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再論梁杰文「殼股現實」及「殼股誘惑」之問題

前兩星期，筆者已論及其文章「可換股債券財技」一文之問題所在，但寫了一篇接近沒有養份的文章，之後兩篇文章均是論述內房殼殼的資料，但是筆者仍是不滿意部分資料仍是無法良好地改正，但是那些東西是錯得甚有問題，甚至影響了結論。上星期我沒有時間去再寫這些文章提及的東西，這個星期我有一些時間，我們連這星期的一篇文章再來談一談。

1. 殼股誘惑 (2013年06月28日文章)

朗詩買入深圳科技約63%股權，總代價13.61億元，較公司最新經審核資產淨值5.29億元溢價158%，反映殼價逾8億元。是次收購，朗詩僅買入約63%股權，殼價卻較以往平均值高逾一倍，外人當真猜不透原因。

其實不用外人都猜不透，你細心就可以了。

如果分析公司入面的資產，不難分析原因。其實除了這間公司外，之前金地商置(535，前孫福記、新福港、威新集團、星獅地產)當時是以43仙提出向股東全購，以他的定義來看，全購隱含市值為29.51億元，以他的定義來看，至2012年3月31日淨值是23.79億元，實際殼價5.72億元，當時有位孫先生說公司低估了，並需要重估，最終重估出來的價值增加至36.33億，但是實際上因為部分物業未有開發，所以最終都是以29.51億這個價格出售。因為深圳科技(106，前世界發展、十字軍、偉東集團)情況也是差不多，甚亦有過之，所以這部分的溢價應是關於未開發房產。

根據公司的年報，公司現持有3項資產，分別是深圳的曙光大廈、永恆商業大廈6樓及安力工業中心2218室，分別列帳為投資物業、待售物業及租賃土地及樓宇。

但事實上，3項物業均有所低估，第1項不知為何可能只可租不可售，第2項及第3項因為列帳方式不同，所以造成低估，如以市場價計算以下物業，其實價格會增加不少。

1. 曙光大廈
這物業位於南山科技園。根據金地商置在2012年7月私有化之文件，他們有一項位於南山科技園的物業，資本值為3.57億，以發展面積24萬平方米計，每平方米價格14,875元，但事實上，根據搜房網資料，附近最近的物業市值已大約在12,000人民幣至25,000人民幣之間，何況他的物業其實非常開揚，面對河景及哥爾夫球場，所以估值應該不錯，在此預期應該在價格的上限，大約20,000人民幣。

2. 永恆商業大廈6樓
這項物業最近的成交紀錄，已在12,000元左右，但因為記在待售物業下，以成本價計，導致低估。

3. 安力工業中心2218室
可能這物業當作經營用途，故列為租賃土地，故被列作以折舊計算，所以在時間推移下，帳面價格下降，但實際市場價格上升，這個差距會更大要回復。故以市場成交價約4,000元計，亦要補算。

如把價格補回，實際殼價只是2.89億，不算過份高估，要高估就只是可以稱是斷章取義。



2. 殼股現實 (2013年07月05日文章)
1. 上周末獲安徽內房商仰智慧入主的嘉輝化工(582)，去年業績受累LED業務轉差及商譽減值，巨虧逾3億元，相等於公司去年底止總權益四成。
我懷疑作者編輯又是不太懂看帳目，如果要看總權益其實是沒有用的，因為這只是股東權益加少數股東權益，少數股東權益是不關股東事的。實際要看股權權益才知道公司的公司股東損害的慘烈程度，如果以股東權益4.83億計，股東虧損為3.3億，這比率大約68.6%。

2. 最誇張不得不提恒力商業(169)，其換殼過程尚未完結，全購要約最快待下個月初才完成，但托著萬達集團的光環，市值膨脹至120億元，市盈率迫近50倍，市帳率15倍...
他又搞錯了公司股東權益和總權益這一部分，要看股東權益應看股東權益一欄，2012年底為6.67億元，以這基礎計市帳率是17.76倍，但是這是兌換了1.68億可換股債券的數字，如把這數字調整，大約是15.16倍。

如果最終把全部剩餘的3.21億可換股債券兌換後，股本會增至3,916,988,547股，市值是158.40億元，市帳率是8.38倍。

3. 按理很少公司不怕其煩進行這類反收購交易，早知如此，當初何不從正常途徑申請上市，料是中央早已嚴令內房公司不得上市集資，招商局地產才借東力實業融資。惟招商局地產隸屬國企，原本以為遵照國家意旨辦事，現在卻出此「過牆梯」，當真奇怪。
招商局在內地已有深圳上市的招商地產，所以不存在不得上市集資的問題。根據筆者所得資料，應是不得在A股發行上市集資，君不見在香港仍有房地產業務公司嗎，只是換了包裝。正如剛才買殼的嘉輝化工(582)，他的老闆在中國都有一隻剛借殼上市公司藍鼎控股，也是遇上同樣的問題，於是轉赴香港買殼。所以這句應改為「料是中央早已嚴令內房公司不得於A股市場集資，招商局地產才借東力實業融資。」

4. 去年獲中糧集團收購的僑福企業(207)還未公布任何大計，仍保留舊公司名稱，沒有改名打算。
他還有以高位減持呢，不知有位當年和梁生有些關係的先生常常在擾亂我的人，還向我曾經說這隻不是殼股呢，編輯不可不察。

5. 內房公司買殼，再遠一點，是3年前遠洋地產(3377)以每股1.542元斥資逾6億元買入奇盛集團(174)69%股權。當時遠洋集團已於本港上市，總資產逾千億元，市值達300億元，入股刺激奇盛股價升至歷史新高。遠洋地產意向將奇盛作為物業相關業務的獨立平台，藉與遠洋集團關係能參與更大規模的物業項目。

惟入主後多年，業務發展僅是買賣數個中港物業單位作投資及收租，最特別動作是10年底改名為盛洋地產，不足一年，11年7月再改名為盛洋投資至今。現時股價約1元，想必已令不少股民心碎。

他忽略了一項2011年5月被取消的注資。當年總資產以人民幣計是未逾1,000億的。

有人肯定怪我，當年為何不寫這些，現在日日來隊人，你仲唔是衰人? 但我真的不喜歡寫財技，我只想寫一些真是有業務的公司，寫這些學了也沒有用，只是有趣，賺不了錢，寧願免費畀大家任睇算。如果編輯功力不夠，完全看不出他文章的問題的話，不如叫他寫一些輕鬆一些的文章，我又不用被迫為他宣傳，讀者又不用接受些錯的東西，這樣就一舉三得啦。