合資投地 減托市成本
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GS(14)@2018-11-10 12:00:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7413&issue=20181110
【明報專訊】樓價指數續跌且跌速有加快迹象，而早前山頂地皮流標，之後成交的地價也開始回落，如日前開標的啟德跑道區首幅住宅官地（第4B區3號地），地皮平均每呎樓面地價為1.45萬元，較今年5月新地（0016）投得的另一幅啟德非跑道地皮每呎近1.78萬元明顯為低。
當然，上述兩地位置不同和樓巿開始回落，兩地地價未必可直接比較，但上一幅啟德地由新地獨資以251億多元投得，但今幅開標的地皮，卻是由新世界（0017）伙拍會德豐（0020）、恒地（0012）及由已故郭炳湘創立的帝國集團合力以83.33億元投得，成交的地皮金額連之前的三分之一也不夠，卻要4個財團合資，平均每個財團出資約20億元，也在一定程度反映發展商取態變得審慎，不願冒承受太大投地金額的風險，筆者更有業界朋友說，用20億元投地如有托巿作用，就算地價蝕一半也只是蝕10億，十分划算！
「悲情城市」其實是大票倉
樓價跌，發展商買地自然忍手，如手頭有貨，更怕供應增加，對政府早前提出的透過「明日大嶼」填海計劃以增加1700公頃土地也難以支持，奇怪的卻是一些一直說樓價貴不利民生的政客，以諸種理由來反對，提出諸如計劃如「倒錢落海」的所謂理據。對此，民主思路聯席召集人宋恩榮、團結香港基金研究委員會會員王于漸等38名經濟學者早前聯署，稱明日大嶼是「上佳的社會投資」，政府財力「綽綽有餘」。
宋恩榮表示，「倒錢落海」、「燃燒儲備」等對計劃的批評不公允，發起聯署不是因有政黨和政府游說，稱這是作為經濟學者應盡之責，又說投資發展土地從未蝕錢，反而效益相當多。對於有人擔心出現經濟危機時如何應付計劃開支，王于漸說：「天要打風控制不到，若驚就不做，社會點進步？」
除了填海，社會有聲音說要收回粉嶺高爾夫球場來起樓，對此，宋恩榮表示，支持政府收回高球場，改由自行管理，「無理由長期補貼2000多人繼續打高球」，但稱以該處土地作高密度發展是不切實際，因粉嶺距離維港30多公里，缺乏交通配套，只會變成「悲情城市」。
棕地農地收購價高過填海
聯署提到，按政府最新新界棕地或農地收購價，每方呎最高達1350元，政府還要為農作物和其他損失多付25％補貼，即近1700元，比填海每方呎1300至1500元的成本更高，如今連接市區與新界的交通走廊在繁忙時間已飽和，如在新界建設新市鎮，一定要興建新的交通走廊連接市區。
宋恩榮認為於粉嶺高球場作高密度發展可能變成「悲情城市」，有朋友對筆者指出，宋可能不知道，對某些政客來說，「悲情城市」可以變成大票倉，愈多「悲情城市」愈好！
近三成人傾向認同自己是「樓奴」
說到「悲情」這兩個字，在香港不少人會聯想到「樓奴」，一來樓價仍高，買樓不易，二來就算儲到首期買樓，也可能要供樓供到接近退休才供完，而儲首期和供樓初期都要節衣縮食，買樓變成了要做樓奴，若買了樓後樓價大跌，更是悲情！
公屋聯會最近便完成了一項名為「香港樓奴指數」民調，是項調查於10月11日至25日期間進行，由真實訪員以電腦隨機抽樣電話訪問形式進行，對象為18至45歲，沒持有住所物業的香港居民，以了解他們對於住屋的意見，調查成功訪問了508名受訪者。
民調的其中一條問題是：有意見指「樓奴」是被住屋問題綁死、被剝奪人生選擇及降低生活質素的香港人，那你認為自己是否樓奴（以0至100分由不認同到絕對認同，50分即表示一半半）？結果是32.6%受訪者給予10至25分，37.5%給予26至50分，給予51至75分佔13.4%，給予76至100分佔15.2%（圖1），即是說，接近三成受訪者傾向認同自己是樓奴（給分高於51）。
其實，要當樓奴也不容易，被訪者中有意買樓的，有37.6%認為自己無論如何都儲不到首期（圖2）；而就算能付首期，認為一定都供唔起樓則佔32%（圖3）。
至於計劃儲錢做首期，最多人是打算每月儲5000至1萬元（圖4），算是儲1萬元吧，1年可儲12萬元，10年可儲120萬元，大家認為120萬元夠不夠付首期呢？
[陸振球 樓市解碼]