啟德近五個月500宗租賃 平均每月逾百宗 開放式月租低見1.2萬
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GS(14)@2019-05-14 06:40:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0389&issue=20190514
【明報專訊】作為近年政府重點土地供應地區，啟德一帶今年有多個新盤相繼入伙，包括嘉華（0173）嘉匯、保利（0119）龍譽及建灝天寰，帶動啟德一帶，今年首4個多月已累積錄得超過500宗租務成交，即平均每月逾百宗；其中以嘉匯最多，佔超過400宗，至於即將入伙的天寰，暫錄近百個放租盤。
明報記者 林尚民
雖然近期啟德區每呎樓面地價屢創新高，但區內新盤不絕，加上港鐵沙中線及區內配套亦暫未啟用，令租金一直受壓，吸引不少預算較低的租客進駐。今年單計上半年就有三大新盤入伙，其中嘉匯有900伙、龍譽有930伙、天寰則有882伙，連同已於2017年底起入伙的啟德1號I&II（共1169伙），該區已落成單位共達3881伙。作為一個全新重點區域，啟德一帶屋苑今年就有多宗租賃成交。中原地產資深分區營業經理陳智欣表示，啟德區內主要屋苑，包括啟德1號I&II、嘉匯、龍譽、天寰，由年初至今共錄得507宗租務成交之多，即平均每月租出超過125個單位。
配套未啟用 供應多租金受壓
在眾多屋苑中，以今年初入伙的嘉匯佔最多，項目共提供900個單位，據悉屋苑在今年初至今已錄得約409宗租賃，即佔區內逾500宗超過八成，月租介乎1.3萬至3.66萬元，實用呎租由30至48元不等，屋苑現時仍有約48個放租盤，連同已租出單位，即屋苑佔超過一半是由投資者持有。現時放租單位中，月租介乎1.4至6萬元，平均每實用呎租叫價約35元。
至於最新入伙的龍譽，暫錄得55宗租務成交，月租1.1至3.8萬元，呎租由33至50元不等，其中一個實用245方呎的1A座高層C單位，開放式間隔，以1.2萬元租出，為啟德區內今年月租最平單位，實用呎租49元，業主2017年573萬元購入，租金回報約2.5厘。
嘉匯涉409宗佔逾八成
本報日前上門視察一個2B座高層D室一房戶，實用面積307方呎，單位向內園，主要望啟德區內其他屋苑，景觀一般，進入大門即為一條走廊及開放式廚房，單位近日以1.3萬元租出，實用呎租約42.3元，業主2017年9月692萬元購入，租金回報2.2厘，料扣除管理費等後，實際回報不足2厘。屋苑現時仍有約166個放租盤，月租1.2至5.5萬元，平均呎租約40元。
龍譽開放式月租1.2萬 平絕啟德
至於仍未入伙的天寰方面，現時暫有約98個單位放租，月租約1.2萬至5.5萬元，屋苑早於今年2月已錄得首宗預租個案，為3座中層N室，一房間隔，望市景，實用330方呎，月租約1.31萬元，實呎租39.7元。業主於2017年6月以約683.4萬元購入，租金回報約2.3厘。另啟德1號I&II方面，由於入伙已有一段時間，本年迄今只有約42宗，月租介乎1.35至5.5萬元，包括一個實用1569方呎低座3座單位，月租55000元，實用1569方呎四房戶，以買入價3655萬元計，租金回報1.8厘。
陸振球﹕中港大戶先知先覺
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GS(14)@2019-05-14 06:40:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2573&issue=20190514
【明報專訊】單以上半月表現計，「五窮月」魔咒似再應驗，而近日股巿急插，自然以美國總統特朗普上周日突然「變臉」為重要原因，中方指摘是特朗普又再反口覆舌，特朗普則指是中方沒履行承諾在先，外間似難定奪誰是誰非。
之前主流分析都說中美達成貿易協議在即，對後巿普遍看好，但其實在特朗普發飆之前，不論美國、中國內地或本港股市都已率先見頂，似乎大戶早已洞悉先機，已率先派貨走人。若比較3個股巿的見頂時間，更為有趣，美股標普500指數今次頂位是在5月1日出現，港股恒指在4月9日已見頂，至於A股上證指數更早於4月19日便觸頂回落，以此推論，似乎是中港兩地的消息人士最早察覺不妥，先行散貨，然後才到美國股巿參與者要減持。
對於非股巿大戶而言，自然難有內幕消息，但至少能因應巿况控制注碼，比如筆者曾建議在相對高位可減持三分之一股票，如有實行，則縱使出現突變，也能較有能力和靈活性應對，反之，如在本月只靠聽消息認為貿易談判必達成協議，反而在高位(至少巿盈率已不便宜)才追貨或加碼，便容易中招！
當然，如能把握利用期權或逆向ETF做對冲，則面對跌巿也自有應付的方法，所以筆者常說，參與股巿雖然要資金和運氣成分，最重要還是不斷學習，好好裝備自己。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
李治廷放租嘉匯 4房叫租3.6萬
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GS(14)@2019-05-14 06:40:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1371&issue=20190514
【明報專訊】啟德區貴為政府重點發展區，每有新盤推售都吸引大批買家入市，當中不乏「明星收租客」，其中藝人李治廷（RAHMAN AARIF）在2017年4月便以「一約多伙」形式購入嘉華（0173）啟德嘉匯3個單位，據悉，目前已有兩個單位順利租出，現時只餘下1個單位待租。
2年前4504萬「一約多伙」掃入3伙
翻查資料顯示，李治廷當年是在政府實施「一約多伙」買樓需劃一付樓價15%雙倍印花稅前，以4504萬元購入嘉匯三個單位，包括實用707方呎的6座低層E室、實用358方呎的6座低層B室及實用964方呎的9座低層A室，以面積合共2029方呎計，平均實呎22198元，當時只需付樓價4.25%印花稅，涉及約191.42萬元。
區內兩大新盤勢短兵相接
據市場消息指出，上述3個單位中，有兩個已成功租出，其中一個6座低層E室，便以月租2.55萬元租出，實用呎租約36元，若以當時購入單位之平均實呎計，回報約1.9厘，而另外一伙6座低層B室亦已成功租出，目前只餘下9座低層A室未租出，四房一套間隔，現時叫租約3.6萬元，實用呎租約37元水平。
事實上，啟德一帶未來仍有多個樓盤推售，其中同由嘉華發展的嘉峯匯，以及龍湖（0960）及合景泰富（1813）合作發展尚．珒溋，有機會於今年中短兵相接，兩者均正待批預售，前者將提供1006個單位，以兩房作主打，佔項目單位總數超過一半，並首設洋房部分，而尚．珒溋則有667個單位，涵蓋1房至4房間隔，當中主打2至3房。
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