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2014年樓市數據分析 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/2014.html
曾經在2010年年尾分享過一篇有關樓市的數據，當年的數據來自ED經濟一週的一篇專訪，訪問美聯老闆黃建業對樓市的看法。今天再看看當年的數據在今年有何變化。 


供款負擔比率

2010年 - 全港的供款負擔比率只有36%，按揭息率升1釐後供款負擔比率便是39%，升2釐後比率就是43%，而97年超過80%。

2014年 - 供款負擔比率上升至54%，輕微高於歷史平均值48%，而按揭息率只會升不會跌，所以供款負擔比率還是會上升的。


供求數字

2010年 - 由2003年到2010年單位數目都是供不應求，8年來的總供應量是82800個，而總需求量是133595個單位。

2014年 - 先看看從網上下載的圖表：


圖表指出私人住宅的落成量，2003年至2010年有大約12萬，這個數字不同於黃先生當年所講的8萬多供應，當中原因可能是落成量不等於供應量吧。按這個供應量的趨勢，加上知道了政府找地的困難，今後亦難有像2003至2006年平均2萬伙的落成量，供應量亦更少。

至於需求量，看看人口圖表：


一直人口增長都是輕微而穩定，可以假定需求量仍舊，總括來說，未來的供求狀況仍難有大幅度改變。 


美國失業率

2010年 - 預計在2011及2012年都仍處於8%-9%，所以美國沒有條件加息。

2014年 - 雖然美國失業率仍超過7%，算是在高位，不過伯南克在上年已經替減買債及加息作出條件，今天亦已經開始減少買債，加息亦不會是太遠的事情。


供完按揭貸款

2010年 - 在2006年有52%自置物業供完按揭貸款，相信2010年還會更高，因為業主不用供樓，理論上，手中有較多餘錢作周轉，更有條件待樓宇善價而沽，因此業主叫價有條件企硬。

2014年 - 事隔多年，相信今天這個比例會更高，加上政府的辣招，沒壓力的業主們一直叫價企硬。

 
國內資金

2010年 - 在國內，2004年財富突破10億元人民幣的僅約100人，而突破100億元人民幣的僅1人，但今時今日卻升至1900人及140人，這個財富增長令近年國內到香港買樓的資金停不了，亦解釋了為何資金在2004年以前沒有很多買入港樓，相信未來這些數字會更驚人。

2014年 - 當然今天國內富豪的數字一直上升著，不過香港政府已經出招把這些熱錢擋在門外了，這只會是一個長遠因素，在政策下短期影響有限。


仍是那句話，就是數據很有用，然而在分析數據時還要明白長線及短線的影響。從長線角度來說，宏觀的供不應求的問題還是難以解決，高地價政策仍是不容易改變。另一個長線因素則是國內資金，香港政府的辣招不會永遠不撤回的，長遠來說，香港還是會變成美國的紐約或英國的倫敦，不是嗎？

至於短期，受太多因素影響，貨幣收緊、加息、政策等，看似每樣都是不利，看來這是長、短因素之間的角力。經常在想，香港過去30年樓價的升幅，能否在未來時間繼續呢？看完這些數據，心中能否有個譜呢？


當日的文章：
http://cpleung826.blogspot.hk/2011/10/blog-post_13.html
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