做生意與物業收租 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_6818.html有位前輩在一家旅遊巴公司工作多年，他的老闆有二十多部旅遊巴，整計今天的牌價及車價，其公司的資產市值已經過億元。前輩跟止凡分享他老闆的性格總是「算死草」，最麻煩的是每架車的運行班次都要「計到盡」，令前輩有不少抱怨。
前輩的老闆都不會仿傚行內習慣的做法，例如某公司向他包起四輛車用來接載員工上下班，行內慣常會把這四輛車分派出去，於是這四輛車接完該公司員工上下班之後，車輛及司機都可以閒置一下，因為反正錢都是該公司包起了，其他的接載工作就靠別的車輛去做。可是，前輩的老闆總是會把每輛車及司機的空閒時間都用盡，要司機不時報告位置，如果有新工作，又有閒置車輛及司機，司機都需要多走三兩轉。
本來這應該是一次半次的特別操作，因為例如某飲食集團每月用60萬包起幾輛車，按合約來說，這幾輛車是全天侯待命的，但前輩的老闆永遠都把這幾輛車計算在其他工作按排之中，有時因其他工作而延誤了接載該飲食集團的時間，就要司機找些大話作解釋，例如拿車去檢查修理之類，實情是違約地做了別的工作才對。
其實有足夠的生意及工作，前輩的老闆大可以多買幾部旅遊巴，多請幾位司機，自然大家都能做得更輕鬆。不過，做生意的，又能生存的，一定會想得很盡，今天的生意額不代表未來的生意額，而生意額亦不會因為多買入幾部車而增加，如果多買幾部車回來，未來生意額下降怎算呢？就算單看今天，生意額不變，但多購入幾輛旅遊巴，資產回報率便即時下降不少。本來用了20輛車能做這個金額的生意，今天要用25輛車去做同樣金額的生意，平均每輛車的賺錢能力都變少了。
做生意的，想生存，一定要想得很盡，把資產的效益發揮到最盡，只要還能想到操作辦法的話，都不會隨便增加資本，除非迫在眉睫，即不增加資本就增加不了生意額及盈利。在這樣的思維之後，員工怎能舒舒服服地去工作呢？員工工作得太舒服，代表老闆還有很多資源未發揮到極點呢。
前輩這個分享，令我想起在香港最多人致富的方法，即物業收租。如果把物業收租當成一盤生意來看的話，其租金回報多不會受你持有多少物業而下降，通常只要不斷買入更多的物業就行，為何這麼「著數」呢？換成是旅遊巴的例子，不停買入旅遊巴定必過份擴張，拖低回報，對生意有負面影響。每盤生意都會計好數，計算好生意額、市場份額及擴張步伐，不可能像物業投資，越買得多就越好。
物業投資亦是一盤生意，但不太受生意額的影響，多買一間就多一間收租，最大的分別在於香港樓市的供求問題。香港一直都有強大的住屋需求，買也好，租也好，一向都是供不應求的，所以物業收租這盤生意很容易做，看到市場的現況，只要不斷買入，就能增加現金流。投資者都不用擔心回報率被攤薄的問題，因為多買一間就保證能收租，這是物業收租這盤生意的優勢，亦是為何物業投資讓最多香港人致富的原因。
明白此道理之後，就會瞭解其實物業投資都是一盤生意，只是因為香港樓市的供求問題而令這個生意操作少了很多顧慮，但這並不是放諸四海皆準的定律。大家還記得不少香港人90年代到加拿大炒樓的慘痛經歷嗎？今天到內地一些「鬼城」買物業，到一些三四五六線城市作物業投資，他們都能夠幾百幾千畂地畫出來建房給香港人買。但大家可能都知道這些地方的租務市場都不會像香港一樣，買了的物業就只能空置著。
所以物業放租這盤生意之所以成功及容易操作，只因香港地少人多的物業市場出現供求失衡所致。要成功應用這樣的生意模式，也要留意當地市場的供求問題是否跟香港相似，例如倫敦、紐約、北京、上海、東京、大板等地方，否則後果未必樂觀。
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