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兼具資深租客及房東身分的楊木心，在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗，依循著獨門的心理戰招式，成為朋友口中「殺手級」的達人。 撰文‧李建興 「鈴～鈴！」春節過後第一個上班日，剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒，電話那頭傳來殷切的請求，「『殺價女王』，拜託啦！快來幫我跟房東殺殺價啦！」拗不過對方一再的請託，她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面，只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤，楊木心則氣定神閒，悄悄地走入屋內，仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具，並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。 一走出店外，朋友立即向她投以求助的眼神，只見楊木心不疾不徐地說：「房東先生，你實在不應該用同樣的價格租給我朋友，上一位房客是做快炒的，而我朋友租店是要開安親班的，再怎麼說，月租也要降個幾千元！」此時，房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上，「你怎麼知道？」楊木心娓娓道來：「很簡單啊，從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了，而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」 殺租密技1： 觀知市況，立於不敗「你想想，租給做快炒的，不但會將你的房子弄得髒兮兮，一不小心還可能會燒掉你的房子，但安親班就單純多了，既乾淨，而且一旦承租了，一經裝潢，沒租個三年五年是不會走的啦！看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧，倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧！」語畢，只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩，壓低聲音說：「那……你們想租多少？」就這樣，磋商了好幾天的租金，在楊木心的三言兩語下就塵埃落定，而最初殺不下來，二萬五千元的月租，最後竟以二萬元成交。 四十四歲的楊木心，從學生時代就開始租屋，儘管後來結婚生子了，動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活，「租房子，我想住哪就搬到哪，住膩了就換，沒有束縛！」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是，她自住的房子是租的，卻買下好幾間住宅和店面投資，拿來出租或賺差價，等於是資深房客兼包租女王，因此對出租或承租的眉眉角角，她都摸得一清二楚。 一談起自己的「獨門殺『租』大法」，楊木心語帶玄機地說，「要房東心軟，你就要先體貼他的心！」意指要徹底了解房東的想法和困擾，才能將心比心、將計就計談到好價格。 租屋和買賣不同，買賣是一次性的行為，雙方在交易後就老死不相往來，但租屋不一樣，房客一住就是一年甚至好幾年，因此房客素質好不好，遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼，為讓房東留下好印象，儘管透過仲介承租，最好能在簽約時要求和房東見面，以得到降價的機會。 其次，租屋族多半經費有限，大坪數的房子容易超出預算上限，反而乏人問津，因此在租屋市場，坪數越大，加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元，三十坪的房子行情大約只有一萬五千元，在與房東議定租金時，切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。 此外，房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說，房東可分為兩類，一為想長線收租的包租公，二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款，因此會裝潢一下以拱高房租，對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子，可以大致判斷出房東是投資客，價格也不如一般包租公好殺了。 殺租密技2： 給利讓利，製造雙贏正因為了解房東的想法，楊木心每次出馬租房子時，都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如，學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心，出社會後租房則要「裝濶」，因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時，由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象，由女生出面洽租也較容易議得好價。 最經典的一次在二○○五年時，楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生，她想換大房子，相中同社區一間五十坪住宅，屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公，並探聽出因為上一位房客成夜打麻將，房東被社區釘得滿頭包，所以這次特別小心，挑了好幾組的房客，幾個月都沒租掉，她心想：「這價格就好談了！」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時，跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說，「我們是很守規矩的一般家庭，孩子生了之後，準備讀這兒的學區，所以會租很久！」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑，乘勝追擊，拿出以前租屋時的繳款紀錄，以及老公在公司擔任高階主管的名片，並表明自己從不在別人的房子釘釘子，接著話鋒一轉就大刀砍了五千元，「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客，否則，你的房子也不會一空空了半年。想想看，這一年，表面上你租金月收兩萬元，但全年只收十二萬元，還不如一萬五租我，實實在在地拿個十八萬元！」 殺租密技3 ： 眼光放遠，伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力，立即答應以一萬五千元出租，不但大砍了二成五，更絕的是，相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元，竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。 這次的成功經驗，更讓楊木心確定：「對房東而言，租得穩、租得長比租得高更重要！」因此，質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣，互蒙其利；也可在租約到期時，先去看其他房子，除了預防房東漲價，亦能進一步要求降價。 值得注意的是，有別於買賣市場，房價會增值，在租賃市場，同一房子，隨著屋齡增長，價位則越低，因此續租者應可向房東要求調整租價。 拿楊木心以一萬五租到的住宅為例，後來一年到期要續租時，她主動向房東表示可以年繳，但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色，但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處，只是希望能不搬就不搬，這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了，而這一來，等於又將租金砍了一千元。 所謂「馭事先馭人，馭人先馭心」，楊木心的議價經，證實了只要多花一點心，就能為自己多爭取一點利益。 楊木心 出生：1969年 現職：家庭主婦 家庭：已婚，育有三子 房地產經驗： 20多年的租屋及包租經驗，曾任職於代銷及房地產資產管理公司。 和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮，使房東擔心你根本繳不起房租。 2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。 3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。 | ||||||
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買賣冷、租屋需求增，農曆年後，租屋仲介受委託物件增一成，若想置產收租，要留意當地房價走勢，免得賺租金、賠本金。 央行再降息，你，還把錢放在銀行嗎？不懂股票、不會基金操盤，這時候，你還有個好選擇，趁著租屋市場近十年來最活絡的榮景，養個「啞巴兒子」，每月穩穩收租，賺五％投報率。 中央銀行日前宣布解禁豪宅以外的信用管制，被視為救房市的一大利多。但在國內經濟局勢未見明顯成長、餘屋壓力龐大的此刻，投資買盤仍多持觀望態度。這時，許多人轉賣為租、也有人轉買為租，供需雙方同時湧進租賃市場，造就近十年難得一見的租市榮景。 最明顯的，是租金逆勢成長。今年第一季，全國六都房價創十五季新低;去年全國買賣栘轉棟數僅約二十二萬戶，寫下近十四年最慘紀錄。房市交易價量齊衰，租金行情卻脫鉤成長，據五九一租屋網母公司數字科技統計，二〇一五年，北中南四大城市，租金較〇八年成長一成到三成，今年第一季更創近八年新高。 租金投報率， 台中比台北高 四都之中，以全台第二大城市高雄市成長三三％最多，台中市成長二六％居次。然而，租市首重人口需求，根據內政部統計，近五年高雄市人口成長下滑，去年少了兩千餘人，台中增加逾一萬四千人，僅次桃園市。台中市建經協會理事長林正昇分析，台中是西部城市的中心點，有精密機械園區、中科進駐，磁吸苗栗縣以南、雲林縣以北的就業人口湧進，人口紅利帶動租屋需求。 根據信義房屋、數字科技統計，今年台中市套房單坪均價約十八萬六千元，每月每坪租金約八百元，換算租金投資報酬率達五.三％，比台北市僅二.九％，高出二.四個百分點。 永勝租售管理執行長徐銘達分析，雖然房價下跌趨勢明顯，但目前薪資水平沒有提升，對許多年輕人來說，買房仍不易，以租「代買」、「待買」的求租者眾;此外，現在要順利賣房，屋主多半得降價，有些屋主乾脆先將住宅出租，租市供給同樣增加，今年過年後，雙北市與台中市委託出租、求租量皆成長約一成，造成租市比房市更熱絡的景況。 三心法精選標的、放長線 投資人想賺高租金投報率，心法一，即是鎖定收益最高、房價相對穩定的中南部。三十歲的家庭主婦張小姐，三月中旬買進鄰近台中醫院、一戶權狀十三坪的小套房，總價僅一百四十萬元，每月可收租五千元，租金投報率達四％，全以現金埋單。「錢放在銀行也不知道做什麼，」張小姐說，台中市西區房價近十年漲跌幅不大，不熟股票、基金操作，乾脆把錢放進「看得到」的房地產，較安心。 心法二，挑地段、鎖定租客。 中信房屋中彰投區域經理楊乾意分析，租屋市場以學生、上班族為兩大客群，兩者交集處，租賃市場更活躍。例如逢甲商圈，附近還有東海大學、榮總醫院與中科、精密機械園區的租屋需求;一中商圈，附近有台灣體育運動大學、台中科大，以及服務業上班族，皆是台中市租屋人口活絡的區位。徐銘達表示，鎮定學區投資，還要緊盯大專院校入學分數，國立大學招生人數較為穩定;分數排名較落後學校，在少子化壓力下，較快面臨招生人數銳減風險，須格外注意。 鎖定上班族、商務客群，則要挑選已經成熟的金融商圈，例如台灣大道沿線辦公大樓多，換租接手性較強。 心法三，包裝產品。在台中市擁逾二十戶出租宅的林姓包租公指出，屋齡約二十年左右的中古屋，最有可塑性，「花個五、六萬元裝潢一下，就很好租了，每個月房租還多收五百到八百元，」他指出，中古屋房價較低，簡易裝潢，每月租金就能比無裝潢產品多一成，且出租速度快一倍，有效縮短空租率。以他投資逾十二年經驗，旗下出租宅每年可收滿十一.五個月租金。 「著眼於出租收益率的投 資，應該被鼓勵，」政治大學地政系特聘教授林左裕表示，台灣住宅空置率高，有資產者買房出租當房東，有助於活絡市場;但他也提醒，置產之前，要考慮當地房價走勢，免得賺了租金、賠了本金。另外，同時要將房貸利息、稅負、住宅折舊等成本算清楚，確保淨投報率符合預期再人手。 以往，房地產是國人側重的置產工具，但在房市前景混沌的此刻，短進短出的槓桿操作，不再是穩賺不賠的生意。 此刻，是重新配置資產的關鍵時刻。挑對產品，放長線、求穩健租金投資報酬率，才是聰明投資房市的決勝心法。 撰文者王柔雅 | ||||
在台籍專業經理人被邊緣化時代，姜惠琳接掌如新大中華業務，她背後有一段家道中落再起的故事，成為她拯救谷底公司的力量。 「五、四、三、二、一！」激昂的倒數計時聲中，七月八日晚上，上海陸家嘴俯瞰黃浦江最高點─上海中心一百一十九樓頂樓內，正進行一場外牆點燈儀式，啟動手中按鈕，讓中國第一高樓、有「上海之顛」的地標亮起來的，是今年六月底，甫出任美商如新（Nu Skin）大中華區域總裁的姜惠琳。 姜惠琳，不只代表如新公司，成為第一家站上上海中心頂樓的外企；來自台灣的她，也是台籍專業經理人在外商遭邊緣化之際，逆勢出線的指標人物。 「（責任）沉重大於一切，」姜惠琳接獲新職派任第一時間，發出如此的感想。 如新大中華區域涵蓋中、 港、台，二〇一二年，如新大中華地區的營收貢獻，曾經占其全球年營收突破三十億美元的四成多，達十三億六千萬美元（約合新台幣四百億元），一度激勵在美國紐約證交所掛牌的如新公司股價，站上一百四十美元歷史高點！ 接手公司難題：市值降，一度剩六分之一 不過，因銷售制度受爭議，甚至遭中國官方啟動調查，過去兩年多來，如新在中國市場重重跌了一跤，去年營收僅約八億美元，股價則是從二〇一四年初的高點，下探至今年初的二十三美元波段低點，市值一度縮水只剩下六分之一。 也就是說，姜惠琳接手大中華區域，要正面迎擊一個高難度的挑戰。如何反敗為勝重返榮耀，更被華爾街投資人緊盯著。不過她毫不退縮的表示：「逃避、放棄，我的字典沒有這些字，硬著頭皮去做就是了，」她形容此刻的戰鬥指數。 回顧過去二十五年，姜惠琳在職場，從一位日文小助理，一路過關斬將，到如今出任外商大中華總裁，用她自己的話形容，憑藉的是「青暝（瞎眼）不怕槍」的膽識。 二〇〇三年，主管徵詾當時懷胎七個月的她，出任新加坡分公司總經理意願，她毫不猶豫一口答應，坐完月子馬上帶著三個幼兒前往履新，隨後並升任新加坡、馬來西亞總裁，展開兩地通勤的日子。 骨子裡有著客家硬頸本色的姜惠琳說，開疆闢土本來就是客家人天性，在她眼中，挑戰自我是一件幸福的事，因為透過挑戰，才有機會發現自己原來還有成長的空間。 她不怕正面衝撞，二〇〇七年，她接任如新台灣總裁，當時，如新在台業績停滯不前，不但痛失國內直銷業龍頭寶座，甚至連前五大都擠不進去，她從推動組織變革下手，提出優退方案，大刀一揮換掉總部三分之一人馬，推翻這家公司幾乎從不請人走路的組織文化，不只老臣反彈，交棒給她的前主管也質疑她，「Charlene（姜惠琳英文名字）妳知道妳在做什麼嗎？這樣做 會害死這家公司啊！」 反對的雜音沒有動搖她變革決心，「不對這三分之一的人殘忍，我就是對其他三分之二表現優秀的夥伴殘忍，」姜惠琳說，如果想讓組織越來越好，快速處理拖累團隊的成員，絕不能手軟。歷經變革的如新台灣，如今則已重返市場前三大。 「堅持目標（Stick to Object)」、「溫柔而堅定（Kind but Firm）」和姜惠琳共事長達二十五年的如新大中華區副總裁麥歐文（Owen Messick）如此形容她的領導風格。對姜惠琳來說，從失敗中重返榮耀這個目標，也並非她的第一次。 曾是北埔望族 二樓看出去，全是姜家田 場景從上海陸家嘴，轉到新竹北埔姜家洋樓。 這裡是姜惠琳的出生地。由她的祖父姜阿新起造，一九四九年落成的巴洛克式兩層樓建築，以檜木、烏心石木等高貴建材打造，圍牆是北投運來的瞋哩岸石，裡裡外外一百多扇窗戶，更有各自不同造型設計，融合日本、西洋與中式建築語彙和工法，是北埔最氣派的洋樓，更在台灣建築史有一席之地。 曾任過第一屆臨時省議員、新竹客運董事長的姜阿新，是日據 時代第一位將北埔紅茶外銷的茶業實業家，全盛時期在全台擁有八處現代化茶廠，永光公司更是光復初期北台灣最大製茶大戶，養活半數北埔居民；當時生意往來對象，包括香港怡和洋行與日本三井株式會社等國外大型商社。 姜阿新擅開拓的生意性格和國際貿易能力，在茶業界贏得「茶虎」美名，事業最高峰時，買賣茶業所得的大量鈔票，是用茶袋包裹卡車裝載，一路從台北運回竹東；站上洋樓二樓陽台，望出去都是姜家田產，號稱「烏鴉飛三天也飛不完」。 一夕破產搬家 家中唯一電器，只剩電鍋 只是，姜家的豪門風華在姜惠琳三歲那年由盛而衰，因國民政府大量開放製茶廠，加上台灣茶葉外銷市場沒落與經營不利等因素，一九六五年永光宣布破產，洋樓遭銀行接收，姜家舉家北遷遠離傷心地，姜惠琳從望族千金，一夕成為一家八口擠在十坪大租屋處度日的「落難公主」。 姜惠琳記得，小時候北埔洋樓有鎮上第一台電視機，村裡小孩帶著板凳來姜家看電視時，都要坐在姜家小孩後面；但搬到台北之後，大同電鍋是舉家唯一的電器用品，她常常因為想看電視，把臉貼在房東家紗窗門邊窺視，總是印著一圈黑臉回家。 對姜惠琳而言，她的夢想就是有一天可以重返老家。 四年前，偶然機會她獲悉，債權銀行要拍賣這筆不良資產，在姜惠琳帶頭下，姜家六兄妹分頭籌資，用高出當年抵押金的一百倍，購回流落在外近半世紀的洋樓。姜惠琳三姊廖惠慶說，當時聽到有機會圓中興家業的夢，她高興到輾轉難眠，但一方面卻也擔心，不知去哪裡籌這幾千萬的屋款，更怕有人半路殺出高價競標。 在這之前，新纖董事長吳東昇曾在一九九五年，以金廣福基金會名義，贊助修復姜阿新洋樓，請來知名建築師謝英俊修繕，讓老屋風華再現。 「姜阿新破產後，北埔街坊鄰居都說，我們這一房是敗家子，」廖惠慶說，和姜惠琳商量之後，決定寫一封信給吳東昇，得到對方樂見其成的承諾。但開標那天還是很緊張，擔心會不會另有竹科新貴出手搶標，「Charlene跟我說不用怕，房子一定是我們的，」廖惠慶回想起競標過程。 咬牙振興家族 顛沛半世紀，終住回祖厝 二〇一二年五月，這棟洋樓終於再回到姜家懷抱，昭告北埔鄉親，姜家有能力再站起來。在整修洋樓之前，單單兩側的橫屋和倉庫整修，找來台南碩果僅存的屋瓦工匠復舊，這一砸又是上千萬。 廖惠慶指著橫屋屋頂說，因為預算有限，原本後半段想改搭鐵皮了事，但姜惠琳聽到後表示「先做就對了」，大方承諾由她出資修復，事實上卻是姜惠琳咬牙向銀行貸款。 中興家業過程，帶大家往前衝的姜惠琳說，買回洋樓，所有兒時記憶都回來了，在加拿大、荷蘭的姐姐們也回北埔定居，去年金廣福基金會搬走，姜家終於能自由進出洋樓，今年農曆年，歷經半世紀顛沛的姜家，三代人總計二十多人，得以聚首老家吃團圓飯。 學會不放棄 用中興家業精神，逆轉事業 重返家族榮耀的目標，驅動姜惠琳不放棄，背後是對家的愛。未來要帶領如新往前衝，她也需要這股咬牙不放棄的動力。而她也坦書，擔任跨國企業領導人，一年超過百趟商務飛行，家人才是她最大的掛念，「以前我最小女兒剛滿月，每當我把行李箱一拉出來準備出差，她就嚎啕大哭，」「這些往事小孩可能早已忘記，但……」說到這裡，姜惠琳哽咽，在記者面前流下了眼淚。 但即便有眼淚，她早已下定決心。不管是逆轉事業或是中興家業，淚水都只是讓夢想更清晰，只要不放棄，夢想就會成真。 姜惠琳 出生：1962年 學歷：台大復旦EMBA、輔大日文系 經歷：美商如新台灣總裁、台灣電通廣告業務員 現職：美商如新大中華區域總裁 撰文者尤子彥 | ||||