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兵法今用(2)：隱藏實力 梁隼

孫子兵法我地就聽得多，咁有無聽過孫臏呢個人？無都唔出奇的，因為孫臏好有可能唔係真名來的。

係呢度順便拋一拋書包，古代有一種叫臏刑的刑罰，簡單黎講，即係敲跛對腳咁上下。

講番正題，呢位孫臏其實係一名有料之人，佢都寫過本《孫臏兵法》，可惜同佢祖上孫武（即是孫子）就天與地既際遇了。

孫子兵法就勁到鬼佬都要學，孫臏兵法就一早唔知去左邊，依家搵得番既都係考古出土殘卷，唔好話鬼佬，我地炎黃子孫一係當左佢係孫子，一係唔知佢係乜水，真夠可憐。

不過佢有部份兵法都留存至今，而且仲幾有用，尤其係辦公室裡面添。唔信？就舉幾個例子大家知。

裝瘋逃罪

話說古代有個高人叫鬼谷子，從緃橫家（即係外交學）的創始人，佢其中兩個徒弟，一個就係主角孫臏，另一個叫龐涓。

呢位龐涓無野叻，只係比孫臏早下山，所以一早被重用。後來孫臏都下山求官去，第一時間梗係諗住熟人介紹易辦事啦，就搵龐涓幫手射番一官半職啦。

點知龐涓唔知係忌才定點，倒番轉陷害孫臏，先前講到個臏刑就係屈佢想過底齊國，所以敲跛佢雙腳等佢走唔倒！

好彩孫臏都唔傻，一於扮傻扮瘋，等龐涓以為佢傻左，留係度都蹝米飯所以先放佢去齊國。

呢個故仔話俾我地知幾樣野

1. 你求人介紹工作，都要睇下對方係咩野人，如果覺得對方都係符符碌碌咁係入面HEA住做就免了，容乜易入到去做得太好搞到朋友都無得做架！
2. 千祈唔好諗住最高峰時期求退，唔係老細一個屈尾十整臭你個名等你留職不得，過底不能就無謂啦！
3. 無論如何，都要留D藉口位等老細覺得，你走左都唔係咩野損失，等佢心諗我搵個勁D黎可能仲好呢，大家好來好去嘛！

這裏有人整理了《孫臏兵法》的殘卷，有興趣的話可以一讀：

http://club.ntu.edu.tw/~davidhsu/New-Davidhome/05-david-book/DAVIDBOOK/CHINESE/001david-new-book/SUNBINBF.pdf

樓市短打(14)：豪宅劈三成的密碼 梁隼

第三季推左兩個上車新盤後，第四季一手市場終於有D大價盤推出黎，頭炮就係九龍站的天璽，發展商除左入會有折，早成交再打折呢D基本優惠之外，仲加埋辣招稅（即係BSD,DSD等）七折回贈，有本事立晒所有優惠足足平三成，結果推左幾日就吸引千二張票去認購六十幾個單位，地產市場好耐未試過咁好景。

市場傳言天璽突然開售係要截擊遲D推出既柯士甸站項目The Austin，不過地產市場唔係困獸鬥，無話要你死我亡，計我話依家推天璽某程度係幫緊The Austin添，先睇睇下圖資料。

雖然樓唔係apple to apple的東西，不過將兩個盤拼一拼都睇到3大重點！

重點1：一個係現樓理論上買左可即住，一個等到2015才入伙，有得揀梗係梗現貨啦，所以依家清晒D舊貨，樓花先有競爭力。

重點2：兩個盤都係兩房單位為主，天璽仲原來有一半單位係兩房，所以又係拿拿聲賣晒佢唔好到時有得比較。

由以上推論，發展商其實好有默契就真。

重點3：之前的BSD,DSD下下衝著豪宅而來，一方面係打擊炒樓，另一方面係想資金重投股市，點知資金仍然眷戀樓市，為左避免資金再次一拆幾去買細單位，唯有借優惠之名去送印花稅令有錢人唔駛再怕買豪宅。

之前中下價樓部份資金就係來自呢D豪宅買家，依家少左呢個支持，而未來幾年又大量限呎限量單位推出市場，供應多需求少下說好的調整應該來臨了。

樓市短打(13)：用傻強分析法睇樓市 梁隼

「無間道」電影入面傻強話有D人好唔專心咁做某D野的就係臥底，有根據嗎？可以話無架，但係呢D簡單智慧往往睇得最透澈。

睇樓價升跌同出一轍，好似近幾年為例，都出現過幾個大牛皮位，即係係某一段長時間內價錢唔上又唔落，等同話俾人知，最多人係邊個價位買樓。

即係話第日D樓跌起上黎，係之前個牛皮位係有好龐大既支持力，點解咁講？因為好多自住業主都當樓係投資一部份，講得係投資就唔想蝕錢，所以賣樓要蝕的話就寧願唔賣，賣左賺一萬幾千都好過無。

例子就係08年尾的金融海嘯，跌到盡都係去番04﹣07年的大牛皮市水平，由此推論，假如出年樓市真係跌既話，支持位就係近幾年的牛皮位，即係11年中的牛皮位（美聯平均樓價約7000）同埋08年頭（美聯平均樓價約5300元）。

講開又講，現價跌到11年的牛皮位等於跌左20﹪，跌到08年的牛皮位等於跌左40﹪左右，同多位名家如陶春，陸東等的意見一致，何其巧合呢。

延伸閱讀：

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/港鐵沿線商舖大變身-185939618.html

樓市短打(12)：阿爺借《旅遊法》幫香港城市大洗牌 梁隼

阿爺借《旅遊法》幫香港城市大洗牌

呢個黃金周除左又買唔倒奶粉之外就係內地正式實施新《旅遊法》，內容唔詳細講，眼前睇到既改變就係以往好多旅遊團幫襯既朱古力，唔知係唔係名牌既手錶首飾店就水靜鵝飛，但係尖咀旺角既珠寶店同各大藥房就生意多到做唔切。

睇番新聞報道，據訪問內容，自由行人次比去年升左六成，相反靠旅遊團開飯的商店生意就跌左九成，有D導遊仲要無限期放無薪假，可謂天與地的差距。

呢個遊客消費模式的轉變，對香港城市發展都有一定影響，港鐵沿線商業圈已經靜悄悄地擴大了，以前無乜人行既大南街、砵蘭街等都多左藥房同多左人行，可以預期當呢D市區周邊地區都旺起來之後，下一步就輪到擴展市區的周邊地區，例如過去大落後的葵芳就有機上位。

紅磡土瓜灣一帶好多舖頭專做旅行團生意，呢個內地新法例就因為旅遊團少左，自由行又唔多願去而回歸平淡，既可為附近居民減少滋擾，又可開番D正常D既舖頭；另外D舖頭含金量低左，傾重建果陣都D商舖業主都唔會獅子開大口，話唔定可以加速重建進度，雖然商業價值降低了，但也帶來社區改善。地方好住左，人都開心D啦！

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樓市短打(11)：撤招＝推樓市去死 梁隼

地產業界對撤招似乎充滿著期望，係解決現時地產市道低迷，樓價欠缺方向的唯一辦法。

政府當初設立SSD時，一方面令炒家無水位（因為短炒就要俾SSD），也同時令到供應凍結（因為賣左買番就要守SSD），而後期的BSD，DSD，加強版SSD就係將圍牆加高加厚，進一步凍結供應同埋需求。

撤招就等於拆左幅圍牆，將積壓已久的供應和需求一下子釋放出黎，問題係，需求是否存在？好似白居二夠話「肯定」有五千個供應，開頭業主們都可以食住個勢吊高黎賣，後尾需求最終都係跟隨番市場定律，價錢岩先買得落手。

又舉個例子，好多人鬧交頭一句都係：我忍左你好耐喇！即係話好多不理性的反應都係因為積壓已久的反彈，套用番去地產市場，買家的能耐似乎比賣家高好多，買家一方面唔等都等左咁耐，而樓價升左咁多有D買家都買唔起了。

相反賣家的一方，呢幾年樓都升唔少，平少少走人都有著數，但市場一下子爆左咁多供應，可唔可以平少少就走倒就好難講喇！

所以唔好以為撤招就一定得救，分分鐘好似中箭之後唔理三七廿一即刻拔番出黎咁，即時標血而死！

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上車攻略(7)：校網尷尬位 梁隼

校網係好多家長揀樓的條件之一，所以四大校網有部份地區又無港鐵又無大商場價錢都比鐵路沿線的物業貴。可見剛性需求的威力遠勝於投資價值。

除左教育局網頁之外，這裡的讀者可以按右欄的各區校網地圖banner，就可以到政府地圖網站搜尋各校網的範圍。

大部份校網以區域作分界，所以住係心儀學校附近，都好大機會係住係該校網內。

問題係校網始終有條界，而呢條界有陣時係用一條街作分界，可以抵死到同一條街一面係A校網，對面係B校網，又或者上半截同下半截唔同校網都得，呢D尷尬位就要小心。

除四大校網外，也有部份校網都有不少名校，筆者就再揀多三個校網出黎列舉出尷尬位，俾大家一個快捷參考。

11校網：摩星嶺道北面物業如御海園、翠海別墅等仍然是11校網，對面福利別墅、碧海閣等就是18校網了。

12校網：銅鑼灣道一旁的物業，皇仁書院對面的一列物業全屬於東區的14校網，過了禮賢里後的一段銅鑼灣道所有物業仍然是12校網。

34校網：漆咸道北以西，佛光街至新柳街的地段是屬於35校網，其餘漆咸道北以西的物業都是34校網。

41校網：尷尬位有三個，一個是不位於「筆」架山道的畢架山峰，是隸屬40校網；另一個是「九龍塘」又一村花園和又一居，屬於40校網；最慘的是位於沙浦道的豪門及御．豪門，偏偏就是座落賈炳達道以北，所以就落入了43校網。

除此之外，仲有

14校網：尷尬位除前述銅鑼灣道一帶外，東邊以西灣河為界，不過位於西灣河的逸濤灣、太安樓屬於16校網，而嘉亨灣、鯉景灣屬於14校網。

31校網：大家個商場都叫奧海城，同樣住係奧運站，不過柏景灣、帝柏海灣都仲係31校網，而維港灣、海桃灣已經同聖母瑪利亞絕緣；另外紅磡國際都會以一街之隔飲恨，被編排入35校網內。

鬆趣圖解(2)：起樓要起幾耐 梁隼

政府在2011年開始定期賣地，2011年4月起限發水10%，這些地盤陸續施工，那麼究竟要多少時間才能完成呢？

下圖係某發展商發言人介紹過的舊樓重建流程，由拆卸到起好要51個月（4年零3個月）

假如個地盤已經平整好（即係投番黎果D地），就少左拆樓果9個月，即是42個月（3年半）起好，加埋驗樓要6個月左右，前後需要4年就有新樓住。

以上數據話俾我地知：

1. 2011年4月後限發水10%，呢D實而不華的新樓會在2015年登場，部份已發售的新樓已經屬於呢類實而不華的類別。

2. 依家理論上打好地基就可以賣樓，2012年開始批左咁多地，以打地基約18個月計，預期2014年大把一手樓花賣。

3. （呢個有待証實）出年經濟或資金有乜閃失，加埋咁多一手供應，說好的樓價調整就會發生了。

樓市短打(10)：金管局點解成日叫人小心加息 梁隼

金管局最新公佈《貨幣與金融穩定情況半年度報告（2013年9月）》，發表了和樓市有關的數據，當中資金轉移中小型物業，炒家及非本地資金已大幅減少都是預料之內，最重要的反而是痛苦指數和負擔比率的關係。

反映房價收入比的痛苦指數已經稍為超越1997年的高峰，而負擔比率是1997年的六成左右，這個差距代表供樓的元素：樓價或利息是但一樣比97年水平低，痛苦指數己說明樓價跟97年相約，咁即係利息比97年低好多。

97年供樓利息大概係P+2.5%，依家供樓利息P-3.1%, 有D 09年做的按揭仍然是供緊1%左右(H+0.7%)，前後差距可達10厘，供樓負擔自然減低。

根據鐘擺理論，當事情去到一個extreme時，就會向另一個extreme進發，不少人都認為H+0.7%是一個有今生無來世的offer，現時息率已是2.15%，這個就是向另一extreme進發的訊號。

加息可以將負擔指數拉高，所以有意置業的朋友不要預到條數咁緊，免得真係加息時會失去預算，這也是金管局成日提住市民小心加息的原因。不要以為加息會慢慢加，美國係試過一次過加FED rate 1%，講番近D，都試過一野加半厘的。

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樓市分析(11)：浪澄灣的暗示 梁隼

千萬萬喚始出來！擺左響度八年的浪澄灣最近上載樓書，雖則發展商聲稱上載樓書目的純粹為了讓市民重新了解樓盤，咁樣做好難解釋唔係為賣單位鋪路。

物業位處西九次貴重地段奧運站海邊，享有單邊海景，去中環兩個話就到，是中產才俊夢寐以求的居住環境，可能由於條件太好，只要發展商賣得好價錢，所有持貨成本，即水電，差管地租，維修等開支都夠俾有突，即係暗示一日未賣，樓市仲有得gogogo啦。

不過近幾個月3D辣招的效應開始見效，近幾個月的物業成交仲少過沙士時期，報紙上的劈價盤大多集中幾百萬以上的中上價單位，市場的剛性需求只集中在五百萬以下的物業，中上價樓唔好話望佢升，市價賣倒樓都要開香檳慶祝了，浪澄灣仲有千一個單位未賣，需求減少下都係去咁D貨好。

當然發展商只是做生意，可能有其他考慮（http://notcomment.com/wp/west-kowloon-myth/），物業已落成八年，又近海邊，外牆，鋁窗的用料老化會特別嚴重，再擺多幾年隨時要大維修，與其多一筆開支，不如套現實際D。

從以上推論，可以預料樓市未來
1. 升幅有限，買樓望發達的日子已經過去了
2. 無地唔緊要，靠唔憂賣唔出的發展商散貨尾也可間接增加供應。
3. 渣現金好過渣實物

樓市短打(9)：浪澄灣是一個謎 梁隼

浪澄灣已起好多年，只賣出703個單位，即係仲有成1126個一手單位擺係度養老鼠。

最近發展商突然將浪澄灣的樓書擺上網，事後聲稱為左俾人重新認識樓盤，咁究竟賣定唔賣仍然係一個謎。

中價樓受到金管局的按揭指引規範，700萬以上的樓做唔倒七成按揭，投資者買又要打孖俾印花稅，首期連雜費條數分分鐘夠買一間細價樓，所以西九一帶的中價樓基本上到2011年已見頂。

浪澄灣擺左咁多年，又過晒保用期，維修成本只會不斷增加，樓價又有見頂跡象，發展商點解寧願賣商場賣商廈都keep住呢千零個單位？係睇好樓市仲有得升定係另有內情？呢個真係一個謎！

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