中国第一豪宅汤臣一品硬撑4年后降价约40%销售

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中国第一豪宅汤臣一品硬撑4年后降价约40%销售

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http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090309/16545950590.shtml

　　《东地产》周东健童丹霞报道

　　近日，业内正小范围热议：号称“绝不降价”的天价楼盘汤臣一品在硬撑了近4年后，终于做出降价让步。

　　《东地产》记者独家追踪获悉，汤臣一品最近成交了一套房源，单价仅6.8万元每平方米。该价格相对汤臣一品2005年开盘时对外公布的11万元每平方米的天价下降了大约38%，接近六折销售。

　　熟悉此次交易的卫明不动产智库负责人蔡为民向记者透露，买家为台湾一家上市公司的董事长，下单时间为今年1月底。

　　与此同时，与汤臣一品遥遥相望的小陆家嘴(19.38,-0.44,-2.22%)另一大知名豪宅世茂滨江花园，在去年下半年推出5号楼，效果平平之后，近日也传出最低2.5万元/平方米放盘的消息。

　　小陆家嘴，一度是中国豪宅第一标杆地，也不幸沦为金融危机袭击后的重灾区。

　　“最低可打对折”

　　记者在上海房产交易中心查询结果显示，截至目前汤臣一品住宅成交数量仍然是3套，并没有新的交易信息。蔡为民解释：“该套房源还没有过户，因此房产交易中心还没有登记。”

　　据悉，该买家今年1月份和一批台湾投资客到浦东打高尔夫球，并准备到新天地考察投资房产。由于时间紧迫，最终改为在浦东看汤臣一品并下单购买。

　　记者就此事致电汤臣一品售楼中心，接电话的人员表示不便透露相关情况。

　　上海一家知名的二手房中介公司副总向记者证实，汤臣一品折扣价卖楼目前还处于针对股东以及熟客放风声的阶段。一般购房者前往售楼处询价，售楼人员并不会透露打折信息，只有当购房者看中并诚意购买时，才会个别议价。

　　该副总介绍，针对汤臣集团的股东，汤臣给出的价格可以低至5万元每平方米，这个价格甚至还不到开盘价的一半，而针对熟客则给出7万元每平方米左右的单价。

　　无论是股东价还是熟客价，均远远低于汤臣一品售楼处对外报价。目前汤臣一品对外销售的A、D两栋楼，对外均价依旧保持在11万元/平方米左右，公开的最低折扣为9.8折。

　　网上惊现低价挂牌

　　记者随后从上海二手房网站安居客看到，有多个汤臣一品的折扣价挂牌房源。

　　其中一套30楼4室3厅5卫，面积598平方米的房源总价售5000万元，折合单价为83612元每平方米。另一套低价房源为11楼5室3厅4 卫，面积597.57平方米的房源总价售5360万元，折合单价为89697元每平方米。记者致电该房源的二手房经纪人杜姝姝，她告诉记者，“这套房源绝对真实，因为楼层不是很好的缘故，所以卖这个价格，已在售楼处的价格上打9.8折了。”

　　当记者询问最低价可以打多少时，杜姝姝表示，这已是最低折扣，如果不要装修的话，每平方米可以减少5000元。至于汤臣一品打6折的消息，她表示并不清楚。

　　“6.8万元也很贵”

　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在接受记者采访时表示，即使是6.8万元每平方米的价格，在陆家嘴乃至上海仍然是很贵的价格。

　　刘德扬表示，以前汤臣一品11万元每平方米的叫价属于“有价无市”，并不具备参考价值。“6.8万无论是在新天地还是在陆家嘴，都是很贵的价格了，市场也很难承受。”

　　此外，刘德扬指出，从2005年至今，汤臣一品房龄已不算短，在某种程度上沦为了“二手房”，评估价值时也要考虑折旧的因素。

　　上海美讯商业地产机构执行董事张景瑞对记者表示，汤臣一品的暗降价格销售可能和目前陆家嘴豪宅市场的残酷竞争有关。目前陆家嘴区域汇聚了盛大金磐、仁恒滨江、财富海景和世茂滨江等众多的高端物业，未来新鸿基还将在该区域推出顶级豪宅滨江凯旋门，在交易异常冷清的情况下，供给显得几近饱和。

　　佑威房地产研究中心数据显示，在进入2009年后，陆家嘴豪宅只有盛大金磐成交了一套。

　　而世茂房产旗下的世茂5号在去年高调推盘后反响平平，在今年也全面哑火，近3个月均没有成交记录。

　　汤臣一品艰难卖房路

　　汤臣一品于2005年10月19日开始预售，当时标价为11万元/平方米，最小的户型面积为434平方米，最大的1243平方米，在开盘之初就被称为“中国第一豪宅”。

　　开盘后一直无人问津，汤臣一品就这样“晾”了将近一年。2006年8月，汤臣一品成功售出了第一套房源———A栋3801室的复式房以1.3亿元价格被一东南亚买家买下，单价13万元，总面积979.31平方米。

　　同年11月，又有一台湾客户以单价11.5万元/平方米的单价，购得一套单位面积为598平方米、总价6900万元左右房源。此后直到2007 年2月，汤臣一品以14.21万元/平方米的价格售出了第三套住宅，刷新了此前由它自己创下的13万元/平方米中国住宅最贵单价纪录。

　　在2007年2月至今的两年内，汤臣一品住宅再无成交记录。“第四套”难产也迫使汤臣集团做出销售策略商的改变。2007年11月，汤臣一品开卖429个地下车位，单间售52.5万。

　　去年5月，汤臣一品再次做出策略调整，以每套最低7.5万元/月的租金对外出租，这意味着汤臣一品由以往“只售不租”转为“租售并举”。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=6382

汤臣22亿上海圈地低价推房回笼资金

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http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090508/20090508024544496.html

每经记者  熊晓辉  发自上海

        《每日经济新闻》日前获悉，汤臣集团  （00258，HK）宣布订立补充协议，就收购上海高尔夫球场及住宅项目的若干条款进行修订，修订后的收购总代价为22亿元，收购项目的面积也将调整至约102万平方米。

收购地块为储备

        公告称，合资企业上海汤臣浦东房地产开发有限公司（下称“汤臣浦东”）将就住宅部分分期向上海市浦东土地发展（控股）公司（下称“发展公司”）支付 20.47亿元收购款，而发展公司与汤臣集团作为合资企业的股东之一，将以股东贷款的方式按比例为合资企业提供资金，以支付住宅用地的代价。

        记者在公告中发现，此次收购其实早在2001年10月3日即已签订转让合同。但是由于发展公司称政府方面土地规划变更及居民的安置及调迁费用原因，原协议并未如期履行。

        此次收购标的地块位于中国上海浦东金桥－张江地区B－2及B－13－4地块，与此前汤臣集团开发的汤臣高尔夫球场、高尔夫国际社区、汤臣湖庭花园紧邻。

        分析人士指出，虽然汤臣集团去年获得了不错的业绩，但其未来可供销售的物业并不多，此次拿地也是为了储备开发资源。

低价出售减少库存

        4月19日，汤臣低价公开发售位于汤臣高尔夫国际社区、毗邻世纪公园的汤臣湖庭花园二期。日前，汤臣湖庭花园项目接待中心接待人员告诉记者：“现在签约已经超过50套。”以此计算，汤臣在两周的时间内就回笼了近5亿元资金。

        “ 主要是价格低。”一位地产人士指出，一向不打价格战的豪宅，似乎也难免相互之间会出现价格的竞争。在汤臣湖庭花园热卖的时候，和记黄埔和长江实业共同开发的别墅项目——御翠园也将推出第八期房源。据推算，御翠园别墅单价在6.6万～8.3万元/平方米之间。而此次汤臣湖庭花园推出的别墅单价在3.8万～4 万元/平方米之间，比御翠园便宜了约四成。

        联系汤臣集团收购上海高尔夫球场及住宅项目一事，不由得让人猜测，其急于卖房是否与此次收购浦东土地有一定联系。但汤臣集团2008年年报显示，结算日汤臣集团的现金及现金等值项目约为15.13亿港元，相对于其他房产公司紧张的资金链，汤臣集团的现金流相对充沛。

        汤臣方面也公开表示，在资金方面，汤臣在上海是零负债，不存在偿付银行利息的困扰。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7811

林少陽忘記了-盈大地產(432)、永發置業(287)、湯臣集團(258)、天安中國(28)、會德豐地產(49)(更新於8月27日)

謝味皇兄提供湯臣集團(258)及謝Louis兄提供天安中國(28)及會德豐地產(49)。

上星期一，我看到林少陽先生的文章如下，內中提及淨現金的地產股如下:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/10428

...

恒隆財政健全，是極少數處於淨現金水平的本港上市發展商（記憶中只得恒隆及冷門地產股大昌集團（088）手頭現金高於負債），根本不急於賣樓。巧合地，大昌近日亦積極推售其舂磡角的豪宅單位。

....

但他可能真的記錯了，如果只以負債等於現金減銀行負債減其他可換股票據等而論，雖然大昌地產仍是手頭現金高於負債，但恆隆現時非現金高於負債了。

此外，如果只以現金多於銀行負債而論，其實仍有一大一中一小的香港上市地產公司符合這個標準，分別是前名友聯建材、東方燃氣的盈科大衍地產(432)、前稱永盛財務、湯臣太平洋、浦東發展的湯臣集團(258)、和大昌地產接近同時上市的永發置業(287)、前稱新亞置業的會德豐地產(49)及天安中國(28)。

恆隆之緣起(自脫苦海先生之紀錄):

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/74

五、恆隆集團

恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。

1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基礎。

1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等，已初其規模。

恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。

恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。

在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。

恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。

1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花園。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為恆隆的附屬公司，以使進一步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位和部分商場，總投資達9.4億元。

1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。

恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳出，全港轟動。

這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恆隆擁有的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。

80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。

不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。

不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產循環持有戒心，恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華利山等）均先後將半數權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆隆的盈利。

1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4月，恆隆透過淘大收購樂古實業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。

1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後與其他地產集團看齊。

不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資 27.9億元，其後在8個月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資物業。

1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流地產投資公司之列。

在2000年及2001年的重組計劃，把地產業務轉移至淘大地產，並把之易名為恆隆地產，其後恆隆控股(10)把格蘭酒店(A,195，B,196)注入恆隆地產，並把之私有化。

業務轉移:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000728/LTN20000728017_C.doc

格蘭酒店之注入:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20020829/LTN20020829011_C.doc

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090731/LTN20090731123_C.pdf

恆隆主席陳啟宗先生之專訪等:

http://realblog.zkiz.com/searchresults.php?searchtext=%E9%99%B3%E5%95%9F%E5%AE%97&Submit=%E6%90%9C%E5%B0%8B&ownerid=10

2009年上半年業績:

公司有96.32億現金，但有91.66億長期負債和8億短期負債，以及15億的浮息票據，現時淨負債21.34億元。

大昌地產之歷史(來自脫苦海先生之紀錄)

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/85

大昌地產的創辦人陳德泰，祖藉廣東新會，早在1950年代初已活躍於香港地產界， 1950年代中後期已成為香港較大的地產商。1972年8月，陳德泰創辦大昌地產（集團）有限公司，同年12月11日在香港掛牌上市，將面值2元的股票共1,250萬股新股，以每股4元的價格公開發售，集資5,000萬元。當時，大昌地產除直接擁有地皮物業外，還擁有若干重要發展工程的少數股東權益，包括和記大廈25％權益、禮頓道一面積41萬方呎商場寫字樓組合40％權益等。
大昌地產上市後，充份利用股票市場狂熱的機會，發行新收購物業或其他地產公司的少數股東權益及聯營公司權益。1973年，大昌就先後15次發行新股，發行的股數高達1.5億股，先後用於與新鴻基地產、泰盛發展、利興發展、嘉年地產及和記國際等公司換股，又購入太批物業及地產投資公司，如購入喜來登酒店35％股權、都城地產25％股權及太古昌25％股權等。

大昌地產在上市初期，在投資者心目中的地位頗高，主席陳德泰更被稱為「地產強人」。不過，大昌較少獨立自主地發展地產，也缺乏魄力獨力承擔大型發展項目。上市不久，大昌就依附英資財團，協助其地產發展。當時，陳德泰與英資和記洋行的祈德尊關係密切，大昌與和記屬下黃埔船塢在紅磡擁有龐大土地儲備的黃埔船塢合組都城地產，以大昌的資金及由建築到銷售的系統，去發展黃埔船塢在紅磡、大角咀及香港仔三座船塢的土地，但後來和記集團陷入財政危機，控制權被匯豐銀行所奪，匯豐派「公司醫生」韋理入主整頓，安排和記與黃埔合併，形勢發生變化。韋理認為香港地產市道蓬勃毋須與大昌分享，因而推翻雙方往日的許多口頭合約，導致雙方關係破裂對簿公堂，
後來庭外和解。1979年，大昌地產以3.1億元向和記黃埔購回都城其餘55％股權，同時以1.1億元價格將中區和記大廈25％業權售回和記黃埔，雙方合作由此終止。

1973年，大昌地產還和英資太古洋行合作，聯合收購小型地產公司健誠置業，改組為太古昌發展，當時太古集團剛涉足地產業，試圖借助大昌的經驗發展規模龐大的太古船塢。後來，太古集團也覺得沒有必要讓大昌地產分享，遂於1977 年收購太古昌發展全部股權。大昌兩次與英資洋行的合作都半途夭折。後來大昌又和希慎合作，興建希慎大廈及禮頓中心，1981年9月，利氏家族組成希慎興業在香港上市，大昌變成持有小量股票的小股東，也不成氣候。大昌地產這種經營方式，雖不致吃大虧，但卻失去大事擴展的良機。

1981年，大昌地產創辦人陳德泰病逝，公司主席一職遂由其長子陳斌接任。陳斌 1974年畢業於美國麻省理工學院，學成後返港協助父親管理家族生意，當時出任公司主席時年僅38歲，成為香港最年輕的集團公司主席。不過，由於大昌地產經營作風較保守，缺乏大氣魄，此時已逐漸落後。

大昌集團(88)的業績公告

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090625/LTN20090625233_C.pdf

公司現金有3.68億，銀行負債1.15億，淨現金2.51億。

原地產之由來是來自盈科拓展最初注入德信佳的資產:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/19990504/LTN19990504025_C.HTM

注資入東方燃氣:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20040308/LTN20040308025_C.doc

私有化失敗:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214007_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080417/LTN20080417540_C.pdf

盈大地產今年業績:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090820/LTN20090820182_C.pdf

公司有32.42億現金，短期負債2,400萬，長期負債21.66億，共21.9億，淨現金10.52億。

永發置業之故事:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/3880

今年全年業績:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090720/LTN20090720682_C.pdf

公司有5,900萬現金，無銀行負債。

湯臣集團:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090407/LTN20090407623_C.pdf
2008年業績有15.13億現金，銀行負債3.85億，淨現金達11.28億。

會德豐地產:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090317/LTN20090317305_C.pdf

如果沒有辨證錯誤，該公司已在約150年前上市，原稱香港麻纜有限公司，在1880-1890年間因一連串內幕交易，導致香港制訂證券法，其後獲會德豐收購。在1960年間改組，易名置業信託，作為會德豐地產旗艦，並收購張玉良之聯邦地產(77，已私有化)，其後會德豐又版股購入置業信託，令張玉良成為大股東，埋下被包玉剛全面收購的伏線。

其後，公司成為會德豐的地產業務旗艦，並曾發展鑽石山地王項目(後重建成荷李活廣場及星河明居)，及投資有線寬頻(1097)，之後又控制新加坡上市之馬可波羅酒店。

2000年，公司逐步整合，售出荷李活廣場及有線寬頻，其後又全購聯邦地產，之後又購入新加坡地產的上市公司，在2004年易至現名。

現時的會德豐(20)其實是收購九龍倉的隆豐國際(前稱隆豐投資，在1918年上市，後被會德豐收購，在約60年代又被包玉剛收購，並注入航運資產，其後獲注入九龍倉股權，成為購入九龍倉的旗艦)，在1994年才易名會德豐。

2008年業績有55.93億現金、銀行負債21.14億，淨現金34.79億。

天安:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090824/LTN20090824616_C.pdf

2008年業績有22.99億現金(6.02億為抵押現金)，銀行負債18.77億，淨現金4.22億(若不計抵押現金，則為淨負債1.80億元。

大家仍找到這些高現金低負債的地產公司嗎，不妨分享一下。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10429

一名讀者，兩名財經中人-佳訊(30)、駿科網絡訊息(8081)、泰盛國際控股(369)、湯臣國際(258)、申洲國際(2313)

今日，本博的讀者三文魚先生，將小弟曾經寫過的兩隻股票，加上他自己發掘的新股票，寫成數篇文章，我覺得寫得非常好，特此轉載其內容如下，本文庫亦有轉載之:

http://hk.myblog.yahoo.com/salmon-yuen/article?mid=6

同時公司宣佈更改每手買賣單位，由每手5000股更改為每手20000股。
公司股價於宣佈供股後曾經跌至$0.12(但成交隻有一手)，大部份時間都在$0.18附近。

分析：此次供股有三個重點，第一是大股東包銷，假如冇人供股的話，大股東將持股超過73%，隻要有人唔供的話d貨將會好乾；第二，更改每手買賣單位同合股概念差不多，一來制造碎股，二來可以減少股票流通量，以便炒作；第三，於供股前市值隻約為三千萬，此供股有供大之嫌疑。

http://hk.myblog.yahoo.com/salmon-yuen/article?mid=5

結論：

1.      一些由年邁大股東所控制之股票可以留意，不過隨時一等經年。

2.      要留意一些全購失敗的股票(一寫這一句就想起一隻已經全購兩次失敗的股票…)，再研究股東背景，可能會有所獲。

3.      這次賣殼是為完美，原因經過向大股東出售後，公司只剩下一些為了維持上市地位、微不足道的生意，架構簡單，免卻買殼後要把舊生意賣走之麻煩，同時亦為新主注入新資產提供方便。

4.      最後是大股東於全購後取得83%股權，配售後相信承配人只是人頭，連帶舊人仍持有之股票約90%，而街貨約4千萬之情況下是非常適合炒作的。

另該文所指佳訊(30)收購之黃金冶煉商，他認為是和駿科網絡訊息(8081)收購後破局的東西有關係:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20090924/GLN20090924002_C.PDF

應駿科網絡訊息有限公司（「本公司」）要求，本公司股份將於二零零九年九月二十四日上午九時三十分起暫停買賣，以待發表一則有關本公司簽訂可能收購事項的不具約束力備忘錄之公告，該不具約束力備忘錄被認為是股價敏感資料。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20091007/GLN20091007066_C.pdf

目標公司為一家於英屬處女群島註冊成立之有限公司，主要從事投資控股。目標公司已與另一名獨立第三方訂立一份協議，待完成後，目標公司將間接持有一家於中國成立之共同控制實體之主要權益，該實體主要在中國從事黃金冶煉業務。

駿科網絡訊息發表該公告兩日前佳訊之公告:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091005/LTN200910051155_C.pdf

董事會欣然宣佈，於二零零九年十月五日交易時段結束後，本公司全資附屬公司 Global Force與賣方訂立框架協議，據此，賣方建議向Global Force出售目標公司全部已發行股本及全部股東貸款，總代價不超過1,300,000,000港元，目前預期將由本公司以現金以及發行代價股份及可換股債券支付。

目標公司為於英屬處女群島註冊成立之有限公司。根據賣方提供之資料：
(a) 目標公司之全資附屬公司Marigold Time現正向一名賣家（據董事作出一切合理查詢後所深知，其為獨立於本公司及其關連人士之第三方）收購中國黃金之70%股本權益。中國黃金之唯一資產為主要於中國山東省從事黃金冶煉業務之國大黃金之50.05%股本權益；及

(b) 目標公司（透過其擁有61%權益之附屬公司）持有覆蓋面積合共約5.09平方公里之開採許可證，及覆蓋面積合共約69.69平方公里之勘探許可證，全部均位於中國貴州省（「貴州礦場」）。

http://hk.myblog.yahoo.com/salmon-yuen/article?mid=2

問題三：大股東賣股的接貨人實力不足，而且有點散；中間有12球貨不知所蹤；以我所認知，通常配完股俾基金後隻股通常唔掂。

另外，今日看到林少陽先生(greatsoup:今日竟然講369，真是可惡，之前何車先生一講已經留意但是我爆了他一隻不知對不對的88，算扯平。)和胡小姐的說法有點問題，不過只是旁枝末節，但是對投資此股都非常重要。

至於對於申洲國際在配後走勢已趨平緩，大股東也在上次批股略作減持，看來都要抖一抖。

何車先生的文章:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/10841

林少陽今天的文章稱:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/11903

然而，早兩年湯臣集團（258）的上海湯臣一品，叫價逾 10萬元一平方米，結果有價無市。

事實是:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/11905

湯臣一品2005年面市銷售，以10-20萬/平方米創下大陸價格紀錄。看房者必須先提供200萬元以上的資產證明，這讓該項目4年間只銷售了4套。

..

在做了一系列改變後，根據上海“網上房地產”數據顯示，今年截至目前，湯臣一品已有39套房被售出。

胡孟青的文章稱:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/11904

一大原因係條街冇貨，主席揸住71%、惠理基金又揸6%，條街得兩億幾股流通，唔歸邊就勢係假。加上上半年盈利勁升1.2倍，毛利率升至近32%，基本因素靚靚。

股東名稱	作出披露的原因	買入／賣出或涉及的股份數目	每股的平均價	持有權益的股份數目（請參閱上述＊註解)	佔巳發行股本之百分比（％）	有關事件的日期 (日／月／年)
Worldon (Hong Kong) Limited	103(L)	12,450,000(L)	HKD 7.300	887,550,000(L)	71.29(L)	10/09/2009
馬建榮	123(L)	40,187,000(L)	HKD 7.300	887,550,000(L)	71.29(L)	10/09/2009
黃關林	123(L)	12,450,000(L)	HKD 7.300	887,550,000(L)	71.29(L)	10/09/2009

大致資訊無錯，但大股東在7.3元出售4,018.7萬股，可見在大股東來說股份價值，應在此水平上市，不要只說好，不講壞，會令許多人受害，看來未脫財演思維。

請記得該名讀者，炒高後，配售給基金後，股價通常唔掂這句說話，雖然像惠理基金增持這隻股的時間不錯，如果是某基金接配售的話，我可不知會如何呢。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=11902

天价房群起汤臣“第一豪宅”摘帽

http://www.21cbh.com/HTML/2009-10-29/151638.html

“我父亲（汤君年）去世后，汤臣一品花了几年的时间，终于再次走上了正轨。”近日，汤臣集团（0258.HK）“少帅”——执行董事汤子嘉在接受本报记者独家专访时感叹，也为执掌汤臣肩上重担长舒一口气。

再次走上正轨，除了集团调整经营策略和思路外，也得益于今年上海楼市尤其是豪宅市场的热销。

截至记者发稿，上海官方网站显示，汤臣一品已售出41套，而过去的4年中该楼盘仅售出4套。汤臣集团最新公布的半年业绩显示，上半年盈利12.79亿港元，同比去年的4.90亿港元增长161%。

汤子嘉对走上正轨的集团未来发展，坚持稳健为主的策略。“集团今年已经在浦东新增了100多万平方米土地，土地储备足够未来几年发展。目前业务也以上海为主，同时将积极关注其他城市、区域的投资机会。”

项目“摘帽”集团重振

2005年10月26日，汤臣一品以每平方米10万元开盘，比当时排名第二的豪宅价格高出一倍，随即成为“出头鸟”。此后，这个项目受到市场本身以外众多因素影响，步履艰难，4年4套的销售成绩说明了一切。

2005年到2009年，汤臣一品一个项目，几乎决定了汤臣集团命运。换言之，“少帅”汤子嘉欲重振汤臣，突破口自然非汤臣一品莫属。

“其他不期望太多，只希望能还原一个真实的汤臣一品，让它成为一个正常的房地产项目，正常地销售和经营。”汤子嘉坦言，“汤臣一品是父亲在世时的最后一个核心项目，倾注了他的心血。”

6月15日，汤臣集团对外宣布，将汤臣一品C栋小户型房源正式推向市场；6月22日，汤臣一品终于打破销售坚冰，一天卖出5套。

根据最新的官方登记信息，汤臣一品已销售41套房源，共20354平方米，累积住宅合同均价99153元/平方米，涉及销售总额超过20亿元，绝大部分业绩来自今年采取全新营销策略之后。

汤子嘉告诉本报记者，汤臣一品热销离不开整个豪宅市场的变化，尤其是地王频现，上海报价每平米10万元以上的楼盘将达13个，第一豪宅的帽子“易主”，令销售不再受到太多市场外因素的影响。

汤臣集团董事助理赵勤奋告诉记者，今年汤臣集团旗下楼盘销售量理想，汤臣湖庭花园二期推出103套联排别墅，4个多月内全部售完。集团参股的张江汤臣豪园推出800多套公寓房，也全部销售完毕。

业绩暴增预期强烈

尽管汤臣集团销售业绩大幅度提升，其最新披露半年报却依然略显“寒酸”。

汤臣集团半年报披露，上半年尽管盈利12.79亿港元，同比去年的4.90亿港元增长161%，但作出最大贡献的并非物业销售业务，而是其中投资物业公平值变动成为公司上半年利润的主要来源，为16.80亿港元，去年同期仅6.14亿港元。如果扣除这一部分投资物业公平值变动，上半年的经营利润为4410万港元，同比去年同期的3324万港元仅增长33%。

从上半年业务收入来源看，物业投资是汤臣集团最大的利润贡献部分，租金及管理费收入贡献的利润达到2755万港元，占全部利润总额的62.5%；物业发展及销售业务获得利润2445万港元，占利润总额的56%；消闲业务业绩下滑，亏损238万港元。

汤臣集团上半年营业收入1.89亿港元中销售的物业收入总计1.05亿港元。不少投行机构对其物业销售收入有些失望，因其仅相当于两套汤臣一品住宅的销售额。

本报记者获悉，汤臣湖庭花园第一期工程于2008年竣工，第二期将于2010年完成，目前已收到的预收款达到6.1239亿港元，将确认入账全年业绩。此外，汤臣一品上半年收到销售定金1.976亿港元，未列入半年业绩。汤臣一品最新的销售额已过20亿元，随着下半年及明年逐渐入账，上市公司的业绩充满想象。

“以集团目前的发展计划，在坚持稳健策略前提下，仍将以深耕上海浦东市场为主。”汤子嘉告诉本报记者，汤臣最大的优势之一就是优质且成本较低的土地储备，这些资源在浦东依然领先，包括今年上半年在浦东东郊宾馆附近再次新增的大量优质土地。

汤子嘉同时也透露，汤臣不排除将适时增加更多项目，走出浦东乃至上海新增土储，适当关注其他城市的发展机会，包括台湾、香港等地在内。9月初，汤子嘉考察了北京、天津、成都等地区。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=12260

Charles:湯臣一品繼續熱賣

http://vitus99.blogspot.com/2010/03/charles.html

資料來源; 新華網

美國《紐約時報》3月4日發表文章說，雖然很多人都認為中國房地產市場存在泡沫，但是中國房地產市場依然堅挺依舊。
在上海一間奢華至極的辦公室裏，曾經是中國大陸最貴豪宅湯臣一品(Tomson Riviera)項目開發商——湯臣集團執行董事湯子嘉(Charles Tong)接受《紐約時報》的採訪。他透露說，湯臣一品項目每個月都能賣出3-4套。他說：“房子根本不愁賣，現在人們想要更奢華的房子。”
湯臣一品項目地處上海陸家嘴金融貿易區核心地段、黃浦江邊第一線、正對外灘，與東方明珠、金茂大廈、環球金融中心等地標建築並肩而立。這裡的房子每一套都在數百平米以上，最大的一套甚至高達1200平米，來自斯洛伐克的水晶吊燈和純手工打制的金屬銅門讓這裡顯得極盡奢華。
當金融危機在全球肆虐、房地產泡沫在美國破裂的時候，中國房地產市場仍然繁榮依舊。中國工商聯房地產商會公佈的數據顯示，2009年中國70個大中城市的房價累計漲幅為24%。中國國家統計局的數據顯示，2009年中國房地產成交額高達5600億美元，與上年相比激增80%。
雖然中國央行上調了商業銀行存款準備金率，但是中國房地產開發商的熱情似乎沒有受到影響。最近有報道說，上海一名投資者一天之內竟然簽約買下了54套住房。去年中國一套別墅甚至賣出3000萬美元的高價。2009年12月廣州一塊地皮竟然拍出35億美元的天價。
儘管如此，仍然有投資者和投機者認為中國房價還會繼續上漲，他們篤信中國房價上漲的主要根據是過去10年裏中國房價水準每年都在大幅攀升。甚至有人認為，中國房價只會上漲不會下跌。與2003年時相比，上海市房價整體水準已經累計上漲了150%。現在上海一套典型的1100平方英尺的住宅賣價已高達20萬美元，而上海市普通市民一年的收入才不過5000美元。(李婭蘭)

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14594

湯臣(258)年報無聊解讀

(1)

關於這隻股的投資價值，我早已評論，希望大家不要再問，曾廣標先生一文已有談及，謝謝。

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/15112

房地產股，我一向不多研究，只是資產豐厚，買的原因況且資本結構穩健，值得投資，況且大股東也滿足這樣的生活，也肯派下息，所以值得買，也值得等。

但這隻股由於安於本份，個人認為是好處，但導致實際盈利不穩定，預估風險較大，所以不敢多作分析。至於曾先生大文已說清楚了大部分問題，我不多 comment。

至於稅項方面，其實有11.84億的遞延稅項支出，是收租物業的重估稅項支出，這數應可忽略不計，你可當作盈利約24億，但不能忽略的重估收入有29億，實際上都算是虧錢的，但是資產則更趨豐厚，這是事實。

至於下年的租金及售樓收益，最少有38.5億(假設訂金為10%即，一品訂金2.05億x10=20.5億+湖庭花園約15億+租金3億元)，但是利潤我是不夠膽肯定的，因為始終它們現金多，會炒股票的，這部分也會影響業績2-3億。

如果你一心博的話，我會叫你買碧桂園、龍湖，但求穩健，湯臣是不錯的選擇。

曾先生有貨，所以有點看好，我有貨，但都要保守一點。

有時也有後悔買了這隻股。

(2)

結果我今日終於狠心斬掉這隻股，誰不知今日竟然寄來一本年報，摸起來質地很舒服，封面也有創意，但是那些電腦砌圖也有點假，不過都很漂亮。

我看過這本年報，但是目的不是講講帳目，是發掘一些大家都不會談年報內的東西，希望大家留意。以下是一些在年報找到的東西。

1. 為何公司保留大量現金不動用?

從公司報表可見，公司現時手上現金達27.27億港元，扣除約2.55億港元的債項，及1.82億的派息，手上現金達22.9億，為何它手上要這樣多的現金，主因是其仍在洽談中購入的一塊地有關。

(待續)

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15392

湯臣(258)年報無聊解讀(2)

上篇講到公司預留資金是為了一塊地，但是這塊地其實已洽商經年，規模也已經縮小。

根據年報 (pdf p.13)所稱:

本公司於二零零九年六月舉行之股東特別大會上，獲股東批准有關收購位於浦東金橋 ─ 張江地區之一塊土地之土地使用權之《補充協議》。收購事項須待中國相關政府部門確認及批准有關文件備案，而有關批覆尚未取得。

與此同時，協議各方正在協商調整交易條款，協商完成後或可能構成本公司之關連交易，而本公司屆時將根據聯交所《證券上市規則》之規定另行發出公佈。

其後我在年報的附註中的一角中)(p.144)，找到以下的東西:

(b) 於二零零一年十月三日，本公司之全資附屬公司湯臣高爾夫（上海）有限公司（「湯臣高爾夫」）及上海湯臣房地產開發有限公司（「湯臣房地產」）與本公司間接持有70%股權之附屬公司上海湯臣浦東房地產開發有限公司（「湯臣浦東房地產」）之主要股東上海市浦東土地發展（控股）公司（「土控」）簽訂一份協議，據此，湯臣高爾夫與湯臣房地產同意以總代價130,000,000美元從土控收購一幅地塊面積約1,480,000 平方米之土地使用權。該協議已在二零零一年十一月二十七日舉行之本公司股東特別大會上獲股東批准。

於二零零九年四月十七日，上述協議之訂約方與湯臣浦東房地產訂立一份有條件補充協議，將總代價及地塊面積分別修訂為人民幣2,200,000,000元（約相等於2,496,120,000港元）及約1,020,000平方米。據此，本公司已就該補充協議於二零零九年四月二十七日發出公告。該交易之詳情已披露於日期為二零零九年五月十八日寄發予股東之通函內。補充協議已在二零零九年六月五日舉行之本公司股東特別大會上獲股東批准。

那究竟是甚麼事呢?我先找出當年的公告，把事情談起:

(3)

在 2001年，根據當時公告稱，當時仍稱浦東發展(其之前曾稱永盛財務及湯臣太平洋，後來在1990年間因為當時購入奔達集團(268，前國際京華集團、後湯臣入主後易名世貿集團，再給中糧集團入主後，易名鵬利國際，在 2003年獲私有化，現號碼為金蝶國際)的交易中，有一些被出售股份持有權來源不清，甚至沒人承認股權持有權的事情，故股份被凍結，更獲香港政府、香港聯合交易所(現香港交易所(388)的一部分)及商業調查科調查，故易名至此，有興趣可參看舊文。關於奔達國際，其實我已找到外國譯文書關於這家公司的當年財務造假事跡，等我多找一點資料才跟大家分享)和上海市政府控制的上海市浦東土地發展（控股）公司收購兩項資產:

(1) 面積80萬平方米的土地的全部股權，為期50年，用作發展哥爾夫球場。

(2) 面積68萬平方米的土地的70%股權，為期70年，主要用作住宅用途。

其架構如下:

兩塊地總價格合共9,100萬美元，包括1,375萬美元地價及7,725萬美元的拆遷費用，並分5 期交付，最後一期則在2005年。

哥爾夫球場地及住宅土地第一期將在2003年交付，預期前者將於2007年完成，後者會在2005年完成。

此交易其後在2001年11月通過，並已透過合資企業及上市公司名支付全額，但是其後上海市浦東土地發展（控股）公司退回其中1,100萬美元。

合作方公司登記:

合資公司登記:

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15438

湯臣(258)年報無聊解讀(2)

上篇講到公司預留資金是為了一塊地，但是這塊地其實已洽商經年，規模也已經縮小。

根據年報(pdf p.13)所稱:

本公司於二零零九年六月舉行之股東特別大會

上，獲股東批准有關收購位於浦東金橋 ─ 張江地區之一塊土地之土地使用權之《補充協議》。收購事項須待中國相關政府部門確認及批准有關文件備案，而有關批覆尚未取得。

與此同時，協議各方正在協商調整交易條款，協商完成後或可能構成本公司之關連交易，而本公司屆時將根據聯交所《證券上市規則》之規定另行發出公佈。

其後我在年報的附註中的一角中)(p.144)，找到以下的東西:

(b) 於二零零一年十月三日，本公司之全資附屬公司湯臣高爾夫（上海）有限公司（「湯臣高爾夫」）及上海湯臣房地產開發有限公司（「湯臣房地產」）與本公司間接持有70%股權之附屬公司上海湯臣浦東房地產開發有限公司（「湯臣浦東房地產」）之主要股東上海市浦東土地發展（控股）公司（「土控」）簽訂一份協議，據此，湯臣高爾夫與湯臣房地產同意以總代價130,000,000美元從土控收購一幅地塊面積約1,480,000 平方米之土地使用權。該協議已在二零零一年十一月二十七日舉行之本公司股東特別大會上獲股東批准。

於二零零九年四月十七日，上述協議之訂約方與湯臣浦東房地產訂立一份有條件補充協議，將總代價及地塊面積分別修訂為人民幣2,200,000,000元（約相等於2,496,120,000港元）及約1,020,000平方米。據此，本公司已就該補充協議於二零零九年四月二十七日發出公告。該交易之詳情已披露於日期為二零零九年五月十八日寄發予股東之通函內。補充協議已在二零零九年六月五日舉行之本公司股東特別大會上獲股東批准。

那究竟是甚麼事呢?我先找出當年的公告，把事情談起:

(3)

在 2001年，根據當時公告稱，當時仍稱浦東發展(其之前曾稱永盛財務及湯臣太平洋，後來在1990年間因為當時購入奔達集團(268，前國際京華集團、後湯臣入主後易名世貿集團，再給中糧集團入主後，易名鵬利國際，在 2003年獲私有化，現號碼為金蝶國際)的交易中，有一些被出售股份持有權來源不清，甚至沒人承認股權持有權的事情，故股份被凍結，更獲香港政府、香港聯合交易所(現香港交易所(388)的一部分)及商業調查科調查，故易名至此，有興趣可參看舊文。關於奔達國際，其實我已找到外國譯文書關於這家公司的當年財務造假事跡，等我多找一點資料才跟大家分享)和上海市政府控制的上海市浦東土地發展（控股）公司收購兩項資產:

(1) 面積80萬平方米的土地的全部股權，為期50年，用作發展哥爾夫球場。

(2) 面積68萬平方米的土地的70%股權，為期70年，主要用作住宅用途。

其架構如下:

兩塊地總價格合共9,100萬美元，包括1,375萬美元地價及7,725萬美元的拆遷費用，並分5 期交付，最後一期則在2005年。

哥爾夫球場地及住宅土地第一期將在2003年交付，預期前者將於2007年完成，後者會在2005年完成。

此交易其後在2001年11月通過，並已透過合資企業及上市公司名義支付全部金額。

合作方公司登記:

合資公司登記:

其後上海物業價格持續上升，可能某方面心有不甘，據2009年的公告稱，其堅稱不在其控制範圍內之事宜，故未能交付全部土地：

(i) 原有部份的地塊面積及建築面積均尚待相關中國政府機關最終批准之事實；

(ii) 根據中國政府政策，擴充原有部份旁的東郊賓館，以及有關於原有部份內興建高壓走廊區域之城鎮規劃改變，導致原有部份的地塊面積須作出調整；

(iii) 地方政府建議實施張家浜楔形綠地控制性詳細規劃；

及 (iv) 由於中國政府政策改變，賠償原有部份居民的安置及調遷費用增加，原有部份因而無法根據《原合同》交付予本集團。

故公司簽訂了補充合同。

(4)

補充合同有以下條件:

(1)作價由 9,100萬美元增加至22億人民幣;

(2) 哥爾夫球場土地由80萬平方米減至34萬平方米，如把高壓走廊用地約18.5萬平方米平整，則會交付予公司作合資企業或上市公司，作未來發展用途，成本由合資企業負擔，但需要予政府批准。

另外，發展住宅及高爾夫成本土地的成本大約26億人民幣及8,000萬人民幣，以公司持有的權益計，則約19億人民幣，折約港幣21.56億元，以銀行貸款及自有資金及預售款撥付。

其整體付出的資金約39.06億港元，扣除已付出的資金9,000萬美元計，仍需付出約31.54億元。

至於整體發展住宅土地成本為48億人民幣，以其可開發的住宅面積299,300 平方米計算，開發成本為16,037元，以銷售價格約3,000-4,000/呎計算，估計約有1倍利潤。

雖然最後這決議通過，但是會不會像之前的情況，我相信在這樣的環境下，應該成功吧。

由於需投入大量資金發展，銀行或許未能貸出資金，故此公司保留大量現金，作為未來發展此地皮之用。

(4)

公司的董事方面，個人認為無大問題，幾位執行董事拿人工也頗為克制，主席也減了一點點人工。但幾位非執董的人工，那位小姐的人工沒有增加，至於那些先生就有增加，不過根據公告稱:

由二零一零年一月一日起，董事袍金由每年99,600港元增至102,000港元。

以月份計，他袍金由8,300元，增加至8,500元，每個月加200元，可真對非執董非常慷慨啊。

(5)

最後一樣東西要談的是，公司原來有一項較為神祕的業務，就是電影製作。

根據年報所述，其註冊資本是2港元，根據其網頁所稱，其實好幾年沒拍片，另外，其還有一個業務就是作為證券投資，那做電影的無端端又買賣股票，是不是好神奇呢?

他們炒股票的成績也不過爾爾，它在2007年公告稱，以1.54元至3.71元間減持全部保利香港(119，前新海康航運)，其後股份兩次大升至約10元水平，使股東的賺少了大減約幾億港元，不過卻避開了2008年的股災，都算是不錯了。

但是其2008年炒股虧損約3,273.9萬，去年賺2,349.7萬，尚未能彌補損失，對比其投資規模約1.64億元來看，都算頗為穩健。

(7)

總體來說，這家公司像極了家族公司，業務較為龐雜，但是主席們保守且誠實的的態度(至少願按肯披露自己的董事購入自家物業)，我倒是非常喜歡，至少我們買這家公司主要可以說是能投資這個產業，不怕太被人暗算呢，但是行業現時不好，且發展靠投資物業為主，盈利不穩定，影響了估值。

若未來能成功上面談的這塊地，未來價值應能更上一層樓，但由於其無財政壓力出售這些物業，故此未來現金盈利仍會保持低企，使折讓一直也會存在。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15440

給assd的一點建言-湯臣集團(258)、恆芯中國(8046)

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/15483

(謝謝bchlui之指正。)

首先為傷害你弱小心靈說句對不起，以下是給你的要點:

1. 如果你想分享策略，不如開個Blog慢慢寫，你只要一貼東西我就會情不自禁會回。

2. 我買了湯臣集團(258，前永盛財務、湯臣太平洋、浦東發展)，但我輸錢約20%打靶了(詳見前文)，之前都說這股是後悔的投資(亦詳見前文)，我抵死，但是他現金是充裕負債低，不需配股集資，未來發展計劃少量借貸即可，何況新物業會回籠資金，實際上無集資的機會，何況他經常把物業長線投資，像極了華懋的方法，所以盈利不會多，更不會多發新股。你只是談了一般股票的情況，但258可說最穩健是內房股，絕不適合此情況。

3 .奧普集團(477)我是在12月初和3月左右買的，還沒輸錢，不過賺得不多。

4. 留言如果你細心發現，其實是昨天有人問我8046的意見，這是當次的回覆，連結如下，有時太忙，可能忘了貼上link，使你誤會，再說聲對不起。

5. 股市一向是千場，但我仍是相信有人默默地做實業的，雖然市況一差就知真偽，但是如果真懂做生意的，根本就不會兵敗如山倒的。

生意的持久性最重要，擴張性是其次，如果你守得穩，在低潮你就有機會，你找一找長實的70-80年代的發展史吧，他們都是在高潮集資，低潮買東西，財務偏向穩健，只要穩紮穩打，一定有機會。

7. 很多人好像你這樣想，「買入價值投資之餘，順勢揾錢也很重要。」，但是最重要的是，很多人見到暴利的誘惑，會把自己穩守的資金全部變作投機，最後下場大部分都是失敗，但當然有少數成功的例子。

不過在大多數來說，我寧願選失敗機會最少的方法，就是踏實和穩健，儘量在息率低時套現現金，以低價吸納穩健高息的股票，增強資金流入的實力，所以理財的遊戲保守及穩健最重要，現金流入足夠能購入更多穩健的資金來源，最後才能賺大錢。

我認為自己一定要堅持這信念才能成功，我就決定堅持增加手上現金流保守的信念了，我不會強迫你甚麼，但這些無防守性的股，跌下來會好麻煩。

8.內銀股集資的原因，問題不只是負資產，更大問題是在地方政府的財政。主要是去年放貸太多，加上提高資本金比例，況且其貸款的質素可能有問題(大多數是走向地方政府手上，抵押可能只是一塊土地或是不穩的收入來源)，導致更大的壞帳問題，所以需要集資，不是實力太強啊。

9. 國家是一定不會搞垮樓市，但有時民怨的東西總要回應，現在打壓也不敢用重招如加息，只在枝節上已說是一切，為何不搞垮樓市，內中原因較複雜，看回來兩點愚見集中之如下:
(1) 可以作為基建投資(鋼鐵、水泥)、消費市場(物業是消費品，況且裝修佈置也要買點回來吧)、勞動市場(建築工人、律師、中介人、房地產)、銀行信貸業(可以放貸賺錢)，多贏局面。
(2) 地方政府因分稅制財源不足，積極開拓財源，地皮是其中一，拆遷民怨主要原因是在此。況且地方官也有錢拉動GDP，造出政績，所以極受歡迎。

9. 講番恆芯中國(8046，前老虎科技)，這隻股在80仙在技術上已突破，現時一塊多，表面上已蝕底，加上之前拆細每手股數了，拆股通常代表散貨，發佈消息後已升了60%-70%，主要應是之前搞了基金路演，基金資金吹捧所致，以用作把一些低價股票釋出所致。

但是內地廣電總局因利益關係已開始禁IPTV之類的東西，可能會使其收入受到影響，蒙上了一定的陰影，這些才是問題所在，由此可見某些人用心狠毒也。

股價開始進入大橫行成交密集區，至1-1.4元都是大有阻力，但仍保持強勢的，不過時間必會長久。

9. 我因工作關係，有時不能回覆，回覆有時都會趕忙，不要告訴你對我的關切，另外，如果你不是問我意見，那你之前做的是甚麼?豈不是自打嘴巴?如果有得罪，那就真的對不起，請原諒我傷害了你弱小心靈。

你買股票是你自己的事，這是你的錢，輸了贏了與人無尤，我是無義務回答，不過有時煩心的事太多，想做的事多，花在爭論事不太值得，我只希望找尋近十多年能找到的股票軼事，供大家做個參考，我不是專家，也不是神仙，不懂股票如何走，請大家不要麻煩我了，讓我靜一靜吧。

正如之前所言，我建議你一是開個專版，還是像股東的藍海開個Blog告訴你的策略較好，這樣我也不必回，你喜歡寫甚麼就寫甚麼，你不懂的話，我可以教你如何在這兒寫Blog的。

10. 基本上，如果股息有8%以上，並可以持續，我是不會考慮任何投機的建議的，我手上僅有一隻類似投機股的殼股，但預期股息都有9%，所以我才會買。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15490

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