一日3銀主盤 環宇樓王3300萬放售 分析︰高成數按揭增借貸風險
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GS(14)@2018-02-12 07:09:00【明報專訊】雖然樓市暢旺，多個屋苑都錄破頂價成交，但同時亦出現多個銀主盤，其中荃灣環宇海灣一個連天台「樓王」單位，業主被多次入稟後，單位最近淪為銀主貨，以3300萬元放售，而樓東俊安（0988）前執行董事柳宇所持的沙田好運中心一個單位，亦由銀主以630萬元放售。
明報記者 林尚民
據世紀21網站資料顯示，昨日環宇海灣1座頂層特色戶的銀主盤，實用面積1,609方呎，連1,340方呎天台，屬屋苑面積最大的單位，最新由銀主開價3,300萬元放售，實呎20,510元。原業主於2014年7月以2,566.3萬元購入，當時為屋苑最高成交價，其後由匯豐銀行及發達太太財務承做一、二按，但到2016年初起業主多次被入稟，包括稅務局，至去年8月業主破產，現單位叫價較3年半前高733.7萬元或28.5%。
好運銀主盤 業主樓東俊安前高層
至於沙田好運中心的銀主盤，屬於竹林閣低層B室，樓東俊安前執行董事柳宇於2008年以198萬元購入，現時銀主以630萬元放售，較10年前購入價高432萬元或2.1倍。資料顯示，柳宇多年前經常伙拍樓東俊安股東蔡穗新購入多個豪宅物業，不過，由蔡穗新持有的一批約30個物業，包括14間大埔比華利山別墅洋房、6間赤柱富豪海灣洋房等，上月便由銀主推出招標，整批市值約12億元，成近年市場上最大宗銀主貨放售個案。
迎海．星灣御錄首宗銀主盤
另馬鞍山迎海．星灣御亦錄得首宗銀主放盤，單位為22座中層G室，實用546方呎，現叫價908萬元，實呎16,630元。原業主於2014年以約712萬元購入，其後4次向銀行及財務公司借款，現叫價較當年高約196萬元或27％。
中原按揭﹕銀主盤未見上升趨勢
市場接連有銀主盤出現，中原按揭董事總經理王美鳳表示，現時出現的銀主盤中，不少是涉及財務公司，該些高成數的財務按揭，部分是不會對業主進行入息審查，增加借貸風險。不過她補充，現時銀主盤數目未算很多，在正常的市况下，都會有個別人士因不同原因令單位變成銀主盤。她續稱，現時經濟環境好，失業率低，相信銀主盤數字未有上升趨勢。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2941&issue=20180211
莊士山頂屋地呎叫56萬 挑戰豪宅王 最新叫價35億 同時120萬放租
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GS(14)@2018-04-23 05:53:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4468&issue=20180423
【明報專訊】香港超級豪宅售價高昂早成世界新聞，部分可作重建的豪宅屋地，業主叫價更進取；在港土儲不多、但多位於豪宅地段的莊士機構（0367）或相關人士，旗下部分項目近日以天價放盤，當中山頂中峽道24號屋地，據悉最新叫價達35億元，若以重建後每方呎樓面價計，叫價達42.86萬元；以現有物業樓面計，實呎更逾56萬元，挑戰全港最貴呎價豪宅寶座。
明報記者 林尚民
上述中峽道24號佔地16,330方呎，現有一幢兩層洋房，實用約6200方呎，設5個睡房、兩個工人房；若把物業重建，最高可建樓面面積將增至8165方呎。市場消息稱，項目現正叫價35億元放售，並同時叫價120萬元放租。以現樓樓面計，項目每實呎叫價達56.45萬元，每實呎租金約193元；若以可重建樓面8165方呎計，雖然每方呎樓面價降24%至42.86萬元， 但上述屋地成功售出後，仍創全港最高樓面地價豪宅屋地。
成功售出帳面勁賺24倍
翻查資料，上述物業原由電訊盈科（0008）持有，並為前副主席張永霖的「大班屋」。物業於2004年放售，由莊士機構或相關人士以1.41億元購入並用作收租，意味現時莊士放售價，就較14年前的購入價高33.59億元或24倍。
曾為電盈張永霖「大班屋」
莊士機構持有的多項豪宅，都以超高價放售，如本報早前報道，該公司持有的山頂百祿徑17號屋，今年1月提價至18億元放售，物業實用4171方呎，實呎達43.15萬元，叫價比2009年首次放盤時4.5億元高3倍。物業在重建前與毗鄰的百祿徑15號，為華懋董事局前主席王德輝的故居，2003年由莊士以5680萬元購入，並重建成兩幢面積同約4000餘方呎洋房，其中15號屋2009年以3.38億元售出，以洋房實用4244方呎計，實呎逾7.9萬元。
同系香島道洋房實呎34萬放售
另同由莊士機構持有的深水灣香島道37號，其中一幢實用5277方呎洋房，屬7房2廳連5個套房間隔，設泳池，近日亦叫價18億元，實呎34.1萬元，挑戰全港屋苑式洋房新高呎價。據悉物業去年底租出，當時月租約75萬元，實呎約142元。該物業由4座洋房組成，其中3座已售出，當中C號屋2010年以4.6億元易手，呎價逾6.2萬元，一度創亞洲洋房呎價新高。
至於現時本港屋苑式洋房「王者」，為九倉（0004）及南豐合作的山頂MOUNT NICHOLSON，2號洋房早前以13.99億元售出，該洋房實用9217方呎，實呎達15.17萬元，相關呎價屬亞洲屋苑式洋房最高紀錄。
屯市2房610萬放盤 低銀行估價6%
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GS(14)@2018-08-03 14:55:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3928&issue=20180803
【明報專訊】近日股市波動，影響部分業主對樓市取態，屯門接連有業主調低放盤叫價，其中屯門市廣場有2房單位業主將單位減價6%，現叫價610萬元，並較銀行估值低最多6%。
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，上述單位為實用面積393方呎高層戶，本周初叫價650萬元、實呎1.65萬元，但因股市波動，昨日調低叫價至610萬元，實呎1.55萬元，下調幅度6.2%。匯豐銀行及中銀香港對該單位估值分別為644萬元及619萬元，最新叫價較估值低1%至6%。業主2015年以398萬元買入，若以最新叫價沽出，帳面獲利212萬元或53%。同區慧豐園一伙實用面積487方呎低層戶，去年底以640萬放盤、實呎1.31萬元，近日亦調低叫價至620萬元、實呎1.27萬元，下調幅度約3%。
玩具鄭放售7伙豪宅 市值1.4億
另市場消息指，有「玩具鄭」之稱的資深投資者鄭躬洪，放售其持有的九龍站及尖沙嘴共7伙豪宅，總市值逾1.4億元，其中凱旋門觀星閣低層G室，實用面積414方呎，以1450萬元沽出，實呎35,024元。原業主2007年以650萬元買入，持貨11年，帳面獲利800萬元或1.2倍。
逸濤灣3房2300萬破頂
另市場繼續錄得破頂成交。中原高級區域營業經理陳凱超表示，西灣河逸濤灣2座高層D室，實用面積868方呎，3房套間隔及工人套房，享海景，以2300萬元將單位連租約易手，實呎26,498元，創屋苑新高價成交。原業主2004年540萬元買入，帳面獲利1760萬元或3.3倍。
天馬苑1房逼500萬 3年升三成
此外，富誠地產助理分行經理潘祖兒稱，黃大仙天馬苑駿飛閣中層8室，實用351方呎，近日於自由市場以493萬元易手，實呎14,046元。原業主2015年5月以373萬元（已補地價）買入，持貨滿3年，帳面獲利120萬元或32%。
嘉湖第一城重現400餘萬放盤 代理料兩房年底前重返九成按揭行列
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GS(14)@2018-11-20 12:42:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6336&issue=20181120
【明報專訊】今年上半年樓價升勢強勁，大型屋苑400萬元或以下細價盤已在市場絕迹，不過隨着近月樓市有轉角之勢，新界上車屋苑如天水圍嘉湖山莊、沙田第一城陸續出現400餘萬元放盤，如嘉湖山莊兩房戶叫價430萬元起。業界表示，近一個月樓價跌幅加快，預計今年底前將重現400萬元或下成交，令屋苑重返九成按揭行列。
明報記者 謝穎怡
天水圍嘉湖山莊現時約有400個放盤，其中400餘萬元放盤佔整體約5%，即約20個，如景湖居6座低層E室，屬實用446方呎兩房單位，附企理裝修，望內園景，現叫價430萬元，實呎9641元。可留意的是，同類單位日前以418萬元沽出，做價重回去年底水平，單位位於景湖居9座低層F室，實用442方呎，實呎9457元。區內代理表示，嘉湖山莊有約六成業主主動降價，議價空間介乎約5%至10%不等，料屋苑兩房單位最快今年底前可重現400萬元或以下成交。
嘉湖大三房實呎8254元 今年新低
嘉湖山莊本月錄約20宗成交，已貼近上月全月宗數，不過平均實呎跌破1萬元，最新報9713元，重回今年初水平。市場消息指，嘉湖山莊景湖居14座低層B室，實用630方呎，屬「大三房」戶，單位原叫價580萬元，多次降價後終以520萬元易手，實呎8254元，呎價為屋苑今年新低，並為屋苑本月第4宗呎價跌穿9000元成交。原業主2004年以130萬元買入，持貨14年，帳面獲利390萬元或3倍。
第一城約涉20多個400餘萬放盤
另一「上車樂園」沙田第一城，本月錄約6宗成交，亦貼近上月全月宗數，中原區域營業經理黎宗文表示，沙田第一城44座中層E室，屬實用284方呎2房戶，新近以465萬元易手，實呎16373元，同類單位7月高位598萬元，意味約4個月跌價133萬元或22%。原業主2012年以286萬元購入，持貨6年，帳面賺179萬元或63%。沙田第一城放盤量約100個，按月增10%，400餘萬元盤源佔約20多個，以2房單位為主，如42座低層B室，實用284方呎，現叫價445萬元，實呎叫價1.56萬元。
年底前大型上車屋苑料失守400萬
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，整體樓市交投疏落，部分業主為求出貨，大幅劈價以吸引買家，預料最快今年底前新界大型上車屋苑將失守400萬元。他續稱，雖然本月底新居屋攪珠後，部分抽籤較後的申請人或流入私樓市場，不過他強調，中美兩國元首於本月底會面，或影響貿易戰走勢，料買家入市觀望氣氛仍濃厚。
天鑄首現銀主盤 5600萬放售
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GS(14)@2019-05-21 08:31:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3656&issue=20190521
【明報專訊】何文田豪宅天鑄出現首間銀主盤，市場消息指，天鑄1座低層戶近日以銀主盤形式放售，實用面積2019方呎，叫價5600萬元，即銀主意向呎價為27,737元，單位屬四房連雙套房間隔，另設工人套房及儲物房。
曾8次抵押多間財務公司
土地註冊處顯示，原業主於2016年以3613.01萬元一手購入上址後，將單位8次抵押予多間財務公司，至近日被收樓並淪為銀主盤，是次放售價較3年前買入價1986.99萬元或1.8倍。同位於何文田的皓畋，近日則出現業主「蝕使費」易手個案，單位為6座中層F室，兩房間隔，實用面積587方呎，以1,250萬元沽出，實呎21,294元，原業主2016年10月以1220.7萬元購入，轉手需繳10%額外印花稅，經磋商後由新買家支付，原業主帳面僅賺約29.3萬元，即使購入上址時屬「首置」，仍須支付約45.8萬元印花稅，估計連洗費蝕約20萬元離場。
市傳前東華三院主席邱木城及其相關人士，近日以1.1億元沽出南區玫瑰園雙號屋，實用面積3314方呎，實呎約3.32萬元，邱氏07年以8380萬購入上址，帳面升值約31%。物業曾於2014年被人爆竊，據報當時損失總值35萬元首飾及現金。
市區屋苑亦現矚目成交，筲箕灣東欣苑高層20室，實用面積211方呎，剛於399萬元於已補地價易手，實呎18,909元，創港島居屋呎價新高。原業主2012年176萬元連補地價購入，帳面升值約1.3倍。
東欣苑實呎逼1.9萬 港島居屋新高
另美聯首席高級營業經理鍾家豪表示，荃灣中心18座頂層連天台戶，實用面積290方呎，連251方呎天台，獲上車客「零議價」以490萬元承接，實呎16897元，創屋苑歷史新高。
租賃方面，美聯高級營業經理余汶釗指，南昌站匯璽2期3B座中層G室，實用272方呎，開放式間隔，以月租1.53萬元獲預租，呎租約56元。原業主2017年以582萬元買入，租金回報3.2厘。
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