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瘋狂的蘇州樓市,有望開啟限購2.0時代

來源: http://www.yicai.com/news/5015577.html

2008年小王(化名)剛到蘇州,租了一套複式的房子,只有2000多元一個月。2010年4月,他在蘇州工業園區湖東買了一套小房子,面積只有70多平方米,二手房裝修好的,價格為7600元/平方米,總價五十幾萬。2010年之後的那幾年,許多地方出現房價猛漲但是蘇州的房價一直平平穩穩,漲幅很小,在2013年甚至出現過下跌。2015年年初這套房子也不超過1.5萬元/平方米。

蘇州房價的暴漲,開始於2015年秋天。直接觸發誘因是蘇州工業園區湖東幾塊土地拍賣價格飆升。此後,蘇州工業園區房價突然開始暴漲,帶動蘇州其他區域一起上漲。而從2016年開始,蘇州樓市更是越來越瘋狂。

小王的房子,現在已經價值2.5萬元/平方米。

根據易居研究院智庫中心提供的數據,蘇州(不含昆山、太倉等縣級市)今年1~4月新建商品住宅成交均價為16969元/平方米,相比2015年全年上漲了28.91%。

5月17日,因為傳言蘇州樓市要限購,蘇州再度成為全國樓市的焦點,這里的樓市究竟發生了怎麽樣的故事呢?

中國-新加坡·蘇州工業園區

園區瘋漲

山東濟南來的新蘇州人小張(化名)經歷了這一過程。小張在一家臺資企業工作,該公司主營業務為手機類電子設備檢測,利潤也比較微薄。小張工作十分繁忙,每個月收入不超過1萬元。集合全家之力湊夠了首付之後,小張在2015年夏天在蘇州工業園區榭雨街附近買了一套140平方米的大房子,當時的房價為1萬元出頭。3個季度之後房價已經接近3萬元。

2016年年初上海房價開始大漲,這一消息無疑也為蘇州的房價火上澆油。

蘇州經濟發達,GDP位居全國前列。但蘇州的房價長期比較溫和。蘇州人相當富裕,但似乎毫不熱衷於炒房。故2015年年初蘇州房子均價在1萬元左右的時候,蘇州人都覺得房價比較合理。現在房價突然暴漲到兩三萬元每平方米。蘇州人,尤其是新蘇州人在驚訝和感慨之余,從蘇州財富總量如此之高這個角度去想,似乎也覺得有合理性。

蘇州工業園區一位政府內部人士告訴《第一財經日報》記者。蘇州工業園區房價上漲的動力十分強勁,因為開發商的熱情實在是太高漲。2016年年初,他們在月亮灣附近推出一個地塊還沒有正式掛牌,就有開發商前來詢價。已經主動把樓面地價報到了不可思議的28000元/平方米。

超級豪宅也非常搶手。蘇州金雞湖獨墅湖之間的雙湖板塊是蘇州的黃金地段,也是豪宅聚集區。2016年年初,一位企業家要為自己的兒子買房置業,初步選定了蘇州金雞湖畔的綠城禦園小區,這里最便宜的也要上千萬一套,但到售樓處一打聽才知道早已全部售罄。

克而瑞數據顯示,2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米,和上年同期相比大幅上升48%,占到全國商品房0.98%;其中住宅成交1177萬平方米,成交金額1549億元,較2014年分別增長52%和65%,均達到歷史峰值;商業、辦公總計91萬平方米,較上年上升5.8%。

投資者入場

“我在2015年4月購買了一套住宅,當時的單價是1.4萬/平方米,而最新一期該樓盤的價格已經到了2.65萬/平方米,總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者何冰(化名)在電話里告訴《第一財經日報》記者。

這也不難理解開發商為何青睞蘇州,面對一線城市已經非常高的價格,核心二線城市似乎成為開發商的“新大陸”。

正榮地產蘇州營銷總監成軍表示,蘇州外來人口占50%,每年新增蘇州戶口10萬人,因此蘇州是典型的人口導入城市,所以看好蘇州市場。

上海中原市場研究中心資深經理龔敏告訴《第一財經日報》記者:“蘇州樓市火爆主要還是受到去年整體利好環境影響的推動,蘇州位於長三角中部,東臨上海,從上海到蘇州只有100多公里,但房價均價只有上海的1/2。一線城市上海房價持續上漲使得投資者趨之若鶩,但同時上海的高房價和限購政策又將很大一部分人群擋在門檻之外,此時距離較近的上海周邊城市就成為他們最佳的選擇。”

《第一財經日報》記者在采訪中獲悉,從去年下半年開始,由於蘇州並未限購,蘇州已經有大量的投資客入場。《第一財經日報》記者在一個長三角投資客的微信群里看到,里面的投資客每天都在討論怎麽在蘇州投資購房。

有業內人士告訴《第一財經日報》記者,蘇州有些樓盤超過80%是投資客購買。

何冰也算是半個投資客,她最近又在蘇州購買了一套房。“其實我是想在上海買房的,但是我被限購了,蘇州首付兩成買房壓力非常小,我在蘇州買的第一套房考慮過自住,但是第二套房我就是為了投資。”何冰告訴《第一財經日報》記者。

正因為此,蘇州在今年3月開始調控政策:要求房地產開發企業對預售房屋的申報價格,3個月內不宜調高,6個月內調高幅度不宜超過6%,12個月內不宜超過12%;下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。

易居中國執行總裁丁祖昱認為,如果房價最終是通過投資客推動的話,那它的基礎還是很薄弱的,蘇州這匹黑馬也許在2016年會改變顏色。

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