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再論梁杰文「殼股現實」及「殼股誘惑」之問題

前兩星期,筆者已論及其文章「可換股債券財技」一文之問題所在,但寫了一篇接近沒有養份的文章,之後兩篇文章均是論述內房殼殼的資料,但是筆者仍是不滿意部分資料仍是無法良好地改正,但是那些東西是錯得甚有問題,甚至影響了結論。上星期我沒有時間去再寫這些文章提及的東西,這個星期我有一些時間,我們連這星期的一篇文章再來談一談。

1. 殼股誘惑 (2013年06月28日文章)


朗詩買入深圳科技約63%股權,總代價13.61億元,較公司最新經審核資產淨值5.29億元溢價158%,反映殼價逾8億元。是次收購,朗詩僅買入約63%股權,殼價卻較以往平均值高逾一倍,外人當真猜不透原因。

其實不用外人都猜不透,你細心就可以了。

如果分析公司入面的資產,不難分析原因。其實除了這間公司外,之前金地商置(535,前孫福記、新福港、威新集團、星獅地產)當時是以43仙提出向股東全購,以他的定義來看,全購隱含市值為29.51億元,以他的定義來看,至2012年3月31日淨值是23.79億元,實際殼價5.72億元,當時有位孫先生說公司低估了,並需要重估,最終重估出來的價值增加至36.33億,但是實際上因為部分物業未有開發,所以最終都是以29.51億這個價格出售。因為深圳科技(106,前世界發展、十字軍、偉東集團)情況也是差不多,甚亦有過之,所以這部分的溢價應是關於未開發房產。

根據公司的年報,公司現持有3項資產,分別是深圳的曙光大廈、永恆商業大廈6樓及安力工業中心2218室,分別列帳為投資物業、待售物業及租賃土地及樓宇。

但事實上,3項物業均有所低估,第1項不知為何可能只可租不可售,第2項及第3項因為列帳方式不同,所以造成低估,如以市場價計算以下物業,其實價格會增加不少。

1. 曙光大廈
這物業位於南山科技園。根據金地商置在2012年7月私有化之文件,他們有一項位於南山科技園的物業,資本值為3.57億,以發展面積24萬平方米計,每平方米價格14,875元,但事實上,根據搜房網資料,附近最近的物業市值已大約在12,000人民幣至25,000人民幣之間,何況他的物業其實非常開揚,面對河景及哥爾夫球場,所以估值應該不錯,在此預期應該在價格的上限,大約20,000人民幣。

2. 永恆商業大廈6樓
這項物業最近的成交紀錄,已在12,000元左右,但因為記在待售物業下,以成本價計,導致低估。

3. 安力工業中心2218室

可能這物業當作經營用途,故列為租賃土地,故被列作以折舊計算,所以在時間推移下,帳面價格下降,但實際市場價格上升,這個差距會更大要回復。故以市場成交價約4,000元計,亦要補算。

如把價格補回,實際殼價只是2.89億,不算過份高估,要高估就只是可以稱是斷章取義。



2. 殼股現實 (2013年07月05日文章)
1. 上周末獲安徽內房商仰智慧入主的嘉輝化工(582),去年業績受累LED業務轉差及商譽減值,巨虧逾3億元,相等於公司去年底止總權益四成。

我懷疑作者編輯又是不太懂看帳目,如果要看總權益其實是沒有用的,因為這只是股東權益加少數股東權益,少數股東權益是不關股東事的。實際要看股權權益才知道公司的公司股東損害的慘烈程度,如果以股東權益4.83億計,股東虧損為3.3億,這比率大約68.6%。

2. 最誇張不得不提恒力商業(169),其換殼過程尚未完結,全購要約最快待下個月初才完成,但托著萬達集團的光環,市值膨脹至120億元,市盈率迫近50倍,市帳率15倍...
他又搞錯了公司股東權益和總權益這一部分,要看股東權益應看股東權益一欄,2012年底為6.67億元,以這基礎計市帳率是17.76倍,但是這是兌換了1.68億可換股債券的數字,如把這數字調整,大約是15.16倍。

如果最終把全部剩餘的3.21億可換股債券兌換後,股本會增至3,916,988,547股,市值是158.40億元,市帳率是8.38倍。

3. 按理很少公司不怕其煩進行這類反收購交易,早知如此,當初何不從正常途徑申請上市,料是中央早已嚴令內房公司不得上市集資,招商局地產才借東力實業融資。惟招商局地產隸屬國企,原本以為遵照國家意旨辦事,現在卻出此「過牆梯」,當真奇怪。
招商局在內地已有深圳上市的招商地產,所以不存在不得上市集資的問題。根據筆者所得資料,應是不得在A股發行上市集資,君不見在香港仍有房地產業務公司嗎,只是換了包裝。正如剛才買殼的嘉輝化工(582),他的老闆在中國都有一隻剛借殼上市公司藍鼎控股,也是遇上同樣的問題,於是轉赴香港買殼。所以這句應改為「料是中央早已嚴令內房公司不得於A股市場集資,招商局地產才借東力實業融資。」

4. 去年獲中糧集團收購的僑福企業(207)還未公布任何大計,仍保留舊公司名稱,沒有改名打算。
他還有以高位減持呢,不知有位當年和梁生有些關係的先生常常在擾亂我的人,還向我曾經說這隻不是殼股呢,編輯不可不察。

5. 內房公司買殼,再遠一點,是3年前遠洋地產(3377)以每股1.542元斥資逾6億元買入奇盛集團(174)69%股權。當時遠洋集團已於本港上市,總資產逾千億元,市值達300億元,入股刺激奇盛股價升至歷史新高。遠洋地產意向將奇盛作為物業相關業務的獨立平台,藉與遠洋集團關係能參與更大規模的物業項目。

惟入主後多年,業務發展僅是買賣數個中港物業單位作投資及收租,最特別動作是10年底改名為盛洋地產,不足一年,11年7月再改名為盛洋投資至今。現時股價約1元,想必已令不少股民心碎。


他忽略了一項2011年5月被取消的注資。當年總資產以人民幣計是未逾1,000億的

有人肯定怪我,當年為何不寫這些,現在日日來隊人,你仲唔是衰人? 但我真的不喜歡寫財技,我只想寫一些真是有業務的公司,寫這些學了也沒有用,只是有趣,賺不了錢,寧願免費畀大家任睇算。如果編輯功力不夠,完全看不出他文章的問題的話,不如叫他寫一些輕鬆一些的文章,我又不用被迫為他宣傳,讀者又不用接受些錯的東西,這樣就一舉三得啦。
再論 梁傑 殼股 現實 誘惑 問題
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