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撤的撤，躲的躲 開發商逃離樓市「雷區」

一些二三線城市的開發商試圖通過降價，快速退出危險區域。而更多的開發商們如今正在仔細梳理各類城市，找出可能的雷區。那些未來沒有人口淨流入或產業支撐的城市，被扔進了黑名單裡。

「九龍倉年華裡，還我血汗錢！」

上週末，上百名業主圍在了江蘇常州一座售樓處，用竹竿挑著藍色的橫幅，要求開發商退錢。橫幅的對面，數十個手持警棍的保安，將售樓處守得嚴嚴實實。一週前，這個由香港知名開發商九龍倉開發的兩個中高端項目，年華裡·鳳凰湖墅及國賓1號均降價近兩成。

過去一個月，由於樓盤降價，業主維權甚至演變成暴力事件的抗議活動，在杭州、南京等城市此起彼伏。囿於業主糾紛，中國開發商往往寧願冒著破產的危險去借高利貸，也不願降價砸自己招牌——「不差錢」的九龍倉情況卻完全不一樣，他們看上去無心在常州市場經營下去了。

常州是中國長江三角洲城市群的重鎮，素有富庶繁華的美譽，但在過去兩年，因為其新城區樓盤集中放量，大量商品房積壓且無人入住，被房地產行業人士多數看空。美國商業內幕網站在2013年通過衛星圖片，展示了一些他們所認為的中國「鬼城」：大街上空無一人，新建住宅完全沒有人氣。其中，常州和鄂爾多斯，都位列中國12座「鬼城」之一。

在房地產商的計劃書上，中國未來十年史無前例的城鎮化，仍然被預計將帶來數不盡的財富。2014年兩會結束後，中國政府隨即出台了醞釀多年的新型城鎮化規劃，打算讓1億農村居民遷入城市，以此作為提振內需的長期利器。規劃還提出城市群是城鎮化發展的重要途徑。以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展，可避免「睡城」和「死城」的出現。

然而，隨著常州、溫州和鄂爾多斯等地「鬼城」的出現，以及中國龐大的影子銀行系統和激增的地方政府債務問題，分歧正在形成：中國政府的新型城鎮化對於開發商來說，是否危大於機？

世聯地產一份最新報告則顯示，中國城市的房地產在逐步分化。一二線城市過去一年住宅成交量同比增速多在10%以上的高位，三四線城市卻在顯著分化，洛陽、北海、晉江等城市較去年同期市場規模增長都在50%以上，而常州、惠州等近幾年投資過熱的城市則僅與去年勉強持平，甚至下降。

國家信息中心經濟預測部主任祝寶良向南方週末記者表示，市場正在迅速分化，2010年的限購政策及穩健的貨幣政策延續至今，在一些三四線城市已經發生作用了，部分城市開始降價。對於開發商來說，中國房地產的希望在於中國未來城鎮化佈局的城市。投注在沒有人口淨流入或產業支撐的城市，將遇上麻煩。

先知先覺的九龍倉們，已經用腳投票了。

退出危險區域

在常州雅居樂星河灣以「六折甩賣」的姿態打響降價第一槍後，以打造豪宅著稱的九龍倉坐不住了。

在3月早些時候，廣州雅居樂地產將雅居樂星河灣豪華公寓的價格，一次性從每平方米人民幣1.1萬元降至了7000元。3月20日，常州九龍倉年華裡也宣佈大幅降價，此前均6000元/平方米左右的房源，均價直降至5000元/平方米，約在前期成交均價的基礎上打了「八三折」。年華裡位於常州新北區，與常州雅居樂星河灣項目距離不遠，且兩個樓盤均位於常州樓市庫存量極大的新北區。

2010年，九龍倉拿下這幅地的樓板價為3342元/平方米，當時業內人士均認為這個項目要賣到8000塊以上，如今幾乎虧本出售。

降價動作還不止於此，在年華裡降價後，九龍倉在常州打造的頂級豪宅國賓1號的價格也出現鬆動。該項目日前推出20套特價房，特惠均價在8200元/平方米左右，比前期售價低了約2800元/平方米。

新房源降價在業主中引發軒然大波。在九龍倉「國賓1號」項目售樓處，家具被推倒，木質樓盤廣告架被扔到項目模型上面。購房者逢記者便吐槽，有人稱其一個月間公寓直降了十幾萬，開發商卻沒有給任何說法。

九龍倉此次在長三角多盤齊降的行為頗有風向標意義。

中國政府過去四年裡一直致力於給不斷上漲的房價降溫，房價上漲現在已經開始放緩，一些中小城市的房價正在走軟。九龍倉中國區一位管理人士向南方週末記者表示，2013年中國樓市有些瘋狂，而目前中國經濟增長放緩，一些中小城市住宅銷售速度放緩，存量房數量增加，此時應該迅速降價銷售，退出一些危險區域。

在一些房地產人士看來，常州就屬於危險區域，一直存在供應過大的問題。據同策諮詢機構數據顯示，常州樓市購房者以本地剛需客為主，在過去的13個月裡有9個月商品住宅呈現供過於求。過去一年，常州商品住宅成交均價普遍在6000-7200元/平方米，但在2014年1月，常州商品住宅成交均價僅6009元/平方米，創下去年以來新低。

這裡將建設新的「世界級」主題公園、商務區等，同時還在建設地鐵。不過在常州大變身的計劃當中，最野心勃勃的要數它數量龐大的住宅項目。據《第一財經日報》報導，按常州約460萬的總人口計算，近四年來，常州的人均新增建築面積達到20平方米，這一數值在國內所有城市中排名前列。

尤其在常州新城區武進，由於新增人口有限，樓市供應逐年增大，這讓人擔心其將和鄂爾多斯的新城區康巴什一樣，成為中國又一座「鬼城」。陽光100集團常務副總裁范小沖即對南方週末記者稱，中國三四線城市的問題都出在開發區，「那些城市都是單中心，沒法做出多中心，因為沒有產業支撐」。

新區泡沫

常州武進區武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區，路兩旁的新建築拔地而起，各種色彩鮮豔的樓盤銷售處隨處可見。

武進1995年撤縣建市，2002年撤市設區，是常州市近年來重點打造的「南部新城」，貫穿南北的武宜路就位於武進區。

據《中國經營報》報導，武宜路上的樓盤總建築面積就超過了500萬平方米，如果這些正處於銷售期的樓盤全部賣完，足夠十幾萬人居住。工業在外移，服務業還在起步，新增人口有限，無論是商業還是住宅都供大於求，白天鮮見人、晚上少亮燈的武宜路兩側巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為「鬼城」的直接證據。

就連一直「唱多樓市」的華遠地產董事長任志強，也公開點名看空常州。他稱「一個城市的樓市會不會出毛病，看這個城市對人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲，反之就有問題。常州人口集中度已經開始下降了，過去人是呼呼地往那裡去，現在人都往蘇州或者其他一些城市裡去了」。

如武進區一般層出不窮的「鬼城」，開始讓人們對中國樓市真實狀況的看法出現分歧。野村證券經濟學家張智威稱，中國房地產市場的風險沒有得到充分重視，常州和杭州的樓盤降價發出了危險信號，值得投資者警惕，因為過剩的供應最終引發房價大幅回落，尤其是在三四線城市的新區。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組2013年對12個省區的調查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區；144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區。

衛星圖上，從南到北各種新建城區空空蕩蕩，從惠州大亞灣、云南呈貢，到鄭州鄭東新城、天津響螺灣、內蒙古康巴什等地。天量的空置房預兆著房地產市場泡沫破裂的危險，但比照歷史可以發現，中國三四線城市新區熱具有某種前所未有的特性。

中國社會科學院經濟學家余永定稱，過去十年，體制鼓勵地方政府投資於政績工程，比如閃亮的新城和行政中心。即使項目在5年內基本上沒得到使用，官員們有時也並不介意，因為5年後他們將另有任用，於是眾多新區建成不僅沒能促進城市化建設，反而因配套不齊全遭到購房者遺棄。

即使存在所有這些風險，一些業內人士仍然認為，實際威脅被大大高估了。中房集團理事長孟曉蘇即對南方週末記者稱，城市建設要超前於老百姓居住，「鬼城」說法是不瞭解城市建設要超前的道理，「這時候政府要引導，有些賠錢的商業要先進去，這是一個時間問題」。

只是眾多淘金的開發商往往沒有時間等。綠城集團行政總裁壽柏年即認為：「2014年一些小房地產公司要割肉逃生了。」

「寧可錯過，絕不拿錯」

過去十年，由於一線城市土地競爭激烈，中國諸多大開發商嘗試過下沉到中國廣袤的內陸城市做房地產開發，恆大地產、碧桂園、陽光100及萬科是其中代表房企。

3月13日，陽光100（02608.HK）登陸港交所，這家中國最早走出一線城市的住宅地產商也曾陷入二三線城市泥沼之中，以致多年來未能上市，待到將核心業務轉型為二三線城市核心區商業綜合體後，才獲得資本青睞。

陽光100常務副總裁范小沖認為，儘管二三線城市仍是中國開發商第二輪發展的主戰場，但包括恆大在內的一些開發商帶著一線城市郊區的開發經驗，跑到三四線城市的郊區圈地，可能沒有想到那些城市剛剛開始城市化，郊區根本賣不出去，結果踏進了市場過剩的陷阱。

「很多開發商在逃離三四線城市，地方政府也著急賣地。陽光100也不敢去那些人口產業資源流失的城市，我們只去擁有未來的城市，大的交通資源節點、人口和投資大量湧入的城市，而且只拿那些城市核心地段的街區綜合體。」范小沖對南方週末記者說。

這個觀點為不少品牌開發商所認同，一家房企高管對南方週末記者說，其公司對於中國城市有一個分類表，一二三四級，優先級別從上到下選，但總的規律是，或者沿海，或者沿江。遠洋地產和金地地產的管理層更直接向南方週末記者稱，今後進入的城市控制在20個以內。

2014年年初，世聯地產董事長陳勁松曾經從中國661個城市（含縣級市）劃出大概50個城市，稱之為未來中國房地產開發商的主戰場。這些城市有某些共性，比如都是區域經濟中的首位集聚地，不僅能吸引來大量新增人口，還能為其提供更充分的就業機會、投資機會，如重慶、西安、蘇州、大連等城市。

在世聯地產看來，風險型的城市多在中西部，如鄂爾多斯、榆林、北海、黃石等。這些三四線城市的特徵在於市場出現嚴重的供給過剩，同時外流型的人口結構難以對其快速發展的樓市形成支撐。

萬科地產董秘譚華傑觀察到，中國人口從數量維度而言到了拐點，而日本在1990年代到達最低點時樓市就崩潰了。根據譚華傑向南方週末記者講述的PIE模型，他們會綜合判斷市場人口、基礎設施建設、產業、就業對當地市場是否有足夠的支撐力，再選擇合適的機會。2014年的策略是謹慎投資，對預期過於樂觀的土地「寧可錯過，絕不拿錯」。

同為在三四線紮根的廣東房企，恆大和碧桂園正在選擇兩種不同的發展路徑，前者正大規模轉戰一線城市。安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼認為，許家印意識到三四線城市佔比太多、土地便宜是沒有用的。目前三四線糟糕的市場環境，督促恆大去一線城市搏殺。

蓬鋼系前美林全球資本地產投資部董事總經理，曾成功幫助將恆大推向資本市場。

與此同時，碧桂園卻宣稱，雖然很多人對三四線城市不看好，但該公司仍將繼續深耕城鎮化。2014年3月初，碧桂園在福建三明開賣三明碧桂園，當天銷售22.6億元，成為福建省單日單盤銷售冠軍。

性價比超高的房子，以及全員營銷，是碧桂園在三四線城市成功的核心，但不可忽視過去幾年碧桂園也曾在內蒙古多個等城市陷入泥沼。在接受南方週末記者採訪時，碧桂園負責人稱，碧桂園仍然以一、二線城市的近郊，三、四線城市市區為主，甚至有可能去到四、五線城市，「只要有市場需求的地方，我們都不會放棄」。