春泉產業信託(1426)(2): 分派如何算?
上一篇，筆者已經寫了這間公司的由來和背景，現在談談這間公司的分派如何計算，主要可分為收入和支出:
(1)收入信託收入其實只有3方面，分為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入、(3)其他收入、(4)融資收入。
1. 寫字樓租金收入指華貿中心第1座及第2座寫字樓租金收入。
2. 停車場收入指華貿中心第1座及第2座停車場租金收入。
3. 其他收入主要是指租約終止的賠償。
4. 融資收入主要是存款產生的利息收入。
(2) 支出信託支出主要分為(1)經營開支、(2)一般及管理開支、(3)信託開支、(4)融資支出。
1. 經營開支(a) 物業管理費用
為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的2%。
(b) 物業稅
主要是房產稅及土地使用稅，前者約是房產餘值的1.2%計算，該數字約為原值70%至90%，後者約是每平方米0.6元至30元人民幣之間，約為經營物業管理費用的2倍。
(c)營業稅及其他稅項
主要是(i)營業稅、城市維護建設稅及教費附加及(ii)印花稅，前者大約為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的5.6%，後者大約是應付租金總額是0.1%。
(d) 預提所得稅
大約為租金的10%。
(e)保險
大約每年15萬美元。
(f)租賃佣金
大約每年20萬美元。
(g)其他開支
主要為其他雜項開支，金額不重大。
2. 一般及管理開支主要是法律及顧問費用，每年約20萬至30萬美元。
3. 信託開支1. REIT管理人費用
主要為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的3%，其中80%折單位，20%折費。
2. 受託人費用
主要是每年存置財產價值的0.025%，每月最低金額56,000人民幣，加上其他估值、法律、上市、會計、年報印刷、分派費用及相關開支，大約每年100萬美元。
4. 融資支出至2013年6月，公司的借款金額是5億美元，利息黎3個月倫敦銀行同業拆息(LIBOR)+3.5%計算，上市以3.81元訂價，其中3.62億港元，即4,700萬美元，會用作償還貸款，借貸會降低至4.53億，利息支出當然會下降。
下一篇，筆者就會用一些假設，來看看分派有多少。