週六週日去烏鎮走了一趟，重點看了下西柵，今天整理了一下調研報告，圖片上傳不了，後面再傳下具體信息，與西塘和其他景區比，西柵的公司化管理可以算上是很優秀的，陳向宏能把烏鎮帶到這一步應該是很不容易的，整體可以看得出做得很細心、很用心，是個有夢想的人。簡單說下自己對於烏鎮的看法，書生之見，分歧主要在於未來目標客戶的定位上，個人認為應該重點在於挖掘現有的220萬客戶的消費潛力，而不是往高端的商務消費或者高淨值客戶消費走，目前烏鎮發展模式更偏向後者。
第一、目前的發展瓶頸上主要在於如何提高單客的消費金額，按照西柵的發展模式，旅客的數量上難以有大幅度提高，管理層的思路主要通過住宿來提高單客消費金額，但是目前景區內500元以下的住宿只有588間，佔公司經營的主題住宿的不到一半，而所有住宿的平均入住率在60%，是比較低的。分析酒店結構後我們認為導致旅客留不下來的主要原因其實在於高價位的住宿佔比太高，有733間，這一部分價格基本在600元以上，均價在1000左右的水平，接近一線城市四五星級左右的定價，相對於烏鎮主要以中青年文青為主的消費人群，不具備吸引力，而且周邊的住宿基本在200-400的水平，從而即便烏鎮工作日的遊客在8000人以上，淡季入住率依然很低，如果低價位的住宿更多，將十分有助於提高單客消費金額。我們從四五星級酒店的發展結果來看，由於入住率低，維護成本高，高毛利率下依然是低淨利率，中青旅旗下的山水酒店就是一個例子。
第二、烏鎮西柵2012年的單客收入為210元左右，相比於2011年224元，並沒有提高；扣除掉門票收入100（門票120元，旅行社打5-6折）；其他消費金額大概為124元左右，未來創收應該主要在於餐飲、購物消費服務上，目前景區內餐飲的價位還比較低，比如單餐的人均消費僅為60元左右，提價空間還很大，基本單餐消費可以提高到人均100元，週末高峰期景區內找不到吃飯的地方；另外目前景區內的酒吧只有三間，週末高峰期基本沒有座位，這一部分固定成本低，應該進一步提高餐飲消費的比重，提高租金收入，目前還未看到管理層有這方面的意向。
第三、戲劇節的舉辦能夠提高一定的遊客，由於戲劇院的投入4億左右，固定成本高，僅從戲劇節來看，單獨依靠戲劇門票收入難以盈利。主要目標應該在於增加客流。2012年轉固後，每年將增加370萬左右的財務費用，同時按照30年的計提折舊的話，每年增加折舊費用1.2千萬左右。而且戲劇節的門票定價在480元左右，整個價格比較貴，引入的國外話劇的效果不是很好，本土話劇更受歡迎。
第四、烏鎮的遊客體現出下午三點後以及晚上十點前是遊客的高峰期，說明一部分遊客住在景區外，目前公司所屬的西柵景區外的酒店只有一個26間客房，如何應對景區外同等酒店的競爭、以及發展景區附近的酒店住宿是一個增長點。
第五、按照烏鎮的開發進度，開發週期在5年左右，古北水鎮在短期內僅可能試營業，成為利潤增長點還需要比較長的時間，但是按照陳向宏的管理方式，古北水鎮的經營管理、客流應該有保障。
客房的論點可能還需要進一步數據支撐。以上僅為個人不成熟的看法，歡迎批評，還是挺希望烏鎮團隊能夠做得更好。