南方週末記者調查發現,並非如現有媒體報導所言,51家「落榜」企業都將被淘汰,其中真正退出嬰幼兒奶粉行業的企業只有14家,約佔行業總數的一成。
51家「落榜」企業可分為四種類型:大型乳業集團藉機調整或轉移產業鏈佈局;晚提交審核、申請延期審查的中型企業正在陸續或等待拿到新證;徹底放棄生產嬰幼兒奶粉,申請註銷許可證,轉為其他產品生產;未通過審查,不能再生產嬰幼兒配方乳粉。
一場「乳業最嚴大考」,令51家企業暫時無緣嬰幼兒乳粉生產了。
近日,國家食品藥品監督管理總局(以下簡稱食藥總局)公佈了嬰幼兒配方乳粉生產企業的換證審查結果:截至2014年5月29日,在133家被審查企業中,82家(下稱「新名單」)通過了換證審核,它們共生產嬰幼兒配方乳粉產品品種1638個,新證有效期都到2017年。
一年前,按照食藥總局2013年第20號公告,全國共有128家嬰幼兒配方乳粉生產企業(下稱「舊名單」)獲得生產許可證。
事實上,在這場被視為「經歷過的最嚴格的考試」中,真正退出行業的企業只有14家,約佔行業總數一成。
而在換證之前,坊間傳聞一直未停,「將淘汰三成企業」、「或淘汰一半」。這令行業一度陷入緊張。
食藥監總局統計數據顯示,為了迎接這次「大考」,82家企業投入近35億元。「去年國產奶粉的銷售額為350億元左右,有人說,國有企業把去年一年的利潤投入到整改中了。」資深乳業分析師雷永軍笑談道。
事實上,最嚴大考遠沒有想像中的嚴苛和難通過,換句話說,這只是行業正常的換證審核。
據瞭解,2006年和2010年,國家也曾組織過兩次大規模的認證審查。三鹿事件之後,政府迅速制定一系列政策法規,對乳品產業鏈進行整頓改造。中國乳業協會理事長宋崑岡還記得,2010年的審核中,一部分企業被清理出局,當年底,全國有嬰幼兒配方乳粉生產許可證的工廠共139家。
而一些勉強通過的企業,則直接放棄申領新證。新的審查標準看似多了不少條目,但「上一次的要求和這一次的要求沒有特別本質的變化。」雷永軍說。
國家食藥總局副局長滕佳材也公開解釋了社會誤讀,他強調,審核並非是要加速乳製品業重組併購、強制企業退出,「我們對這些企業不是一棍子打死,而是準備了諸多柔性退出之路」。在他看來,不符合細則規定的乳製品企業,可以轉產做成人奶粉或乳製品。
從某種意義上來說,這場「最嚴審核」是因為「暫停核准」。
2013年6月,「加強嬰幼兒配方乳粉質量安全工作媒體座談會」上,工信部消費品工業司副巡視員高伏做了明確的說明,所謂的「嚴格核准」其實就是「暫停核准」。
「兩年內,就是在『十二五』期間,不再核准新建的嬰幼兒配方乳粉企業項目,是暫時停止新的核准。」高伏解釋。
基於此,一些企業擔心萬一不通過之後,短期內難以獲得新證,因此格外慎重。
「整體評價這件事,還是正面積極的。中國以前對工廠的管理只看結果,不看過程。這種排除是我們對隱患做一次排查。是有必要的,但沒有必要搞得太過分。」雷永軍說。
就「上榜」企業而言,新舊名單中沒有變化的有69家,大企業「毫髮無損」。其中,國產品牌中,蒙牛、伊利、聖元、三元、貝因美等如期上榜;知名「洋奶粉」在華企業也全部上榜,包括美贊臣、多美滋、惠氏、雅培、雀巢五家。
但真正的影響會在一些具體細節上。
比如,在嬰幼兒配方乳粉原料配方上,將會有大幅削減。按照新規,企業不得使用相同的原料、輔料構成同一種配方,生產不同產品名稱的嬰幼兒配方乳粉。以上海市為例,原來3家企業有300餘種配方,現在分別減少至21、33、33種,另1家企業變成4種配方。
另一個較為明顯的趨勢是,濕法工藝會佔到更加重要的地位。從生產工藝看,換到證的企業裡有42家使用乾濕復合工藝,27家是濕法工藝,只有13家是干法工藝。
而按省份對比,一些地區出現了較為明顯的變化。
首先,乳業大省繼續保持強勢地位。一直以來擁有嬰幼兒奶粉企業最多的省份是黑龍江和陝西,在換證審核之前,分別達到了40家和19家。新證審核之後,黑龍江減少至25家,陝西減少至14家。但總數仍繼續領先,兩省相加幾乎佔全國的半壁江山,達48.7%。
顯著減少的省份有廣東、內蒙古和福建。廣東從原本的10家變為現在的5家,內蒙古從7家減至2家,福建也從4家減至1家,但福建的貝登嬰幼兒營養品有限公司相關人士告訴南方週末記者,他們已經在6月初順利拿到新證。其中,廣東省5家企業因暫不能達到新細則要求,申請了2年的停產整改時間;另外,1家生產企業的證書被註銷。
企業數量換證前後沒有變化的有吉林、江蘇、安徽、山東、湖南、廣西、甘肅。此外,換證之後,不減反多的地區集中在河北和遼寧兩省,河北增加了1家,遼寧增加了2家。
相比上榜企業而言,「落榜」企業信息少得可憐,多是一些小型乳品企業。對比新舊兩份名單可以發現,51家「落榜」企業情況卻各有不同。
南方週末記者一一聯繫了這51家企業,其中20家企業給出明確回應。需要指出的是,並非如現有的報導所言51家「落榜」企業都將被淘汰。貝登乳業、美廬乳業、黑龍江龍丹乳業稱,6月初已經拿到新證。另有9家企業回應說,預計在一個月內拿到證。經過多方採訪分析有如下四種情況:
這一類的代表主要是伊利、雅培、貝因美、雅士利、完達山等公司。因為希望藉機調整產業佈局,其部分子公司不再生產嬰幼兒乳粉,也不再申領新證。而按照食藥總局新規定,集團不再集中組織生產,由下屬廠家申請。原來擁有許可證的集團層面也將不再擁有許可證。
比如,伊利集團的四家工廠沒有再申請新的生產許可證。其中,石河子伊利乳業公司和黑龍江伊利乳業公司作為原料粉企業,只單純生產基粉。杜爾伯特伊利乳粉有限責任公司武漢分公司不再生產嬰幼兒配方奶粉,因此也不需要申請新的生產許可證。而伊利旗下其它嬰幼兒奶粉生產工廠都順利通過了考核。伊利集團也不再單獨擁有許可證。
另有五家企業,黑龍江雅士利乳業有限公司、山西雅士利乳業有限公司、北安完達山乳品有限公司、黑龍江省完達山乳業股份有限公司八五一一分公司以及黑龍江省完達山乳業股份有限公司軍川分公司,也都只是生產基粉,因此不再有新證。類似的轉為生產基粉的企業有14家。
廣東唯一註銷證書的嬰幼兒配方乳粉企業為雅培廣州公司。此前雅培也稱,企業將關閉廣東工廠,並搬至浙江嘉興,此次註銷證書亦是主動申請。新榜單中雅培(廣州)營養品有限公司消失,變為雅培(嘉興)營養品有限公司。
這其中又分為兩類,一類是在2014年5月31日大限後才陸續拿到新證。比如貝登(福建)嬰幼兒營養品有限公司,在南方週末記者2014年6月20日向其核實時,他們已經通過當地食藥監局的審查並拿到新證。之前並沒有拿到證的原因是,「提交審核時間較晚」。
而四川阿壩若爾蓋高原之寶犛牛乳業的審核延遲也事出有因。「我們是全國唯一一家犛牛奶企業,犛牛奶審核走的程序比普通嬰幼兒奶粉複雜,有專門的標準,還需要補充附加材料。現場審核和抽樣檢查都通過了。只在等最後發證了。」高原之寶企業相關負責人陳先生說。
另一類是本身的工廠不達標,正在積極整改。申請延期的企業可以暫時保留生產許可證編號,但整改之路也並不容易。一方面企業需要投資大量財力物力建設廠房,另一方面,根據規定,企業想要重新通過申請,需要停產整改,只能銷售5月31日前生產的奶粉。
比如,未通過名單中的恆信樂健(廈門)生物技術有限公司6月開始積極改造GMP(良好生產規範)車間。他們希望盡快完成,再繼續申請新證。
據南方週末記者不完全統計,廣州柏賽羅藥業有限公司、河南金元乳業有限公司、呼倫貝爾友誼乳業、陝西凱達乳業有限公司、陝西聖唐秦龍乳業有限公司、西安喜洋洋生物科技有限公司、陝西紅旗乳業科技有限公司、陝西金牛乳業有限公司等9家都將在一個月內陸續拿到新證。
「這23家延期審查差不多都會拿到證,有些是工廠已通過,產品檢測沒完成。」雷永軍說。
據雷永軍分析,註銷的原因主要有三類:建設了新工廠、生產設備陳舊、本身產量低以及轉產。
酒泉市好牛乳業食品有限公司就是其中之一,「我們2009年就不再生產嬰幼兒配方奶粉了,從那時起就只有一個證而已,現在證也不準備拿了。」該公司相關負責人說。酒泉好牛原本生產貼牌「三鹿」奶粉,2008年受「三鹿」嬰幼兒配方奶粉事件影響陷入困境。
而云南新希望鄧川蝶泉乳業有限公司也因專注液態奶,放棄了嬰幼兒奶粉市場,並沒有申請新證。有些企業註銷是因為建設新工廠,比如前文提到的雅培(廣州)營養品有限公司。
這類企業共有5家,基本上都是小型乳品企業,在2013年的審核中就勉強通過,這次審核加嚴之後自動退出市場。南方週末記者發現,這些企業很多無法聯繫到,如一家企業的400電話已經處於欠費狀態,更有甚者連企業網站都沒有。
值得注意的是,不在舊名單上,但在新名單上「突然」出現的企業有5家。包括石家莊君樂寶太行乳業有限公司(以下簡稱君樂寶)、遼寧輝山乳業集團(錦州)有限公司、飛鶴(龍江)乳品有限公司、長沙素加營養品有限公司、臨夏州燎原乳業有限公司。這些企業或是行業新「入局者」,或是乳企兼併重組的結果。
其中,2014年新進入嬰幼兒奶粉市場的君樂寶,由於打破了常規的銷售渠道和高價格局,全部採用網絡銷售、電話直營模式,被視為行業「攪局者」。
此外,隨著市場變化,為加強企業實力,不少企業開始進行兼併整合。2014年6月,由工信部編制的國內嬰幼兒奶粉行業重組方案正式公佈,根據規劃到2018年底將形成3-5家銷售額超過50億元的企業,並明確規定兼併重組主體必須「以生鮮乳為主要原料生產嬰幼兒配方乳粉,且所用奶源全部來自企業自建自控奶源基地」。
細查新舊名單可以發現,西安貝多營養食品有限公司多了「銀橋」兩字,變為西安銀橋貝多營養食品有限公司。遼寧輝山乳業集團(秀水)有限公司則是在英雄乳業和輝山乳業分手後,由原來的英雄輝山(瀋陽)營養品有限公司更名而成。
2014年2月,飛鶴乳業宣佈控股收購國內排名第一的羊奶粉企業——陝西關山乳業,成為國家兼併重組政策實施以來首家牛羊跨界合作的併購。因此舊名單裡的「陝西關山」變為如今的「陝西關山飛鶴」。此外,飛鶴還全面收購了吉林艾培特,因此艾培特也不再擁有許可證。
湖南亞華從名單中消失也事出有因,2014年1月,合生元宣佈以3.5億元收購長沙營可營養品有限公司100%股權,旗下擁有品牌湖南亞華,這家公司正是為合生元的新品牌「素加ADIMIL」提供了生產線。有業內人士表示,合生元這次收購長沙營可,主要就是收購其嬰幼兒配方乳粉生產許可證和生產線,因為國家不會再新批許可證。
但這並不代表,將會出現大型的兼併潮。
「到現在為止,我還沒看到一個非常有價值的併購。」據雷永軍分析,奶粉市場的三個關鍵因素是生產能力、品牌和渠道,因此大企業並不會併購特別差的企業。
他也對現在的重組模式表示了擔心。在他看來,工信部對前十家企業的扶持違背了市場的公平原則。被選中的企業本來就是強者,再去扶持強者,對弱小者不公平。而且,濕法工藝對奶源的半徑是有要求的。
(劉俊對此文亦有貢獻)
| ||||||
去年最常見的危險密碼由「123456」摘下寶座,但密碼要夠安全,對記性實在是一大考驗。那麼只牢記一張照片,夠簡單了吧?一位澳洲的18歲少年,不但要用照片就此擺脫密碼管理,而且效果等同一次輸入512個字元。 要為手機解碼,只要從相簿中選出一張照片就行,而且還能暢行無阻登入各個網頁。看似同一張照片,手機應用uSig卻能依據網站自動產生不同密碼,就算一個網站不幸被駭,仍能保證其他密碼安全無虞。若是密碼照片被刪,只要指派另一張取代即可。 剛完成高中學業的考瑟(Sam Crowther),在一年前一頭栽入開發,預計年底完工上線。 |
| ||||||
忘記吃過了飯,出門回不了家,把眼前的家人當成陌生人……,阿茲海默症正侵襲全球2,000多萬個家庭,卻仍不見良方能對症下藥,即使用藥物也只能延緩症狀。 不過2015年春天,患者也許將多了一種選擇。南韓新創企業開發的YBrain穿戴頭箍,前端內建2個感應器,發出的電子訊號相當於手機強度的八分之一,能夠刺激大腦活動,初步研究顯示,效果比口服藥物還提高2至3成。 去年才成立的YBrain團隊由神經科學家與三星前工程師組成,不須到醫院,YBrain頭箍在家就可穿戴,療程每次30分鐘,一週5次,可望率先在美國、南韓兩地上市。 |
歐洲央行Yves Mersch周一在法蘭克福發表講話時淡化了ECB立即購買主權債券的預期,強調政策制定者將會等待並觀察現有措施的效果如何。
當評論歐洲央行可選擇的“非傳統”選項時,Mersch表示:“理論上說,這些選項可以包括購買政府主權債券或其他資產,例如黃金、股票和上市交易基金(ETF)等。不過現在距離央行正式購買抵押債券還不足一個月,因此我們需要耐心等待看看效果如何。”
同日,德拉吉在出席歐洲議會的季度聽證會時表示,2014年是對貨幣政策具有挑戰性的一年。歐元區經濟前景越來越嚴峻,夏季的幾個月里歐元區經濟增長緩慢,如果經濟前景惡化,歐央行還應采取其它非常規措施刺激經濟,包括購買政府債券。
(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)
歐洲央行(ECB)管委會成員、荷蘭央行行長Klaas Knot周二表示,歐洲央行可能采取進一步的寬松措施,包括收購政府債券,但他不確定這些措施能否有效提振歐元區的低通脹。
Knot說,歐洲央行不排除收購政府債券,即所謂的量化寬松,但他認為目前沒有理由推出這項措施,因成效令人質疑。他認為,當前許多歐元區國家以歷史低點的利率借款,歐洲央行沒有理由購買這種債券。
此前一天,歐洲央行行長德拉吉才表示考慮購買政府債券,刺激歐洲股市上漲。Knot則表示,歐洲央行已有很多抵禦低通脹的工具,但發揮成效需要時間。他還重申,歐元區的低通脹主要是油價下跌所致,目前也並無通縮跡象。
在歐洲央行管理委員會中,Knot普遍被視為立場較為鷹派的委員之一,他的立場通常也跟德國一致。
(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)
(7月以來,日元大幅貶值)
日本出口創8個月新高,帶動貿易逆差收窄。
日本財務省周四公布的數據顯示,日本10月出口同比增長9.6%,創今年2月以來新高,市場預期為增長4.5%。當月進口同比增長2.7%,預期為增長3.4%。
出口超預期而進口不及預期,推動日本貿易逆差大幅收窄。當月商品貿易逆差7100億日元,預期逆差和前值逆差均超過1萬億日元。
據華爾街見聞實時新聞:
日本10月出口年率9.6%,預期4.5%,前值6.9%。
日本10月進口年率2.7%,預期3.4%,前值6.2%。
日本10月季調後商品貿易帳-9775億日元,預期-11000億日元,前值-10701億日元。
日本政府似乎希望通過日元進一步貶值以刺激出口和經濟複蘇。華爾街見聞網站介紹過,10月末日本央行宣布將每年基礎貨幣的貨幣刺激目標加大至80萬億日元,此前目標60-70萬億日元。意外擴大QQE規模出乎市場預期,日元大幅下挫。此後日元更是一蹶不振,不斷刷新7年新低。
今日好於預期的貿易數據過後,日元小幅反彈:
(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)
例如,廣告網絡Rocket Fuel於2013年9月進行了IPO,但在幾個月之後就遭遇了集體訴訟。訴訟稱,由於該公司未能披露其很大一部分廣告點擊來自欺詐性的僵屍網絡,其股價在上市後出現大幅下跌。
本周早些時候,谷歌披露,該公司平臺上的56%廣告沒有被任何人查看。盡管這對谷歌而言並不是好消息,但谷歌或許認為,通過向客戶提供更透明的信息,該公司將可以贏得客戶的信任。這樣的“未被查看”廣告出現在頁面上,但沒有被任何用戶看過。這或許是由於,廣告在頁面上的位置較低,而用戶很少會滾動頁面去查看這些廣告。目前,即使沒有任何用戶查看,廣告主仍需要為這些廣告付費。
艾普倫迪表示:“到明年此時,這樣的未觀看廣告將沒有任何價值。從技術上來說,這些廣告已經沒有價值。”
Collective向客戶提供了資金支出、廣告位購買成本,以及廣告效果等信息。艾普倫迪認為,通過這樣做,該公司將可以更好地吸引客戶,客戶將可以了解他們的廣告是否被查看,還是僅僅被僵屍網絡點擊。
不過,整個行業從無序走向有序將是一條崎嶇的道路,而Rocket Fuel也不會是最後一家由於廣告欺詐而遭到股東起訴的公司。另一方面,這將對希望上市的廣告技術公司造成影響,因為沒有公司會希望在上市後遭遇這樣的問題。艾普倫迪表示:“一年前,這可能並不是問題,而目前已經引起了關註。”
歐洲央行周四宣布,在第二輪定向長期再融資操作(TLTRO)中通過四年期貸款向銀行提供了1298億歐元資金。這一結果意味著歐洲央行距離全面QE又近了一步。
對於第二輪TLTRO,此前市場預期在1500-1700億歐元範圍內。雖然和第一輪近830億歐元的結果相比有所改善,但是兩輪結果相加依然和徳拉吉預期的4000億歐元相距甚遠。
9月的TLTRO歐洲央行以0.15%固定利率向255家銀行發放826億歐元貸款,遠低於市場預期,其中意大利和西班牙的銀行借款占比較大,達到了總量的45%,意大利銀行業總共借入211億歐元,西班牙銀行共計借入148億歐元。
TLTRO是歐洲央行向歐元區經濟註入更多資金的策略之一,未來兩年還將進行六次類似的資金發放。歐洲央行指望藉此來促進私營部門信貸。
考慮到歐洲銀行業即將在2015年初歸還2011/2012年LTRO的資金(270億歐元),因此明年初實際的歐洲央行資產負債表可能還會出現進一步萎縮。實際上自2012年以來,歐洲央行資產負債表就處於收縮狀態之中。
11月徳拉吉曾表示,歐洲央行預計(expected)資產負債表將邁向2012年初的水平。2012年3月,歐洲央行的資產負債表規模為2.96萬億歐元,現在為2.1萬億。這或意味著,歐洲央行的資產負債表有8600億歐元的擴張空間。雖然已經采取購買抵押債和ABS等措施,但是目前來看,完成預期目標依然難度較大。
Berenberg高級經濟學家 Christian Schulz對此直言,“歐洲央行不得不出臺額外的新措施,才能完成擴張資產表的任務。我們認為明年第一季度ECB將采取行動,包括購買企業債、國債、股票和其他資產。”
荷蘭銀行市場宏觀分析主管Nick Kounis則表示,“這個結果意味著我們距離QE更近了一步,如果不采取QE措施,歐洲央行無法完成擴張資產負債表的任務。”
但是對於徳拉吉而言,最大的挑戰還是來自政治層面和德國籍委員的阻力。在本月ECB決議之後的新聞發布會上徳拉吉曾表示,資產負債表目標是意向,並非目標。而資產負債表的措辭調整的決定並非一致通過。凸顯央行內部分歧明顯。
根據德國世界報獲得的信息,德拉吉面臨的來自歐洲央行內部的阻力比之前想象的要大。他已經不能依靠執委會的多數支持。除了之前就對購債計劃持懷疑態度的Lautenschlager和Mersch,現在,法國人Coeure也對德拉吉的計劃表示反對。
除此之外,根據歐洲法律歐央行直接購買主權債券也是違規行為,面臨一系列法律障礙。而長期以來只有歐洲政府先行動後,歐洲央行才會行動。被寄予改革厚望的歐盟委員會主席、歐盟理事會主席、歐洲央行主席、歐洲團體主席共同發布的所謂“四主席報告”可能拖到明年6月才會公布,在此之前德拉吉若要推QE將沒有政治方面的支持,這與以往的行動邏輯不符。
綜合本月ECB決議的內容來看,徳拉吉已經明確將在2015年評估現有措施之後再決定如何抉擇,因此最快於明年3月見到歐洲央行行動是大部分市場人士的預期。足球評論員劉建宏曾多次表示“留給中國隊的時間不多了”,而如今對於徳拉吉而言,留給他的時間也不多。數據和市場反饋已經讓他有了足夠的底氣,但是如何說服以德國央行行長魏德曼為首的反QE陣營將是他最大的任務。
(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)
2015-01-19 TWM | ||
這幾年台灣興起海外置產的風潮,在日圓走軟以及東京奧運題材的發酵下,日本在這股風潮中成為熱門標的,讓許多投資客趨之若鶩,究竟去日本買房該注意什麼呢? 撰文‧周思含 自從安倍晉三就任日本首相後,狂打振興經濟猛藥,帶動房市復甦跡象,也吸引外資大量湧入日本房地產市場。 六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業,平均月薪七萬元的他,前年想在台北買一間小套房,卻苦於房價太高下不了手,輾轉得知日本置產的機會,便以原本準備買房的頭期款,轉向購置約八百萬日圓、位於東京僅有五坪,且帶有租約的小套房。 每個月扣除稅金及管理雜支後,仍有六萬四千日圓的租金收益(折合台幣約一萬七千元),算算一年竟有超過八%的租金報酬率,對陳先生來說,是相當划算的投資。 近期,日圓對台幣大幅貶值,讓陳先生興起「趁機再添日本資產」的念頭,此外,他看好二○二○年東京奧運所帶來的資產增值效果,開始積極尋覓新物件,打算加碼日本房地產。 從陳先生的例子來看,在日本置產門檻並不高,但畢竟物件不在台灣,加上文化民情及居住習慣不相同,在日本購屋,仍有許多眉角須留意。 眉角一:從中古屋著手 首先,以居住習慣的角度來看,台灣人喜歡購屋自住,但是日本尤其在房價最高的東京,住宅自有率僅四成,另外六成為租屋市場,所以在日本置產重點,不宜太過注重增值效果,而應以長期收租作為投資目標。 全國不動產總經理石吉平指出,以日本東京來看,增值地段指的就是核心五區:港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區,這些地區雖有增值空間,但是投報率卻不高;對於投資者來說,較理想的方向是從生活機能佳的中古屋著手,距離地鐵站愈近愈好,最好還帶有租約,可享固定租金收益。 對於首次踏入日本房市的投資客,「不建議購買新成屋,因為折舊率太快。」富群海外地產顧問總經理賴煥昇表示,自備款約三、四百萬元,就有很多中古屋小套房的物件可供選擇,而且投入門檻較低,房貸負擔也不會太重。 「來日本買房,絕對不要抱著炒短線的心態。」二十一世紀不動產副總曹若琪表示,日本政府為抑制短線炒房,五年內買賣不動產,課徵的資本利得稅率為三○%,持有五年以上則降為一五%,因此投資日本不動產不只賺租金,還要有長期持有,賺增值空間的心態才是上策。 眉角二:善用﹁日圓債務﹂日圓持續貶值,加上奧運題材等利多加持,現在看起來正是投入日本房地產的買點,不過對於前年就進場買了小套房的陳先生來說,似乎就出現了一筆匯損。在可以預見的未來裡,日本加碼寬鬆及美元依舊強勢的情況下,日圓看來還有續貶的空間,要怎麼不讓匯損擴大呢? 對此,啟富達國際總經理趙靜芬建議了幾個方法:其一是在日本當地貸款,若將來日圓續貶,﹁日圓債務﹂也會跟著貶;若手上資金比較吃緊的人,也可考慮利用台灣貸款的低利息及兩年寬限期,讓資金保持彈性;第二種方式是將日圓租金收益,投資日本股票、基金,用資本利得彌補匯損;第三種避免匯率風險的方法,則是直接將日圓租金收益換成美元。 有餘裕在日本置產,用的必定是閒錢,趙靜芬認為,即使未來日圓繼續貶值,也不要急著換回新台幣,或將房子脫手,畢竟這是長期投資,未來還是有可能升值。 眉角三:搞懂實質報酬率 提到貸款,或許讓人一個頭兩個大,不過只要搞懂「眉角」,跨海置產其實不難。 雖然日本政府規定外國人不得在日本銀行開戶、申請房貸,但是台灣目前有五家銀行在日本開設分行,提供台灣人在日本購屋的貸款服務,貸款成數大致是五到七成,本利攤還十五年,沒有寬限期,利息約在二.五%左右。 值得注意的是,銀行貸款有所謂「三不貸」。首先,屋齡超過二十五年以上的物件,銀行就不能放款,因為他們認為該建物已經沒有價值;再者,貸款金額低於兩千萬日圓也不允許貸款;還有,除了東京二十三區以外的地區亦不開放貸款。 另外,赴日購屋時的稅務問題,還有日後出租額外產生的費用,雖然這些都可以委由專門的物業公司管理,但身為投資者也不容忽視,例如法令規定包括仲介服務費、印花稅、消費稅等「一次性支出」,以及管理費、修繕費等的「經常性支出」,也因此,投資報酬率會有「表面投報率」與「實質投報率」兩種算法,專家呼籲,投資前不要被投報率沖昏頭,務必慎選商譽良好的品牌仲介商,畢竟兩地國情不一,交易制度也有不同。 雖然看起來現在是投入日本房市的絕佳時機,加上到二○二○年東京奧運前的經濟確實呈現復甦繁榮景象,但沒有任何一種投資是「包賺錢」,案例中的陳先生就建議,要投入日本房市,手邊至少要有三百萬元台幣資金,所以除了視地段及物件,還要配合個人財力,才能享受投資日本房市的甜美果實。 東京租金報酬率5.53%,遠高於台北1.57%——亞洲各大城市的租金收益率(%) 馬尼拉 7.06 雅加達 7.05 曼谷 6.29 東京 5.53 金邊 5.33 吉隆坡 4.87 香港 3.0 上海 2.66 新加坡 2.41 孟買 2.39 台北 1.57 資料來源:全球房地產指南(Global Property Guide),21世紀不動產整理 |