35城庫存連跌4月 蘇州南京去化壓力小

35城庫存連跌4月 蘇州南京去化壓力小

一財網 林小昭 2016-02-22 16:53:00

上海易居房地產研究院最新發布的報告指出，2015年下半年開始，易居監測的35個城市庫存總體呈現下滑態勢，2016年1月份繼續下滑。

存銷比持續走低 合肥、南京、蘇州房價上漲壓力大

在3月一線城市樓市調控紛紛加碼之後，合肥、南京、蘇州等二線城市接棒一線城市的火爆，量價齊升，存銷比不斷走低。

4月房企推盤加快

上海易居房地產研究院19日發布報告顯示，截至4月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25105萬平方米，環比增長0.7%，同比減少5.0%。

這35個城市包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市;長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧20個二線城市;淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個三線城市。

庫存略有上升，主要是因為房企推盤節奏加快，供應量加大。4月，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為3075萬平方米，環比增長15.3%，同比增長73.1%。新增供應大於新增成交，所以促使4月份的庫存出現了上升。

分城市類型來看， 4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3096萬、17687萬和4323萬平方米，環比增幅分別為5.2%、-0.2%和1.5%，同比增幅分別為-15.6%、-4.4%和1.4%。一線城市4月份庫存出現了增長，這和一線城市收緊調控後成交萎縮，以及推盤節奏加快有關系。總體上看，一線城市增加後續供應仍十分迫切。

二線城市的庫存環比出現了下降。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，二線城市4月份新增供應量為2213萬平方米，高於3月份2059萬平方米的水平。但由於在3月份一線城市限購收緊後，大量資金轉移到二線核心城市，這些城市市場十分火爆。新增供應量小於新增成交量，導致庫存出現了環比下跌態勢。

三線城市4月份新增供應量為396萬平方米，而新增成交量為331萬平方米，新增供應量大於新增成交量，這使得庫存出現小幅上升。總體上看，三線城市的去庫存任務依然艱巨。

合肥、南京、蘇州上漲壓力大

從反映去庫存壓力的存銷比來看，4月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.9，這也意味著市場需要用10.9個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比3月份的11.5個月收窄了0.6個月的水平。

嚴躍進說，目前存銷比數值大體相當於2013年3月份的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處於歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。2016年上半年預計該指標總體上會在低位徘徊，也意味著後續房價將繼續上漲。

分城市來看，4月份一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.5和16.9個月。相比3月份7.8、11.3和17.9個月的數值而言，二三線城市的去化速度均有加快。這其中，一線城市總體上有所上升，這和供應量增加、以及調控升級後成交量有所下滑等因素有關。

從35個城市的具體數值看，三線城市雖然受4月份市場交易活躍的影響，去庫存壓力有所釋放，但總體上看存銷比依然較大。北海的存銷比數值最高，為30個月。另外，淮南、煙臺等城市存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

相比而言，合肥、南京、蘇州等城市的存銷比較小。例如，合肥和南京這一數值僅有2個月，而蘇州這一數值也只有3個月，這三個城市都面臨著十分巨大的上漲壓力，近期的土地溢價率也很高，這些城市面臨著政策收緊的風險。

例如在合肥，進入2月份以來，合肥房價開啟瘋漲模式，政務區房價在兩個月時間平均上漲了6000元/平方米;位於合肥高新區的百商悅瀾山項目，在此前的價格為8500元/平方米，但進入4月份已經達到12000元/平方米，漲幅達41.18%;位於廬陽區的文一名門湖畔項目漲幅達到37.5%。

根據當地媒體報道，合肥市主要領導日前表示：合肥房地產要加強調控，防止過快增長。否則，房價擡高了城市門檻，無形中也影響城市的競爭力。

在蘇州，5月17日晚，蘇州擬限購消息傳出。主要內容包括購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規定，以防炒房和補繳社保。

嚴躍進說，對於一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低於6個月的水平。尤其是像蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2、3個月左右的水平。此類城市後續房價看漲預期會繼續得到強化。對於此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，抑制房價過快上漲已變得刻不容緩。從長期看，積極供地、加快增加供應才是最根本的應對策略。

蘇州設限土地拍賣最高價 欲抑制地產市場過快上漲

在蘇州緊急撤銷地王的第二天，蘇州繼續加碼土地調控。

5月18日，蘇州市國土資源局網站指出，其於2016年4月20日發布了蘇地網掛〔2016〕3號蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告。經市政府批準，以下地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。

其中相城區元和街道廣濟北路東、安元路北土地最高報價不超過60.6億，相城區元和街道永方路東、沈思港路南最高報價不超過46億。相城區土地此前最有可能成為蘇州總價地王，對此政府進行了價格限制。

此前曾傳出蘇州有可能在23日、24日出臺相關限購政策，但目前尚未有更多的訊息發布。

而此次蘇州限定最高價，則是繼昨天蘇州當地暫緩拍地之後的又一大動作。二線城市價格的瘋漲，使政府也不得不權衡，並使用多種辦法來抑制地價和樓價的過快上漲。這次調整控制土地價格、限制出讓等一系列連環舉措，是從房地產的最上遊先入手，從某種程度上看也是政府在向市場傳遞信號，提醒投機者和高價售樓者在瘋漲的市場趨勢中應保持冷靜、並註意回避風險。

瘋狂的蘇州樓市，有望開啟限購2.0時代

2008年小王(化名)剛到蘇州，租了一套複式的房子，只有2000多元一個月。2010年4月，他在蘇州工業園區湖東買了一套小房子，面積只有70多平方米，二手房裝修好的，價格為7600元/平方米，總價五十幾萬。2010年之後的那幾年，許多地方出現房價猛漲但是蘇州的房價一直平平穩穩，漲幅很小，在2013年甚至出現過下跌。2015年年初這套房子也不超過1.5萬元/平方米。

蘇州房價的暴漲，開始於2015年秋天。直接觸發誘因是蘇州工業園區湖東幾塊土地拍賣價格飆升。此後，蘇州工業園區房價突然開始暴漲，帶動蘇州其他區域一起上漲。而從2016年開始，蘇州樓市更是越來越瘋狂。

小王的房子，現在已經價值2.5萬元/平方米。

根據易居研究院智庫中心提供的數據，蘇州(不含昆山、太倉等縣級市)今年1~4月新建商品住宅成交均價為16969元/平方米，相比2015年全年上漲了28.91%。

5月17日，因為傳言蘇州樓市要限購，蘇州再度成為全國樓市的焦點，這里的樓市究竟發生了怎麽樣的故事呢?

中國-新加坡·蘇州工業園區

園區瘋漲

山東濟南來的新蘇州人小張(化名)經歷了這一過程。小張在一家臺資企業工作，該公司主營業務為手機類電子設備檢測，利潤也比較微薄。小張工作十分繁忙，每個月收入不超過1萬元。集合全家之力湊夠了首付之後，小張在2015年夏天在蘇州工業園區榭雨街附近買了一套140平方米的大房子，當時的房價為1萬元出頭。3個季度之後房價已經接近3萬元。

2016年年初上海房價開始大漲，這一消息無疑也為蘇州的房價火上澆油。

蘇州經濟發達，GDP位居全國前列。但蘇州的房價長期比較溫和。蘇州人相當富裕，但似乎毫不熱衷於炒房。故2015年年初蘇州房子均價在1萬元左右的時候，蘇州人都覺得房價比較合理。現在房價突然暴漲到兩三萬元每平方米。蘇州人，尤其是新蘇州人在驚訝和感慨之余，從蘇州財富總量如此之高這個角度去想，似乎也覺得有合理性。

蘇州工業園區一位政府內部人士告訴《第一財經日報》記者。蘇州工業園區房價上漲的動力十分強勁，因為開發商的熱情實在是太高漲。2016年年初，他們在月亮灣附近推出一個地塊還沒有正式掛牌，就有開發商前來詢價。已經主動把樓面地價報到了不可思議的28000元/平方米。

超級豪宅也非常搶手。蘇州金雞湖獨墅湖之間的雙湖板塊是蘇州的黃金地段，也是豪宅聚集區。2016年年初，一位企業家要為自己的兒子買房置業，初步選定了蘇州金雞湖畔的綠城禦園小區，這里最便宜的也要上千萬一套，但到售樓處一打聽才知道早已全部售罄。

克而瑞數據顯示，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，和上年同期相比大幅上升48%，占到全國商品房0.98%;其中住宅成交1177萬平方米，成交金額1549億元，較2014年分別增長52%和65%，均達到歷史峰值;商業、辦公總計91萬平方米，較上年上升5.8%。

投資者入場

“我在2015年4月購買了一套住宅，當時的單價是1.4萬/平方米，而最新一期該樓盤的價格已經到了2.65萬/平方米，總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者何冰(化名)在電話里告訴《第一財經日報》記者。

這也不難理解開發商為何青睞蘇州，面對一線城市已經非常高的價格，核心二線城市似乎成為開發商的“新大陸”。

正榮地產蘇州營銷總監成軍表示，蘇州外來人口占50%，每年新增蘇州戶口10萬人，因此蘇州是典型的人口導入城市，所以看好蘇州市場。

上海中原市場研究中心資深經理龔敏告訴《第一財經日報》記者：“蘇州樓市火爆主要還是受到去年整體利好環境影響的推動，蘇州位於長三角中部，東臨上海，從上海到蘇州只有100多公里，但房價均價只有上海的1/2。一線城市上海房價持續上漲使得投資者趨之若鶩，但同時上海的高房價和限購政策又將很大一部分人群擋在門檻之外，此時距離較近的上海周邊城市就成為他們最佳的選擇。”

《第一財經日報》記者在采訪中獲悉，從去年下半年開始，由於蘇州並未限購，蘇州已經有大量的投資客入場。《第一財經日報》記者在一個長三角投資客的微信群里看到，里面的投資客每天都在討論怎麽在蘇州投資購房。

有業內人士告訴《第一財經日報》記者，蘇州有些樓盤超過80%是投資客購買。

何冰也算是半個投資客，她最近又在蘇州購買了一套房。“其實我是想在上海買房的，但是我被限購了，蘇州首付兩成買房壓力非常小，我在蘇州買的第一套房考慮過自住，但是第二套房我就是為了投資。”何冰告訴《第一財經日報》記者。

正因為此，蘇州在今年3月開始調控政策：要求房地產開發企業對預售房屋的申報價格，3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%;下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。

易居中國執行總裁丁祖昱認為，如果房價最終是通過投資客推動的話，那它的基礎還是很薄弱的，蘇州這匹黑馬也許在2016年會改變顏色。

蘇州準地王出讓被緊急叫停 二線城市限購第一槍將打響？

情迷蘇州的地產商將地價接二連三推高，已讓政府意識到需要想辦法降降溫了。

5月17日，蘇州市國土局官方網站對外宣稱，暫緩出讓位於相城區、姑蘇區和高新區的5幅地塊。這批土地於4月20日掛牌，已吸引了不少開發商的目光。

多位蘇州業內人士告訴第一財經記者，5宗地包括準地王都已撤回，說明當前地方政策的方向已然清晰，樓市的調控即將到來。如果政策落實的話，那麽蘇州將是國內眾多二線城市中第一個被限購的地區。

克而瑞蘇州副總經理韓雲霞對第一財經記者分析，房價過快上漲對一個以第二產業為主的城市不是一件好事，政府先從一級市場入手控制、抑制新地王的誕生，對樓市降溫就有幫助。

今年4月初，蘇州地區的土地市場引起了全國地產商的矚目，超40家房企角逐蘇州的13塊土地(蘇州姑蘇區、吳中區、相城區、高新區)。兩天時間，土地的拍賣金額高達250億元以上。

其中，蘇地2016-WG-2號景德路南地塊拍出兩日最高樓面價，為28761元/平方米；蘇地2016-WG-6號吳中區木瀆鎮竹園路北側、金楓路西側地塊拍出兩日最高成交額40.39億元;蘇地2016-WG-14號科技城地塊拍出兩日最高溢價率，溢價率318.85%。

如果按照目前的土地拍賣價格，未來蘇州多區域房價都將超過3萬/平方米，而現在蘇州的房價未到2萬/平方米。

高企的土地價格讓蘇州的開發商和購房者都感到恐慌，政府暫緩拍地也就不難理解了。

值得一提的是，據媒體消息，5月17日下午，蘇州市房管局召開了一個小型的內部會議，會議上決定了蘇州的新一輪限購方案，自本月23日公布24日執行，購房者須滿足社保一年以上，個人所得稅2年以上，另推出買房居住證滿一年硬性規定，防止刻意炒房，補社保等情況。

一位當地開發商人士告訴第一財經記者，上述消息屬實，蘇州即將限購，而另一波開發商則表示“並未聽說馬上執行”。但蘇州多位地產業內人士也表示，蘇州限購是大概率事件，政府將適當溫和收緊，從撤銷高價地就可看出政府調控市場的決心。同時，也有業內人士告訴第一財經記者，限購政策是一個儲備方案，是否出臺政府也還需權衡再做決定。

此外，假設蘇州推出限購方案，也將打擊投機性購房。前幾個月，蘇州樓市多區域的房價都翻一番，吸引了無數外地投資客。

融創孫宏斌：南京蘇州地價風險已經非常大

“大家都在三四線城市布局時，我們堅守一線拿了很多地，很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候，融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象，融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”，01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱，“最近南京和蘇州（高企的）地價肯定是不對的，每個企業買地都有自己的判斷，我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”

網絡資料圖

強二線：機會還是陷阱

2016年春節前後，北京、上海等一線城市房價明顯上漲，隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元，遠超同地段二手房價格。近兩個月，以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲，地價也水漲船高。日前，葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”，最終拍出每平方米4.5萬元的價格，超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格，成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的，杭州曾經比上海還高，因為地價高，很多開發商在杭州虧錢的，南京是步杭州的後塵。”對此，孫宏斌稱，開發商買地有時處於慣性，每家企業對地價有自己的判斷，但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”，他認為市場風險已經非常大了，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這麽快，已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日，融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示，2015年其合同銷售額682.1億元，同比增長3.6%，再創新高;凈利潤36.1億元，同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%，與此同時，毛利率回落到12.4%。從2015年開始，通過收購等方式，融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展，短短一年時間，進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市，城市布局從8個增至19個。

對融創而言，這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系，但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此，易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒，西安房價最近三年基本不漲，供大於求的態勢沒有得到改善，庫存消化周期依然有19個月，而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外，丁祖昱認為，部分招拍掛土地價格較高，未來存在一定風險，尤其那些溢價超過100%的，如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高，雖然合肥在二線城市表現突出，但在短時間內房價上漲過快，已經存在一定的房價泡沫，再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元，但明眼人一看，這已經劍指千億的態勢，老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為，做大不是壞事，但今天繼續為追求規模而做大，還是隱含著一些風險。

近兩年，面對媒體，孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱：被問及未來拿地策略時，孫宏斌回答，“我們不想跟別人說我是保守還是激進，但我們會小心做判斷，拿自己認為對的地。我不會高價搶地，這麽多年我沒有去過一次拍賣現場，不需要在當時做判斷，我們不會搶貴的地，如果合適也毫不猶豫。”

通過並購補貨北京豪宅

拿地三年後，推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月，融創中國以43億元的總價，競得北京市朝陽區農展館附近一地塊，該土地的總建築面積約5.9萬平方米，機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日，融創中國曾在北京舉行全球發布會，高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹，北京壹號院執行非常嚴格的預約制，每個客戶預約後有專屬接待時間，對項目客戶信息嚴格保密，主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層，為行業領軍人物，IT、金融行業是主力。

東三環市中心的稀缺地段，使館區，農展館內5.3萬平方米大湖，擁有唯一的城市高爾夫球場，毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園，這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出，也不排除為做到精致而延期入市，當時對價格的計劃是，一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間，臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱，這個項目不著急去化，賣一套少一套，可以慢慢賣。他還透露，這個項目進行設計規劃時，他覺得這類市中心的項目是個數學題，要考慮日照高度及容積率，還要考慮限高因素，當時“做了無數個規劃”，最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。

“北京壹號院花費了我們太多時間，上周我們還在對景觀進行最後的調整，近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹，目前融創在北京有四個產品系列，都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品，是融創通過收購得來的獨棟別墅項目，將於7月份正式推出。

今年春節前後，融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目，分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱，合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示，該項目整體貨值將達到百億元，預計2016年中面世。彼時，業內有分析稱，融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業，計劃在今年中期面市，也代表了融創的去化決心，但如何對這兩個老牌別墅進行改造，能否快速去化，對融創也將是個考驗。

“現在拿地貴，很多項目是被豪宅化，但好多房子多十幾萬其實是不對的，這里面風險挺大的，北京很多貴的地項目遲遲不入市，是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇，全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院，孫宏斌說，這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要，融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示，自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。

對於北京的地價，孫宏斌回答：“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了，其實我覺得不貴，其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右，代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺，我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂，讓我們顯得很便宜，也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西，銷售我一點都不擔心，去年北京壹號院較貴的（房源）賣到每平米30萬，（同樣的房源）今年30萬元肯定買不到了。”

險企出手布局養老社區 中國人壽蘇州項目首亮相

保險公司養老社區正不斷擴容。據《第一財經日報》記者梳理，目前共有9家保險機構參與建設養老社區，主要布局在北上廣等一線城市及周邊輻射圈，以及武漢、沈陽、大連、蘇州等城市。

5月26日，名為“國壽嘉園·雅境”的蘇州陽澄湖半島活力養老社區項目正式公開亮相。據中國人壽保險(集團)公司董事長楊明生透露：“蘇州項目去年9月奠基，主體工程年底將落成，首批居民的入住時間可能是2018年。目前，中國人壽已經完成了蘇州、北京、天津、三亞、深圳五個城市的實體項目落地和開展。三亞項目也即將開工，地址選在海棠灣。”

楊明生還表示：“機構養老只是中國人壽建立養老體系中的一個組成部分，社區養老和居家養老也都在探索。其中在社區養老方面，和深圳市政府的合作或將成行。”

據記者了解，中國人壽蘇州陽澄湖半島項目一期總建築面積11萬平方米，由中國人壽與美國Merrill Garden公司聯手開發，定位是複合型中高端養老養生社區。坐落於於天津空港的項目命名為“國壽嘉園·樂境”，與康複醫院TIRR合作打造醫養結合養老養生社區;坐落於北京大興的項目命名為“國壽嘉園·韻境”，將提供健康管理+養老養生、中醫+抗衰老等特色服務;坐落於三亞海棠灣的項目命名為“國壽嘉園·逸境”，打造國際一流水準的康複、休閑、度假式養老養生社區。

目前，中國人壽已推出“保單+養老服務”的模式，通過《中國人壽養老社區入住資格確認書》作為養老社區與保單對接的載體，對選擇入住國壽嘉園的客戶在未來的保證入住權、優先入住權、價格優惠權、體驗式入住權等方面進行了明確。《保險合同》與《入住資格確認書》雖然相對獨立，卻實現了虛擬金融產品與實體養老服務的緊密結合，一攬子解決客戶的養老問題。

此外，國壽投資控股有限公司還將與華為技術有限公司共同打造“智慧養老聯合創新實驗室”，圍繞“面向未來的智慧養老雲平臺”為主題，在研究智慧養老業務模式和行業技術發展趨勢的基礎上，結合雙方的優勢，致力於打造中國人壽智慧養老雲平臺。

房企手握巨資逐鹿二線城市 北漂一族果斷回蘇州搶房

“雖然年薪有20多萬，但要在北京買房還是非常困難，蘇州正好有一個不錯的工作機會，我們去年7月就搬過來了。”在北京奮鬥6年後，張華(化名)和妻子最終選擇了離開，今年5月初剛在蘇州圓了買房夢。

事實上，張華還是買晚了。易居研究院智庫中心提供的數據顯示，蘇州(不含昆山、太倉等縣級市)今年1~4月份新建商品住宅成交均價為每平方米16969元，相比2015年全年上漲了28.91%。

蘇州二手房房價地圖（來源：房天下）

國家統計局5月18日發布的4月70城市房價數據顯示，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲先鋒，甚至出現了房價上漲“四小龍”，分別是合肥、廈門、南京和未被列入統計的蘇州。

與此同時，資金充足的房地產開發商已經開始搶灘二線城市，以蘇州5月23、24日連續兩天拍賣15幅地塊的情況為例，其中多幅宅地實施了限價拍賣，最終兩幅宅地因競價太高流拍，而24日成交的11幅地塊的平均溢價率達到了115%。

中原地產市場研究部的統計數據顯示，今年以來蘇州的土地成交額高達754.4億元，同比漲幅高達860%。

土地出讓首現“熔斷”

華為雖然已經否認了遷出深圳的傳聞，但也警示了不少地方政府，房價“一路狂奔”會逼走不少好企業，最終很可能是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

不少地方政府已經認識到了一味追求土地財政的弊端。蘇州23日、24日連續兩天的土地出讓就對多幅宅地實施了限價拍賣，最終使得兩幅宅地因競價過高流拍。

這一類似股市“熔斷”的機制還是首次出現在土地出讓過程中，雖然可以遏制地王的出現，但也有漏洞。“一旦某個房企有‘魚死網破’的心態，就可以盲目加價，最後觸碰紅線，導致流拍。”一名房地產業內人士向第一財經記者表示。

比如，23日的41號地塊拍賣進行到兩分鐘時，就出現了93輪競價，最後因競價超過紅線未能成交。

24日的拍賣似乎更為理智。當天上午，經過27輪爭奪，蘇州工業園區中梁地產以總價8314萬元競得蘇地2016-WG-29號地塊，樓面價10549元/平方米，溢價率45.5%，成為第一塊成功出讓的“限價地”。

“和很多房企一樣，我們的定位都是長三角，因此蘇州成為我們的重要城市支點，在這塊土地旁邊，我們收購了一個項目，未來可以和這個土地一起聯動開發，降低營銷成本。”中梁地產新蘇區域公司負責人楊堅南告訴第一財經記者。

此後，雅居樂、泰禾集團、天房發展等公司也紛紛搶下心宜地塊。其中，蘇地2016-WG-28號地塊經過了2小時的拉鋸戰，最終被泰禾集團以30.99億元收入囊中，樓面價16743元/平方米，溢價率高達118%。

“長三角的火爆基本還是改善型需求帶來的，我們調研發現蘇州有70%的客戶有改善需求，未來的產業機構升級和人口導入都非常理想，因此我們在這里選擇落地。”泰禾集團總裁助理兼上海公司總經理劉穎喆對第一財經記者表示。

蘇州工業園區是不少新樓盤的聚集地

劉穎喆表示，未來馬太效應(強者愈強、弱者愈弱)還會繼續，房企為了降低風險自然會選擇核心城市，因此核心二線城市的土地價格會繼續走高。

克而瑞房地產研究中心分析師朱一鳴表示，目前不少房企的資金面情況並不差。以上市的萬科、保利、招商、綠地為例，一季報顯示，四大房企目前手持現金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元，可謂糧倉豐裕。

其他房企也在通過發公司債等手段募集資金。以泰禾集團為例，其在今年5月17日發布了定向增發預案，擬募集資金不超過98億元。

朱一鳴表示，上市房企的資金狀況目前都頗為健康，這意味著即便有幾塊地的價格過高，也無關企業生死。更為重要的是，房企手上現金流充裕也迫使它們不得不拿地擴張。

“既然一線城市已經被政策壓得死死的，那核心二線城市自然成了眾矢之的。”上述業內人士表示。

二線城市地王頻出

開發商轉戰二線城市必然助漲房價。今年春節後，搶房就不再是一線城市的獨有景象了。

“我們有一個周六上午約好房東晚上看房，結果房東下午就說房價要漲10萬，我們就只能放棄了。”張華告訴第一財經記者，春節後蘇州的房子成了香餑餑，最終用150萬左右的總價買了一套76平方米的兩室一廳，“樓盤叫湖岸名家，現在的報價已經165萬了。”

在蘇州搶到房的並非張華一個人。“我在2015年4月購買了一套住宅，當時的單價是每平方米14000元，該樓盤最新一期的價格已經是26500元了，總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者李海(化名)在電話里告訴第一財經記者，“我在今年4月又在蘇州買了一套房。”

蘇州金雞湖附近的樓盤價格較去年同期已大幅上漲

最近，核心二線城市正不斷上演張華和李海的故事，房產的增值不僅讓買了房子的人喜出望外，也使房產商拿地的信心更足了。

中原地產研究部統計數據顯示：以溢價率40%為界限區分地王(同時要求地塊成交額超過5億元)，2016年至今國內已經出現了152宗地王，而2015年全年只有95宗。

二線城市成為2016年地王出現最多的區域，且主要集中在南京、蘇州、合肥、杭州等核心二線城市。

克而瑞的數據顯示，4月份以來全國總價排名前十的地塊平均溢價率高達106%，絕大多數地塊溢價率都超過80%。其中又以南京最多，入榜地塊多達6幅，地區熱度可見一斑。不久前，葛洲壩以110%的溢價率競得河西中部G14地塊，折合樓板價為每平方米4.5萬元，時隔4個月後再度刷新南京地王紀錄。

蘇州中心城區的豪宅價格也十分驚人

仲量聯行研究部總經理周誌鋒表示，十多年的時間里已經歷了數十輪調控，房價雖然有所波動，但總體看房地產市場基本並沒有大幅下跌，反而節節攀升。多數人已經形成了這樣的堅定預期：房價不會大跌。

更多的業內人士則預計，二線城市的火爆並未結束，即便有政策的收緊，也只是給房價增幅降降溫。

“二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導致在前4月資金寬松的情況下，市場十分活躍。”中原地產首席分析師張大偉告訴第一財經記者。

“蘇州已經放大土地的規模並收緊預售備案價格，同時未來還可以引用銀行政策進行調控，因此市場調節空間很大，預計市場可能出現高位調整。”楊堅南表示。

蘇州土地限價令後首拍：“限價”地塊價格超紅線全部流拍

5月23日，蘇州舉行了“限價令”後的首次土拍，而進行土地拍賣的四塊土地卻出現了不同的場景。

上午首宗進入拍賣的蘇地2016-WG-23號地塊最終以51431萬元底價成交，競得人為深圳新威輝達投資有限公司(金地商置)，樓面價為11250元/平方米。

同樣，蘇州出讓2016-WG-40號地塊也以底價成交，競得者為蘇州樂園發展有限公司。該地塊位於高新區滸關開發區東陽山路綠化地西、山神灣路北，用途為文體娛樂用地，土地面積52908.7平方米，成交價為5952萬元，樓面價3750元/平方米。

上述兩塊土地均沒有價格限制，而有價格限制的土地拍賣過程則出現了“瘋狂”。

今年5月18日，蘇州市國土資源局網站指出，其於2016年4月20日發布了蘇地網掛〔2016〕3號蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告。經市政府批準，以下地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。其中，2016-WG-39號地塊最高限價10.01億，2016-WG-41號地塊最高限價27.12億。

這兩土地在23日的拍地中全部超過紅線而流拍。

其中，2016-WG-39號地塊位於高新區滸墅關鎮桑園路東、規劃區間路南，用途為城鎮住宅用地，土地面積44700.5平方米，起拍樓面價6656元/平方米，該地塊最高限價單價13997元/平方米。

第一財經記者獲悉，包括新城、招商、旭輝、弘陽、天地源、華宇、南山、藍光、正榮、陽光城等房企參與競拍該地塊。經過113輪競拍，該地塊最高總價報價已達到10.06億元，最終樓面價14066.68元/平米，溢價率111.33%。由於競價過於激烈，該地塊出讓最終以流拍告終。

同樣的情況發生在41號土地，41號土地兩分鐘不到就出現了93輪競價，最後以111輪競價總價27.27億而超過紅線導致流拍。

顯然，蘇州的限價並未限制住開發商的拿地熱情。

事實上，蘇州在近期已經召開了土地儲備和招標拍賣領導小組會議，對蘇州市區2016年土地收購儲備和商品住宅開發用地計劃作了專題研究。會議確定蘇州市區2016年商品住房用地供應計劃為380公頃(合5700畝)，較2015年商品住房用地供應量310公頃增加22.6%。會議還確定，下半年市政府將對蘇州房地產市場供需狀況再作專題研究，確保房地產市場平穩健康發展。

而在此前，蘇州也傳言要進行限購，雖然政策已經開始收緊，但是市場依舊表現非常火爆。

“此前蘇州一直有限購的傳聞，如今還沒有正式執行，前期蘇州土地市場就過熱，兩天成交金額超過250億元，在對一線限購的背景下，房企轉戰二手成為常態，所以對土地市場采取熔斷的機制也是可以預料之中，對地價熔斷至少表明了政府的一種態度，高地價不可取，這對於當前的土地市場而言也是最直接有效的調控手法。”上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏告訴記者。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，從目前的市場看，高價拿地是不太可能改變的現實，但是考慮到未來地產的周期下行，未來這些拿到地王的開發商如何應對才是關鍵，而這個也增加了開發商的風險。

事實上，不只是蘇州，在近期的其他城市房企依舊保持高價拿地的態度。

5月20日，融信中國在便以23.61億元總價、31404元/平方米樓面價閃電拿下杭州慶隆單元R21-04地塊(熱電廠地塊)，溢價率89.56%，成為拱墅區新晉單價地王。

同一日，陽光城以6.39億元競得東莞2016WG014號地塊，拿地單價7788.62元/平方米，刷新了南城區地王紀錄。泰禾集團則在深圳最終經過一個多小時競拍以總價57.2億元獲取深圳坪山新區地塊，折合樓面價1.56萬元/平方米，溢價率74.23%。

“從實際運行情況來看，通過增加土地供應來穩定未來市場供應的預期的效果並不理想，房企進入城市高價拿地主要看中的是城市的發展潛力和需求，由於大家對一線城市普遍預期看好之下，在受限的影響下，二線成為眾多房企追捧的對象很難改變了，所以短期只有依靠行政手段或許可以降降溫，至少在土地層面可以暫時急剎車。”龔敏分析。

廈門合肥南京蘇州房價狂飆 做生意多年不如買套房

在3月一線城市樓市調控紛紛加碼之後，盡管一線城市已明顯降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市接棒一線城市的火爆，房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀錄。

國家統計局18日發布的5月份70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示，與4月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有60個，持平的城市有6個。環比價格變動中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀稱，房價總體漲勢放緩，一、二、三線城市環比漲幅均比4月有所收窄。據測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點，其中一線城市環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點，二、三線城市環比平均漲幅都分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。

同比來看，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市均為50個，分別比上月增加4個和3個。房價同比總體繼續上漲，但城市間漲勢出現新變化。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均開始收窄，而二、三線城市同比平均漲幅則在上月基礎上繼續擴大。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，新建商品房數據中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。相比4月，5月上漲城市中一線城市繼續降溫，二線城市開始全線瘋狂。

這其中，廈門環比上漲5.5%位居第一，合肥環比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。從目前市場看，包括在國家統計局統計發布的70個城市外的蘇州，這四個城市的房價漲幅從4月開始就已全面取代了一線城市，堪稱房價上漲“四小龍”。另外天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市漲幅單月環比均超過了1%。

這其中，“領頭羊”廈門自2009年以來，房價都保持上漲的勢頭，即便是2014年全國房價下行調整的時候，廈門房價仍持續快速上漲。今年以來，廈門又繼續一波快速行情，半年內大部分區域已上漲四成以上。根據中國房價行情平臺的數據顯示，5月份廈門的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。

來自福建泉州的陳先生，目前在浙江做點小生意，2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多方的的房子，每個月要還月供1萬2左右，去年年中由於資金緊張，陳先生一度想要賣掉這套房子，不過最後還是支撐下來。“幸好支撐了下來，現在這套房子升值了至少100萬，做生意要賺多少年才能賺到啊。“

合肥的上漲速度與廈門不相上下，5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬，且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬，肥西信地華地城在不到一個月的時間內，備案價由8311.81元/平米漲到10200.53元/平米，漲幅為22.7%。

在土拍市場，早在今年4月底的土拍中，合肥城建以1490萬/畝拿下肥西【2016】6號地塊，高達10159.04元/平的樓面價使肥西的樓面價在三縣中率先破萬元大關。下屬縣的樓面價都過萬，細思極恐啊。

在二線“四小龍”繼續狂飆突進的同時，一線城市則開始降溫。其中，深圳漲幅明顯放緩，環比漲幅只有0.5%，市場開始明顯降溫，在調控政策影響下，深圳二手房連續2個月未上漲。北京、上海等等城市漲幅也開始放緩，不過，雖然一線漲幅放緩，但絕對值依然處於高位。

張大偉說，盡管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。從數據指標看，雖然二線城市刷新新高，但本輪樓市從2015年5月開啟全面上漲火爆周期，在經歷12個月的沖高後，在2016年5月開始觸頂跡象明顯。後續漲幅將持續放緩，不排除在2016年4季度出現部分城市開始下調的可能性。