上半年逾七成已落成單位獲吸納
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GS(14)@2016-08-09 06:43:09【明報專訊】綜合差餉物業估價署、運輸及房屋局數據可見，即使近一年樓價回軟，惟今年上半年運房局數據顯示，已落成單位為7400個，已落成但未售出單位則涉2000個，售出比例達73%，而2014至2015年落成的私人住宅已售單位高逾八成，反映市場吸納量未見回軟。
本港私宅施工量、落成量及潛在供應量雖全面向升，不過由一手新盤成交可見，買家未因此而卻步。差估署數據顯示，2014年新盤落成量為15,719個，而運房局最新數字指出，至今年6月底現時已落成但未售出的單位涉1000個，售出比例達93%；而2015年新盤落成量為11,280個，運房局數字則顯示期內已落成但未售出的單位涉2000個，售出比例達82%。差估署預計於2016年落成的私人住宅有17,199個，上半年運房局數據顯示，已落成單位為7400個，已落成但未售出的單位涉2000個，售出比例達73%。
料每年1.8萬新屋供應
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，政府賣地建屋目標每年1.8萬個，已連續5年達標完成，估計未來5年新屋供應，平均每年1.8萬個上下水平。只要政策不變，新單位總供應亦會穩定下來，樓市未來發展，重點是銷售能否跟得上供應。
有業內人士相信，一手樓花銷售未來能否維持高企，將成後市指標。
[樓巿數據尋真]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9394&issue=20160808
新酒店續落成 不利房價
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GS(14)@2016-09-01 06:19:58【本報訊】澳門賭業處於低谷，惟博彩企業早年所獲批地皮要「谷上馬」，更要應政府要求增加非博彩設施。隨着路氹永利皇宮及巴黎人於今年內開幕，再加上美高梅路氹項目以及上葡京預計明年開幕。即使賭枱增長數量受政府限制，但酒店房數目將大增約8,200間，短期內勢對房價造成壓力。新濠影滙去年開幕時，增加不少娛樂設施，如蝙蝠俠4D影院等。但主席何猷龍曾稱，非博彩設施難有可觀收入。新濠博亞的娛樂、零售及其他收入，今年上半年按年升90.9%至9,105.5萬元，但佔總收入僅3.9%。而永利皇宮內亦加入纜車等設施，主席史提芬永利坦言未知何時回本。有分析認為，回本可能需時10年或更久。聯昌證券研究部董事丁柏年認為，新酒店開幕會對舊酒店有影響，令其他賭場表現短期內較疲軟。新供應亦會造成內部競爭，如金沙（1928）旗下巴黎人開幕後令房間供應過多，會搶走威尼斯人、金沙城中心的客戶。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160901/19756289
四叔外孫女中環策劃藝術商廈 明年落成 恒地H QUEEN
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GS(14)@2016-09-07 07:58:03【明報專訊】地產與藝術有時亦可共融。恒地（0012）旗下位處中環皇后大道中、主打藝術的商廈項目H QUEEN'S，繼早前獲卓納畫廊 （David Zwirner）大手承租兩層近千方呎樓面後，繼續吸引國際級藝術產業進駐。恒基主席「四叔」李兆基外孫女、現為恒地租務部副總經理的李敬恩接受訪問時稱，項目為本港首幢藝術商廈，笑稱外公李兆基除說意念「幾得意」外，更同時親授錦囊敦促必須做足前期準備工作。
明報記者 劉詠怡
位於中環核心區的H QUEEN'S樓高24層，總樓面12萬方呎，每層面積4500至5000方呎。李敬恩透露，項目現時已有逾五成樓面獲承租，租客包括國際級畫廊、藝術展覽中心，以及韓國拍賣行和藝術餐飲，呎租逾100元。H QUEEN'S目前已建至21樓，預計明年中竣工，明年第四季正式開幕。
租出五成樓面 多屬國際級藝廊
李敬恩稱，H QUEEN'S為本港首幢畫廊商廈，與過去參與的商舖項目，無論設計、定位及租務等均大有不同，難度更高。她透露自己3年前開始參與H QUEEN'S的工作，由於地盤位於皇后大道中、砵典乍街（石板街）交界，冀打造出矚目建築，設計過程亦有不少考量，包括樓層高度，以至如何有效地把大型藝術展品由地面運送到上層展館，故該廈特別採用西班牙設計的電動吊臂，以便把展品從地面運至上層、再由玻璃幕牆送入室內。
李敬恩坦言，外公李兆基認為項目意念「幾得意，睇吓做唔做到」。雖然四叔本身對藝術沒有太深刻認識，「但佢都覺得好多新嘗試可以做，並親自傳授錦囊，包括要做足前期準備工夫、亦要睇準時機」。
特設吊臂 將藝術品運上樓
李敬恩認為，近年香港社會開始關注藝術文化發展，鄰近的中環元創方PMQ等，成為發展藝術式商廈的好機遇。雖然H QUEEN'S將來開幕後，如何與畫廊、餐廳合作，鼓勵公眾更熱烈參與藝術活動，將是另一挑戰，惟她指對藝術市場屬長線投資，對將來發展仍抱有相當信心。
租客包括卓納白石畫廊
至於H QUEEN'S現時已承租的7個主要租客，包括卓納畫廊 （David Zwirner）、白石畫廊 （Whitestone Gallery）各租用兩層樓面；餐飲集團Le Comptoir租用頂層連天台，頂層呎租創該廈新高。另由林明珠創立的藝術門（Pearl Lam Galleries），亦公布2018年3月在H QUEEN'S開設全新展覽場地；地面至1樓面積共1.5萬方呎，亦獲不少意向租客洽租。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2928&issue=20160907
2015年落成私宅 中原料已售逾九成
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GS(14)@2016-10-27 05:36:45【明報專訊】新盤銷情持續理想，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱， 截至2016年第三季，2015年落成的私宅單位已經售出逾九成，銷售進度理想，預期今年第四季售出比例可以達到九成半水平。2015年落成的私宅單位有11,280個，其中未推售有121伙，貨尾984伙，合共待售1105伙，佔全年落成量的9.8%，售出比例90.2%；已經登記售罄的項目，包括大埔嵐山二期、土瓜灣喜點、長沙灣喜韻、喜盈、深水埗薈悅、西環南里8號、天后DIVA及將軍澳PARKSIDE等。
121伙未推售 貨尾984伙
中原統計亦指，2014年落成的私宅單位有15,719個，其中未推售有334伙，貨尾239伙，合共待售573伙，佔全年落成量的3.6%，售出比例96.4%。2013年落成的有8254伙，其中未推售的有22伙，貨尾160伙，合共待售182伙，佔全年落成量的2.2%，售出比例97.8%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8814&issue=20161027
國防部爆東非基地明年落成打造珍珠鏈戰略佈局
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GS(14)@2016-11-26 13:50:53■中國海軍廣州號驅逐艦曾靠泊吉布提港補給。資料圖片
中共中央軍委副主席范長龍近日探訪在非洲吉布提港執行基建的軍人。這是國家級領導人和軍隊高級軍頭首次遠赴被稱為「中國首個海外軍事基地」視察，料基地明年落成，將成中國海軍在亞丁灣執行護航任務軍艦的補給地。這也是中國沿南海和印度洋打造「鄭和珍珠鏈戰略」的一部份。
國訪部官網昨日披露，范長龍近日出訪非洲，探訪在吉布提執行建設任務的官兵。這是軍方高級將領首次視察駐吉布提設施，也表明中國首個海外軍事基地是由解放軍工程兵承建。范強調，保障設施建設要加快建設進度，為軍事力量執行海外任務提供有力支撐。范長龍還登上停靠在吉布提港補給的海軍導彈驅逐艦「哈爾濱號」，慰問參加第24批護航編隊的官兵。
年租金1.55億
自去年以來，海外和西方媒體曾多次報道中國在吉布提港建軍事基地的消息，而今年2月，中國國防部首次證實在吉布提的後勤保障設施已開建。中吉兩國2015年簽訂協議時，吉布提外長透露基地建成後可容納萬人，但中國軍隊部署駐紮人數不應超過2,000人，有直升機停機坪，港口租期10年，年租金2,000萬美元（約1.55億港元），預計中方將有海軍特種部隊入駐。吉布提戰略位置十分重要，扼守紅海進入印度洋的要衝曼德海峽，南部的吉布提港更是扼守亞丁灣戰略咽喉，控制地中海到印度洋、非洲內陸到阿拉伯半島的戰略要地，屬「七寸之地」。而美國、日本、法國等國在吉布提均有軍事基地，美軍的基地更與中國基地只相隔一線海灣。中共軍委副主席范長龍首次視察吉布提保障設施，足見北京對這個海外基地的重視程度。習近平上台後，中國軍隊在國際表現活躍。東海長期被日本實際控制的釣魚台恢復「有爭議」狀態；中國在南海填出六個島、建三個機場，一躍成為南海佔有最大陸地面積的國家。吉布提港也只是中國海外軍事基地的開始，西方媒體報道，隨着習近平主張的一路一帶戰略推進，中國要在南海經印度洋通往阿拉伯海及非洲的沿途，建設一個類似「珍珠項鏈」般的軍事補給鏈，足顯大國崛起之勢。中國國防部網/印度《每日新聞與分析報》
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161126/19845990
落成呎價料最少2.3萬
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GS(14)@2017-03-03 00:57:05【本報訊】中西區供應罕有，住宅租售都一樣有價有市，有測量師估計，卑利街項目落成後，實用呎價最少賣2.3萬元或以上，預計實用呎租亦最少可達70元。與地皮鄰近較具規模的住宅物業分別是位於荷李活道的聚賢居，平均呎價達2.7萬元。同區較新物業加冕臺一號，上月初售出最後1伙頂層421方呎單位，一手成交價2,245萬元，呎價更高達5.3萬元。
區內住宅租金有價有市
同時，區內住宅租金亦有價有市，前地監局主席陳韻雲旗下V Group，位於西半山衛城道1號的Castle One by V，提供112伙，日前開始招租，呎租約75至逾100元，月租約3萬餘至9.5萬元。最平入場租金為月租3.2萬元，實用面積401方呎，呎租近80元。區內更值錢的是舖位，堅道99號豐樂閣地下前屈臣氏舖位，早前以20萬元租出，呎租近73元。租金勁加逾五成，成為逆市奇葩。房協早前標售的上環及西營盤共3個民生區地舖亦悉數售出，套現近3,300萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170302/19944842
黃元山：供應或斷層 宜加快造地 5年後落成量難敷需求 籲抱危機感
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GS(14)@2017-03-23 06:02:57http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8313&issue=20170323
【明報專訊】本港住宅樓價近日屢創新高，惟長和（0001）主席李嘉誠昨日在業績記者會上預測，樓價在未來1、2年料靠穩，籲有自住需要者仍可上車。樓價堅挺背後有何基本因素支持呢？中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師黃元山接受訪問時指出，從基本因素來說，即使未來5年私人住宅落成量可勉強滿足剛性需求，惟5至10年後能否維持有關供應量實屬疑問，中長期供不應求的情况十分明顯。他認為，本港社會應有危機感，加快在維港以外填海造地，並且積極發展新市鎮，避免土地及住宅出現斷層。
明報記者 葉創成
本港樓價過去1個月升勢火上加油，其中一個觸發點是中資機構高價來港買地，例如合景泰富（1813）及龍光地產（3380）上月24日以破本港單一地皮成交價168億元投得鴨脷洲地皮。市場普遍認為，由於這些「過江龍」並不了解本港市場，故出價或過於進取；惟黃元山認為，本港地皮近日接連以高價成交，只是反映供應不足的事實而已：「首先，中資機構做生意向來風險胃納較高，與本港傳統發展商的作風並不同；但我覺得歸根究柢的原因是，市場已留意到本港政府土地儲備所剩無幾，幾乎連櫃桶底的貨也拿出來賣了，所以敢於出高價買地。舉例說，除了鴨脷洲地皮外，港府的土地表上還有一塊臨海的、大幅的、已平整的靚地嗎？我相信沒有吧！這是港府過去10多年沒有積極造地引致的。統計顯示，本港每年新增私樓剛性需求達1.8萬伙，但去年只落成1.4萬伙，而且這已經是過去5年最高，既然我們自己交唔到功課，便不應該對於人家來港高價投地指指點點。」
啟德地明年料賣完 改劃地捉襟見肘
根據運房局的數據，港府未來3、4年可提供的私人住宅單位達9.4萬個，理論上可滿足每年1.8萬伙的需求有餘。不過，黃元山指出，由於過去10年每年平均落成量不足1.2萬伙，與1.8萬伙的需求比較，每年平均供不應求的數量達6000伙，令樓價期內累升逾倍，即使未來5年供應增加，勉強可以應付期內需求，惟仍未足夠填補過去10年累計達6萬伙的供應缺口。
更大的問題是，5年以後的供應情况並不樂觀。黃元山解釋說：「今個財政年度賣地表有不少改劃地，改劃地的問題是其位置本身並不適合發展住宅，所以最初才會被規劃為非住宅地，即使目前重新規劃為住宅地後，亦需要在周邊興建配套，勘探及建築時間亦會較長。另一主要土地供應來源是啟德，但我相信啟德地賣埋下一財政年度亦會賣完；至於鐵路上蓋項目亦可帶來新供應，但這是有限度的，不能由此來滿足每年1.8萬個新增住宅需求。因此，即使未來5年住宅供應勉強能夠應付需求，之後便會供不應求，所以我們一定要未雨綢繆增加供應，例如發展新市鎮便是方法之一。」
《2030+》土地方案太保守 應倍增
港府去年第四季公布、探討本港跨越2030年的整體空間規劃及土地和發展策略的可行性方案《2030+》，擬於未來30年發展東涌、洪水橋、元朗南及新界東北等四大新市鎮。黃元山認為，港府規劃發展新市鎮是好事，但能否如期令供應到位實屬未知之數，「根據港府現有規劃，未來2個落成的新市鎮是洪水橋及元朗南，最快在2024年入伙。我想提出的是，洪水橋及元朗南的棕地面積達300公頃，而且規劃作公屋、私樓及商業大廈用途，而橫洲只有30公頃，僅作公屋用途。發展橫洲已阻力重重，在洪水橋及元朗南建新市鎮會不會更困難多倍呢？」
根據《2030+》規劃，未來30年本港新增土地供應達5000公頃，惟黃元山批評此預測太保守，建議將期內造地目標提升近倍至9000公頃，他解釋說，「在上世紀60至80年代，本港落成沙田、大圍、大埔、屯門、粉嶺、上水、荃灣及葵涌等八大新市鎮，創造數以萬計公頃的土地，容納大量移民，經濟亦跟隨起飛；在1995至2004年，本港亦增加了8000公頃土地，惟過去10年新增土地卻大為減少；根據港府最新規劃，未來30年才製造5000公頃土地，5000公頃是怎麼概念呢？其實只是約1.5個沙田現有土地面積，若我們在未來30年才新增約1.5個沙田的土地，是不是過於保守呢？」
過往填海貢獻已發展地達25%
相信不少人均會同意港府應該大幅增加土地儲備，問題是地從何來而已，黃元山建議，應該在維港以外的地區、例如屯門及將軍澳填海，「在本港1104平方公里的土地中，當中填海地及已發展地分別佔約7%及25%，即已發展土地中約25%是靠填海而來，目前逾80%的寫字樓更是興建在填海所得的土地上。以灣仔為例，由會展、告士打道，修頓球場、電車路至胡忠大廈其實都是填海地，合和中心附近有一古廟，便是百多年前漁民出海前先在岸邊求神祈福之用。當大家知道這些歷史，便會明白香港的發展，一路走來都是靠移山填海，這樣便不會再對填海造地有所抗拒。」由於從填海到有關土地落成可作住宅發展用途需時，愈早作出填海決定，才可令供應盡快到位，避免土地斷層。
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GS(14)@2017-03-23 06:03:16http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9468&issue=20170323
著書教分散投資 可用於買樓
文章日期：2017年3月23日
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【明報專訊】黃元山近日出版《FQ思維（2）：穩健投資很簡單》一書，指經眾多專業投資者證實，90%投資回報取決於「資產配置」。他在書中建議只要做好以下3件事，就能掌握投資致勝關鍵：（一）財富四分法：按比例分配資金於樓、股、債、黃金等資產，降低風險；（二）指數化投資：以ETF（交易所買賣基金）買起大市，超低管理費，提高淨回報；（三）「再平衡」部署：定期按各資產市值，調回先前比例，自動「低買高賣」。
股債投資六四分 料跑贏通脹
記者笑說，目前不少港人投資的「核心價值」便是買樓，惟現時樓價之高，一般人根本很難儲夠首期上車，而即使勉強上車後亦可能一身樓債，很難實現分散投資。黃元山回應說，就如何將分散投資應用於買樓，可分為三種情况：（一）若在儲首期的階段，可將本金60%投資股票、40%投資債券，此一投資組合回報料可跑贏通脹，有助無殼蝸牛加快實現上車夢；（二）若儲夠首期後再向銀行借按揭買入自住物業，此一階段屬負債一族，的確無條件講分散投資，反而應該全力盡快還清按揭，才可無債一身輕；（三）供滿自住物業後，可將多餘資金投資於股、債及黃金，實現分散投資、提升回報。
[名人樓市論壇]
差估署料明年1.95萬伙落成 14年最多
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GS(14)@2017-03-25 10:26:12http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6348&issue=20170325
【明報專訊】差餉物業估價署昨日公布《香港物業報告2017》初步統計數字顯示，預計2018年私人住宅落成量增至19,530伙，若估算正確，數字將創2004年後新高。值得留意，該批落成單位有56.8%來自市區，新界供應僅得43.2%，是近5年內市區落成量多於新界區的一年，而大部份供應主要來自啟德發展區。
市區佔近六成 主要來自啟德
綜合各區落成量及預測數字，2018年預計供應最多的區域為九龍城區，共4802伙，次高則來自深水埗區，涉及2792伙。港九市區供應共達11,094伙，為預計總落成量的56.8%。九龍城區落成量佔最多，因啟德發展區現正有多個新盤興建中，預計於2018年落成。反觀2017年的預計數字，新界區預計落成量佔近60%，其中元朗區預計落成量高達4383伙，成全港供應最多的區域。
去年1.46萬伙落成 按年增29%
此外，去年私樓住宅落成量增加29%至1.46萬個單位，當中新界佔最多，佔63%；九龍及港島分別佔22%及15%。按地區計算，西貢、離島及元朗的新單位佔最多，合共佔整體落成量的58%。去年空置的單位共43,660個，空置率3.8%，與2015年相比，數字微升0.1百分點。空置單位中，約7330個單位尚待獲發滿意紙或轉讓同意書。
空置率3.8% 微升0.1個百分點
美聯首席分析師劉嘉輝指出，預測與實際落成數字往往出現落差，以去年為例，實際落成單位約14,600伙，與原先預測的1.8萬伙減少兩成，主要是項目落成時間推遲所致。新供應將陸續到位，預計未來5年私樓落成量平均每年達20,300伙，比前5年平均每年升約七成。新供應勢增，發展商推盤意欲積極，料一手搶二手巿場購買力格局持續。
業界料今明兩年落成量高峰期
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，差估署供應數據符合預期，因近年政府積極推地，惟起樓需時，預計今年及明年將是落成量高峰期，但市場應可吸納，未來3、4年住宅供應可達標，長遠供應仍是難題。市場未來將有較多一手供應，但價格高而二手流轉不足，預計樓價將「乾升」。
王維基將軍澳廠房落成
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GS(14)@2017-04-06 07:41:39香港電視網絡（HKTV）主席王維基申請免費電視牌照失敗，旗下的將軍澳工業邨多媒體製作及分銷中心，於去年12月向香港科技園公司申請更改用途，改為電子商貿配送中心，而這個投資6至7億的電子商貿配送中心已建成，目前正進行內部裝修，據知下月底便可遷入。早前王維基擔任ViuTV新節目《精裝送禮仔》嘉賓，他於節目中說：「上天畀個機會你，有個儍嘅高官叫我申請牌照，跟住有個儍嘅高官話畀塊地我，喺將軍澳20萬呎。」他又指一指現場拍攝地方說：「你下次唔好喺呢啲地方拍啦，嚟我嗰度，有4個studio，個個都一萬呎。」撰文：魯吉
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170406/19980981
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