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回歸成就：發水樓及納米樓（2017/7/13）林本利

2017-07-13 NM

香港回歸中國20年，經歷三位特首的房屋政策，樓市為市民製造財富，亦蒸發了不少財富。但整體而言，小市民始終是輸家，只肥了一小撮地產商和炒家。

九七回歸前，大量資金從內地湧入香港，炒高樓價慶回歸。最為人熟悉的是「豪宅大王」秦錦釗，以數十億元在半山掃貨，買入帝景園、陽明山莊、地利根德閣等屋苑近一百個單位。九七回歸後亞洲金融風暴爆發，加上董建華推行八萬五房屋政策，豪宅價格急插，秦錦釗負債纍纍，要賤賣豪宅。後來金管局查核秦錦釗的貸款和銀行賬目，銀行高層向廉署舉報秦錦釗詐騙，並向他的公司追討欠債，秦錦釗「豪宅大王」的神話被徹底打破，變身成為階下囚。九七回歸前，不少地產商以超高價購入政府土地，藉此托高樓價。小市民看見地價颷升，擔心日後樓價更高，恐慌性入市認購青衣、天水圍、將軍澳等地區的新盤。當然亦有買家是出於貪婪，以為可以短炒樓盤獲取豐厚利潤，料不到董建華上台後樓價急插一半，炒家輸掉全副身家。董建華為了打救地產商，除了動用公帑購入它們的股票外，還停止賣地，停建停售居屋，幫助地產商散貨。最離譜的是讓地產商以興建馬路、巴士站、環保設施、公共空間等為由，免補地價額外多建樓面，即把樓面「發水」。過去1,000呎建築面積的住宅單位，實用率有八成，甚至九成以上，實用面積超過800呎。但在董建華管治下，實用率屢創新低，一般低至六成至七成。個別新界獨立屋，建築面積2,000呎，實用率只得三、四成，可以居住的面積不足800呎，即發水一倍多，其餘是天台、露台、地庫、停車場、花園，大部分是免補地價送給地產商，地產商再以高價出售給買家。

由於「發水樓」湧現，令樓宇密度增加，影響日照和通風，產生熱島效應。到2005年曾蔭權上台後，決定收緊「發水樓」，但發水面積仍可以達到一成。之後曾蔭權又制訂法例，規管一手樓宇買賣，地產商只能以實用面積計算樓價，但露台、工作平台、冷氣機房、電梯位，甚至厚厚牆身，也可以計入實用面積內。由於二手樓宇亦改用實用面積計算樓價，之前從地產商購入「發水樓」的小業主自然蒙受巨大損失。2012年梁振英上台，推出「白居二」房策，推高二手居屋價格。以「港人港地」名義批出啟德用地，地價5,000多元一呎，售樓價則要15,000元一呎以上，為內地地產商創富。梁振英任內樓價飛升，較九七回歸時高出六成，甚至近倍。新界樓動輒萬多元一呎，市區樓要二萬元，甚至三萬元以上，完全脫離港人購買力，市民被迫認購只得百餘呎的「納米樓」，室內可用面積（扣除牆身）較車位面積還要細。在收緊按揭和連串辣招下，小市民想換樓，改善生活環境亦不容易，政策全部是方便地產商和炒家散貨。沒有人能預知樓市何時爆煲，但小市民切勿上當，誤信樓價只升不跌的言論，以超高呎價購入「納米樓」。要謹記九七回歸前後「豪宅大王」的故事，以及一旦樓市下滑，政府政策只幫高價投地的地產商，不會幫高價接收「納米樓」的小市民。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）

作者網誌 - lampunlee.blogspot.com

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