在北京，龍湖地產並沒有為自己蓋一棟標誌性建築，而是在並不奢華的富麗大廈租下2座第7層用於辦公。這與吳亞軍一向的低調相吻合。
不可思議的是，龍湖總部的辦公區幾乎都是會議室。「會議室多是龍湖的一大特點，」工作人員告訴理財週報記者，「龍湖團隊的執行力很強，很多人來公司就是開會，一開完會又立馬去執行，幾乎沾不著辦公桌。」
用吳亞軍的話來講，龍湖是「做事」的企業。這位剛剛三度蟬聯中國女首富、坐擁390.6億財富的掌門人，近日正奔波在全國各地區的分公司開會，商討龍湖2013年的發展計劃和預算安排。
龍湖創立之初，吳亞軍曾專程到深圳拜訪萬科，向王石討教做房地產的門道。如今龍湖已晉陞為中國地產界最大的一匹黑馬，連曾經赴龍湖考察多日的萬科高層也感嘆於龍湖的細緻，「龍湖這個企業可怕」。吳亞軍究竟有著怎樣的掌舵之道？
複製已有設計，拿地到開盤僅需8個月
富麗大廈所處的地段並不繁華，周邊沒有高樓大廈林立，也沒有知名公司聚集。「龍湖選址最先考慮的是要在交通軌道上，一個是員工上班比較方便，一個是出差去機場比較快。」龍湖內部員工透露。
龍湖對速度的重視可見一斑。這是一家在地產界出了名的「快」公司。
在龍湖起步時吳亞軍就定下了高周轉模式。理財週報記者瞭解到，龍湖的開發節奏，從拿地到開盤最快是5個多月，基本上控制在8個月。這個高周轉的速度，可以與萬科媲美。萬科的高周轉模式也不過是，「拿地後5個月動工，9個月銷售」。
龍湖開發住宅產品為何如此之快？這背後，其實有一道龍湖所特有而又鮮為人知的產品設計公式，即「90%複製+10%創新」。
「90%的複製」依賴於龍湖在設計環節的一項秘密武器——「產品模塊化」。產品模塊化的前提是企業擁有較長的產品線，高度契合佈局全產品線的龍湖地產。
到2012年，龍湖已經將旗下項目規劃為四大品類12個產品，並精細到這般程度：低密度的獨立住宅將佔比33%，花園洋房佔13%，高層公寓佔28%，商業立項的小戶型SOHO佔7%，可售的零售型商業佔15%，另有4%的車庫。
所 謂「90%的複製」，就是指當龍湖拿到地塊後，根據這塊地現有的條件，從系統的模塊庫裡跳出來匹配的模塊進行組裝，例如龍湖最終判斷出來該地塊適合於建 「高層+別墅」。「龍湖的設計師有一個模塊庫，這些在系統裡是現成的。這樣做產品設計可以節省90%的時間。」前述龍湖內部人士算了一筆時間賬。
然而，完全的複製並不現實。考慮地方特色等因素，龍湖還會做「10%的創新」。在某個城市拿地之後，龍湖會迅速組成營銷團隊並派出3-5個人進行陌生拜訪，瞭解客戶的產品需求，心理價位等等。這些信息將被反饋到產品設計部門，協助快速完成設計環節。
這是龍湖何以為快。
IT系統「摳成本」
除了是「快」公司之外，在地產行業，龍湖已是數一數二的賺錢大戶。
根據8月17日發佈的中報，今年上半年龍湖的核心淨利潤率達到了23%。龍湖的這個利潤水平，已經遠遠超過了萬科（14.2%）、保利（12.2%）、招商（12.1%），僅次於最賺錢的中海地產（27%）。
類 似的耀眼數據引爆了龍湖的關注度。資深地產研究員感嘆：「每每去香港開業績發佈會，人多得根本就沒地兒坐。」這一點，記者從負責會場安排的龍湖人士處得到 印證，「這幾年，起初機構投資者的會議是訂50人規模場地的，臨時得加椅子；後來換成100人規模的大會議室，也還是有人站著；現在會議規模已經擴大到 200人次。」
也只有在業績發佈會，一向低調的吳亞軍才逃不過提問和發言。
她和中海的郝建民一樣擅長精打細算。她坐鎮的辦公室很簡陋，10平米左右，沒有窗戶，全部的擺設加起來就是一張桌子，一把椅子和一個不大的書櫃。
記者隨後獲悉，龍湖有一套相當受重視的「跨職能協作IT平台」系統。這是龍湖對成本進行精細化控制的強大武器。「有些同行來取經，就是奔著這項職能的。」內部人士告訴記者。
而其財務預算已經做到以部門為單位，支付計劃已精確到月度。所有不合理的成本和費用，也將被這套系統「卡」住。如果員工提交的合同金額超出了系統餘額，整個系統將自動跳閘，隨即彈出一個冰冷的對話框予以警示，「您的預算已使用完畢」。
內部人士想像了接下來的情景，「這個申請人員不得不繞到後台去調整，在成功獲批之前，他必須有力地回應主管人員一系列的質問，包括為什麼超預算，超支部門將從哪裡摳出來？否則，這筆支出將被節約下來。」
給最多的錢雇最好的人
人才，其實才是龍湖最大的武器。
「龍湖核心人員的薪資，跟萬科比，那要高多了。」深圳某地產顧問語出驚人，「龍湖是國內薪資水平最高的地產公司，它用最好的人來做最好的事。」
該人士透露的數據是，龍湖一個財務總監的年薪是400萬，一個項目總監一年有150-200萬薪水。當然，吳亞軍在支付巨額薪資之前，已經把計算精細到了效率。
尤其是在最為關鍵的營銷體系，龍湖對銷售人員的要求出奇的苛刻。「龍湖聘請大學生來賣房子，而且要求是重點本科。」
背後的考慮很細緻，「我們的銷售人員不只是銷售。龍湖的產品並不是單獨靠研發部門和設計部門來完成的，在前期，我們的銷售會介入，進行市場調研，後期也要進一步跟蹤市場的反饋。」
在吳亞軍心目中，這些精挑細選的人才未來將成為龍湖的總經理。在過去一年裡，專司董事長之職的她有更多的時間和精力去思考龍湖的格局，「你會覺得不可思議，吳總會請一些經濟學家來跟我們講宏觀經濟。她希望龍湖所看到的事情，不僅僅是房地產。」
在龍湖，營銷尤其講究團隊的概念，傳統的「底薪+提成」佣金制被打破。「一個銷售的固定月薪有5000-6000元，另外還有績效獎，包括銷售業績但不僅限於此。」
所有對龍湖有利的付出都有可能獲得嘉獎。「得到一顆星獎勵5萬元，兩顆星10萬，三顆星15萬。這部分金額計入各區域公司的總體獎金池內，到年底來清算和發放。」