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︽今周刊︾七三二期封面故事〈消失的首富——國泰集團大王子二十五年興落告白〉刊載蔡辰男的故事後，得到廣大讀者的回響；其實，蔡辰男在不動產上有其獨到的見解，本期將其長年對台灣不動產的觀察，完整呈現，以饗讀者。 如今國泰集團仍執台灣房地產界牛耳，其實名下龐大的不動產，至少超過一半以上都是蔡辰男在十信事件未爆發前打下的基礎。三十年前，位在敦化南路的台北第一豪宅、地位比起如今﹁宏盛帝寶﹂有過之而無不及的﹁一品大廈﹂，也是蔡辰男所建，如今他自己仍住在這裡。 對台灣房地產，蔡辰男總有自己簡單親民的邏輯判斷；聽來容易，其實這背後，隱藏著看盡三十幾年房地產景氣循環後的市場哲理。 魚翅貴翻 無關滷肉飯價格例如他看現在所謂的﹁高房價﹂，覺得實在﹁不算貴﹂，他用他最愛的美食做比喻，﹁因為一般的房價是滷肉飯，你講魚翅燕窩幹嘛？那是豪宅市 場。現在是魚翅一直在漲，但滷肉飯還好，滷肉飯是跟著國民所得、人均所得在比的；台灣國民所得漲，滷肉飯跟著漲，還算合理。 ﹁但魚翅燕窩不是，這個市場是人在『頂』的，就像現在粉紅鑽一克拉要價上千萬元，你說太貴，沒道理嘛！ ﹁有些人不懂，一邊在電視上罵高房價的不合理，但其實自己這幾年卻也在買房子，這樣就不對了。﹂論起近期一直被探討的社會住宅——﹁小帝寶﹂，他用幾個簡單的數字計算，證明政策不可行。 他說，這塊空軍總部基地大約一萬五千坪，容積率用四百計算，可蓋面積就是六萬坪，再加上獎勵一五％，大約可蓋七萬坪。但這個緊鄰帝寶的燙金地段，如今的新 成屋市價每坪用二百五十萬元計算，等於如果拿來做豪宅開發，國庫可進帳將近一千五百億元。就算扣掉目前豪宅的建造成本行情，以每坪四十五萬元計算，至少讓 國庫在這塊地上淨賺一千億元。 一千億元可以拿來蓋多少真正的﹁社會住宅﹂？因為所謂社會住宅，應該是以最基層民眾的生活需求作定義，因此坪數不需要大。 如果以目前新北市平均房價每坪三十萬元、每戶二十坪計算，可以給一萬六千戶家庭居住；就算以三十坪做計算，也能讓超過一萬戶家庭因此有個遮風避雨的住 所，﹁但現在政府只打算在這塊地上蓋二千戶，不只可惜，而且浪費！﹂三言兩語，點出政策的錯誤，卻也隱然看出蔡辰男當年執掌企業的身影：頭腦清楚，條理分 明，不流於無謂謾罵。 事實上，蔡辰男名下至今仍擁有龐大的土地資產，但這些土地多半受限於法令，都有開發上的困難。 土地養久了 價值就出來了其中最接近開發階段、市價最高的，當屬在桃園航空城邊擁有一萬二千坪的土地，市價估計二十四億元；以及去年剛打贏官司、從長億集團楊天生手上拿回新北市新店大台北華城約二萬坪的土地，最保守估計也有十億元的市值。 此外，他在自己蓋的﹁一品大廈﹂裡，擁有五戶，是其中最大的住戶。許多名人例如連戰等，都是當初房子一蓋好就住到現在的住戶。但蔡辰男自己卻不是，他說當 時房子全賣光了，自己也沒想到要保留，後來是有人要賣，他才一戶一戶買回來。但還好買得早，現在早已是奇貨可居，買不到了。 一品大廈已是三十年的老房子，至今還是市場搶手貨，近來還因為有都市更新題材，頻頻躍上新聞版面，這也證明蔡辰男眼光的精準，薑是老的辣！ 儘管擁地不少，看似身價驚人，但由於多半都還有待法令鬆綁，這也是讓他幾十年來還債還得辛苦的原因。蔡辰男形容這些土地對他而言，是﹁歹子養老父﹂；言下 之意是，好的土地早就在償債過程中賣光了，剩下來的，多半都是眼前無法開發的、或價值較差的土地。﹁但有些土地就是要養，養久了，價值就出來了，不用急。 ﹂他說。 例如，以大台北華城的地來說，蔡辰男表示，﹁我幼稚園時就有了。﹂但以前光禿禿的山坡地，經過時間流轉，﹁如今上面有很好的學校（康橋雙語實驗高中）、也 有管理非常嚴謹的別墅社區，一般人完全進不去；兩年前有人來談，每坪三十萬元，我沒答應，但現在漲到六十萬元了。﹂要不要開發呢？他笑而未答，顯然這位﹁ 市場老手﹂已心中有數，老謀深算依舊。 但談起土地開發，他說市場上他最佩服宏泰集團創辦人林堉璘；他又以食物做比喻說，「土地開發就像蛋黃與蛋清，如果手上有一塊地就像一顆蛋，過去包括我自己 在內的傳統作法，都是把整顆蛋都開發完畢，再找尋下一顆來開發。」但後來他發現林堉璘卻不是這樣做，而是，「先把蛋清開發完，留著蛋黃在手上，就繼續開發 下一顆蛋；等到全部的蛋清都開發完了，整塊土地價值都大幅提升了，回過頭再來開發蛋黃，此時價值早已不可同日而語。」蔡辰男描述說。 ﹁一山還有一山高啊！﹂這位年逾七十的長者笑笑。也許是因為人生曾經歷難以想像的風暴，因此在一般經營者身上很少看到檢討自己的不足，學習別人的長處，他卻能泰然自若地誠實以對。這是人生的歷練，也是長者的智慧。 一旦開發 價值驚人 ——蔡辰男名下房地產 地點 面積 （萬坪） 目前行情 （億元） 新北市新店大台北華城山坡地 2 10 新北市汐止山坡地 50 10 桃園縣桃園航空城土地 1.2 24 台北市大安區敦化南路巷內 一品大廈 5（戶） 6 合計 50 資料來源：房地產估價師事務所 資料整理：梁任瑋 |
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