杭州樓市正在為過去過度的樂觀和瘋狂付出代價。投資客退場，房貸收緊，樓盤滯銷。還有媒體指出杭州商住房庫存可能超過44萬套。
不少開發商正在轉向或退場。就連地產大佬綠城，也開始做經濟適用房代建了。「大家的心態就是儘量清盤。」黃衛華說。
「這一個禮拜都沒賣出十套房。」杭州一家大型樓盤的銷售經理這樣告訴南方週末記者，「銷售不暢現在成了普遍現象。」
僅僅在幾個月前，這還是一個擁有著「日光盤」驕人成績的城市。但馬年剛過，過去開盤人滿為患的場面，就如前塵往事般遙遠了。杭州透明售房網的數據顯示，上一週，杭州主城區只成交了354套，就連沉寂多年的樓盤促銷電話都突然多了起來。
「幾乎可以說陷入停滯。」浙江大學管理學院副院長、房地產研究中心主任賈生華說。
引發這股風潮的，是轟動一時的杭州「馬年房價第一降」。2月18日，位於杭州城北橋西板塊的德信·北海公園樓盤率先宣佈降價3000元/平方米，引得區域的天鴻香榭裡也跟風應戰，七十多名憤怒的老業主拉著橫幅衝進售樓處，把沙盤砸了個稀巴爛。
「當時售樓人員賣房時當我是上帝，現在他們卻說買了我們的房子是你倒霉！」一位現場抗議的業主說。
3月15日，「崩盤論」興起。一篇《杭州房產降價調查天量庫存或引爆商住房降價潮》的報導撩動著人們敏感的神經。這篇報導指出，杭州的商戶型庫存已超過44萬套。
但它很快遭到了中共杭州市委機關報《杭州日報》的反擊。題為《謠言為什麼總是糾纏杭州樓市》的評論，引用杭州住房保障和房產管理局官方網站的數據批駁說，「44萬套商住房庫存」是個「滿嘴跑火車」的假數據。截至3月16日，杭州可售商業性質房源庫存量僅約為4萬套。
不過，事實本身或許已無意義。它「引發了外界對中國房地產市場健康狀況的擔憂，並導致週一地產股下挫」。——《華爾街日報》這一斷語或許代表了大多數國人的心聲。
「非常不妙」，據傳是萬科董事會主席王石預測2014年樓市的評語，一夜過後，開始盛行。
而在杭州房產界的微信朋友圈裡，像是一個巨大的隱喻，人們突然瘋狂轉發起財經作家吳曉波的一篇舊文，題目正是：「杭州：飄忽不定」。
不過，風波過後。降價潮並未如想像中如期而至。在開發商們看來，「崩盤論」，更像是屌絲們一廂情願的臆測。
「這兩個樓盤的降價都不具有典型意義。」一位杭州本土開發商的副總經理告訴南方週末記者。從業內的理解看，它更像是一種經營策略。
「德信的北海公園降價，是因為它已是尾盤銷售，如此操作，本身並無異常。」他指出，降價清盤的操作手法，在業內並不鮮見。「它降價的幅度稍大些，可能是因為最近新增了很多項目，迫切需要騰出資金和人手來運營。」
而跟風降價的天鴻香榭裡，則被視為是借了東風。「城北橋西板塊樓盤很多，競爭激烈，天鴻香榭裡並無品牌，原先的價格並無優勢，死撐不動，只能等死。」對於這樣無法承受巨大融資成本的開發商而言，降價回籠資金，無疑是正確的選擇，「它有迫不得已的元素，但也在可以理解的範圍內」。
不過，賈生華的分析有些不同，「降價的問題，確實不是想像的那樣，不可能不約而同地統一下降百分之二十到三十」，但「總的供求關係，確實在2014年發生了逆轉」。
他分析，杭州的房產存量在增加，人們的預期在下降，都在期待價格下降的餘地，觀望情緒十分濃厚。
斷臂求生不願，剜肉飼虎不甘，徘徊中，開發商和購房者，都選擇了集體觀望。
疲軟與觀望，正是業內對杭州樓市最大的觀感。「這和2014年宏觀經濟的影響直接相關。」賈生華告訴南方週末記者。
一位地產基金經理告訴南方週末記者，這兩年，實體經濟不好，溫州、台州客人越來越少，加上地產投資收益越來越少，杭州樓市正失去過去購房最重要的推動者群體。
在過去，杭州樓市的每一次瘋漲，都被視為溫州、台州客人帶動的鯰魚效應，「杭州人都喜歡跟風，看到溫州人搶購，都會跟著買」。
但現在，投資性購房幾乎已經絕跡。過去衝鋒陷陣的溫州炒房團，在溫州的經濟危機中，早已自顧不暇。
缺乏了豪氣的溫州、台州客人，杭州的開盤現場，當年「賣白菜」般的搶購場景，只能「此情可待成追憶」。
短期來看，宏觀經濟回轉，政策放鬆的可能性不大。在「這種形勢下，打折、促銷、讓利，都將成為開發商正常的市場反應。」賈生華提醒說，但他反覆強調，整體崩盤目前肯定不會出現。
浙江財經大學不動產研究所副所長黃衛華的觀點與此接近。「十八屆三中的政策影響，讓杭州房價繼續暴漲已無可能，漲的可能都很小。住宅受預期影響，價格將會穩中有降。」
開發商顯然已經感到壓力。南方週末記者詢價包括萬科在內的多家房企在售樓盤，雖然形式不一，但他們大多表示，比起過去，現在都有接近一千元左右的優惠。
對於樓市，銀行家們總會顯得比別人更早一步。
「銀行是個風向標。」賈生華開玩笑說，哪裡形勢不好，銀行就會在哪個行業釜底抽薪。「他們只會錦上添花，可從不會雪中送炭。」
釜底抽薪已經開始。在房地產市場上，整體市場的資金鏈已經非常緊張。地產基金的經理們正頻頻出動，等待著最佳的出手時機。
開發貸款已基本不放，能獲得的只剩寥寥幾家。知情者告訴南方週末記者，現在幾乎商業銀行都已經實行名單化管理，「只有認可的公司才會放」。而這些公司，往往都被限定在國內銷售五十強以內。
而既往售房的按揭款，現在的辦理速度也慢了不少。從今年一開始，銀行的按揭貸款就一直放得很慢。
「開發商賣出房，常常只收了個首付，餘款都沒法拿到，往往只回了一半錢。」該知情人說，「中等開發商拿不到開發貸，一旦銷售不暢，接下來的資金成本壓力將持續放大。」很多開發商，很明顯撐不下去。
不過，比起杭州的住宅市場，更令人擔心的是杭州的寫字樓市場。要求匿名的一位地產基金高管提醒南方週末記者注意，按照目前杭州寫字樓市場供應存量，達到預售條件的存量房，按照過去幾年銷售的速度，還可以銷5年。
「個別地塊的寫字樓將出現危機。」對黃衛華的判斷，多位業內人士均表示同意。
寫字樓若崩盤，最早可能集中在蕭山區的錢江世紀城。「它正處於危險的狀態」，知情者告訴南方週末記者，當年蕭山區推出錢江世紀城，曾以很便宜的價格，推地給企業造總部大樓。一些實體企業搖身一變，成了寫字樓的開發商。「這些企業如果資金充足尚可，如果處在資金高槓桿的狀態，恐怕將在接下來死得很慘。」
一位要求匿名的地產基金總經理告訴南方週末記者，不久前，曾有一家企業前來洽談合作，這一樓盤，已經達到預售條件，但到現在，一套都沒有賣出。
擠出泡沫、看空投資性需求……這種階段性的調整，在業內看來，對整個行業的市場健康，無疑是件好事。
「杭州的樓市二十年來，一直都是看漲，從來沒停掉。現在的杭州房價，只是在回歸到比較理性的角度。」黃衛華解釋。
市場調整，或許已是眾望所歸。除了政府、購房者，「即使是理性的開發商自己，也不一定希望房價一直升上去。」賈生華說。一個跡像是，早在此輪風波前，瘋狂的杭州樓市，早已開始悄悄退場。
黃衛華注意到，杭州的一些開發商，現在正開始有意識、有計劃地轉向。以杭城本土的房地產大佬「綠城集團」為例，這幾年，昔日高高在上、只做高端房產的綠城，姿態已降得很低。「現在他們連經濟適用房代建都做了。」
這兩年來，綠城集團的佈局和結構在做相應調整。「現在宋衛平的更多精力，已經放在旅遊房產、休閒養老地產上了。」知情者告訴南方週末記者，綠城為了轉型，甚至開始設立農業部，進軍高端農業，開始挖掘內部業主的消費潛力。
這無疑是理性判斷的產物。大家都在未雨綢繆。多位杭州房產業者告訴南方週末記者，經歷了2011和2012年的危機風波後，本土的開發商在做土地投資時，已變得十分謹慎。也因此，在這一輪風潮中，做好了充分資金儲備的本土開發商，將會挺得更久一些。
「這兩年在杭州拿地的，大多是外來的大開發商。」一位業者告訴南方週末記者，他們急於擴張，對局部市場缺乏準確的判斷，往往會顯得更大膽一些。
接下來，「個別企業、個別項目，應該會承受壓力。」賈生華說，但也是為過去投資決策過度樂觀、不夠慎重付出的必要代價。
濱江集團的經營策略，或許是反例的最好見證。這幾年，濱江開發的樓盤，「戶型設計、價量都更務實一些，這幾年，他們主要依託品牌，走批發效應。」黃衛華說。
「大家現在的心態，就是儘量清盤，儘早把項目做完。」