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南紡股份持有朗詩集團20.9%股權到底價值幾何? 下崗小農民

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背景資料:
2011年末,朗詩集團總資產112億元,其中:貨幣資金17億元,存貨89億元,新增土地3塊,對應佔地面積21.8萬平米,建築面積45萬平米,新增樓面平均價4185元/平米;負債總額98億元,其中:銀行借款8.08億元,預收款項54億元,除預收帳款後資產負債率為39.4%;股東權益14.02億元,其中:總股本3億元。2011年度朗詩營業收入39.2億元,銷售均價13666元/平米,利潤總額6.37億元,淨利潤4.25億元,淨資產收益率達到30.3%,銷售回款45.5億元,2010年為44.5億元。2005年至2011年,銷售收入平均增長率96%,淨利潤平均增長率113%,平均銷售毛利率41.8%,平均銷售淨利潤率13.1%,平均淨資產收益為37.8%。(摘自林勁峰  披露資料)

南紡股份2012年財報,朗詩集團2012年營業收入49.58億元,淨利潤為4.29億元,2012年底總資產為132億元,淨資產16億元。而朗詩官網最新數據顯示,朗詩集團2013年5月底未經審計的總資產超過150億元。南紡股份2012年從朗詩集團獲得分紅6300萬元。

南紡股份公告稱,2001年至2006年期間,南紡股份四次增資朗詩集團,合計投資3978.3萬元。截至2012年末,朗詩集團給南紡股份總共帶來了19980萬元的現金分紅。此外,南紡股份仍持有朗詩集團20.91%的股份,對應的淨資產賬面價值3.35億元。

持股價值:
朗詩集團2012年末淨資產賬面價值16億元,但當年淨利潤高達4.29億元,淨資產收益率高達27%,而這主要還是由於2011年、2012年上半年房地產市場低迷情況下的經營結果。以往平均淨資產收益率均在30%以上。

朗詩集團2012年銷售額(房產預售,非交付結算的會計確認營業收入)約75億元,2013年銷售額預計百億元,這些銷售額大都在2013年和2014年計入會計確認營業收入,因此可以預計朗詩集團2013年營業收入應該可以達到60-65億元,參考以往平均銷售淨利潤,考慮到近兩年行業利潤下降,按照10%計算,淨利潤也可達到6-6.5億元。

我們假設南紡股份其他業務均剝離或不虧損,南紡股份佔股20.9%,預計2013年朗詩集團帶來1.25億元淨利潤,參考同期銀行利率,資本化率計為5%,南紡股份持有朗詩集團的股權價值25億元。

2009年朗詩集團為運作A股IPO,優化調整股權結構,南紡股份通過江蘇省產權交易所轉讓5%股權,交易價格為4750萬元,交易價格對應當時的淨資產賬面價值,市淨率達到7。以此為參考,以2012年年末淨資產賬面價值計算,南紡股份股權對應的淨資產賬面價值3.35億元,南紡股份持有朗詩集團股權價值也在23.45億元。

綜合分析來看,目前南紡股份持有朗詩集團股權價值判斷在24億元是比較中性的。南紡股份目前市值才17億不到,還未超過南紡股份持有的朗詩集團20.9%的股權價值高。因此,未來朗詩集團若在適當時機完成整體注入深圳科技(HK0106)後,其股權價值將更具增長空間。
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