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○八年金融海嘯席捲全球，美國推出兩輪「量化寬鬆」（QE）政策，把利率推至接近零的邊緣。到上週五，美國聯儲局主席伯南克，再宣布推出QE3， 講到明放水「無限期」；此招引發的超低息循環，就如在水深火熱的香港樓市背後，狠狠的再推一把。香港樓，早已陷入乾升「困局」；全港十八區，區區癲價。山 頂豪宅六萬蚊呎，太古城呎價萬四，街坊區如將軍澳及屯門，新屋苑呎價已經過萬。由於放盤少，成交縮，雖然樓價癲升，但不是個個地產經紀都「有肉食」，連發 展商亦大呻資金難回籠；加上買家怕買貴，業主怕賣錯，置身這場樓市困局，人人都在問：「樓價升到幾時？」 上週五美國推QE3後， 各區業主即時反價百分之三至五，但準買家已略見「疲態」，令樓價乾炒的局面更明顯。「而家啲叫價係癲的，放盤少，肯承接嘅買家亦唔多，令到價就好高，但成 交量就好少。」一名經紀說。就如黃埔花園，呎價已去到九千；上週末的睇樓客有一百六十枱，不過真正成交就只有一宗，而黃埔附近一帶的地產經紀，少說也有上 百個！點夠分？上週末十大屋苑的成交，雖較前週大升七成，但其實只是由二十多宗增加到三十多宗而已，一名剛離職經紀便爆料：「我啲同事，部分做咗成年都未 發過市，只係賺五千蚊底薪，有無成交真係講彩數。」幸運遇着炒家Terry的，可能已成為「Top Sales」。Terry一向活躍於炒賣粉嶺屋苑，兩週前以二百七十萬元，買入粉嶺名都一個約六百呎的單位收租。他說：「舊年同類型單位，我二百四十萬元 賣走咗，而家用二百七十萬先買得番。」他早已向各大代理下指令，只要粉嶺有三百萬樓下的細價樓放盤，他毫不考慮即掃，然而至今只買到一個單位，「根本無放 盤！而且以前我哋啲炒家優勢係夠快，唔使睇樓即扑槌，但而家連用家都可以唔睇即買，同我哋搶到底！」Terry在近年QE1至QE2期間，已掃入粉嶺十多個單位，今次是為QE3又 再出山：「呢個風都吹咗好耐，加上我感覺到CY嘅『梁十招』無料到，個樓市有排唔會跌啦﹗」他計晒數說：「這個單位我要俾六成首期，之後每月供四千蚊，但 可以租到一萬蚊。嘩，有人幫我供樓，仲有錢落袋，幾開心呀！」他認為低息環境維持到二○一五年，為他與樓市打了一支強心針，「即係起碼一五年六月之前，我 都唔會放呀！」 一二手輪住炒 業主寧持貨收租，搏升值兼抗通脹，是現時盤源極少的主因。上述的黃埔花園，放盤量聲稱有三百多個，但俗稱「firm賣盤」、即貼近現實價的放盤，其實只有 九十個。最誇張是東涌映灣園，三百個放盤，只有十個「firm賣」。代理解釋，很多放盤其實都連租約，「連租約嘅係投資者，佢哋覺得賣咗又買唔番，咪隨意 放吓盤試吓價囉。」由於一盤難求，上週本刊曾寫有一個黃姓投資者，肯放售手上的元朗單幢樓金馬大廈連天台單位，並於前週三以二百一十萬元成交。報導一出 街，她即被同區經紀追蹤到身份，並找上門力勸她撻訂，表示有人肯出價二百二十萬元。不過黃小姐耍手擰頭道：「賣仔莫摸頭，唔搞咁多嘢了！」二手價貴又缺 貨，經紀及用家都轉到一手碰運氣。屯門瓏門，幾乎個個單位過千萬元，都沽出六十多個；而由恒基牽頭發展的馬鞍山迎海，上週五在國金一期開售，平均呎價「只 是」八千八百元。較屯門樓更平，又怎會無人搶？當日下午四時，三百名準買家已聚集於國際金融中心排隊，人龍更罕見地在商場內打蛇餅延至商場外的天橋，首十 五分鐘便沽逾一百伙。購入低層兩房單位的雷小姐，未決定單位用途，只決定「買咗先講」，她說：「唔知收租定自住，但QE3印銀紙，銀紙貶值，錢放在銀行又無息收，我先考慮買樓投資，梗係買磚頭較穩陣。」迎海至今已累售超過三百伙。 止瀉良方變毒藥 構成現時香港樓價狂升的原因，並非單單是QE1、2或３帶 來的超低利息加氾濫資金；香港樓早已存在結構性失衡的問題，這要由十年前的「孫九招」開始講起。二○○二年九月，香港樓價每況愈下，港府決定「無限期」暫 停賣地；同年十一月，時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚推出「孫九招」，包括停勾地及兩鐵項目、停建居屋、停賣公屋等，總之落重藥大減供應，從而為樓價 「止瀉」。這招止瀉劑偏偏巧遇○三年沙士後的自由行，樓價谷底回升。只是政府一直未有按樓市轉勢而對症下藥，使「良方」變成今日的「毒藥」。一般而言，由 賣地至新樓落成，要三至五年時間，所以孫九招的威力，在○五年後開始浮現。從屋宇署的數字可見，○五年起，供應量比之前大減一半。其中○九年的落成量更創 七二年以來的三十七年新低，僅得七千餘伙，不足當年一手成交數目的一半。今年截至七月的數字更為嚇人，供應僅得二千四百多伙。事實上，發展商早在○四年已 高呼「供應有斷層」，記者本週一致電發展商會德豐（20）副主席梁志堅，他炮轟道：「政府後知後覺，一○年林鄭才恢復推地，但攞到地至批 consent（預售樓花同意書），點都要兩年半，即最快明年初才有供應。」他希望「梁十招」中：「地政總署加快審批售樓紙」，真的可以實行，據以往經 驗，平均七至九個月攞到consent，加快可縮短一至兩個月。 政策再拖慢供應 從事建築業三十年的利基控股（240）主席單偉彪，還大呻政府部門在審批起樓流程上矯枉過正，拖慢供應，「而家環保條例好嚴格，申請斬一棵細樹要五六個 月，斬一棵大樹要成年！又要評估係咪古樹，又要評估係咪健康。如果係保護百年古樹，梗係合理，但而家十年八年嘅樹都要寫好多報告。」就如卓能地產的荃灣樓 盤「一號九龍山頂」，被指斬了七十棵樹而不獲地政署批出售樓紙，結果發展商要賠償一千五百萬元，另加補種樹木方案，結果拖足四年半都未賣得。單偉彪繼續炮 轟：「建築署程序又係耐，同時代脫晒節，好似簡單入則鋪電線，永遠係法定審批日期最後一日先覆。根本政府官員人人都怕錯怕被批評，個個只管自己範圍，唔溝 通！」他認為在起樓程序及起樓速度上，要取得平衡。一個銀有兩面，中小型發展商裕泰興的董事總經理羅守耀大吐苦水稱，現時樓價高，但建築及所需時間成本亦 高，令他們不太願起樓，供應上形成惡性循環。「呢個係『打死狗』格局！大家唔好忘記，我哋都要有錢賺先起樓o架！而家市區樓地價要六七千元一呎，建築成本 亦由十年前的每呎千二，加到而家三千；成本每呎八九千，樓價最低就係咁，唔係我哋就蝕本。然而樓價定得高，客又承接唔到，成交比之前疏落，我哋資金好難回 籠！」他指賣樓還要計及未來樓價風險，故現時索性將物業轉為收租，增加資金流，再投資到外匯及股票市場，「地產商唔係炒家，樓價乾升係對我哋無着數o 架！」 治亂價用重典 面對這個樓市「死症」，梁志堅與羅守耀不約而同表示，要由審批程序落手。梁志堅說：「要加強政府與發展商之間的互動，以前港英政府時代，同發展商好多互 動，漏咗乜文件，要補咩資料，各部門都會主動call發展商，快手搞掂。但呢幾年，無晒呢啲嘢，個個都驚利益輸送，又怕孭鑊！」羅守耀則指：「之前政府嘅 政策錯晒！呢個係惡性通脹，唔應該壓樓價而應該壓通脹，例如減慢基建，減運輸費，間接將我哋建築成本減低。」城大建築科技學部高級講師潘永祥，則認為在施 政上，要「治亂價用重典」，「現時的樓價上升明顯不是由實體經濟帶動，上週推出QE3， 市民更深信熱錢將會入市，樓價會繼續升，這些都只是『預期』，但若果政府真係唔做任何嘢，樓價升五成都有可能！」他謂，除非政府狠下重藥，「如開徵增值 稅，賣樓後要分一半俾政府；又或不論用家定投資者，劃一只可造五成按揭。」他提醒，現時買樓應做更強的風險管理，「不要貪現時息低就借到盡，首期三成是最 基本，手頭還要有額外六個月的供樓『後備錢』。若要買樓收租，除非是打算持有十幾廿年，否則樓市跌就得不償失。最緊要睇實自己份工，因為樓價跌往往與失 業、減薪等如影隨形。」 樓太貴三招抗通脹 樓價愈炒愈瘋癲，小市民無力買「磚頭」，未能從中分一杯羮，但在新一輪「QE無限」刺激下，通脹「狂牛」勢抬頭。銀紙愈來愈「唔見使」，要保住荷包對抗通脹，專家建議以下三招自救術。 第一招︰買地產股 曲線揸磚頭 樓價愈升愈有，本地「磚頭」股獲睇高一線。豐盛金融資產管理董事黃國英直言，歐美央行齊「放水」，市民拿着現金「好搵笨」，「銀紙將會愈嚟愈貶值，啲人寧 願買有形資產defend（捍衞）財富，而且聯儲局將低息周期延長至二○一五年，絕對利好樓市。香港大型發展商管治水平高，賣樓收入穩定，股價又長期出現 折讓，值得睇好。」 新地、恒基「貨如輪轉」 黃國英推介下半年的「賣樓王」新鴻基（16）及恒基（12）。近月，受貪污醜聞困擾的新地，股價回勇，重返今年三月底聯席主席郭炳江及郭炳聯被廉署拘捕前 的水平。黃國英指新地已逐漸走出貪污案的陰霾，「新地擁有強勁嘅管理團隊，好多程序已經係流水作業，降低官司嘅負面影響。」事實上，年初至今並未開售任何 大型新盤的新地，近月開始「發力」，剛推售的屯門瓏門只是「頭炮」，未來半年至九個月更有多個新盤「搶灘」，包括將軍澳天晉二期等，可謂「貨如輪轉」，利 好股價。至於恒基，下半年計劃推出六個新盤，涉及逾三千八百伙。除發售中的烏溪沙迎海一期，還有元朗大棠項目等。「恒基樓盤主打大眾市場，以中小單位為主 導，有一定用家基礎。」黃國英說。恒地現時每股淨資產值對比股價的折讓達三成二，高於過去平均的兩成。事實上，大股東李兆基近期密密增持恒基股份，最新持 股量達62.64%。 嘉華收入有保證 另外，中型發展商嘉華國際（173） 今年的表現亦令人眼前一亮，中期盈利增長強勁，核心純利「爆升」五倍至二十三億元，年頭已唱好嘉華的黃國英，繼續支持說﹕「政府公布將會增加發展區供應， 以及拆細地皮招標，中小型發展商容易上位。嘉華主打豪宅市場，建立咗好好嘅brand name，銷情有保證。」事實上，嘉華已進入收成期，大部分香港項目有望於下半年入賬，包括御金‧國峯及天賦海灣等，為全年業績打了一支強心針。 第二招︰捕捉金價升浪 除了「磚頭」升值，早前一直徘徊在一千五百多至一千六百多美元（每盎司，下同）的金價，亦應聲衝上至一千七百七十多美元，走勢凌厲。敦沛金融環球產品服務部業務總監周燕珊認為，金價愈升愈有，「第四季係傳統金屬需求旺季，南非礦場由八月中一直罷工到依家，美國又推QE3， 令好多人追入。」她估計，金價下一步可高見一千九百美元，「投資者買黃金ETF最直接，入場費同手續費都好低，而且流動性高，買賣方便。相反實物黃金買賣 差價就好大。」周燕珊說。自○五年買入黃金、「金甲蟲之路」網誌網主阿祖認為，美元會持續疲弱，長線看好黃金，七年來只買不賣，現持有的黃金市值過百萬 元，佔總資產約六成，他解釋﹕「根據我嘅經驗，就算資產泡沫爆煲，如樓價大跌，黃金都係跌得最少嘅，甚至會上升。」 基建增利銅價 另外，周燕珊認為QE3釋 放的資金，亦會催旺其他金屬市場，「美元持續弱勢，通脹上升，好多人會買貴金屬做對沖。」另外，銅價亦會受中國需求帶動，周燕珊睇好中國會放水﹕「中國力 谷基建推動經濟，十八大順利換屆後，因中國要保GDP有7.5%增長，預期中央會放鬆銀根，減存款準備金率，銅價有機會升至每噸九千美元以上。」 第三招︰收息保本 說到抗通脹，即想到政府之前推出的兩輪通脹掛鈎債券iBond。不過，星展香港財資市場部高級副總裁王良享表示，買入二手iBond並不划算。「第二輪推 出嘅iBond債價已升至一百零五元，就算通脹令息率上升，多咗需求都會令債價繼續升，個價都係太貴。」王良享估計，明年全年通脹率約為4%，如果政府再 推新一批iBond的話，就可積極買入。「QE嘅影響要下年年初先見到，所以iBond的派息要到下年年中先會比較吸引。」他表示。 人幣定存息高 要賺息，王良享推介本港人民幣定存，「香港銀行積極預備推RFDI（人民幣外商直接投資），加上人民幣升值放緩，銀行需要用高息吸引人民幣資金，唔少銀行 人幣定存已高達三釐。」但王良享指出，隨着中央放鬆銀根，內地信貸環境改善的話，可能令香港高息不再，到時可轉投企業債，他表示﹕「部分高質素嘅企業債券 都有超過五釐息，回報不俗。」此外，較進取的還可購買高息股。耀才證券研究部副經理植耀輝推介置富產業信託（778），「置富旗下商場主力做街坊生意，賣 生活必需品為主，租金收入增長穩定，盈利能見度高，股息四釐左右，算吸引。」另外，防守性高的公用股，例如中電﹙2﹚、煤氣﹙3﹚亦是抗通脹的「避風塘」，兼可以做「對沖」，建議趁低吸納，「雖然派息唔係特別高，但假如燃料成本上升，呢啲公用機構隨時加價，賺取嘅股息可以當係補貼。」植耀輝解釋。 | ||||||