永泰夥資策 奪上環商業地傳中標價116億 落成呎租料百元
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GS(14)@2017-10-29 23:56:53■上環百億商業地王昨日開標，由永泰地產夥拍資本策略投得。資料圖片
【本報訊】短短半年，兩幅香港商業地王出爐！繼年中中環前美利道停車場地王後，上環百億商業地王昨日開標，市建局宣佈由永泰地產（369）夥拍資本策略（497）投得，傳中標價約116億元，若屬實，料為市建局歷來最貴項目。綜合測量師意見，預計日後寫字樓呎租最高可達100元，假如拆售，估計每呎樓面3.8萬元至4.5萬元。記者：陳家雄
今年年中恒地（012）以麵粉價5萬元豪奪中環美利道停車場地王後，核心區商廈市場㷫烚烚，上月太和控股（718）公佈出售中環中心79樓全層，成交價7.38億元，呎價約5.59萬元，創最貴商廈呎價紀錄。
規劃或結合歷史建築
市場焦聚兩周前截標的上環嘉咸街/卑利街商業地皮，事關鄰近中環核心區，屬極罕地皮，發展涵蓋甲級寫字樓、酒店、零售店舖及公共休憩綠化帶，可建樓面43.35萬方呎，市場估值約80至130億元，結果9個財團入標，以本港大型發展商為主，中資無影，入標包括鷹君（041）、嘉里（683）、新世界（017）、新地（016）、長實（1113）、恒地及會德豐（020）、信置（083）夥拍利福（1212）。市建局昨日宣佈，項目批予永泰地產及資本策略組成的財團。永泰地產副主席兼行政總裁鄭維新表示，中環歷史建築物承載眾多香港人的回憶，項目是舊區重建計劃的重要一部份。集團董事總經理吳家煒補充，規劃會考量把現代建築元素與周遭具歷史價值的建築結合。資本策略主席鍾楚義稱，構建一個新中環。市場消息透露，永泰夥拍資本策略取得是次項目，股權比例分別佔65%及35%，中標價約116億元，以可建樓面約43.35萬方呎計，每呎樓面地價約2.68萬元，符合預期。參考同區全幢商廈交易，今年7月有兩宗，包括中環詹氏商業大廈，樓面12,896方呎，成交價4.38億元，呎價33,964元；威靈頓街66號，樓面15,632方呎，成交價6.8億元，呎價43,501元。
業界料拆售機會極微
萊坊林浩文相信，中標發展商已「計好數」，邊際利潤不高，估計長線收租，寫字樓部份每月呎租可達90至100元，回報率約3%至3.5%。高力國際張翹楚認為，發展銀座式商廈呎租較高，而服務式住宅料達80元惟營運成本高。拆售機會極微，若出售也會全幢轉售。綜合多家測量師意見，如果項目拆售寫字樓部份，估計呎價由3.8萬至4.5萬元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171025/20193808
找換店標價混亂 前Trader都未必明
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GS(14)@2018-02-13 03:24:30【本報訊】找換店的外滙買入價、賣出價令人眼花繚亂，前外滙交易員、YBEX行政總裁李振寧坦言，自己有時亦未必明白，「例如點解買入價永遠低過賣出價㗎呢？」他笑說：「咁我不停買入再不停賣出，咪賺好多錢囉？」以百年找換店為例，日圓買入價為7.165港仙，賣出價為7.21港仙，容易令人混淆，事實是買家向找換店賣出1日圓，找換店將付7.165港仙回收；而買家想買入1日圓，找換店將收取7.21港仙。
YBEX直接計算預訂價
故此，YBEX放棄了這種複雜方法，而是買家輸入本金後，直接計算可以換取多少外滙，而且不只是參考價，而是可以執行的預訂價，「我做外滙交易員時，都明白如果得參考價，唔能夠直接落單，意思不大。」在實際操作上，買家首先要在找換店營業時間內，預訂意向金額，找換店職員允許交易後，買家就會獲得二維碼，其後在限定時間內到店支付。記者實測使用YBEX預訂「大使館」等值3,000港元韓圜，可於約9小時內到該店取得。YBEX不會收取用家費用，但將會收取找換店交易費用，但李振寧未有透露數據。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180212/20303242
市建局通州街中標價高最低九成 首公開入標價 呎價低見5570元
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GS(14)@2018-07-17 07:09:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0739&issue=20180717
【明報專訊】發展商於今年3月公布，今年度起推出的官地，將會公布中標者以外所有投標價，以增加透明度，市建局亦採取相同安排，上月公布由香港小輪（0050）以10.292億元投得的深水埗通州街/桂林街市建局項目，便成為首個公布落選財團入標價的項目。除中標者外，其餘19份標書出價由5.45億至9.5588億元，較中標價低7.1%至47%（見表），中標價更高出最低價近九成。
明報記者 林尚民
上述市建局項目由香港小輪以10.292億元投得，每方呎樓面地價約10,518元，市建局昨日首度公布落選財團入標價，項目其餘19份標書，除香港小輪外，發展商出價介乎5.45億至9.5588億元，以項目可建住宅樓面約97,845方呎計，每方呎樓面地價5570至9769元，次高出價與香港小輪的中標價僅相差約7.1%，出手最低的一家發展商出價較中標價低47%。
上述地價仍未包括發展商未來賣樓時向市建局提供的分紅。據悉，中標財團將來賣樓收益達18億元後需要分紅，達標後首5000萬元分紅比例為20%，其後再按比例遞增，最多50%，另項目亦設涉4.65萬方呎商業樓面，將用作發展深水埗設計及時裝基地，並須交還市建局。
次高入標價低香港小輪價7%
事實上，以往市建局的重建項目均不會公布中標價，更不會公布其餘標書的出價，今次上述項目是首個實施新安排的市建局項目，以不記名方式公布落選標書的入標價。今次重建項目入標發展商全為獨資競投，包括長實（1113）、新地（0016）、信置（0083）、會德豐（0020）、嘉華（0173）、華懋、南豐、遠展（0035）、麗展（0488）、英皇國際（0163）、德祥地產（0199）、其士國際（0025）、宏安地產（1243）、萬科海外（1036）、富豪酒店（0078）、五礦地產、羅氏地產、建灝地產等。
粉嶺安全街工業地本周五截標
翻查資料，發展局長黃偉綸早於今年3月初公布賣地計劃時表示，自4月份起推出的官地，在開標後約4星期將以不記名形式公布餘下所有投標價，以增加透明度。但實際上，政府上季推出的官地迄今仍未截標，市建局今次「爬頭」，早於地政總署實行有關安排。最快採取相關安排的官地，將會是本周五截標的粉嶺安全街工業地。
測量師：助發展商減過分「高追」
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，市建局公布中標數據可增加市場透明度，亦可減少公眾疑慮及提升市建局形象；對發展商而言，未來亦可參考相關數據，有助日後出價。在現時樓價高企下，增加透明度有助發展商計數，減少過分高追情况。
屯門福亨村官地最低入標價 低中標價八成
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GS(14)@2018-11-30 09:37:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8922&issue=20181130
【明報專訊】寶庭重建於上月中以8319萬元投得屯門藍地福亨村里住宅官地，地政總署昨日公布餘下兩份入標價，分別為8100萬及1810萬元，每方呎樓面出價為7972及1781元，較中標價低2.6%及78%。寶庭重建發展表示，項目投資額約1.4億元，將興建中小型單位或獨立屋作混合式發展。
地政總署就上述住宅官地共收到3份標書，包括信置（0083）及寶庭重建等，地皮面積18,815方呎，最高可建總樓面為10,160方呎，不可多於6層。
寶庭重建擬投資1.4億 作混合式發展
中標發展商須負責鋪設地盤北面一段範圍作未來公共道路之用，以及按需要建設相關配套設施，並提供保養直至交還政府，另須在地盤北面預留部分位置，不可在其之上及向上伸延15米高的空間範圍內建設構築物。
嶼南道地第二標價 低中標價12%
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GS(14)@2019-01-05 17:16:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9468&issue=20190105
【明報專訊】由信置（0083）於上月初以約2.04億元投得的大嶼山長沙嶼南道住宅地，地政總署昨公布，落選投標者的投標金額，標價由7030萬至1.8028億元，每方樓面地價介乎6070至15,566元，較中標價低12%至66%。信置副主席黃永光當時投得地皮後表示，項目擬興建兩層高向南、並連1.9萬方呎花園的洋房大宅。
大嶼山長沙嶼南道地皮鄰近大嶼山南分區警署，地盤面積28,977方呎，最高可建樓面11,582方呎，項目覆蓋範圍不得超過地盤面積25%，建築物限建最多2層。根據賣地章程，發展商須就地盤北面的不可建設構築物範圍進行保養，並在將來交還給政府，另中標發展商須在地盤範圍內及附近一帶自費且自行設置所需排水口及管道。
銷監局籲買家勿過高標價倉卒入市
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GS(14)@2019-04-01 12:14:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7382&issue=20190401
【明報專訊】今年首季樓市轉趨熾熱，中原集團主席施永青3月撰文指某新盤因同一個單位（以招標形式發售），同時被近10名準買家看中，發展商不知賣給誰，結果由代理代猜「包剪揼」定出買家，施直指瘋狂，相信一手銷售監管局（銷監局）也沒意想過。對招標方式賣樓已成近期新盤銷售常態，銷監局回應本報查詢時稱，準買家切勿心急及誤信市場消息或市場流傳資訊，貿然以過高投標價倉卒入市。
有代理指要代猜「包剪揼」決定買家
銷監局指出，雖然以招標方式銷售一手物業，是一直存在的做法，但局方提醒，準買家切勿心急、及誤信市場消息和流傳資訊，在未清楚了解該發展項目，尚有多少單位待推售情况下，貿然以過高投標價倉卒入市。
多以代理提供參考價入標
局方重申，準買家如欲購買以招標方式銷售的一手住宅，必須要先參考有關住宅項目的成交紀錄冊，了解發展項目的銷售情况、以及各住宅物業的交易資料，比較發展項目鄰近同級一手住宅的呎價水平，並詳閱載有銷售安排資料的文件、招標公告及其他相關招標文件細節，小心衡量入標價錢。
值得一提的是，近期以招標方式發售的新盤單位，很多都是採用即日招標、即日截標的模式，而招標時間有時甚至會短至只有3小時。此外，由於招標單位沒有提供價單，買家多數是透過代理提供的參考價，作為入標價參考。
陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同
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GS(14)@2019-04-13 12:32:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7988&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標情况未見收斂，政府終於開腔說正調查事件，指可能涉及違規，反惹得部分發展商趕上招標尾班車，未知最後如何收科，而有傳媒分析指，由於招標往往涉及回贈，令未計回贈的面價成交可能較巿價高，要小心可能上不到會！
筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士，和他談及上述招標物業可能在上會出現困難，他卻說了另一番故事。他指出，其實部分銀行不是不知道有關問題，但在生意難做之下，會隻眼開隻眼閉，未到政府真正出手前，反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭，而發展商也會配合，在物業真正成交並上會後，才會回贈，這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭，變成一種破解限制按揭成數的方法。
借六成再回贈25% 等同借八成
比方說，某單位原來只能借六成，但回贈如等同樓價的25%，以未計回贈前的成交價提供按揭，完成安揭才回贈樓價的25%，那便可能等同借出八成按揭！
朋友說，以上方法其實在內地盛行，猶如「陰陽合同」，至於在香港是否等同瞞騙政府，要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉，而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過，大家可以坐定定等食花生。
招標氾濫 住宅面價更拋離全球
世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告：城市指南》顯示，香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座，而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告，香港現時平均住宅單位價格高達963萬元，拋離第二位新加坡約40%（圖1），而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫，如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算，香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。
相比起售價香港排名第一，原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位（圖2），一來住宅租務巿場的花招較少，所以租金的「離地」程度會較售價低，而售價高租金低，也會拉低了相關的租金回報率。
說開樓價，根據美聯物業的統計，按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位，今年首季平均為30,305元；至於400至600方呎單位，平均為15,555元，一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬，接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元；而實用面積介乎600至1000方呎單位，首季平均呎價則為17,556元。
最值得大家關心的，應是400方呎以下單位，首季平均呎價高達18,964元，高於400至1000方呎的兩類單位（圖3），而購入較細單位的買家，除了可能是剛上車的年輕單身族，也可能是因經濟能力較差，便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅，造成愈窮愈見鬼！
上月內部轉讓成交個案創半年新高
近年樓巿異象，除了招標橫行，也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計，將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算，上月錄得378宗，創半年以來新高，帶動首季內部轉讓成交多達1062宗，較去年末季的876宗升逾21%；而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%，原因是整體二手註冊宗數較高，令該比例不升反跌（圖4）。
Q房網指出，隨着上季內部轉讓個案大幅增加，部分亦已透過「首置」身分再入市，按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交，與稅務局提供從價印花稅的數字作比較，整體而言按稅務局提供數據，今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅，今年首季入市的住宅買家中，13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」)，數字較去年第四季升逾六成，佔整體住宅買賣近93%，高於去年第四季的88%，是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。
港人「創造力」見招拆招
所謂道高一尺，魔高一丈，既有用招標加回贈來破解按揭成數限制，也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅，香港人的創造力真的不可小覷！
[陸振球 樓市解碼]
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