| ||||||
最近網上有一位當紅炒家「財叔」，自稱是個月入兩、三萬元的打工仔，卻炒賣過逾五十間物業；在網上他教一眾網民如何投資買樓，將一間物業變兩間，兩間物業變四間，四間變八間，愈變愈多，成為收租大業主……一眾宅男師奶，已經「中晒毒」。 這位「財叔」，真身是四十四歲、現職幸福藥業助理推銷經理的龍凱祺。他人生的第一志願就是買樓，憑一個「慳」字，多年來與家人合資，不斷轉按加按，乘着樓市火勢，○二年至今炒樓賺得二千八百萬，手持物業亦值六千多萬元。不過，背後他為慳按揭要老婆打銀行工，全身是救世軍二手平衫，甚至坦言：「我要供樓唔俾家用老婆o架！」財叔，其實是這樣煉成的。 這天記者相約財叔，到他經常光顧的灣仔權記麵店，食十三蚊一碗的雲吞麵，感受財叔慳儉之道。「同人食或者有人請就豪啲，平時一個人就食平嘢，我成日食十三蚊碗嘅雲吞麵！」時值三點三，眼前的麵店擠滿人群，做了兩個多小時訪問的記者和攝影師早已又餓又累，心想等一下就有位坐。豈料財叔忽然說：「今日想食牛腩麵，但呢度貴啊，要十六蚊，我哋去第二間。」如此一行人由灣仔太原街行足四、五條街到莊士敦道的標記，為的是慳兩蚊，食十四蚊碗的牛腩麵！ 「依家啲人成日話買唔到樓，唔係佢買唔起，只係唔肯降低生活質素啫！」現職幸福藥業助理推銷經理的財叔，邊吃牛腩麵，邊向記者展示一身服飾：「我件褸喺救世軍買，只需四十蚊；件T恤十蚊咋！對鞋係朋友送嘅貨辦，唔使錢。」記者到過他那市值約一千八百萬元的北角賽西湖大廈自住單位，只見他女兒的房間擺滿兒童圖書。「喺救世軍買廿蚊咋！」連女兒在彈的鋼琴、老婆在歎的按摩椅，也是朋友轉贈得來的。「唔係唔買，要買就買平一截嘅次貨，好似嗰部電視機同電腦咁。」財叔叫「度叔」可能更適合。 勒緊褲頭為供樓 左度右度的財叔，童年時和父母姊妹一家六口住華富邨，十六歲已出來打工。他人生的夢想就是買樓，廿三歲時，死慳死抵儲到四萬元首期，便做了九成按揭、以四十萬元買入馬鞍山居屋錦英苑。「嗰陣係九一年，我做文具鋪sales，人工得四千八百蚊，月供要三千五百元，唔夠錢裝修買傢俬。」財叔便日日食一蚊包公仔麵，放工在大埔擺檔賣印畫T恤，夜晚做速遞員，兼要放棄一切娛樂，回家只能看電視、零消費，才夠錢供樓。直至九七年，財叔結婚並與老婆夾份，以一百九十五萬買入大埔中心單位，閃電摸售賺三十三萬，這桶金讓他踏上炒樓之道。根據土地註冊處記錄，多年來，財叔炒賣過近五十多個物業，主要集中在灣仔及銅鑼灣區，且多屬三十年以上的舊樓，財叔貪其資訊不流通，有潛在升值空間或收購價值。大部分揸兩、三年便脫手換貨，揸得愈耐賺得愈多，其中駱克道裕安大廈，持貨八年賺近四百萬；其他單位經過密密炒，多年間賺二千八百多萬元。至於買入及賣出的時機，財叔卻講不出其中理念。只能說，在樓市過去多年不斷大漲小回下，財叔遂能火乘風勢，搭上順風車跟住賺。 專吼舊樓勇字當頭 訪問期間，財叔帶記者到他持有的灣仔長春大廈七百呎單位參觀。一打開大門，記者不禁嘩的一聲，整間屋寬敞得像千呎。「舊樓實用面積高嘛，化下妝就可以租個靚價俾外國人住，回報又高。」財叔指着屋內的電視和床褥，原來都是他到處免費執來的二手貨，又是慳得就慳。財叔指，在舊區買舊樓，等同盲佬娶老婆，間間差別不大，「舊區舊樓買嘅係地價，冇折舊，如果收購都賠得多。唔似新樓有溢價，買嘅係概念，好似浪翠園九七嗰陣俾人包裝到天花龍鳳，依家都未見家鄉！」他認為大型屋苑由地產商發展，必然有得賺才會賣出，「筍嘢點會賣俾你？」在近年的市況下，只要心頭掛個勇字，夠膽入市，就能大賺。而這一套，正是財叔向網友推銷的理念。「一定要加按！係銀行送俾你嘅禮物，唔買樓都拎去做人民幣定存賺息差啦！」總之就要借到盡，用來買樓收租製造正現金流。但這種玩法，財叔揚言基礎是一定要有層自住樓喺手。「低息嗰時就用自住樓加按套現再投資，自住樓唔可以賣，以免之後租樓住，套現嘅現金又要交租燒番晒。」只要投資收租的收入，能蓋過供樓支出，有三釐以上回報，財叔就認為入得過；遇上樓市低迷，更是「零支出」買樓的好時機。「跌市時銀行估價會高過買入價，我喺沙士嗰陣就用七十萬full paid買咗興芳大廈，我拎現契去銀行估一百萬，按到七成，又攞去買樓！」 加按再加按 財叔自己亦身體力行，「○一年見銅鑼灣霎東街有層唐樓賣七十二萬，比樓上另一間開價一百萬嘅平好多喎，但冇得做按揭。唔夠錢咪同屋企人夾份囉！」大部分財叔買賣的物業，都是與家人夾份，但有關買賣的決定，就由財叔負責。「按揭由老婆或者屋企人申請，我就做擔保人。未有信貸資料庫之前，銀行唔會查你做過幾多擔保人o架，我咪可以借盡按揭囉！」財叔坦白道出一間變兩間、兩間變四間的原因。不過這番理論，始終難經過跌市的考驗。由於財叔常叫網友加按再加按，一間變多間，再以租金收入支撐供樓負擔，若然跌市，銀行落雨收遮，租金下跌，這個理論便玩完。訪問中，記者問及財叔，假如遇上跌市怎辦？他似冷不防有此一問，支吾以對道：「唔……（沉思約半分鐘）」最後他牽強扯開話題：「冇問題o架，你供得起咪得囉！」他的炒賣記錄，賣出的物業大都有賺，堪稱完美，但原來有些蝕本貨，他只是死守到尾，如灣仔國泰88的商場鋪，○六年六月他以1000 Ltd公司名義用二十二萬元買入，眾所周知這是死場；記者更發現財叔的媽媽在看鋪，似乎是鋪頭未租出，擺賣雜貨充撐場面。另外，財叔老婆亦是他的忠實fans，當年財叔想買第一層灣仔樓，左度右度，只能做到七成按揭，且利率為十二釐，十分「揦脷」。於是，財叔想到游說老婆出來打銀行工。「員工層自住樓，可以借到九成按揭，兼利息只係五釐，抵好多！」老婆最後聽話遵從，對此他老婆說：「份工幾好吖，唔錯呀，係舊時曾經捱過一陣啫。」 開班授徒搵真銀 姑勿論如何，他在面書上的粉絲群組「財務自由同學會」，已有一千多個fans，師奶宅男都對他必恭必敬，叫他做「財神」、「財爺」，財叔這個暱稱由此得來。採訪時他老婆、兩位忠心網友「信徒」Raymond和Paco，跟隨左右，每當攝影師拍下財叔一舉一動時，信徒都會舉起手機拍攝，唯恐錯失任何一個精彩畫面。這個同學會，更在上週六舉辦了一年幾度的燒烤聚會，聚會上，大家都一邊燒一邊大談炒樓經，猛捉住財叔問個不停。「好唔好將我層第一城賣出去，換兩層低價嘅樓收租？」、「屯門工廈買唔買得過？」這些粉絲當中，更有付真金白銀上堂聽財叔大講炒樓經的同學仔。原來財叔在FCI投資策略研究有限公司任客席講師，該公司開辦了地產投資課程，每個課程共六堂，學費為七千八百元。財叔任教其中一堂，教同學仔炒樓。記者上週五觀察，每堂有近九十人報讀，據此推算，財叔講幾個鐘便可淨收過萬元，袋袋平安！ | ||||||