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分享： 大型房企集中拿地

進入9月，沉寂多時的土地市場明顯活躍起來。各地政府的供地力度大增，大型房企的拿地積 極性也不斷提高。9月5日至11日，萬科先後在廣州、青島、合肥、順德拿下四幅土地，拿地金額達68.84億元。鏈家地產市場研究部對十家龍頭房企的監測 顯示，9月上旬有三家龍頭房企出手拿地，合計金額達82.4億元，超過8月份十家房企拿地總金額的一半以上。

　　全國土地市場的整體成交情況在逐漸好轉。儘管整體成交量仍明顯低於往年同期水平，但同比降幅在逐步收窄。土地出讓金也連續五個月環比上升。

　　萬科公司總裁郁亮說，上半年地方政府幾乎沒怎麼放地，下半年才開始陸續加大土地供應量，所以萬科在下半年加大拿地力度，與是否看好後市沒有直接關係。「不管市場好不好，我們都要買地，不然餓死了怎麼辦？」

　　第四季度將至，在財政收入、供地計劃的雙重壓力下，地方政府的供地力度正明顯加大。接下來，問題的關鍵在於，大型房企頻繁拿地能否持續，繼而帶動土地市場的整體回暖？

　　對此，中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，需求端仍存在較大不確定性，土地市場難言全面回暖。「現在只有部分大型企業在拿地，其他大部分房企仍在觀望。」他預計，由於樓市仍在波動，未來土地市場會有小部分熱點，但大部分仍將冷清。

誰在拿地

　　從8月開始，多個城市出現較為集中的土地成交現象。據鏈家市場研究部的統計顯示，8月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋 陽、武漢全國十個主要城市的土地市場成交規模達2858萬平方米，環比上漲30%；土地出讓金為409億元，環比上漲14.4%。

　　陳嘯天總結說，最近兩個月集中拿地的房企主要分三類，一是有資源傾斜、不差錢的央企；二是走高周轉模式、快速銷售後補倉的龍頭房企；三是一些正在樹立品牌或強化品牌的中型房企，但這一類企業拿地規模不大。

　　保利、中海、華潤、招商等地產央企屬第一類，憑藉雄厚的資金實力及信貸支持，它們一直都在積極拿地。華潤置地在8月下旬到9月初的20餘天內， 連續在深圳、武漢、西安、溫州、成都等城市拿下九塊地，耗資70多億元；保利地產今年前七個月斥資近100億元在全國拿下13幅土地；中海地產今年拿地的 資金也接近80億元。

　　「央企的邏輯是，房地產行業未來一定是規模之爭，現在就要利用調控週期超車，迅速做到一定規模以上。」一家央企的內部人士對財新記者稱，保利地 產表現最為顯著，放棄短期的利潤率，提高周轉，迅速衝擊規模。今年1月-8月，保利地產實現銷售額678.69億元，同比增長34.29%。在銷售規模 上，保利地產已經超過恆大，直追萬科。陳嘯天認為，隨著房地產行業集中度的提高，未來年銷售額達不到100億元的房企，可能會面臨極大挑戰。而追求銷售額 的必要前提，就是需要足夠的土地儲備。保利地產也在2012半年報中稱，優質土地不足制約了公司發展，未來要通過多種途徑努力補充優質土地資源。

　　萬科、龍湖等龍頭房企則屬第二類，高周轉模式下，在銷售好轉、持續出貨之後，需要及時補倉。高周轉的規模化房企消耗土地的速度更快。據財新記者 不完全統計，最近一個半月萬科拿地超過100億元，新增12個土地儲備項目。在給財新記者的書面回覆中，萬科方面表示，公司拿地是出於持續發展的需要，不 代表對市場判斷髮生了變化，房地產行業調控的方向並沒有變化。

　　截至6月30日，萬科的土地儲備為3400萬平方米。而萬科今年計劃新開工面積為1328萬平方米，土地儲備僅能維持未來兩年到三年的開發。過 去幾年，萬科的土地儲備一直維持在4000萬平方米左右。從拿地佔銷售金額的比例看，萬科今年的拿地進程尚未過半，今年最後四個月將是其拿地高峰。

　　今年前八個月，萬科實現銷售額842.8億元，同期拿地金額為105.2億元，佔比為12.5%。「即使考慮到8月以來新增的項目，公司今年以 來的拿地金額佔比仍處於近年來比較低的位置。」萬科在書面回覆中稱，目前萬科資金比較充裕，可以靈活把握土地市場的機會，但在具體項目決策上仍會堅持嚴格 的投資標準。未來拿地數量一方面取決於公司業務發展的實際需要，另一方面也取決於土地市場的機會。

　　龍湖地產的補倉行動則基本完成。「我們在5月-6月開始拿地，8月進入尾聲，相中的地塊基本落袋。」龍湖地產內部人士表示，這一階段拿下的土地 儲備超過600萬平方米，地價款約170億元。目前，龍湖地產的土地儲備權益面積約3500萬平方米，能夠維持未來三年的開發量。恆大依然保持著極高的土 地儲備，並繼續在三四線城市低價吸納土地，但增速已遠不及以往。截至2012年中，恆大土地儲備總量約1.42億平方米，增幅為4%，增長幅度遠低於 2011年同期的41%和2010年同期的31.7%。

　　金科、朗詩等中型房企則屬第三類，實力不俗，正處於強化品牌階段。今年5月之後，金科已在重慶、四川、江蘇等地拿下12宗地塊，耗資32.25 億元；朗詩也在長三角區域多次拿地。「土地價格有所下降，市場競爭不激烈，對中型房企是個拿地好時機。」陳嘯天稱，這些主要是一些面積較小的優質地塊。

觸底反彈

　　與房企拿地節奏一致，主要房地產行業指標也在8月全面觸底反彈。據國家統計局數據，1月-8月份，全國房地產開發投資43688億元，同比名義 增長15.6%，增速比前七個月提高了0.2個百分點，出現止跌反彈；房屋新開工面積12.294億平方米，同比下降6.8%，降幅比前七 個月縮小3個百分點；全國房企土地購置面積2.3624億平方米，同比下降16.2%，降幅比前七個月縮小8.1個百分點；8月份，全國房地產開發景氣指 數為95.64，比上月提高0.07點。這是該指數在連續下降14個月之後，首次回升。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，這些指標表明樓市向上的拐 點已基本確立，房企經營狀況最差的時期已經過去。

　　據國家統計局數據，1月-8月，房企本年到位資金5.9714萬億元，同比增長9.1%，增速比1-7月份提高了2.9個百分點。這說明，在銷售回暖和信貸鬆綁之後，房地產企業的資金面正在好轉。

　　多家上市房企的2012年中報顯示，房企謹慎拿地和以價換量的策略取得了明顯效果，銷售額及回款都在增加，使上市公司持有現金增速明顯。萬科稱，到今年中期，公司持有的貨幣資金為470億元，淨負債率只有22.8%，現金對一年內到期借款的覆蓋率超過2.3倍。

　　一度掙扎於生死邊緣的綠城中國，通過配股增資、項目轉讓等方式「自救」之後，中期的淨資產負債率已經降至93.5%，年底有望降至60%左右。 根據2012年中報顯示，包括萬科、龍湖、招商等在內的12家典型房企的平均短期借款覆蓋率（現金/短期借款）約為160%，總體流動性狀況良好。其中， 萬科、中海、招商、龍湖等更是顯著高於平均水平，短期內資金壓力很小。此外，房企也在抓緊機會融資。僅9月11日和12日，佳兆業、路勁基建、金隅股份、 中航地產、榮盛發展五家房企發佈融資公告，涉及資金總計超過77億元。

　　綠城中國總裁壽柏年對財新記者稱，從目前看，大部分中小房企仍在觀望，「資金鏈比年初要好，但買地仍需要很小心。」陳嘯天也表示，買地還是需要小心，「徹底不買地是等死，但買地不小心就是找死。」

　　事實也大抵如此。截至9月中旬，新增土地儲備超過500萬平方米的企業僅有萬科、恆大、保利、綠地、碧桂園和龍湖。而包括中海、華潤、恆大、世 茂、雅居樂等在內的諸多房企，今年投資面積不足去年四成，仍以去庫存為主。現金最為充裕的萬科也表示，公司項目資源保持在三年的開發水平，「不拿地王」是 嚴格堅持的投資標準。

地方推地潮

　　地方政府的推地潮也在9月同步開始，多個城市開始密集供地。根據北京市土地整理儲備中心的信息，9月北京入市交易的土地將有27宗，其中住宅用 地14宗，相當於前八個月成交的住宅用地數量總和。上海也在9月推出了26幅經營性用地，其中包括6幅純住宅用地，2幅商住綜合用地，15幅商業、商辦用 地，以及3幅動遷房用地，土地的起始價總計達101.04億元。合肥市在9月14日-20日出讓12宗土地，共計1377.62畝。溫州在8月底一次性推 出了52宗土地，面積合計3220畝。此外，杭州、武漢、石家莊等地也都在9月份有大規模的土地掛牌。

　　陳嘯天對財新記者說，地方政府對土地市場的預期開始好轉。今年上半年，地方政府面臨著財政和供地計劃的巨大壓力。因土地市場冷清，很多地方土地出讓收益大幅下降。以北京為例，今年前八個月北京僅成交土地95宗，土地總價款244.6億元，同比下降63.5%。

　　但是，地方政府的大規模推地後，是否能夠供需兩旺，繼而推動土地市場整體回暖，仍需觀察。「很多房企對後市並無十足把握，那些可買可不買的地，基本就不買了。」上述龍湖地產內部人士說，除去亟需補倉的大型房企，大部分企業都在等形勢明朗後再出手。■