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親歷春運廣州站 最長的一天

沒有在春節前在廣州火車站坐過火車的人，別說你經歷過春運？

2016年2月2日，我終於體驗到了傳說中的廣州春運。過去，它出現在眼前的電視里、流傳的段子里、憑空地想象里，現在它就在我的身邊。

已是春運的第十天，官方說我的身邊只有5.6萬人。5.6萬人是一個什麽概念？從東邊緊鄰車站的公交場站到達西廣場的臨時候車棚，直線距離大約一公里，平常時節這段路輕輕松松大約需要15分鐘，而在這一天，我和我的行李箱被人流慢慢推著走了兩個多小時。

我是下午四點出發的，距離我所要乘坐的火車T180發車時間4個半小時。在廣州市區打出租，一連幾個司機，一聽要去火車站，幾乎是頭也不回的就絕塵而去。連地鐵、公交在這個時候，都可以合法飛掉“火車站”站，而不會被投訴。這些天，無論你選擇任何交通工具，都不得不提前或多坐一站下車。

我最終是搭公交在距廣州站還有一站之遙的越秀公園站下的車。周邊的道路早已經封閉，沒有任何其他車可以再深入，你能依靠的只有你的腳。在這里，不管你再初來乍到，其實也不會迷路，因為你很快就會匯入一道涓涓不斷的人流中。然後，人流不斷壯大，它的方向只有一個：火車站。

但路上依然有操著各種口音的人在詢問，火車站怎麽走？我相信，他們並非疑惑人流前進的方向，而只是希望從過客的回答中得到某種心理的安慰。很多人，甚至還沒等到回答，就已經做好了匯入這股人流的準備。

我和一位50多歲的江西大叔結伴而行，大叔扛著用繩子系起來的兩個大包，我們跟著大部隊一路向西。不到一公里的路上，到處是維持秩序警察、軍人。路上還有叫喊著“小板凳，十塊一個”的小販，但幾乎沒人停下來買；停在馬路邊休息的人，抽著煙，看著這腳步匆匆的行人，有人時不時舉起手機，拍照。這一路，聽到最多的是，“怎麽這麽多人？”

到了東廣場的進站口，眼前黑壓壓的全都是人的腦袋，一眼望不到邊。你無從知道前方是什麽，最明智的方式就是跟著大隊伍向前、向前、向前。擡頭看著廣州站三個字下面的大屏幕，滿滿的紅色字，寫著“晚點三個小時，四個小時，六個小時……“

我和大叔是被推進排隊的隊伍中的，人流的前進速度大約每分鐘十多米。

前進十五分鐘後，大隊伍走過了第一道彎，我才意識到，這是人為隔開的一條長龍，呈S形。時不時大隊伍會停下來，這時有人會趁這個間隙拿出手機舉過頭頂，拍下這個人擠人，堪比2008年的盛況。

不時有馬上到開車點的人急著想擠到前面去，但往往會在招來眾怒之後，得到一句安慰的話，“反正都晚點好幾個小時了，不用急”。

人流吵吵嚷嚷繼續向前，不時有手拿喇叭穿制服的人高喊：不要擠，慢慢走。度過最初的著急、疑惑之後，這時候開始有人調侃地說這是他經歷的人最多的春運。

有人的箱子被擠壞了，無奈下也只能抱怨自己的壞運氣。也有人暈倒了，這時候會有醫生或警察把他扶到邊上的空地上，掐人中，餵水，沒有其他人會為此駐足，大家往往只是看上一眼，然後繼續挪著腳步。

直到有人突然有人喊了一聲，“飛機”，才會有不少人擡起頭來，原來卻是無人航拍器，有人邊走邊拍照，旁邊的人則趁這個速度差在人群的間隙中前行。

一個小時後，終於走過了東廣場。警察時不時會人為地控制一下人流。每一次控制之後，前方便會出現一塊空地，一放開，人群便如同百米沖刺一樣往前跑，比別人快一秒，意味著在隊伍中更靠前，更能快一點進入候車棚。

在西廣場，臨時搭建了16個候車棚。直到7點半多，我終於擠進了第13候車區。一位安徽人聽說我用了2個多小時就進來了，無比感嘆我的速度，他說，“我們一家三口用了三個多小時”。

臨時候車棚播放著車站廣播，廣播陸續講著各個列車的候車位置，在候車棚前方的大屏幕上，滾動著各個列車晚點時刻，我數了數，基本上90%的車處於晚點狀態，我的車晚點了三個多小時。

晚上八點多，候車的人逐漸坐了下來，這個時候肯定沒有檢票進站的可能了。大家開始聊天，七八歲的小孩子都在抱著手機玩遊戲，聽到打電話的人跟電話那頭用山東話說著，“火車晚點了，現在還不知道什麽時候開。”

一個女人一邊慶幸著天沒下雨，一邊又在抱怨著這麽多人，晚點這麽多，電話那頭在安慰著，她越來越焦躁，“我受不了了，煩死了。”

晚上十點多，六百多人的候車棚里，彌漫著煙草的味道，女人們坐在自己的行李上嗑著瓜子，地上到處是瓜子皮，各種塑料包裝袋。但很少有人喝水，畢竟上廁所實在麻煩。

十一點多，有了檢票的跡象，武警和軍人用人墻把人流隔開，一波一波地放人進站。

在候車棚等了將近四個小時，凍的瑟瑟發抖，我跟著人群進了廣州站二樓的候車大廳。候車廳里依然全都是人，站著坐著，吃泡面的，瞇著眼的……

到了十二點，我終於上了車。一上車，人們就在廁所門口排著隊，還有人趕緊拿出泡面吃起來，但還沒吃完，臥鋪區就熄燈了。黑暗中吃完飯的人爬上了床，開車後十五分鐘，列車上響起了如雷般鼾聲。

這是我在廣州經歷的第四個春運，也是最難忘的春運，我滯留時間算起來只有4個小時，這還算比較短的。躺在床上，我想著自己這一天，只有一個感覺，累。

香港負資產房暴增14倍 親歷者告訴你銀行如何收走房子

“五一”前夕，香港金融管理局公布的一組數據刺痛了不少香港市民：2016年一季度香港負資產住宅按揭宗數從去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，創2011年10月以來新高。

之所以用“刺痛”，是因為不少20世紀90年代後期的香港購房者都有過“負資產”的經歷。

香港1998年出現首次通縮後經濟開始變差，2003年又遭遇了非典(SARS)侵襲，樓價大幅下挫，較1997年的高位下跌了近70%。2003年6月，整個香港的住宅負資產宗數達到了歷史最高的105697宗。

戴著口罩的男子從房產中介門口走過

“1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。”在香港一家律師行工作的趙偉(化名)告訴《第一財經日報》記者。最終，由於無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足，趙偉的房產被銀行收走拍賣。

如今，不少剛工作不久的香港購房者很有可能重蹈趙偉的覆轍。

負資產經歷者決心終生租房

1997年，拿到第一筆年終獎金的趙偉決定在香港完成置業夢想。幾經挑選後，他連夜排隊抽中了位於香港深井浪翠園小區的一套住宅。

“房子是927平方英尺(86平方米)，當時每平方英尺的價格是8000港元，總價約742萬港元。”趙偉告訴本報記者，當時的借貸環境非常寬松，首付僅需一成，他覺得非常幸運。

誰料，這套房子竟成了他一生的噩夢。

2003年，金融危機加上非典席卷，市民對香港樓市失去信心，房價開始暴跌，比1997年的高位下跌了約70%。“當時就算是新樓盤，每平方英尺的價格也只有2000~5000港元，很多香港人都難逃負資產的命運。”趙偉表示。

由於房產的抵押價值已經低於未償還貸款總額，銀行便開始向不少業主callloan(要求借款人提前部分還款)。“萬萬沒想到有一天銀行也給我打了電話callloan。”趙偉買房時從銀行借貸了667.8萬港元，而他那套房產當時的價值跌到了250萬港元，是原價的近1/3，他自然也成了負資產人士。

“銀行打電話來時，我還欠銀行500多萬港元，銀行要我再追加300多萬港元，以彌補抵押品價值不足的情況，否則就要收樓。”趙偉回憶起當時的情況依舊心有余悸，“感覺天要塌下來了。”

香港房價曾多次出現大幅下挫

無奈的是，趙偉家境並不富裕，買房、裝修已經花光了所有積蓄，最後他只能眼看著銀行收走這套精心裝修的房子。“房子也沒有了，還欠了一身債。”趙偉告訴本報記者，銀行以200多萬港元將房子拍賣後，他還欠了銀行200多萬港元。

最近，趙偉終於還清了所有欠款，但受過挫折的他早已決定終生租房。

像趙偉一樣，經歷過負資產的香港人不在少數。根據香港金融管理局數據，2003年6月，出現了105697宗負資產案例，未償還貸款額高達1650億港元，即每宗平均欠款156萬港元。

香港財政司司長曾俊華在上月公開表示，負資產在經濟不好的時候經常出現，樓價自從去年9月以來，已經下跌11%，但趨勢仍不明顯。他會密切留意樓市的狀況，因為如果樓市有大幅調整，將會影響經濟發展，除了樓價以外，還會留意負擔能力、供求等一籃子因素。

多名市場人士也對本報記者表示，如果香港房價持續下挫，負資產的個案將會大幅增加。有銀行界人士透露，一旦負資產數量增加至1000宗，就會觸及不少銀行的警戒線。

萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文則對本報記者表示，負資產的情況會持續出現，但不會像1997年時那麽嚴重，除非樓市在很短時間內大跌20%~30%，“目前香港樓市的買家以自用人士及打工人士為主，只要經濟沒有大幅變差，問題不會很大。”

成負資產人士還是取消訂單

盡管目前負資產情況尚在可控範圍內，但曾經“受過傷”的香港人卻對這個詞非常敏感。在莎莎從事銷售工作的張婷(化名)去年12月以一成首付在香港屯門的“滿名山”小區買下一套房產，總價為500萬港元，對於才25歲的張婷來說是一筆不小的數目。

但這個小區要在25個月後才交房。交完訂金後的張婷開始後悔，因為香港的房價開始跌了。

根據中原地產的數據，2015年12月至今，中原城市領先指數已經下跌了7.4%。換句話說，在不考慮其他費率的情況下，張婷的這套房子價值已經跌至463萬港元。而張婷的貸款額實際為450萬港元，因此她當前與負資產的“距離”只差13萬港元了。

市場人士目前普遍預計香港今年房價將下跌5%，若以此計算，張婷這套房子的市值將跌至440萬港元，那麽張婷到今年底就將淪為負資產人士，雖然只是10萬港元的負資產，但對於經歷過風雨的張婷父母來說，女兒的這個選擇確實讓人擔心。

當然，除了可能成為負資產人士，張婷也可以選擇撻訂(取消訂單)，但她遲遲難以抉擇。

由於目前香港整體零售市場不佳，根據香港特區政府統計處3月31日發布的數據，今年2月香港零售業總銷貨價值臨時估計為370億港元，同比大跌20.6%，系17年以來最大跌幅，扣除價格變動，2月份零售業總銷貨數量也同比大跌19.5%。

張婷的父母擔心女兒在莎莎的銷售工作前途堪憂，未來很可能連房貸都還不起，於是建議女兒幹脆退了房子。

像張婷一樣糾結的人不在少數，根據香港法律，業主在購買期樓時，在沒有獲得新房的情況下違約，只需要沒收5%的訂金，如果買家認為樓市將繼續下跌，便會選擇撻訂。

有數據顯示，2016年1月，香港的新盤撻訂數據急劇上升，當月有8%的新房訂單被取消，但在2015年全年，僅出現了203宗新盤撻訂個案，只占整體成交量約1.3%，如此高的比例反映買家對後市的看法非常冷淡。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示：“去年下半年以來，香港部分地區房價下跌幅度達到一成，在新的一手買賣條例下，買家撻訂只需賠付5%的訂金，及時撻訂再買一間反而還能便宜5%。”

地產經紀紛紛轉行

實際上，除了撻訂，更多的投資者選擇了觀望。

根據仲量聯行發布的《首季香港物業指數》報告，香港整體住宅買賣成交量在2016年第一季度跌至6221套，同比下跌39%，是有記錄以來的新低。

根據香港地產代理監管局數據，截至2016年3月31日，香港持有地產牌照的從業員共40364人，假設每位代理人在第一季度只銷售一套房子，那麽只有不到15%的從業員開了工。

不少地產經紀不知所措，為了生計紛紛轉行。一名已在香港葵湧區開設自己地產分行的地產代理蘇鵬(化名)見形勢不妙，目前已經開始找其他工作，他幹地產經紀前曾在一家中資銀行擔任人力資源經理，可惜十幾年過去了，很多業務早已記不清了。不過，蘇鵬告訴本報記者，他願意從頭做起，哪怕一個月只有兩三萬港元的薪水。

成交量持續下挫的情況下，有業界人士呼籲香港特區政府能夠放松樓市逆周期措施。根據香港金融管理局住宅按揭調查數據，今年2月按揭貸款申請環比減少1571宗至4869宗，創下了1998年6月有記錄以來的新低，並且首次跌穿5000宗的水平。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，香港樓市正在持續調整，雖然開發商增加了優惠措施，二手房業主也擴大了議價空間，但樓市的調控措施及壓力測試要求仍然阻礙了不少買家入市。

不過，香港署理財經事務及庫務局局長劉怡翔早前表示，雖然近月私人物業價格和成交量有所回落，但香港的房屋供求仍處於失衡狀況，樓價與市民負擔能力仍然脫節，金融管理局還不能確定樓市下行周期已經形成，會繼續密切留意市場情況，並隨著樓市周期的演變，采取合適措施，確保銀行體系穩定。

東京大學教授講述親歷的房產泡沫：新宿工作室價格曾一天翻一倍

在當下，房地產市場牽動著每個人的神經。

生活在一線城市的人會問，房價還會繼續漲嗎?這樣漲下去，房地產市場會不會崩盤?想買房的人最想知道該何時入手，投資客想知道選擇何時離場才能賺得最多……每個人都希望有人能準確回答這些問題。

事實是，幾乎沒人能夠準確預測市場，否則歷次全球經濟危機就不會發生。盡管如此，我們仍可以從曾經的房地產危機中吸取教訓和獲取觀察的角度。

1991年日本房地產大泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰，隨後陷入失落的二十年。作為東京大學的教授，田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望，尤其指出人口因素對房地產泡沫及金融危機的關鍵影響。他也曾親歷1991年東京的房地產危機，同時近二十年來保持了對中國經濟發展的關註。在6月11日舉行的北大匯豐商學院舉行的留美學者經濟年會上，田村了接受第一財經記者專訪。

田村清彥表示，房價上漲是不可持續的，長期看來，房價取決於買房者的預期、土地生產率以及政府的長期政策，比如央行貨幣政策，通貨膨脹率等(金融政策對樓市十分重要)。

日本的房地產泡沫是政府捅破的

第一財經： 近一年來，中國一線城市的房價高漲，很多人拿目前中國的房地產市場和1991年日本房地產泡沫破滅前夕相比，您對此怎麽看?日本房地產泡沫破裂的原因是什麽?

田村清彥：近幾年，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京。我可以跟你們分享一下東京過去的經歷。1991年時，身處東京的人並不認為自己處於泡沫之中，甚至連政府也不這麽認為。很多學者當時認為，房價高漲有很多原因來解釋，並不一定是泡沫。但在我看來，房地產價格上漲是不可持續的，何時結束才是難以回答的問題，我們可以解釋很多過去發生的事，但並不善於預測未來。

在上世紀70、80年代，日本經濟增長迅速，城鎮化影響下，一些中心城市的房價快速增長，金融機構管制放松，出現了很多新的金融工具，導致信用擴張。日本的情形跟中國和韓國有很多相似之處，首先，日本的銀行和很多大公司關系密切，比如國有銀行和國有企業之間，就像韓國的壟斷財閥，是一種政府和企業的結合體，掌控了日本商業。

上世紀80年代初期，美國財政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。日本和美國簽訂了廣場協議，日元對美元大幅升值，這讓很多日本企業的出口遭遇了瓶頸，日本政府需要刺激國內需求。

當時東京政府想要把東京打造成一個像倫敦和紐約一樣的金融中心，所以出臺了很多刺激性的宏觀經濟政策，日本央行大幅寬松助漲了資產泡沫。

因為日本政府和財閥關系密切，迫使日本銀行降低利率。當時銀行在為金融自由化和市場化做準備。在金融自由化之前，幾乎所有日本公司的資金來源都來自銀行，但市場化之後，這些大企業現在有了新的資金來源，很多資金流入資本市場。銀行發現高利潤時期已經過去了，需要開拓新的利潤點。銀行就瞄準了房地產市場。消費者可以通過房屋抵押貸款向銀行借錢，尤其是一些民營的中小企業(上世紀80年代的日本和如今中國的情況很像)。抵押貸款很容易，這引發了一些投機行為，當時賺錢最快的方法就是投資房地產。

中小企業向銀行借錢需要有一定的資產作擔保，但是中小企業的信用並不高，唯一能夠證明信用的方式就是房地產。這就使房地產成為了一個很好的投資領域，泡沫就這樣形成了。後來，銀行不再接受房地產作為抵押，於是就出現了影子銀行。

可以比較一下中國和日本的情形，有很多相似之處。當時在日本，人們對房地產投資十分瘋狂，東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成了一種連鎖效應。股市的高峰在1990年，而房價的高峰在1991年，在這兩年間，資本從股市迅速轉移到了樓市，股價急速下跌，房價迅速上漲。

人們對房地產增長的預期很高，將土地神化，東京房價遠超普通人的承受力。東京市民就給政府施加壓力，讓政府遏制這種房地產泡沫的蔓延。政府調整了土地收益稅，對房地產貸款和土地交易采取嚴厲管制，貨幣供應增速大幅下滑，對影子銀行做出監管措施。這場房地產泡沫實際上是政府捅破的。

對日本樓市來說，1991年是一個轉折點，在那之後人們認為東京無法成為像倫敦和紐約那樣的國際金融中心，於是對樓市的預期下降，需求減少，房價應聲下跌。因此，我認為房價上漲是不可持續的，長期看來，房價取決於買房者的預期、土地的生產率，以及政府的長期政策，比如央行的貨幣政策，通貨膨脹率，等等(金融政策對樓市是十分重要的)。

房價取決於人們對未來的預期

第一財經： 2015年6月，中國股市大跌，很多錢都湧入房地產市場，一些人對於房價預期仍然看漲，政府對於房地產市場態度也很謹慎。您怎麽看？

田村清彥：是的，這種情況不止是在中國，在韓國、新加坡都很常見。政府其實是想要限制房地產價格的上漲，但真正的問題在於人們的長期預期，政府無法改變普通人的預期。

還有一點就是投資全球化。近幾年，深圳的投資者可能不全來自深圳，也可能來自北京，或者其他城市。這樣就會在全球形成一種多米諾效應，加拿大會有中國的投資者，美國也會有俄羅斯的投資者。樓市的大部分人都是投資者，而不是剛需。這里面還有一種市場的內在聯系，市場經濟活動是短期的，但長期看來它的影響可能會擴大。投資者會考慮在全球的哪個城市投資，可能是深圳，可能是東京，可能是倫敦，並且他們的決策有可能會改變，這樣他們的資產分布在全球不同地方，就會對沖風險。但是長期看來，全球的市場都是相互聯系的，形成一種連鎖效應。

第一財經：您認為中國人口增長率下降，對於房地產市場會有怎樣的影響?

田村清彥：生育率降低在亞洲其他地區也普遍存在，比如，日本、韓國和(中國)臺灣。究其原因，其實並不是因為政府的計劃生育政策，而是個人選擇和社會因素決定。在日本，女性的平均生育年齡是25到30歲，但這個年齡逐漸上升，現在大概在35歲左右，因為女性一旦進入職場，就不願輕易離開事業，因此人口增長率就下滑了。巴西也是一個很好的例子，現在巴西婦女一生平均會生1.89個孩子，但1990年時期大概會生6個(世界平均水平大概是2.2個)，這是一個巨大的變化。

假設其他條件不變，如果人口增加了，人們對房屋的需求也會增加，那麽實際價格也會上升。在現實中，其他條件並不非不變，所以房價就很難預測。如果人口下降了，住戶也會下降，那麽我們就不需要那麽多房屋。中國的戶口限制對房價也有影響。房價其實取決於人們對未來的預期，這是預測房價的基本因素，也是構成泡沫的一部分。

第一財經： 中國一線城市情況是這樣的，少數人囤積了很多房子，但有些人一套房子都沒有，房地產分配不均的情況有所發生。對此您怎麽看？

田村清彥：政府或許可以多建一些保障房，來滿足這些人的需求。如果政府能夠提供條件相對不錯的保障房，並且提供一些補貼，或許能夠改善這種分配不均，雖然這種政府幹預某種程度上確實擾亂了市場。

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事實是，幾乎沒人能夠準確預測市場，否則歷次全球經濟危機就不會發生。盡管如此，我們仍可以從曾經的房地產危機中吸取教訓和獲取觀察的角度。

1991年日本房地產大泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰，隨後陷入失落的二十年。作為東京大學的教授，田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望，尤其指出人口因素對房地產泡沫及金融危機的關鍵影響。他也曾親歷1991年東京的房地產危機，同時近二十年來保持了對中國經濟發展的關註。在6月11日舉行的北大匯豐商學院舉行的留美學者經濟年會上，田村了接受第一財經記者專訪。

田村清彥表示，房價上漲是不可持續的，長期看來，房價取決於買房者的預期、土地生產率以及政府的長期政策，比如央行貨幣政策，通貨膨脹率等(金融政策對樓市十分重要)。

日本的房地產泡沫是政府捅破的

第一財經： 近一年來，中國一線城市的房價高漲，很多人拿目前中國的房地產市場和1991年日本房地產泡沫破滅前夕相比，您對此怎麽看?日本房地產泡沫破裂的原因是什麽?

田村清彥：近幾年，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京。我可以跟你們分享一下東京過去的經歷。1991年時，身處東京的人並不認為自己處於泡沫之中，甚至連政府也不這麽認為。很多學者當時認為，房價高漲有很多原因來解釋，並不一定是泡沫。但在我看來，房地產價格上漲是不可持續的，何時結束才是難以回答的問題，我們可以解釋很多過去發生的事，但並不善於預測未來。

在上世紀70、80年代，日本經濟增長迅速，城鎮化影響下，一些中心城市的房價快速增長，金融機構管制放松，出現了很多新的金融工具，導致信用擴張。日本的情形跟中國和韓國有很多相似之處，首先，日本的銀行和很多大公司關系密切，比如國有銀行和國有企業之間，就像韓國的壟斷財閥，是一種政府和企業的結合體，掌控了日本商業。

上世紀80年代初期，美國財政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。日本和美國簽訂了廣場協議，日元對美元大幅升值，這讓很多日本企業的出口遭遇了瓶頸，日本政府需要刺激國內需求。

當時東京政府想要把東京打造成一個像倫敦和紐約一樣的金融中心，所以出臺了很多刺激性的宏觀經濟政策，日本央行大幅寬松助漲了資產泡沫。

因為日本政府和財閥關系密切，迫使日本銀行降低利率。當時銀行在為金融自由化和市場化做準備。在金融自由化之前，幾乎所有日本公司的資金來源都來自銀行，但市場化之後，這些大企業現在有了新的資金來源，很多資金流入資本市場。銀行發現高利潤時期已經過去了，需要開拓新的利潤點。銀行就瞄準了房地產市場。消費者可以通過房屋抵押貸款向銀行借錢，尤其是一些民營的中小企業(上世紀80年代的日本和如今中國的情況很像)。抵押貸款很容易，這引發了一些投機行為，當時賺錢最快的方法就是投資房地產。

中小企業向銀行借錢需要有一定的資產作擔保，但是中小企業的信用並不高，唯一能夠證明信用的方式就是房地產。這就使房地產成為了一個很好的投資領域，泡沫就這樣形成了。後來，銀行不再接受房地產作為抵押，於是就出現了影子銀行。

可以比較一下中國和日本的情形，有很多相似之處。當時在日本，人們對房地產投資十分瘋狂，東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成了一種連鎖效應。股市的高峰在1990年，而房價的高峰在1991年，在這兩年間，資本從股市迅速轉移到了樓市，股價急速下跌，房價迅速上漲。

人們對房地產增長的預期很高，將土地神化，東京房價遠超普通人的承受力。東京市民就給政府施加壓力，讓政府遏制這種房地產泡沫的蔓延。政府調整了土地收益稅，對房地產貸款和土地交易采取嚴厲管制，貨幣供應增速大幅下滑，對影子銀行做出監管措施。這場房地產泡沫實際上是政府捅破的。

對日本樓市來說，1991年是一個轉折點，在那之後人們認為東京無法成為像倫敦和紐約那樣的國際金融中心，於是對樓市的預期下降，需求減少，房價應聲下跌。因此，我認為房價上漲是不可持續的，長期看來，房價取決於買房者的預期、土地的生產率，以及政府的長期政策，比如央行的貨幣政策，通貨膨脹率，等等(金融政策對樓市是十分重要的)。

房價取決於人們對未來的預期

第一財經： 2015年6月，中國股市大跌，很多錢都湧入房地產市場，一些人對於房價預期仍然看漲，政府對於房地產市場態度也很謹慎。您怎麽看？

田村清彥：是的，這種情況不止是在中國，在韓國、新加坡都很常見。政府其實是想要限制房地產價格的上漲，但真正的問題在於人們的長期預期，政府無法改變普通人的預期。

還有一點就是投資全球化。近幾年，深圳的投資者可能不全來自深圳，也可能來自北京，或者其他城市。這樣就會在全球形成一種多米諾效應，加拿大會有中國的投資者，美國也會有俄羅斯的投資者。樓市的大部分人都是投資者，而不是剛需。這里面還有一種市場的內在聯系，市場經濟活動是短期的，但長期看來它的影響可能會擴大。投資者會考慮在全球的哪個城市投資，可能是深圳，可能是東京，可能是倫敦，並且他們的決策有可能會改變，這樣他們的資產分布在全球不同地方，就會對沖風險。但是長期看來，全球的市場都是相互聯系的，形成一種連鎖效應。

第一財經：您認為中國人口增長率下降，對於房地產市場會有怎樣的影響?

田村清彥：生育率降低在亞洲其他地區也普遍存在，比如，日本、韓國和(中國)臺灣。究其原因，其實並不是因為政府的計劃生育政策，而是個人選擇和社會因素決定。在日本，女性的平均生育年齡是25到30歲，但這個年齡逐漸上升，現在大概在35歲左右，因為女性一旦進入職場，就不願輕易離開事業，因此人口增長率就下滑了。巴西也是一個很好的例子，現在巴西婦女一生平均會生1.89個孩子，但1990年時期大概會生6個(世界平均水平大概是2.2個)，這是一個巨大的變化。

假設其他條件不變，如果人口增加了，人們對房屋的需求也會增加，那麽實際價格也會上升。在現實中，其他條件並不非不變，所以房價就很難預測。如果人口下降了，住戶也會下降，那麽我們就不需要那麽多房屋。中國的戶口限制對房價也有影響。房價其實取決於人們對未來的預期，這是預測房價的基本因素，也是構成泡沫的一部分。

第一財經： 中國一線城市情況是這樣的，少數人囤積了很多房子，但有些人一套房子都沒有，房地產分配不均的情況有所發生。對此您怎麽看？

田村清彥：政府或許可以多建一些保障房，來滿足這些人的需求。如果政府能夠提供條件相對不錯的保障房，並且提供一些補貼，或許能夠改善這種分配不均，雖然這種政府幹預某種程度上確實擾亂了市場。

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親歷美國式急診“醫藥分離”：9000美元賬單打折到1千多

在近期的一次赴美國出差中，長途轉機20小時，加之本身就因為缺乏運動等處於亞健康狀態，我在抵達美國阿肯色州時，右腳已腫得猶如“豬蹄”一般，只要一著地就鉆心地疼痛。

在朋友Peter的熱心陪同下，我來到距離入住的酒店車程七八分鐘的最近的一家醫院。真實地體驗了一把“醫藥分離”制度下的美國醫療體系和服務，以及若無醫療保險能讓人瞠目結舌的昂貴醫藥費。

我認為，“醫藥分離”無疑是一種進步。這一制度，對完善的分級醫療服務和醫保體系提出了更高的要求。

5個醫護人員圍著轉

我來到醫院時已接近淩晨，此時只能看急診。在一個類似掛號間的地方，我先填寫了基本資料，這與中國的醫院流程一致。

而之後的整個過程就讓人感受到中美就醫的大相徑庭。與在中國醫院在掛號後直接就面對醫生不同，在美國的醫院，從掛號到見到醫生，甚至還僅僅是醫助，要經過好幾個中間醫護人員，服務極為講究和細致。

首先，在掛號的過程中，這個並非護士的人員就開始詢問我的病情，我描述了一次乘機過程，並展示了我的腳。隨後我進入了就診室，按照中國就醫的思路，我以為我見到了醫生，結果發現根本不是，這是一位初級護士，他又仔細詢問了我所有的個人資料，甚至包括身高、體重等。

在美國生活的一位朋友Peter告訴我，這是常規。

隨後我被安排在急診室的床上，初級護士要求我換上病人專用的衣服，在我的認知中，只有住院病人才需要穿病號服，不過Peter說：“這也是常規，你看過急診室故事這類美劇嗎?在美國，哪怕是一點小病，都必須要做全部檢查，因為美國醫生相信機器測試的結果，而不是望聞問切。”

於是我換好病號服躺在病床上，初級護士開始在我身上夾上各種儀器，比如心電圖等，“全副武裝”後的我看起來非常像ICU的重病號。

然後開始抽血，整整5~6試管!我印象中好像全套體檢的驗血也不過如此。

初級護士說，這是正常流程，因為必須檢驗多項指標。驗血完畢後，初級護士告訴我：“你要不要看電視?”

我當時沒有聽懂，怎麽就跳躍到看電視了?

原來，在檢測結果沒有出來以前，醫生無法做任何判斷，只能等!等待期間如果無聊，就看電視。

還沒有倒過時差的我選擇小睡，大約2小時後驗血結果出來了，此時我終於見到了值夜班的醫生或是醫助，他和我說了五分鐘的話，大致意思是我的主要指標並無問題，應該就是普通水腫，給我打了一針消腫針後便結束了。

不過，第二天我的腳並未見好，由於之後還有大量工作，因此在國內專業醫生朋友的建議下，我決定再去一次醫院，且專業人士建議一定要做超聲波檢查，確定是否有血栓，若是血栓則很危險!

如果說第一天的就醫是簡版，那麽第二天的就是完整版。

當我來到同一家醫院時，掛號和另一個初級護士把前一天的所有流程都重新做了一遍。據說美國就是這樣高流程化和標準化的。接下來又是同樣的換病號服、上機器和抽血。

“我昨天抽過好多血了。”我說。

“你昨天的指數可能和今天不同，我們要再做一次檢測!”初級護士說。

於是又有5試管血離開了我的身體。在完整版中，抽血是另一個專門的護士操作。隨後就是漫長的等待。我已非常理解這是基本流程。

在一段時間後，終於等到一位專門做超聲波的醫技，醫技仔細檢查後，記錄下數據，但其並不能立即下結論，而是需要有專門的讀片醫生來出結果。於是又是半小時，終於在整整3小時後，出了結果——排除血栓。

此時，真正的醫生終於出場了(其實其間他也出現過，但時間很短)。根據驗血和超聲波結果，醫生認為是靜脈血液回流不暢，內有炎癥。

驚天價格，但可以討價還價

臨行，初級護士拿來一副拐杖，我略覺誇張，但Peter說因為在美國，很多病人習慣投訴，如果你行動不便，在就醫後跌倒，這是醫生怕你投訴他而采取的預防措施。

接下來就是重點了。我最關心的是“吃藥治療”和“價格”。

先說藥，在美國，醫和藥是完全分開的，除了急診時必需的針藥，醫生開給我的常規消炎藥等都不在醫院買，而是病人拿著處方去專門的藥房購買藥品。

也就是說，中國的“以藥養醫”在美國醫院根本不存在，在美國，藥就是藥，收益與醫院無關。而我在藥房買藥時發現，藥費特別便宜，一般十幾至二十幾美元即可。

大家都知道，在中國不少醫院，醫生的收入並不高，但藥費不便宜，不少藥品無法全部使用醫保。但在美國，即便是自費購藥，常規藥品價格很是便宜，基本不會涉及“灰色利益”。

不過馬上就到了令人大跌眼鏡的時刻了。

我去醫院結賬，醫院的行政人員完全不著急收費，他們一般都是先治療，再給病人一個賬期，可能幾周後郵寄賬單。在美國都是醫療先行，數周後收費。

鑒於我馬上要回中國，於是財務人員“勉為其難”地打出了賬單，連續兩天的急診“驗血+超聲波+打針”再加一副拐杖，總價格竟然是9000多美元!

“在美國，人們看病動輒數千美元很正常，我有一次手指劃破就耗費500美元。但當地居民基本都有保險，所以自己真正支付的並不多!”Peter坦言。

我告訴財務，我沒有當地保險，於是財務給我打了個折——6000多美元!

我表示依舊難以接受，並表達了願意支付合理價格的誠意及存在的問題。

這位善心的財務也表示支持我暫緩付款，協商之下，其給醫院CFO寫郵件說明情況，效率極高的CFO在十分鐘內就給了回複——1400美元!

在兩次降價後，我“爽快”地支付了1400美元醫藥費!雖然折成人民幣依舊很貴，但我已覺很合理。

緣何美國就醫的價格如此昂貴?還可以討價還價?

一位在美國學醫的朋友告訴我，美國的醫藥分離制度下，醫生是非常受到尊重的職業，美國醫生的收入靠的純粹是醫療服務，這就是為什麽我會見到這麽多護士、醫技、醫助、醫生，因為他們都在各自的崗位上進行細分醫療服務，他們賺取的就是服務費。

在最初的賬單上，有約5000美元到6000多美元都是急診服務費，而這就是對醫護人員勞動的報酬。

為什麽還能還價?“美國醫院經常遇到賴賬的病人，你也拿他沒轍!因為都是治療先行，然後再收費，而不是像中國醫院，所以那些病人實在支付不起那就賴賬了，當然這會影響這類人的信用度。正因如此，有些醫院會有壞賬，所以它們會采取先報高價，實在不行再討價還價的方式。”上述醫學界友人坦言。

（作者為《第一財經日報》記者）