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七折價，買到全新屋，且搶進台北市中心精華地段，但你要付出的代價，是只能住「七十年」，買這樣的房子划算嗎？ 政府為了打房，禁止標售大面積國有地，讓台北市土地成「稀有財」，因此，國產署、財政局、中油、台電等公部門或公營事業，近年為活化資產，改以「僅有土地使用權」的地上權方式標售住宅用地，遂開發為沒有土地所有權的「地上權住宅」。 這些沒有土地所有權的地上權住宅，近年來也成為建商的新興目標，今年更將大舉進入房地產市場。依全球資產管理公司估算，四年來，建商總計已砸下約兩百億元、取得超過二十件地上權案。經過規畫，目前已有四案進入推案階段。 以去年下半年公開、位於台北市民生東路的吉美璞立為首，今年預計有位於板橋的昇陽寓見、日勝生的仁愛本真及華固的景美財訓所案將陸續開案。除了位於台北Sogo復興館附近的仁愛本真，傳言開價將接近市價外，其他皆以當地行情價的六至七折為號召，讓地上權住宅在今年正式成為消費者的購屋選項之一、重新挑戰國人「有土斯有財」的傳統觀念。 事實上，地上權住宅並非新產品，諸如京站，信義區的台北花園、塔悠路的寶成河畔皇家，都是過去十五年來推出的地上權產品，卻始終未成市場主流。 除沒土地所有權，且有五十或七十年使用年限、期滿須拆屋還地外，過去因住戶不能取得物權（地上權持分、建物所有權），導致銀行不願承辦貸款業務，也是一大阻礙。不過去年九月底，國產署解禁地上權分割限制後，已為未來新地上權標案打通任督二脈，但也導致廣義的地上權住宅區分為地上權住宅、使用權住宅兩種，其貸款條件、買賣成本皆不盡相同。 比起投資客，更適合自住者別碰豪宅區，以低總價、小坪數優先 「所有權住宅是老大，地上權住宅是老二，使用權住宅是老三！」高力國際估價及諮詢服務部董事袁嘉隆分析，目前如京站及市面上新推案，多是去年九月前的標案，即沒有物權的使用權住宅案，住戶僅有建物使用權。住戶貸款則由建商做東，和銀行合作提供融資，因此，轉手時，接手者仍須面對貸款問題，因此條件最差。 國泰建設協理陳仁澤認為，沒有增值空間，才是地上權住宅接受度偏低的關鍵因素。「台灣房地產會漲，是因為土地在漲。只買建物，交屋那刻起，價值就開始遞減！」他說，沒有土地持分的地上權住宅，建物折舊，造成價格下跌是必然。他建議，若對地上權住宅有興趣，首先須拋開房價增值、轉賣獲利念頭，因現階段，地上權還是百分百的「自住產品」。 「五十年、七十年，其實很長，」面對地上權住宅，潤泰新董事長簡滄圳相對樂觀，他說，三十年老房就能都更，所以七十年絕對保證能「住滿兩輪都有剩」。 他分析，只要地段好，價格合理的地上權住宅對首購族仍有一定吸引力，因此若想保留轉手機會，建議消費者避開豪宅區，選擇低總價、適合小家庭的二十坪至四十坪案型。簡滄圳解釋，對能花上億元購屋的豪宅客來說，價格已不是最大考量，「畢竟，要花一億四買地上權，或兩億買所有權，有錢人當然選後者！」 比起「購屋」，它更像「租屋」購入成本低，但保證可入住兩代以上 信義房屋企研室經理蘇啟榮也分析，在房價過高的氣氛中，六至七折出售的地上權住宅，有絕對優勢，但他建議購屋者在評估時，必須將地上權住宅視為「租屋」，而非「購屋」：「地上權應該想成一次預付五十年、七十年的房租。」 他解釋，地上權因未持有土地，且即使擁有房屋所有權、期限到仍須返還，所以比起買房，更接近「可自由裝潢」、保證入住兩代以上的租屋方式。不過，袁嘉隆提醒，地上權的隱形成本：地租、房屋稅、管理費等，仍不可忽視。 他說，地上權雖無須繳付地價稅、土地增值稅，但每年須另繳地租給建商，約是公告地價的三％至五％不等。若以五％計算，與自用住宅地價稅的優惠稅率千分之二相比，便足足是後者的二十五倍。而且，隨著公告地價逐年調漲，地租的負擔只會越來越重。因此，雖地上權購入成本較低，若有意出租，租金報酬率相對能上看三％，但依他估算，不到四％恐無法回本。 | ||||||