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李嘉誠給了追隨者一個"耳光":房地產投資不能信地段!

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-10-28/1048399.html

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10月26日晚間,由李嘉誠掌控的長實地產發布公告,看完後總結一下,說的就是,李嘉誠又賣樓了,而且這次,又是上海陸家嘴的“稀缺貨”。

公告顯示,此次交易的是近27萬方的上海陸家嘴世紀匯廣場,代價是人民幣200億元(約230億港元),交易在2017/2018年前後就會完成。

要知道,這棟物業大概值7.4萬/平米。今年夏天,中國人壽保險從SOHO中國手中,花32.2億拿到的SOHO上海世紀廣場,也處在差不多位置,折合單價7.9萬元/平。

李超人不僅拋了,而且和上次一樣,也是整棟出售。

所有相信他說的,“投資房地產,第一是地段,第二是地段,第三還是地段!”這一理論的人們,有沒有覺得臉上辣辣的?

賣它,是因為它的地段好!

而李嘉誠的每次出現總能引起騷動,因為在商界,他總能被奉為傳奇。這主要是因為其無比較精準的投資而被奉為天神。

讓我們來粗略算筆賬:目前,世紀匯廣場所在區域的租金差不多以10元/平米/天計,按照其面積計算,項目一年租金差不多10億,除去一些稅費、物業管理等費用,租金回報大概在5%左右,租金每年增長率大概3%。

3%,這個數字對於李嘉誠來說,低了,而且他可能覺得,未來增長空間是有限的(換句話說,已經差不多見頂了),所以此時出手賣掉並非不是好選擇。

但對於接盤方“中國人壽保險”來說,由於項目所處區域是上海最成熟的商圈之一,因此未來收益相對穩定,這樣的收益對於成本只有2%左右的險資來說再合適不過。

所以從做生意角度,這是一個雙方都心悅誠服的不錯買賣。

但很多人可能不懂了,3%,還低?

這就是李超人的高妙之處,人家總是能看到未來十年,甚至五十年。

無法否認,新商圈取代老商圈是規律,新興商圈的增值潛力或者說速度,比起已經很成熟(甚至熟透)的老商圈來說,一定會更大更快,也就是說成熟商圈的增值速度相對更慢。

參見標的可見陸家嘴的世茂濱江,如今的均價差不多只有8萬/平,而大寧金茂府的均價早已超過9萬/平。

“也就是說,不動產投資,成熟區域雖然流動性好,但從投資角度來說,並不合適。”資深房地產人士薛建雄直言。

但李超人拋,絕對是虧不了的。

要知道,十多年前,長和系中標世紀匯廣場所在的世紀大道2-4地塊時,樓面價才1.2萬元/平方米,而像長實這樣的香港企業,資金成本最多就在3.5%左右。即使項目在建設過程中的配套投資相當大,但沈澱了這麽多年,光靠土地增值也漲夠了。

好吧,這不是重點,重點是,我們應該學習李超人的眼光。判斷未來的眼光不易學,至少判斷投資標的的眼力,要能GET到。

李超人永遠不是沖著最好地段買!

既然李超人已經做出了投資表率——太熟的地方小心,那麽或許我們應該關註一些目前不成熟,但規劃已開始的區域。

但這之前還需要註意幾點:

首先,標的所在地一定是有發展規劃的,如果該地區的經濟發展不是很快,則在這類土地上建設的房地產在中短期內的增值幅度不會很大。

就拿佘山來說,雖然地方遠,但 《松江區佘山新市鎮總體規劃(2015-2040)》讓這個有森林、有地鐵、有規劃,還緊靠大虹橋中央商務區的地方“劇情滿滿”。相信提前布局這一區域的開發商會很興奮,比如在佘山有大量別墅項目的吉寶置業。畢竟它項目附近的大虹橋中央商務區,是納入了國家戰略版圖的,不僅擁有全市集中交通樞紐,更有數倍於陸家嘴的商務體量,未來升值潛力巨大。

第二,即便是市區鎮周邊的郊區或新開發區,投資物業也要選有完善區域規劃、具備基本的交通條件,以及有供水、供電等保障的地區。

據說很多開發商現在都很自覺得自造配套來提升潛力,比如上述吉寶項目都配備有五星級酒店、高爾夫球場、歡樂谷、大型購物中心等偏高端的休閑、娛樂、商業配套。要說“造城”的好處,世博前灘的迪士尼更有說服力。迪士尼一帶的可售住宅2008年的單價只有1萬/平米,現在均價已經上升至7萬/平米。

第三,要考慮城市規劃因素,包括土地用途、容積率、覆蓋率、建築高度、交通道路狀況等。土地用途的允許範圍越大,越便於規劃設計,越利於獲取投資收益,投資回報率越高。

第四,站在城市規劃角度,再來選擇投資地段。房地產投資地段只是整個城市土地的一個組成部分,因此必須從整個城市規劃的角度來選擇投資地段。在選擇投資地段時,既要判斷近期的投資熱點地段,又要判斷中長期的投資熱點地段,還要判斷隱蔽的投資地段。

綜合上面兩點,我們可以舉上海長興島的例子來說明。浦東新區核心地帶目前已經很難進去了,這就給了長興島這種地方很大機遇,因為首先從距離上看,長興島地塊距離浦東新區4大產業核心區域的距離並不是很遠,一旦客戶需求溢出,它或是最優先的受益區域,所以具備很強的消費潛力,而且這部分購買力還都不低。

像泰禾這些前期已經布局了長興島的企業,其實算眼光不錯的,比如泰禾在長興島買地的花費是47億,但在上海建設用地負增長的背景下,外環內宅地基本絕跡,供求關系非常緊張,長興島這片區域的土地增值比例,可能不輸前灘。

所以,無論是企業還是個人,投資確實看眼光。而眼光基於專業的投資知識,更基於對城市的了解、對政策的判斷。

 

本文僅代表作者個人觀點,不代表邦地產立場。


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上海黃金地段2萬套租賃住房2020年交付,樣板房效果圖曝光

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-21/1185344.html

推進“租購並舉”的住房制度有了實質性進展!

地產集團今天說,按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的原則,首批確定17幅租賃房地塊,總建築面積超過100萬平米,全部建成後可供應約2萬套。這些地塊主要位於古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段。

今年上半年計劃開工4000套,年底前全面開工,2020年實現交付。這些租賃住房位置在哪里?快來戳圖,還有樣板房效果圖!

1月20日下午,滬上首個國企租賃住房業務品牌——城方,由功能性國企上海地產集團正式發布。與臨港集團、建設銀行等20多家企業組成的租賃住房建設運營生態合作聯盟同時成立。

17幅租賃房地塊位置示意圖↑↑

按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的選址原則,首批確定17幅租賃房地塊,總建築面積超過100萬平米,計劃投資約180億元,全部建成後可供應約2萬套。這些地塊主要位於古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段,周邊產業集聚、交通便利、生活配套齊全。按照“啟動一批、改建一批、儲備一批”原則,今年上半年計劃開工4000套,年底前全面開工,2020年實現交付。目前古北、耀華、世博等地區7個項目正在深化方案。規劃建設地塊還可提供約25萬平米開放街區、口袋花園和24萬平米社區配套服務設施,增加城市公共生活客廳,滿足商業、教育、藝術、健身、遊樂等需求。


樣板房效果圖↑↑

主力房型是一室一廳,兩室一廳,面積為40和60平米。

按照計劃,本月首套租賃住房樣板房將完成,年內面向社會、融合租賃住房運營服務管理功能的租賃住房代經租信息化平臺將正式上線。

此外,地產集團正謀劃在待轉型產業園區、地鐵站點周邊繼續選取合適地塊用於租賃住房後續供應,同時與各區合作改建、收儲和租賃社會存量房源,建立房屋銀行,積極投入租賃住房市場培育,不斷拓展租賃住房發展空間。這個平臺,既是租賃住房的房源平臺,也是運營、服務、管理平臺,重點將構建形成“3+8”綜合服務管理體系,即:租賃管理、智慧社區、智能生活三大服務客戶端,以及房屋資金、客戶信息、商戶消費、服務資源、合同認證、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

資料:上海地產集團

本文來源:微信公號“上海發布”

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=260315

地段超低價出售不尋常

1 : GS(14)@2016-06-20 05:37:42

【本報訊】西貢大灘附近的屋頭數年前有逾30宗丁屋申請,創建香港調查發現,仁東有限公司將每個可建丁屋的地段僅以25萬或30萬元低價售予申請人。創建香港行政總裁司馬文指,該公司董事姚源安是前政府總建築師,過往曾參與申請在大嶼山建骨灰龕場。他質疑土地以低價售出極不尋常,根據2011年傳媒報道,一塊足夠建丁屋的農地價格達140萬元。



張學明子疑有份


記者走訪屋頭,發現申請建屋土地的植被早被移除,四周以鐵絲網圍起並掛上「水木橋園藝(苗圃)」橫額,有居住當地的外籍人士透露,其實全村僅得兩戶原居民居住。司馬文指,信毅(香港)有限公司亦有份在屋頭低價轉售土地予人申建丁屋。該公司董事張以嵐與行會成員張學明的兒子同名。記者查冊發現,張以嵐報住的地址就在張學明大埔坪朗村被揭發天台僭建的丁屋旁邊,記者以電郵向張學明查詢,截稿前未獲回覆。屋頭鄰近的高塘近年有逾30宗丁屋申請,同期鄉郊環境轉差,記者現場見到樹林被移除,有政府土地被非法佔用作停車場。規劃署在2014年發出警告信,但土地至今仍被非法霸佔。城規會指,自公佈大灘、屋頭、高塘及高塘下洋發展審批地區圖,共接獲94宗建丁屋申請,當中53宗自行撤回、13宗獲批、7宗被拒絕、尚餘21宗正在處理。■記者潘柏林





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160620/19661815
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擬年開14新店 銅鑼灣設亞洲最大旗艦 Skechers:舖租回落助進駐黃金地段

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:28

【明報專訊】近10年香港零售幾乎是金舖、藥妝店及奢侈品牌的天下,惟近年市道轉差,街舖租金相繼「跪低」,造就其他品牌擴張的黃金機會。美國第二大運動鞋履品牌Skechers來港多年,近期伺機加快發展步伐,早前進駐銅鑼灣其中一個「舖王」,改造成品牌全亞洲最大旗艦店。公司計劃年內於港增設14間門店,並有意於九龍區再開旗艦店。

明報記者 邱曉欣

Skechers銅鑼灣旗艦店樓高兩層,面積近5000方呎。Skechers香港及東南亞地區業務總裁梁成永表示:「要建立品牌名聲,一定要喺香港開店。」近期街舖租金下滑,令品牌有機會進駐黃金地段,乘機提升品牌形象。

Skechers今年在港開店步伐加速,上半年已開10間門店,年底前會再開4間,主攻面積1500至2500方呎店舖;另計劃多開2個特賣場,主售過季產品。

加速擴張步伐 上半年已開逾10門店

街舖租金回落,但商場租金依然高企,不少品牌更要「排隊入場」。梁成永表示,對商場而言,品牌知名度及形象才是主要考慮因素,商場舖並非「價高者得」。

因此,Skechers於淡市積極擴張,透過增加門店及於黃金地段開設旗艦店,改變商場對品牌的印象,以往未能落戶的商場,如今亦主動招租,年內本港商場舖將增至47間,佔整體85%。

受惠休閒風潮流 上半年生意額增兩成

雖然零售市道轉差,惟梁成永認為,受惠於全球服飾潮流轉吹休閒風,而且運動品牌的抗逆力強,Skechers今年上半年銷售額及同店銷售按年升近20%。梁成永又表示,現時鞋類銷售額佔逾九成,其餘為服飾收入。作為鞋履品牌,公司拓展服裝產品僅一年多。

冀轉型至全方位運動品牌

梁成永坦言,雖然Skechers以運動鞋起家,惟希望未來能轉型至全方位運動品牌,公司於今年第4季至明年初,將全面推出服飾系列,目標服飾收入佔比提升至20%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8483&issue=20160711
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303171

483呎開放式要千六萬邊個地段咁癲?

1 : GS(14)@2016-09-28 04:57:12

樓市再度瘋狂,當李兆基旗下恒基地產(012),連環推銷港九「劏房」新盤之際,另一邊廂,豐泰地產旗下西半山干德道敦皓,剛錄一個開放式單位,癲價賣1,619.4萬元。位於西半山干德道31號的敦皓,發展商公佈,7樓S1單位,實用面積483方呎,屬開放式(不設任何間隔)的Studio戶型,剛獲買家以1,619.4萬元承接,呎價達3.3萬元。以前日市場錄沙田第一城2房戶新高價478萬元計算,上述1伙敦皓Studio單位售價,夠買3伙沙田第一城2房有餘。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160928/19784441
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310366

曾膺全球最貴租零售地段

1 : GS(14)@2016-11-10 08:01:08

【本報訊】有國際物業顧問過去多年均進行全球主要商舖地段調查,銅鑼灣羅素街在2012年「揮低」美國紐約第五大道,躍升為世界第一,並在2013年蟬聯連續兩年成為全球最貴的零售地段。羅素街最高呎租曾高達2,813元,拋離紐約四成。但受內地近年嚴厲打貪等影響,自由行旅客大減,豪客絕迹。2014年同類統計,呎租已跌至1,770元,被紐約重新爬頭,跌落第二位。在千禧年前,羅素街租戶主要為時裝店、化妝品店及電訊公司,當中仍夾雜少量食肆。千禧年後,特別在自由行政策開始後,租戶組合開始有變,初期有外國化妝品進駐,之後有國際名店在街內開設旗艦店,食肆退場。直到六年前起,租戶開始單一化,幾乎只有鐘錶珠寶店才有能力租用羅素街地舖。如以羅素街18號地舖為例,03年租予便利店時租金僅21萬元,至2012年由鐘錶店租用,月租高達175萬元,不足十年,租金勁升7.3倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161110/19828729
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314851

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