大手客「失蹤」 新盤首輪清袋不再
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GS(14)@2018-11-28 11:56:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4994&issue=20181128
【明報專訊】新盤首輪銷售能否清袋、大手客是否活躍，向來被解讀是樓市「寒暑表」。首三季樓市熾熱，其間推出主要新盤如新地（0016）馬鞍山雲海、南昌站匯璽II、會德豐（0020）將軍澳日出康城MALIBU，首輪銷售均告清袋或近沽清，但隨着樓市轉勢，除內房萬科（香港）屯門掃管笏上源於「十‧一」國慶節首輪推347伙清袋後，其後新盤首輪銷情均江河日下，首輪銷售比率僅兩至四成，個別銷售比率更低至一成。同時，部分新盤如屯門弦海、青龍頭逸璟‧龍灣、馬鞍山泓碧，更出現A組大手客（一般須購至少2伙），全數「甩底」冷清場面。
弦海逸璟‧龍灣泓碧A組客全甩底
樓市暢旺時，新盤首輪銷售清袋屬常態，但市况轉差後，近期全新盤首輪售出四成單位，已屬不俗成績；以華懋為例，承接過去兩年將軍澳海翩滙、荃灣全‧城滙銷情熱熾的氣勢，旗下元朗朗城滙10月底首輪推出504伙（佔全盤720伙七成），迄今累售近220伙，佔可售位數量逾四成，已屬近日銷量較標青全新盤。
至於近期首日銷情最差全新盤，為內房中國中冶（1618）攻港頭炮、位處青山公路青龍頭的逸璟‧龍灣，首輪推出50伙，雖然開售前據稱接獲逾370票，超額6.4倍，但全日僅售6伙，銷售比率只12%，更出現A組客全數缺席的慘淡場面。
此外，莊士中國（0298）10月底發售、以迷你單位作主打的屯門弦海，碧桂園（2007）日前推售的泓碧，同樣出現A組客「失蹤」情况。
事實上，本報統合市場統計，10月起主要新盤的A組客比例，由過往市旺時佔約三成，銳減至約一成（以首輪銷售計）；以屯門上源為例，首輪清袋的347伙中，A組時段售約44伙，佔整體約13%，比率已屬上月以來推出的全新盤中最高。
A組客佔比三成降至一成
相反當樓市暢旺時，A組客比例普遍約三成，以會德豐3月推出MALIBU、新地8月推出匯璽II、南豐9月推出將軍澳日出康城LP6為例，首輪銷售中，A組客比例介乎26%至32%
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GS(14)@2018-11-28 11:56:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5540&issue=20181128
【明報專訊】踏入第四季後推出的全新樓盤，不但銷情慘淡，但發展商普遍未見貿然減價，繼續是先求價再求量。事實上，儘管市况逆轉，但「麵粉價」（地價）亦未有明顯回落，本月中由高銀集團投得的一幅啟德跑道區住宅地皮，就較本月初新世界（0017）、會德豐（0020）投得的毗鄰另一幅地皮高出約7%。
翻查近日賣地紀錄，雖然在10月初、即樓市開始轉勢時曾出現山頂文輝道地王流標，但由於項目估值最高達480多億元，屬較「另類」頂級豪宅市場，當時業界人士估計，流標不會成為大趨勢。
啟德跑道地呎價見1.55萬
直到11月初，政府連環有兩幅啟德跑道區地皮截標，當中第4B區3號地率先由新世界、會德豐、恒地（0012）及帝國合組的財團以83.33億元投得，以最高可建樓面574,615方呎，折合每呎樓面地價14,502元，屬市場預期範圍。
事隔約一周後，毗鄰的啟德第4B區4號地皮更由高銀集團以逾89億元奪得，每方呎樓面地價15,498元，成功狙擊新世界、會德豐等合組財團，每方呎樓面地價亦比新世界等財團投得之地皮呎價略高7%。
另政府及市建局在本財政年度起，公布所有地皮入標書的標價，如恒地10月以13.682億元投得的市建局深水埗青山道、元州街重建項目，雖然最低標價只有6.88億元，較中標價低近五成，但實際上，在餘下16份標書中，第二標出價13.33億元，只較恒地中標價低3520萬元，差幅僅約2.6%，意味發展商出價仍然積極，未有因市况回軟而「集體執死雞」，市場相信地價仍未有大跌迹象。