。在中美貿易戰惡化陰霾下，MONTARA次輪銷售116伙，昨日如期進行，發展商撥出50伙，供A組大手客選購（最多可買4伙），據悉該組出席率九成，現場消息指首半小時售約10伙，最終售出45伙、套現逾3.9億元，其中1組客人購買4伙、成交金額涉約3700萬元。至於B組散客（最多可買2伙），可供發售單位71伙，於昨晚7時30分開始揀樓，據悉開售1.5小時後沽清，套現逾5.4億元，標誌MONTARA今期全部616伙，僅經兩輪銷售即告清袋，套現總金額50億元。
MONTARA兩輪616伙售罄套50億
市場上一次錄得極速清袋的大型樓盤，為華懋2017年9月開售的荃灣全‧城滙，全盤953伙同樣只經兩輪、銷售兩日即告清袋。MONTARA是次開售的市場反應，被視為是中美貿戰對本港樓市的探熱針。會德豐地產主席梁志堅回應指，中美貿易戰的問題不會於短時間內解決，兩國需要更多時間磋商，相信對買樓自用人士沒大影響，而長遠樓市仍然睇好。
佛誕三天假新盤推售共442伙
此外，會德豐同系另三個新盤，下周二起合共推出17伙招標，包括屯門掃管笏NAPA推出8幢洋房、啟德OASIS KAI TAK推出6伙低座大廈單位、以及將軍澳SAVANNAH推出3幢洋房。此外，山頂MOUNT NICHOLSON下周四亦推1幢洋房、7個分層單位招標。
其他豪宅新盤成交價亦創新高，永泰（0369）牽頭發展的沙田九肚澐灃，昨日以6823萬元售出第1座6樓頂層特色戶連車位，單位實用面積1613方呎，連768方呎天台，屬3房1套間隔，折合實呎4.23萬元，再創新界分層單位新高呎價紀錄。澐灃4月至今累售22幢洋房和特色戶，估計套現逾10億元。
朗城滙餘貨提價最多4.5%
另華懋元朗朗屏朗城滙20餘伙餘貨提價0.8%至4.5%；如1座26樓實用面積533方呎F室，定價由1076.9萬元提升至1125.1萬元，加幅4.5%。
貿戰陰霾 愉城呎價略回
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GS(14)@2019-05-14 06:42:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5162&issue=20190514
【明報專訊】近期樓市成交由新盤主導，兼受中美貿易戰發展形勢突然惡化的影響下，荃灣指標屋苑愉景新城，5月首10天暫時只錄得約兩宗成交，近日睇樓量亦呈下跌勢頭，屋苑最新平均實呎14903元，相對4月平均實呎15226元，輕微下跌2%，但仍較去年11月、即市場氣氛最差劣時錄得的12605元，回升18%。
明報記者 張允亭
中原首席分區營業經理劉智佳表示，近期多個全新樓盤排山倒海開售，搶佔市場大批購買力，加上中美貿易戰形勢似有惡化跡象，愉景新城近日睇樓量明顯下跌。劉續指，愉景新城現時放盤量約有25個，實呎平均叫價約1.5萬元，兩房單位入場叫價約730萬元。
至於愉景新城近期最矚目成交，是於4月底錄得。美聯首席聯席區域經理梁仲維指，愉景新城1座中層F室，實用653方呎3房間隔，成交價1050萬元、實呎逾1.6萬元，成交價創屋苑分層單位新高；原業主2014年561.3萬元購入，帳賺逾488萬元或87%。
何厚鏵女沽Albany 實呎近6萬破頂
雖然市場氣氛持續受中美貿易戰陰霾影響，但個別豪宅、公營房屋依然錄得高價成交。市場消息指，澳門前行政長官、現任全國政協副主席的何厚鏵，其女兒何美芝持有的港島中半山The Albany單位，新近以7800萬元「賣殼」售出，實呎撲6萬元、創出該廈新高。
上述The Albany高層B室，實用1308方呎，何美芝原叫價7500萬元放售，近日反價至近7800萬元售出，較叫價高300萬元或4%，實呎59633元，創該廈新高呎價；據悉，何美芝2003年以1980萬元購入，帳面賺5820萬元或2.9倍。
青衣夾屋高見千萬元創紀錄
另青衣夾屋宏福花園3座中層H室，實用706方呎的3房戶，新近以1000萬元（已補價）易手，成為全港最貴夾屋單位，實呎14164元；原業主於2015年以679萬元購入（已補價），持貨4年帳面獲利321萬元或47%。
近日亦有業主沽貨，如影視藝人林子善持有的東涌東環2A座高層7室，屬實用384方呎1房間隔，新近以600萬元售出，實呎15625元；林子善2015年9月458.4萬元一手買入，持貨3年半，帳面賺逾141萬元或31%。
[二手放大鏡]
貿戰升溫 天晉半月僅1宗成交
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GS(14)@2019-05-20 08:44:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6982&issue=20190520
【明報專訊】中美貿易戰發展前景未明，短期內對樓市產生心理影響，將軍澳天晉本月截至15日，半個月暫僅錄一宗成交，實呎17575元，屬近月屋苑低價成交。不過，近月樓市升溫，屋苑平均實呎曾連續3個月平穩上升，上月平均實呎升至23814元，不但打破去年5月逾2.2萬元高峰，更創出屋苑新高紀錄。
明報記者 張允亭
本月初新盤搶去二手客源，加上二手業主叫價堅挺，令部分屋苑交投回落，近日二手睇樓量才見回升。中原高級分區營業董事伍錦基表示，天晉本月暫時錄得的一宗成交，位於3座中層D室，實用面積536方呎，2房間隔，成交價942萬元、實呎17575元。伍預期，將軍澳日出康城新盤熱賣後，向隅客回流區內二手市場，令天晉上周末睇樓量增加。另外，天晉現時放盤量約有54個，平均每實呎叫價約24334元。
首都2房實呎14451元破頂
個別向隅客回流至二手市場，刺激二手屋苑錄得高價成交。香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳日出康城1期首都3座右翼高層B室，屬實用面積519方呎2房戶，新近以750萬元易手，折合實呎14451元，成交價創屋苑同類戶型新高，呎價屬屋苑新高紀錄。原業主2011年7月以375萬元購入，帳面賺375萬元，近8年間升值一倍。
另市場錄得名人入市個案。土地註冊處資料顯示，中半山地利根德閣3座高層D室，連同一個車位，於上月底以9200萬元易手，以單位實用面積2429方呎計，實呎37876元。新買家為李佩雯（LEE PUI MAN MARGARET），料為李兆基長女、恒地租務部高級總經理。據資料顯示，李以首置名義入市，只需付391萬元稅款，為樓價4.25%。另外，原業主於2011年1月以6408萬元購入上述單位，持貨8年，帳面獲利2792萬元，物業升值44%。
四叔長女9200萬購地根單位
此外，「麻將館大王」石鑑輝的三子石炳濂於上月以6180萬元購入上水御林皇府森麻實徑雙號洋房，以實用面積4048方呎計，實呎15267元。據悉，原業主於2007年8月以3600萬元購入物業，持貨近12年，帳面獲利2580萬元，物業升值72%。
[二手放大鏡]
貿戰升溫 天晉半月僅1宗成交
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GS(14)@2019-05-20 08:47:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6982&issue=20190520
【明報專訊】中美貿易戰發展前景未明，短期內對樓市產生心理影響，將軍澳天晉本月截至15日，半個月暫僅錄一宗成交，實呎17575元，屬近月屋苑低價成交。不過，近月樓市升溫，屋苑平均實呎曾連續3個月平穩上升，上月平均實呎升至23814元，不但打破去年5月逾2.2萬元高峰，更創出屋苑新高紀錄。
明報記者 張允亭
本月初新盤搶去二手客源，加上二手業主叫價堅挺，令部分屋苑交投回落，近日二手睇樓量才見回升。中原高級分區營業董事伍錦基表示，天晉本月暫時錄得的一宗成交，位於3座中層D室，實用面積536方呎，2房間隔，成交價942萬元、實呎17575元。伍預期，將軍澳日出康城新盤熱賣後，向隅客回流區內二手市場，令天晉上周末睇樓量增加。另外，天晉現時放盤量約有54個，平均每實呎叫價約24334元。
首都2房實呎14451元破頂
個別向隅客回流至二手市場，刺激二手屋苑錄得高價成交。香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳日出康城1期首都3座右翼高層B室，屬實用面積519方呎2房戶，新近以750萬元易手，折合實呎14451元，成交價創屋苑同類戶型新高，呎價屬屋苑新高紀錄。原業主2011年7月以375萬元購入，帳面賺375萬元，近8年間升值一倍。
另市場錄得名人入市個案。土地註冊處資料顯示，中半山地利根德閣3座高層D室，連同一個車位，於上月底以9200萬元易手，以單位實用面積2429方呎計，實呎37876元。新買家為李佩雯（LEE PUI MAN MARGARET），料為李兆基長女、恒地租務部高級總經理。據資料顯示，李以首置名義入市，只需付391萬元稅款，為樓價4.25%。另外，原業主於2011年1月以6408萬元購入上述單位，持貨8年，帳面獲利2792萬元，物業升值44%。
四叔長女9200萬購地根單位
此外，「麻將館大王」石鑑輝的三子石炳濂於上月以6180萬元購入上水御林皇府森麻實徑雙號洋房，以實用面積4048方呎計，實呎15267元。據悉，原業主於2007年8月以3600萬元購入物業，持貨近12年，帳面獲利2580萬元，物業升值72%。
[二手放大鏡]
「磚頭」文化 貿戰被動
1 :
GS(14)@2019-05-25 10:38:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8486&issue=20190525
【明報專訊】中美貿易衝突由關稅戰打到科技戰，更有預測指有機會演化為文明甚至種族的衝突，只望不要出現擦槍走火、以至最終要爆發真正的戰爭收場。說到文明的衝突，其實中美確存在重大的文化差異，單以對財富的取態便已截然不同，根據第一太平戴維斯的一份研究報告，在2018年美國人的財富構成以金融資產為主，而中國人的財富則極為偏重「磚頭」（圖1），而美國人的負債比重也高於中國人！
筆者覺得，願意承擔較高債務的人，其積極性或願意冒險的傾向也較高，也可能因此更具侵略性，而酷愛「磚頭」的民族，則會較被動和保守，相反金融資產因較多時候會出現「零和」的結果，即會是「我贏一定是你輸」或「我輸才你贏」，所以在中美貿易戰，美方看來更主動出擊和具侵略性，大家覺得對否？
文化差異 美方貿戰多主動出擊
說到磚頭，每當中國出現經濟壓力，也往往會放寬對房地產的調控，藉增加房產建設以帶動經濟，不過同樣根據第一太平戴維斯的研究，中國的城鎮化水平已屆高位和出現放緩勢頭（圖2），長遠而言，這對內地樓巿具深遠影響，對房產的非投資性或真正自住需求也漸飽和，如中美貿易戰長期化，靠刺激樓巿而產生的利好經濟作用也可能出現邊際遞減。
倘貿戰持久 靠內房振經濟效用減
說回香港樓巿，中原城巿領先指數（CCL）最新報188.62，按周再上升0.64%，距離去年8月的歷史高位僅低約0.01%，不過，指數有約兩星期的滯後，而近兩周中港股巿因貿易戰再惡化而急插，現又有美國封殺華為的新戰場科技戰，其對樓巿的影響要半個月後的最新指數才能反映出來。
小心出現樓巿跟隨股巿跌迹象
現有一種說法，由於去年樓價指數雖因中美貿易戰加劇而一度跌了約一成，但最近已回升接近破頂，業主和買家去年雖曾受驚嚇，但可能已產生「免疫力」，樓巿會較之前更抗跌，筆者也不排除這種可能，但最近的股巿表現，卻看不到股民出現免疫，而去年也是股巿先跌而樓巿最後也跟隨，今次倘股巿也是維持較長的跌勢，最終樓巿是否一定不會跟跌？
雖然樓價此一刻未見逆轉，但據代理反映，近期交投也有放緩迹象，更開始出現一些撻訂的二手成交，而美聯物業也指本周六日的十五大屋苑預約睇樓量按周減少了約一成。
筆者早前和一位心臟名醫朋友一起敘餐，之後向他請教香港醫生尤其是公立醫院人手不足的問題，他說癥結是人手分配的問題，指現時約一半醫生在私人巿場工作，另一半則在公立醫院工作，但前者只處理全港約15%的病人，後者則應付全港約85%的醫務工作，於是私家醫生其實未能發揮其全部能力，後者則做到死﹗
港公營房屋醫療資源分配問題相似
心臟名醫朋友說，造成此一現象，是政府或醫管局以為自己萬能，加上政客推波助瀾，以為不斷擴大服務對象便對大家好，但在低醫療收費和幾乎不分收入都收症，原來看私家醫生的病人都湧去公立醫院求診，造成迫爆和要排大隊現象，甚至影響醫生診症質素，真的是對所有病人都好嗎？
他又認為，如解決不了上述的醫生分配問題，輸入多少海外醫生都未必有太大用處。
朋友的說話，令筆者聯想起香港的房屋問題，現在政府在未完全解決土地和房屋供應不足，以為只要增應公營房屋比例便可以，其實也和醫生以為單靠公院多收症便完成任務，不也是會產生分配資源問題，反而令巿民受損？
說到醫生和房屋的分配問題，自不然令筆者想起近年新樓宇供應的地域分佈也極不平衡，筆者昨天應朋友邀請出席了香港營銷專才學會的早餐講座，主講者為擁有數十間連鎖特色餐廳的景樂集團老闆周基業，學了不少東西，其中一樣便可能和樓宇分佈和樓價差異有關。
周老闆說，集團根據顧客的大數據分析，近年開新店多了在九龍和新界選址，另外也發覺在港島開店極難請人，可能是餐飲業收入不高，員工多住在九龍或新界，如要往港島返工，交通費和多花時間會減低他們的過海上班意欲。
港島難請人有特殊原因
同場筆者另一個會計師樓東主的朋友也說，他們在灣仔和北角的公司很難請到人，而旺角的公司明顯容易請到員工。
事實上，近年愈來愈多新盤是在新界區落成，而九龍的供應也多過香港，根據美聯物業的統計，香港樓價最貴，九龍次之，而新界則最低（圖3），便可印證如住在新界，收入也可能較低，最好是在新界返工，次選是九龍，最不願意是要到香港上班。
另外，景樂周老闆說，多年前該集團已推行會員制，初期是讓食客儲夠一定消費額便可申請作為會員，然後有餐飲折扣，但反應一般，但之後改為要收年費約1000元，然後有折扣及回贈，卻反應極為熱烈，因會員覺得反正已付年費，便一定要多用餐才回本甚至「賺突」，令到員會人數急增和會員消費次數及消費額大增，反映不用花錢未必最吸引，大家在經營或政府推出措施時，可思考有關的邏輯。
[陸振球 樓市解碼]
無懼貿戰撻訂潮 天后屋苑破頂
1 :
GS(14)@2019-05-26 10:29:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8831&issue=20190526
【明報專訊】中美貿易戰持續，有買家腳軟而撻訂離場，但市場上仍有買家高追入市，各區亦錄過千萬元成交，其中天后金龍閣一個4房戶，連租約以2368萬元易手，實呎高見1.8萬元，創項目同類單位新高紀錄；另鰂魚涌康怡花園一個頂層戶成交則以1650萬元易手。
世紀21北山地產營業董事嚴智贇稱，北角金龍閣成交單位為低層B室，實用面積1,301方呎，4房連套房及工人房間隔，獲區外換樓客連租約以2,368萬元承接，實呎18,201元，成交價及實呎創同類型單位新高。據了解，原業主於2012年9月以1629萬元購入作投資用途，持貨6年多，帳面獲利739萬元，單位期內升值約45%。
康怡3房戶1650萬易手
港島東大型屋苑之一、鰂魚涌康怡花園亦錄千萬成交，利嘉閣地產分行經理陳家豪表示，該單位為M座頂層戶，屬實用面積882方呎套3房套單位，外望享開揚景觀，成交價1,650萬元，折合實呎18,707元。據悉，原業主於2004年1月以約360萬元購入，持貨逾15年，轉手帳面獲利1,290萬元，單位升值3.6倍。
另黃大仙迷你盤鑽嶺亦錄二手成交，世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，該單位為低層H室，實用面積239方呎，原業主叫價498萬元，議價後減價26萬或5.2%以472萬元售出，實呎19,749元。據了解，原業主2015年以361萬元購入，帳面獲利111萬元，單位4年升值31%。
SAVANNAH招標售出3洋房
一手市場方面，昨日以推售新盤貨尾為主，其中會德豐（0020）發展的將軍澳南SAVANNAH，昨日以招標形式售出3幢獨立洋房THE SAVANNAH，分別為3號、5號及6號洋房，實用面積為1,985至1,993方呎，成交價介乎5460.9萬至5756.5萬元，其中3號洋房，實用面積1,985方呎，連759呎花園、及695方呎天台，成交價達5,756.5萬元，實呎2.9萬元，為昨日標售的物業中，成交價最高的洋房。據悉，項於過去兩周內累售4幢洋房，尚餘下最後一間洋房待售。另宏安地產（1243）及內房旭輝（0884）合作發展油塘曦臺，昨日以先到先得形式發售86伙，當中首度推售的2個頂層連天台戶，據悉，項目昨日只售出3伙；而內房碧桂園（2007）牽頭發展的馬鞍山泓碧，昨日亦售出2伙。
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