測量師學會：2015年近半改劃申請延期
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GS(14)@2017-02-28 10:11:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3698&issue=20170228
【明報專訊】雖然政府近年積極增加土地供應，但申請改劃程序被指繁複，香港測量師學會表示，2015年約有半數申請項目被延期，拖慢土地釋放進度。該學會又稱，樓價不會只升不跌，期望加快青年旅舍進度，以解決年輕人住屋問題。
香港測量師學會會長何國鈞表示，根據《城市規劃條例》，城規會需在收到有關申請後2或3個月內舉行會議以考慮該申請，但據香港測量師學會研究，於2013至2015年向城規會申請改劃的1400多個個案中，每年只有約三分之一獲批，超過半數申請需時6個月或以上，其中於2015年的470個個案中，有約半數被延期，有3個個案更被延期四次，包括一個古洞南申建住宅項目等。
進度緩慢 包括規劃署核證需時長
該學會發現，申請進度緩慢主要涉及四大因素，包括規劃署核證文件需時較長；私人業主需提交文件比政府項目更詳細；申請人與政府部門在技術議題上需要極長時間才能達成共識；工業區與住宅區為鄰產生問題難以解決等。該學會同時提出六大建議，在申請安排方面，包括為核證程序制定清晰指引；制定作業備考，以直接會面取代書信往來，為政府部門回覆制定期限；統一公私營準則等。在處理綜合發展時，可考慮分拆發展；考慮公私營機構共同發展，政府有必要主動提供基建配套。
對於樓價不斷上升，該學會房屋政策小組主席陳昌傑表示，樓價不會只升不跌，政府及非政府機構可加快興建青年旅舍進度，以解決年輕人住屋問題。該學會上任會長及土地政策小組主席劉振江指，長遠政府是要穩定增加土地供應。另對於特首候選人林鄭月娥指藉透過轉移地積比增加土地供應，陳昌傑認為不適用於所有情况，但可在小區發展或保育項目實行。
全港最細161呎示位曝光 劏房盤成風 測量師：仲會細啲
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GS(14)@2017-06-18 22:04:53【廳空間有限】 ■客飯廳開放式設計，本報身高6呎記者躺下頭頂腳。 張柏基攝
【本報訊】樓價高企，導致發展商大建劏房盤。近年不斷推出市區劏房盤的投資者盧華，旗下深水埗Ava61繼日前開價後，昨開放面積只有161方呎的全港最細示範單位。業界指劏房成風，未來或出現僅有100方呎的微型單位。記者：程俊華 黃嘉銘
由資深投資者盧華發展的Ava61，日前公佈首批57伙定價，折實平均呎價逾2萬元，入場費277萬元。發展商開價後才開放示範單位，參照F室開放式單位，實用161方呎，為一手新例後，發展商對外開放面積最細的示範單位。雖然發展商賣劏房盤成風，不過甚少採用面積細小的開放式單位作為示範單位，就算恒地（012）北角尚譽全幢有逾98%單位為開放式，最細得163方呎，但發展商只向買家提供樓書及大廈模型便開售，不設示範單位。
【廁所門極窄】 ■廁所趟門開盡仍少於2呎，身型魁梧者打側身才能進入。
Ava61呎價逾2萬
Ava61的示範單位採長方形設計，甫入大門即有一個長近6呎的玄關，之後全屋可一眼望通客飯廳及廚房。客飯廳最闊僅7呎，本報6呎高記者平躺在客飯廳地板上，僅能勉強伸直全身。廁所面積約24方呎，集齊馬桶、淋浴間及洗衣機，其中洗手盆更安裝在淋浴間內。廁所門闊雖有2呎2吋，但趟門設計開盡仍少於2呎，身型魁梧的記者要打側身才能進入；就算經發展商佈置後的裝修單位，亦沒有位置擺放衣櫃收納衣物。
劏房盤為樓價飛升的後遺，為壓縮入場費令買家較易負擔。龍頭發展商長實（1113）早於2014年在大型屋苑大埔嵐山，設面積少於200方呎的開放式單位大賣，故近年大部份新盤都以此類劏房式設計。香港測量師學會前會長何鉅業表示，開放式單位非香港獨有，外國都有不少例子，「實用有200呎或以上嘅開放式單位，已經唔可以話太差，作簡單起居生活都足夠同可以接受」，但少於200方呎是比較難用。尚未獲批預售的屯門菁雋，最細單位僅128方呎，何鉅業透露，「128呎已經唔係最低，據知未來仲有啲會細啲，貼近100呎左右」。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，開則太細絕對是不健康，因為此類單位只夠一個人住，如果結婚已經不夠住，會妨礙年輕人成家立室，影響家庭的發展，惟市場有投資的需求，令此類單位長期有吸引力。
【網民洗版】
Mark Lawrence AU：畀你有做業主感覺，學定瞓棺材先，死後再細D瞓骨灰龕，就唔覺得細。
Alex Chan：有一堆慌死買唔到樓嘅，地產商就會話：大單位，銀碼大，你哋買唔起，因應市場需求，百幾呎夠㗎啦！
Siu Siu Lee：無良發展商，起得咁細嘅樓就唔好賣咁貴啦，住得喺度嘅肯定窮過住公屋個啲啦！
Max Ng：勞改倉61號，住嗰個要反醒點解要咁對自己。
Janet Capricon：放心！買咗呢啲樓自然冇錢食飯，營養不良即係自動減肥，發展商用心良苦啊。資料來源：《蘋果》fb
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170617/20058824
測量師學會 籲社企劏房須提升質素
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GS(14)@2017-07-21 12:20:48http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5235&issue=20170721
【明報專訊】香港測量師學會就新一屆政府上任後，於房屋及土地政策提出建議。對於運輸及房屋局長陳帆建議資助社企租用唐樓單位，再分間成安全及衛生的合法劏房，出租予公屋輪候冊上的市民，學會認為短期而言這個方法可以解決現時嚴峻的房屋問題，有過渡作用，但需要確保劏房的安全和衛生。
建議設誘因鼓勵業主改善
學會提出7個建議，當中包括提升劏房的樓宇安全及改善居住環境。前會長及建築政策小組主席何鉅業表示，許多劏房的安全和衛生條件遠低於可接受水平。針對這些嚴重違規的劏房，政府首先應制定一套過渡的設計要求，例如改變劏房渠管接駁方法，或廚房和廁所要有完善的通風系統，改善居住環境的安全及衛生水平。
學會建議，政府亦要訂立政策誘因鼓勵劏房的業主進行改善工程，配合執法行動，逐步淘汰不合規格的劏房。另外，政府亦應提供足夠的過渡房屋，以容納受改善工程或執法行動影響的劏房住戶，例如在空置的政府土地上建立臨時住屋單位，及改造空置的政府建築物等。
精簡土地行政程序加快發展
學會亦建議政府促進釋放私營土地，同時考慮精簡土地行政程序，從而加快釋放土地作發展。另覓棕地替代地皮，從而騰出棕地作發展。至於置業問題，學會建議提供增加資助房屋類別以協助中產上車；同時制定長者住屋，可考慮賣地章程內設定有關條款及成立樓宇維修工程監管局。
測量師調高安達臣道地估值 每呎萬元
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GS(14)@2018-01-22 04:55:52【明報專訊】日前九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界住宅官地以124.51億元售出，每方呎樓面地價2.85萬元，創九龍每方呎樓面地價新高，有測量師隨即調高明天截標的觀塘安達臣道對出住宅地估值。
中標價勢成首置盤地價指標
普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，市况理想，發展商積極買地補充土地儲備，預計發展商積極出價競投，故上調安達臣地皮估值25%，由原先預計的每方呎樓面地價8000元，調高25%至1萬元，地皮估值約25.9億元。他又預計，地皮總投資額約50億元，因入場門檻相對較低，適合中、大型發展商及合組財團競投。事實上，該地皮為安達臣道的首幅招標住宅官地，去年特首林鄭月娥於任內首份施政報告中提及，港人首置上車盤將在安達臣道推行先導計劃，估計有關用地可提供約1000個住宅單位，將於今年中公布計劃詳情。市場預計，上述住宅官地中標價將成區內新指標之餘，亦對該幅首置上車盤地價有一定的指標作用。
上述安達臣道對出的測量約份第3約地段第1068號的住宅地，地皮面積約57,631方呎，可建樓面約259,341方呎，作住宅（乙類）發展。綜合業界估計，地皮估值約14.3億至25.9億元，折合每方呎樓面地價約5500至1萬元。據賣地章程，政府會負責興建一條連接地盤的道路，預計於2022年完工，發展商需留意道路建設安排對項目施工進度的影響。此外，發展商亦需為項目作噪音影響評估。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9323&issue=20180118
華懋呎價1.2萬奪安達臣地 主打3房 測量師料日後呎售2.3萬
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GS(14)@2018-01-25 14:46:32http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5487&issue=20180125
【明報專訊】收25份標書、創九龍住宅官地新高的觀塘安達臣道首幅住宅官地，最終由華懋爆冷以31.128億元奪標，以可建樓面25.9萬方呎計，每方呎樓面地價12,003元，料成區內新指標。有測量師表示，地皮做價理想，惟港府早前公布同區會推出首置上車盤，若首置盤售價若干程度與區內樓價掛鈎，或會超出上車客的負擔能力。
明報記者 甘潔瑩
安達臣道住宅地每方呎樓面地價高達1.2萬元，接近市場預期上限。東九龍對上一幅住宅地為去年5月、內房合景泰富（1813）與龍湖地產（0960）合組的財團以72.3億元投得的啟德第1K區1號住宅地，以可建樓面約575,508方呎計，每方呎樓面地價12,563元，即安達臣道地皮每呎樓面地價僅較啟德地低約4%。
僅較去年啟德地呎價低4%
華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興表示，入標價屬市價，非特別進取，因地皮位置優越，景觀開揚。華懋銷售部總監吳崇武表示，安達臣道部分單位可享海景，主力提供2房及3房單位，期望打造東九龍地標住宅物業，預計投資額45億至50億元，最快2020至2021年推售。
上述地皮於上周五截標，共收25份標書，創九龍區住宅官地收標數目最多紀錄，當中不乏中港大型發展商，如長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、信置（0083）、嘉里（0683）等。
項目料投資50億 最快後年推售
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，中標價比預期高，相信地皮成交價會對該區未來地價有指標作用，估計安達臣道項目定位會接近將軍澳豪宅級數。普縉控股企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，做價反映發展商求地若渴，出價進取，志在必得；地皮現時配套設施有待加強，交通及日常配套中長期將改善，預計日後每呎售價達2.3萬元。值得留意的是，特首林鄭月娥於去年上任後首份施政報告中提及，會在觀塘安達臣道推行「港人首置上車盤」先導計劃，預計提供約千伙，將於今年中公布細節。
合和8120萬統一灣仔舊樓業權
合和實業（0054）以底價8120萬元成功統一灣仔皇后大道東153號舊樓的業權，合和實業執行董事王永霖表示，皇后大道東153A號亦已統一業權，將連同鄰近155至167號合併發展，重建成商廈。資料顯示，合和向城規會申請皇后大道東153至167號發展1幢26層高商廈，最低9層將作零售及食肆用途，高層16層將作寫字樓，涉及總樓面逾11.52萬方呎。
測量師料日後可呎售3萬
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GS(14)@2018-02-20 08:06:12【明報專訊】恒地（0012）斥近160億元向海航及其旗下香港國際建投（0687）購入啟德第1L區3號及第1K區3號兩幅官地，以兩地總可建樓面106.3萬方呎計，每方呎樓面地價高達1.5萬元，雖創啟德新發展區樓面地價新高，但地價較一年前1.36萬元僅升約一成，地價升幅較同期新盤呎價加幅近兩成為低，且兩地屬單邊相連，日後項目可塑性大增。測量師估計，日後每實呎可售2.5萬至3萬元不等。
兩地相連易規劃 可塑空間大
恒地購入的兩幅啟德地呈長方形，地皮易於規劃，統一規劃不僅可發揮協同效應，還能興建成大型高端住宅項目。兩幅啟德地中，其中第1L區3號地皮，已於去年10月份獲屋宇署批出項目發展圖則，為當時海航系投得4個項目中首個獲批則項目，地皮批建39.7萬方呎住宅物業，包括6幢4至5層高低密度住宅，以及3幢30至32層高的住宅大樓。當時國際建投曾表示，該項目最快明年下半年預售。
對於恒地的出價，高力國際副常務董事張翹楚稱，早前華懋以逾31億元奪得觀塘安達臣道首幅住宅官地，每方呎樓面地價達1.2萬元，而是次恒地以每方呎樓面地價逾1.5萬元購入鄰近沙中線的啟德相連地，屬合理水平，參考近期啟德新盤實呎約逾2.2萬元，預計項目落成後，平均實呎可售約2.5萬至3萬元。
區內新盤一年加價近兩成
事實上，同區其他新盤的呎價相對去年初首度開價時均大幅調升。嘉華（0173）嘉匯、建灝天寰，目前平均實呎分別為2.1萬餘元、2.04萬元，相對兩盤去年初開價，上調15%至17%。至於啟德私宅最高呎價紀錄，則由天寰第3座實用1461方呎頂層天池屋所創下，上月以5200萬元沽出，實呎達35,592元，創同區新盤呎價新高。
此外，近日啟德區內有新盤大幅加價，其中會德豐（0020）旗下GRAND OASIS KAI TAK（項目第二期），上月以折實平均實呎22,665元首推84伙，比去年9月第一期首批折實平均實呎2.02萬元，4個月間調高近12%；而該批84伙單位亦於1月底的銷售中全數清袋，連同其後加推單位，GRAND OASIS KAI TAK上月至今累售約130伙，會德豐曾表示稍後將再有一成加價空間。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7110&issue=20180214
測量師譚秉文：調整發展架構可加快造地
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GS(14)@2018-03-15 11:32:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2276&issue=20180315
【明報專訊】林鄭月娥出任特首後，樓價繼續屢創新高，港府如何增加土地供應滿足熾熱的需求，實屬當務之急，譚秉文測量師有限公司董事總經理譚秉文在1980年代曾在地政總署工作，過去20多年則任測量師行老闆，為發展商與港府就更改土地用途提供建議，是這個範疇的專家，他接受訪問時表示，1990年起港府由規劃署主導土地發展後，發展商將「生地變熟地」興建成住宅的時間由2至3年，增加到5至10年，他認為港府若有決心增加土地供應，可考慮調整現行架構，增加土地管理的效率。
譚秉文在訪問一開始便強調，與鑽石、黃金、豪宅及名車不同，投資者隨意炒賣這些奢侈品（luxury item），也不會影響普羅百姓的日常生活，但衣食住行是居民生活的必需品（necessity），目前本港樓價之高，令本港不少無殼蝸牛難有立錐之地，是港府必須正視的問題，「以前港人住不起市區樓，可以選擇住在偏遠地區，但元朗、洪水橋等的樓價呎價現已高達2萬元，已屬於豪宅的價錢，也就是說，市民現時要用豪宅價錢去買必需品」。譚秉文又說，過去殖民地港英政府會規定米商將若干米源保留在庫倉，當饑荒的時候要拿出來賑災 ，目前有關政策取消了；而近年特區政府的土地政策亦出現類似情况，結果導致目前本港出現住宅嚴重供不應求。
豪宅價買「必需品」 港府需正視問題
記者在2016年曾訪問規劃署前署長凌嘉勤，了解到本港城市規劃完善，例如現有九成人口的住所400米內可到達公園或空地（open space），八成五人口的住所3公里內可抵郊野公園；在訪問中與譚秉文談起此事，他回應說，本港的城市規劃的確做得很好，但目前本港住宅嚴重供不應求，土地政策亦應該與時並進，才能平衡社會各界的利益，「全世界很少城市像本港一樣，既有高樓大廈林立是石屎森林，亦保留這麼眾多郊野公園山明水秀，這是一個很好的特色；但近年本港人口不斷膨脹，內地居民來港買樓的需求亦與日俱增，而且環球央行印錢後資金追逐實物資產，本港住宅供應卻沒有相應增加，令樓價飈升至港人難以負擔的水平，這是很大的社會問題。政府目前經常話不夠土地，指增加土地供應是當務之急，那麼本港是否一定要保留這麼多綠化空間呢？」
生地變熟地 耗時長達10年
譚秉文解釋，在殖民地港英政府執政的大多數時間內，規劃署其實並不存在，而是在地政總署以下設有規劃部門，直至1990年港英政府始決定由過去的地契主導、改為由規劃主導，規劃署才升級至與地政總署同級，負責土地供應事宜（分工是：規劃署負責土地用途的分區工作，地政總署則負責批地事宜），回歸後特區政府仍維持此一架構。他分析，過去發展商若希望把非住宅土地更改用途發展住宅，只需要向地政總署申請更改土地用途便可，獲通過後便可動工興建，發展期只需要2至3年。
規劃署地政總署準則不同 拖低效率
但目前發展商首先要向規劃署申請改劃，規劃署會就此諮詢區議會及公眾，獲批符合規劃要求後，發展商才可拿着地契向地政總署申請補地價發展住宅，補地價後始可開始興建住宅，要把「生地」變「熟地」，需完成這個「規劃、地契、建築」的三部曲，往往需時5至10年。他認為，若特區政府有決心增加住宅土地供應，應該檢討上述由規劃主導的土地發展政策是否恰當。
從測量師的實際工作來說，譚秉文表示，目前規劃署及地政總署各有一套計算住宅實用面積的準則，他舉例說：「規劃署用規劃的角度，將住宅物業最低3層的停車場不計入住宅的建築面積；但地政總署的看法卻並不一樣，因為地契只要求最低2層作停車場用途，若第3層也用作停車場，應該計入住宅的建築面積」。目前不論規劃署及地政總署均是發展局旗下的政府部門，譚秉文認為，若發展局能夠就住宅實用面積的準則劃一標準，將有助測量業界在申請改劃時提升效率，也可間接加快增加土地供應。
另外，在上世紀80年代在地政總署工作時，譚秉文與剛在本周日勝選立法會建築、測量及都市規劃界功能界別補選的議員謝偉銓曾共事；譚秉文指出，謝偉銓在業界有豐富經驗，希望他重返立法會後，可在推動政府加快土地供應方面繼續多做工作。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
測量師陳昌傑獻策增供應：邊境地換棕地 引條例收農地
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GS(14)@2019-01-24 08:10:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2864&issue=20190124
【明報專訊】有調查顯示本港供樓負擔比率高達20.9倍，屬全球最難負擔，各界普遍認為港府應該積極增加土地供應以壓抑樓價升勢，而土地供應專責小組經過公眾諮詢後，早前發表報告指發展新界棕地及農地是最多市民支持的增地選項。今期本欄專訪有逾30年測量界經驗的宏基測量師行董事陳昌傑就此獻計。他認為，港府可在新界邊境偏遠地區覓地，安置原本在棕地上的作業者，騰出棕地發展住宅；另外，他建議港府加快在新界規劃新發展區，如有需要，可以《土地收回條例》向地產商收回農地發展公營房屋。
美國研究機構Demographia於本周一公布一年一度的國際供樓負擔能力報告，又再一次刺中本港「無殼蝸牛」的痛點，以去年第三季數據計算，本港平均樓價達716.9萬元，是香港家庭平均年收入34.3萬元的20.9倍，換言之，港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付樓價，連續9年成為全球樓價最難負擔的城市。
本港樓價近年大漲小回，拋離一般港人的購買力，土地供應不足是主因，社會各界普遍希望港府積極造地，滿足需求平抑樓價。特首林鄭月娥於2017年9月成立的土地供應專責小組，在去年4月至9月諮詢公眾，包括29,000份問卷及3000個隨機抽樣電話調查訪問的量化分析顯示，於18個增地選項中，發展棕地獲得的支持度最高，其次是利用新界私人農地儲備（即公私營合作）。
物流業屬棕地大租戶 難搬至樓宇
土地小組報告提到，就本港而言，棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，目前用途包括露天儲物、港口後勤(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。現時新界約有1300公頃棕地，大部分由私人持有，港府亦正研究利用多層樓宇容納棕地作業的技術和財務可行性。
陳昌傑在專訪中透露，他有部分客戶是棕地業主或租客，了解棕地作業的實際情况，他相信部分作業須在已平整的土地上操作，難以搬遷至多層樓宇，「近年港人愈來愈喜歡在內地網站購物，負責送貨的物流公司便是棕地的重要租戶，其操作講求效率，貨物從內地運抵本港後集中在棕地上分類，貼好標籤再由貨車分派送至訂貨者。同一塊棕地可能服務不止一間物流公司，即是同一時間有多輛貨車出入，棕地的好處是附近方便泊車，若搬至多層樓宇的話，便很容易塞車」。
因此，陳昌傑建議，港府可在新界邊境多個地點覓地，並且負責平整、通路、通水通電及排水排污，做好配套設施後，再安排目前的棕地作業者搬遷至這些土地，騰出原有棕地作住宅發展用途。他解釋，「以地換地」的最大好處，是現有不少棕地鄰近已發展成熟的新界新市鎮，發展為住宅的可塑性較高；而用作安置棕地作業者的邊境用地，大部分現時為農地，附近生活配套欠奉，難以發展住宅。
陳昌傑續說，要推進上述「以地換地」的方案，首先涉及規劃問題，例如將棕地改劃住宅用途及將農地改劃作工業用途；第二涉及法律問題，因為根據現行《收回土地條例》，行政長官聯同行政會議可決定為公共用途收回土地，當中公共用途包括興建公營房屋、道路、學校及醫院等公用設施，但並不包括收地作工業用途安置原棕地作業者，故他建議港府可就此提出法案修訂《收回土地條例》，為「以地換地」釋放棕地發展潛力。
公私營合作發展 架牀疊屋欠效率
土地小組報告亦指，大部分受訪者支持利用新界私人農地儲備，而現時至未來數年的幾項大型土地發展項目，包括橫洲發展第一期、古洞北/粉嶺北及洪水橋新發展區，政府估計將引用《收回土地條例》收回約500公頃私人土地；惟若私人土地尚未被納入政府的規劃及發展藍圖，為更快更好地釋放那些已整合業權的私人土地，可以考慮公私營合作模式，此舉亦與引用《收回土地條例》並無衝突。至於各界擔心公私營合作模式發展農地帶來潛在官商勾結的問題，小組認為政府需要引入一套公開、公平及透明的機制來評審所有經公開途徑提交的申請。
不過，陳昌傑認為，以公私營合作模式發展農地屬架牀疊屋的政策，並不需要存在，指港府加快在新界規劃新發展區，才是發展農地最有效的方法。他解釋，港府就新界新發展區內公屋、私樓及社區設施等用地作全盤規劃後，可就涉及公共用途的土地以《收回土地條例》向私人發展商收地；若區內某些土地被規劃作私人住宅用途，港府便負責供電供水修橋築路等基建配套，而發展商若擬把農地更改為住宅用途，當然也需要補地價。
按條例收地 發展商不滿賠償可訴訟
根據陳昌傑的分析，港府若加快規劃發展新界新發展區，對在新界持有大量農地的發展商有利也有弊，但最重要是可在中短期內大幅增加土地供應，對本港整體社會有利，「假如發展商目前持有100萬方呎農地，相信他也不會期望悉數可轉換為住宅吧？若日後有部分農地被政府規劃作私樓便可望賺錢，若被規劃作公共用途便可能蝕錢，綜合來說，這應該比繼續讓農地丟空理想吧！退一步來說，港府會就以《收回土地條例》收地的恩恤補償刊登憲報，透明度很高，若發展商覺得不止值這個金額，他可向審裁署打官司，完全有機制去做」。
籲簡化批則程序 增建屋效率
另外，陳昌傑強調，本港住宅短缺問題嚴重，港府除積極開發土地「做麵粉」外，亦應該調整相關政府部門的職能，加快興建樓宇、即「做麵包」的速度。
目前發展商取得土地後擬興建私樓，須經建築師及測量師入則，由屋宇署、規劃署及地政總署等該三大政府部門均審批過關後，才可銷售樓花；陳昌傑指出，目前屋宇署及規劃署一般在兩個月內便會批覆，惟地政總署的審批速度較慢，令整個程序往往長達一年。當中，現時屋宇署及地政總署均會就住宅項目的總建築面積進行審批，屬架牀疊屋，故他建議港府可將有關審批交由屋宇署全權負責，地政總署不再過問，料可大大提高審批效率。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-01-24 08:10:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3628&issue=20190124
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【明報專訊】市建局發展的首個港人首置先導項目、土瓜灣馬頭圍道「煥然懿居」昨晚7時截止收表，初步數字顯示共收到逾2萬份申請，與項目提供450個單位比較，超額認購43倍，明顯僧多粥少。
煥然懿居實用呎價介乎11,692至13,969元，若以實用面積最細約261方呎單位計算，入場費314.2萬元便可買市區新樓；該樓盤轉售限期5年，限期後業主可向市建局繳付補價，然後可在公開市場轉售單位，若樓價維持近年升勢，屆時業主可以「既賺住又賺價」。
可補價變私樓轉售 違首置盤目的
陳昌傑認為，港府在制訂公營房屋政策時，需要想清楚政策目的，才可真正幫助到有需要的港人。他解釋，港府按照擬資助家庭的收入水平為首置盤定價，故首置盤的目的應是幫助資助家庭「上車」，而非補貼他們買樓投資。
因此，陳昌傑建議，在首置盤的5年限制期屆滿後，業主只可將單位出售予房委會，定價須完全與市價脫鈎，而是根據過去5年擬資助家庭的收入變化釐定，房委會接收該物業後，便轉售予符合資助資格的家庭，「首置盤是不應該容許轉為私樓出售，否則其售價最終便會像私樓一樣高，但仍有一大批家庭需要此資助房屋；難道當煥然懿居450個單位悉數轉為私樓後，港府又再去興建更多首置盤嗎？這是無了期的。所以我希望港府做好平衡，首置盤的業主若日後有能力買私樓，便應該把首置盤賣給房委，我絕對不同意賣給私人市場」。
測量師學會前會長：港人買大灣區樓 商業契僅40年
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GS(14)@2019-04-12 08:55:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4857&issue=20190411
【明報專訊】近年不少港人投資境外物業時，也會考慮粵港澳大灣區及其他內地城市的樓盤，香港測量師學會前會長余錦雄在此方面經驗豐富，提醒一些準買家須注意的地方。
滬住宅會所改桑拿場 樓價低同區一半
余錦雄指出，由於內地主要城市已實施樓市「限購令」，即只有符合資格的居民才可購買當地住宅，故港人在大灣區或其他內地城市可購買的物業，大部分料屬於商業地契，使用年期僅40年，較住宅地契的70年為低。
另外，余錦雄分析，內地城市規劃對比本港並不成熟，發展商可以隨時改變物業用途，例如上海某住宅的會所，被發展商改用途作娛樂場所租給桑拿浴場，出入人流複雜，結果該樓盤的市價低於同區優質管理的樓盤一半。
參考上述例子後，余錦雄教路，在內地置業最好選擇有信譽的發展商。
[名人樓市論壇]
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