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股市分析(18)：港鐵可能要自行發展地盤 脫苦海

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本欄第一次和各位過新年，祝大家股運享通，升市跌市都可以賺大錢！

閒話休提，今次想同大家分享港鐵這間公司，很多人以為港鐵是公用股，從主要業務看是對的，但從盈利看就不然。

從港鐵2012年的年報，香港客運業務利潤達66.94億；香港物業發展32.38億，香港物業租賃及管理27.74億，兩者相加是60.12億，表現上是平分春色。

港鐵利潤來源

不過當中有一項主要盈利為「香港車站商務」，利潤達32.83億，究竟是甚麼業務呢？年報沒有再分列各項收入，但羅列出各業務的收入入：

- 車站零售設施收入：21.42億

- 廣告收入：10.00億

- 電訊服務收入：3.96億

零售設施收入，就是地產類收入來源，這方面的收入佔60.54%，按比例就是19.88億盈利，所以地產相關的利潤，高達80億，已高於車務收入。

從2008-2012年的利潤，除物業發展之外，其他利潤來源都是穩定增長，即是說只要物業發展平穩發展，港鐵的盈利就可以連年增長。

去年港鐵與天津市地鐵集團合作，奪得天津地鐵六號線北運河站上蓋物業發展發展權，港鐵佔49%權益，成為港鐵在內地最新地產發展項目。

雖然港鐵在多數將上蓋發展權交予發展商合作，不過過去也試過自行發展地產項目，就是杏花邨站項目。過年前輕鐵天榮站上蓋項目再次流標，在兩鐵合併的方案中，港府是以租賃形式將將前九廣鐵路資產租予港鐵經營，並沒有包括物業發展權在內。換句話講，東鐵、西鐵、馬鐵和輕鐵，以及廣深港高鐵的所有資產（包括鐵路與非鐵路）均是由政府擁有，港鐵只有經營權以及物業資產的代理權。

政府一方面是港鐵的大股東，另一方面又是多個上蓋發展項目的業主，如果政府要將上蓋物業急於上馬，其實可以直接委任港鐵物業作為發展商，至於將軍澳線的日出康城餘下的14,456個單位，亦可以像杏花邨那樣，直接由港鐵做發展商。

以現屆政府的「事急馬行田」作風，不能排除為了要項目早日上馬，而要港鐵自行發展多個地盤，除了天榮站外，大圍站、元朗站，黃竹坑站等已立項的上蓋項目，以及葵芳、錦上路、八鄉車廠、小濠灣車廠等土地，都有機會加速發展，再配合未來國的發展項目，應該在未來數年都有物業發展盈利。

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