如果有上車需要 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/03/blog-post.html不少80後今天實在有上車需要, 是談婚論嫁之時, 真正要搬離屋企, 不買樓亦要租樓的話, 今天應該如何決定呢? 討論的前提是至少有穩定工作及首期, 沒有這兩方面條件的, 根本還未有選擇。又或者沒有急切需要者, 亦不用太心急在樓市高位樸入市。
如果手持60萬左右, 看今天的樓價如此, 沒有需要的, 實在不需要急著上車。但如果有實際需要, 應否拿儲蓄作首期, 還是租樓等樓市跌呢? 止凡認為先要弄清楚要樓市大跌的原因, 明白後再想想是否有價值租樓去等樓市跌。
政府不停出招, 每招都是對樓市中業主的結構做了手腳。炒家一早已經離場甚遠, 新上會的業主一定實力十足, 連新投資者想買多一兩間放租的也給趕盡殺絕, 今日的樓市業主已經大多是留下一層自住的。當然當中一定還有長線投資者, 但不少長線投資者見政府不停出招及樓市狂升, 早已賣出非自住樓套現了, 如果不賣的, 一定又是實力十足, 租金夠供樓有餘。
看見這些業主, 政府的每一招其實都沒有傷害他們, 包括沒有影響業主早前跟銀行簽下的按揭合約, 沒有業主的增大槓桿。早前也說過, 要樓市大跌, 必要有一間比一間低的成交, 如果業主們實力十足, 誰又會在這個時候減價求售呢?
每次政府出招, 樓價不跌而只會成交縮, 證明今天業主好市就可能賣樓, 不好市就收回, 根本不會有低樓價成交, 而過往又如何呢? 82年、97年至03年不是跌得很厲害嗎? 到底當時發生什麼事情?
首先, 跌市一定要有炒家, 他們一見後市不妥就第一時間減價放樓, 推低樓價。第二, 銀行利息加不停, 美國經濟好, 香港不好, 但要跟美國利息走, 80年代20多釐, 97年9釐10釐, 03年也5釐6釐, 但今天是相反, 美國經濟死, 香港跟內地一樣好。第三, 失業率高企, 業主供供下突然被裁員, 非賣樓不可, 又怕遲點賣會變負資產而賣不掉。第四, 前景暗淡, 看不好未來樓市。還有持貨現金流不夠, 租金回報比供利息還要低, 持多一天貨就蝕一天。
以上都會令業主紛紛掟貨, 而樓價一低再低時, 業主更會加把勁追跌求售。而今天能否出現呢? 要美國強、中國弱, 香港失業率勁高但又要跟美國高利息, 直頭像希臘跟德國的關係一樣, 10年內亦難有這樣的一天, 因為中國不像日本般聽美國的話。
就算我預期近年政府狂找供應, 目標每年2萬地造房, 大量供應出現也要在2015、2016年, 而實際上每年2萬又不是十分之多, 最多只算是供求平衡一點而已, 令樓價升幅沒以前般大。
李嘉誠先生說過, 不借太盡的, 夠實力的, 買自住樓幾時都是對的。這句話實在大部份時間都對, 只在80年代及97年是錯的, 因為當年租金回報率低而利率極高, 例如供樓要2萬, 萬8蚊利息, 而租樓只需8千之類, 當時租樓才是叻仔。但自回歸以來, 李生的買樓論都適用。
再者, 買樓有「安家」的效果, 除非喜歡作「過客」 的感覺, 否則先安家, 往後個人發展及投資會比較到位, 因為有自置居所後, 一家上下不用再為住屋煩惱, 始終租客一、兩年就被煩一次。
手持首期但租樓等跌市的大有人在, 認識有不少前業主早年已放樓為租, 因為見樓價升了不少, 租樓等樓市跌後再買。這些人, 2010年有, 2011年又有, 2012年也有, 有些朋友一等等了3年, 手上的現金都送給了包租公。
當然, 世事難料, 中日可能開戰, 北韓可能發顛, 某某核電廠可以爆之類, 但這是否應該不顧一切在等待的事件呢? 今天樓市高, 跌多少才夠呢? 跌兩成、三成? 誰會在今天樓價跌掉兩、三成後賣樓給你呢? 這些問題值得細想。中原指數是要有成交才成, 你看今天樓價有上無落, 政府出招後就零成交, 可見業主核心結構實力之強。
話說回頭, 如果你有信心運用手上資金得到很好的投資回報, 而又不需要有「安家」的感覺, 租樓可能更合適, 所以投資理財還是因人而異。